Такие площадки помогают девелоперам совместно инвестировать в строительство, а пулу частных инвесторов — приобретать сообща дорогостоящие объекты. Безусловно, риелтор и площадка могут неплохо работать в связке. К примеру, риелтор может предложить клиенту выставить свой объект на краудфандинговой площадке, если видит в этом выгоду для продавца или покупателя недвижимости (а также для себя), однако как инвесторы, так и собственники объектов все чаще обращаются сюда напрямую. С чем это связано, рассказывает Дмитрий Михайлов, директор по развитию краудфандинговой площадки AKTIVO.
В этом году пятилетний юбилей отмечает знаменитый JOBS Act (закон о краудинвестинге, или закон о стартапах), принятый администрацией Барака Обамы, который легализовал в США сразу несколько моделей краудинвестиций. Практически сразу после принятия закона в США возникли и краудфандинговые (краудинвестинговые) площадки, позволяющие частным лицам вкладывать средства в стартапы и проекты, связанные с недвижимостью (к примеру, для совместного финансирования строительства или покупки уже существующих объектов с целью извлечения дохода из операций с недвижимостью). Теперь в мире насчитывается более 200 краудфандинговых (краудинвестинговых) площадок в сфере недвижимости, и число их растет. Появляются подобные проекты и в России.
До недавнего времени мы могли смело утверждать, что AKTIVO — единственная в России краудфандинговая (краудинвестинговая) платформа для совместных инвестиций в недвижимость. Однако теперь на рынке появились сходные по концепции проекты. Краудфандинговые площадки также являются посредниками при продаже коммерческой недвижимости и, вполне вероятно, в перспективе могут получить значимую долю на довольно тесном рынке купли-продажи объектов коммерческой недвижимости в России. С чем это связано? Назову 4 основные причины.
Заинтересованность риелтора в самом факте сделки, а не в дальнейшей работе с объектом
Основная задача риелтора — продать объект недвижимости, именно со сделки он получает свой процент. Если его нанимает покупатель для поиска недвижимости, задача риелтора — найти объект, максимально удовлетворяющий требованиям последнего. В то же время полноценная экспертиза и оценка всех инвестиционных рисков не в его интересах, так как круг вопросов, связанный с дальнейшим обслуживанием и работой с объектом, уже не имеет отношения к посреднику. Если инвестор, даже начинающий, выставил свои требования, не зная всех рисков и подводных камней, риелтор может не сообщить о них, даже если его собственный опыт позволяет ему видеть то, чего не заметил клиент. Отсюда и множество проблем, с которыми сталкиваются новички при покупке объектов коммерческой недвижимости. Краудфандинговая площадка работает по иной схеме. Объекты на площадке покупают, как правило, 50–100 частных инвесторов в расчете на пассивный доход, который обещает площадка. Чтобы выполнить обязательства по обещанной инвесторам доходности, площадка обязана контролировать дальнейшую работу с объектом, заниматься вопросами управления, ремонта и сдачи площадей в аренду. Если она не сможет обеспечить доходность объекта (так как он требует капитального ремонта, не может функционировать из-за отсутствия документации, непривлекателен для арендаторов и т.д.), ей нет смысла продавать его инвесторам.
Отсутствие гарантированного срока продажи объекта
Безусловно, хороший риелтор продаст объект достаточно быстро или будет честно стараться сделать это сделать с учетом возможностей и требований собственника. Тем не менее, к сожалению, даже среди известных брендов на рынке есть компании, предлагающие собственникам эксклюзивный договор на продажу объекта и реализующие свое право весьма экстравагантным способом. Существует известная схема, когда посредник не предпринимает усилий по продаже объекта, в то же время требуя от собственника выплаты компенсации, в случае если тот продает объект самостоятельно.
Впрочем, и добросовестный риелтор, как правило, не подписывает с собственником объекта договор с указанием сроков продажи объекта. В то время как наша площадка, к примеру, может подписать такой договор, определив срок продажи, равный нескольким месяцам. В случае невыполнения договора она выплачивает собственнику штраф за отсутствие факта сделки.
Комиссия за посреднические услуги
Одна из причин, которые приводят к тому, что некоторые собственники не нанимают агента, а обращаются к площадке напрямую, состоит в том, что работа с площадкой не предполагает выплаты комиссии за ее услуги. Свой посреднический процент краудфандинговая (краудинвестинговая) площадка получает при продаже долей в объекте инвесторам. В случае с дорогостоящей коммерческой недвижимостью экономия нескольких десятков тысяч долларов является неплохим стимулом для собственника.
Возможность разрешения спорных ситуаций
Как мы все хорошо знаем, достаточно часто собственниками крупных объектов коммерческой недвижимости выступают несколько ИП, или несколько физических лиц. Противоречия между собственниками возникают не так уж редко: один хочет продать объект, чтобы выручить средства на развитие нового бизнеса или просто уехать за рубеж, второй против и предпочитает получать доход от сдачи помещений в аренду... В случае работы с площадкой такие ситуации легко разрешимы без судов и юридической волокиты. К примеру, объект коммерческой недвижимости можно внести в ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд), и собственники недвижимости получат 100% его паев. Собственник, желающий продать объект, уступает свои паи инвесторам площадки, тот же, кто желает получать доход от сдачи недвижимости в аренду, сохраняет свою долю за собой. При этом на управлении объектом недвижимости разногласия и смена собственников никак не отражаются, так как обслуживанием недвижимости, находящейся в ЗПИФ, занимается специализированная управляющая компания площадки.
