Почему краудфандинг в сфере недвижимости «наступает на пятки» риелторам?

Краудфандинг, или краудинвестинг, в сфере недвижимости становится все популярнее. На мировых краудфандинговых площадках частные инвесторы с небольшим чеком могут инвестировать в масштабные проекты, связанные с коммерческой недвижимостью.

Такие площадки помогают девелоперам совместно инвестировать в строительство, а пулу частных инвесторов — приобретать сообща дорогостоящие объекты. Безусловно, риелтор и площадка могут неплохо работать в связке. К примеру, риелтор может предложить клиенту выставить свой объект на краудфандинговой площадке, если видит в этом выгоду для продавца или покупателя недвижимости (а также для себя), однако как инвесторы, так и собственники объектов все чаще обращаются сюда напрямую. С чем это связано, рассказывает Дмитрий Михайлов, директор по развитию краудфандинговой площадки AKTIVO.

В этом году пятилетний юбилей отмечает знаменитый JOBS Act (закон о краудинвестинге, или закон о стартапах), принятый администрацией Барака Обамы, который легализовал в США сразу несколько моделей краудинвестиций. Практически сразу после принятия закона в США возникли и краудфандинговые (краудинвестинговые) площадки, позволяющие частным лицам вкладывать средства в стартапы и проекты, связанные с недвижимостью (к примеру, для совместного финансирования строительства или покупки уже существующих объектов с целью извлечения дохода из операций с недвижимостью). Теперь в мире насчитывается более 200 краудфандинговых (краудинвестинговых) площадок в сфере недвижимости, и число их растет. Появляются подобные проекты и в России.

До недавнего времени мы могли смело утверждать, что AKTIVO — единственная в России краудфандинговая (краудинвестинговая) платформа для совместных инвестиций в недвижимость. Однако теперь на рынке появились сходные по концепции проекты. Краудфандинговые площадки также являются посредниками при продаже коммерческой недвижимости и, вполне вероятно, в перспективе могут получить значимую долю на довольно тесном рынке купли-продажи объектов коммерческой недвижимости в России. С чем это связано? Назову 4 основные причины.

Заинтересованность риелтора в самом факте сделки, а не в дальнейшей работе с объектом

Основная задача риелтора — продать объект недвижимости, именно со сделки он получает свой процент. Если его нанимает покупатель для поиска недвижимости, задача риелтора — найти объект, максимально удовлетворяющий требованиям последнего. В то же время полноценная экспертиза и оценка всех инвестиционных рисков не в его интересах, так как круг вопросов, связанный с дальнейшим обслуживанием и работой с объектом, уже не имеет отношения к посреднику. Если инвестор, даже начинающий, выставил свои требования, не зная всех рисков и подводных камней, риелтор может не сообщить о них, даже если его собственный опыт позволяет ему видеть то, чего не заметил клиент. Отсюда и множество проблем, с которыми сталкиваются новички при покупке объектов коммерческой недвижимости. Краудфандинговая площадка работает по иной схеме. Объекты на площадке покупают, как правило, 50–100 частных инвесторов в расчете на пассивный доход, который обещает площадка. Чтобы выполнить обязательства по обещанной инвесторам доходности, площадка обязана контролировать дальнейшую работу с объектом, заниматься вопросами управления, ремонта и сдачи площадей в аренду. Если она не сможет обеспечить доходность объекта (так как он требует капитального ремонта, не может функционировать из-за отсутствия документации, непривлекателен для арендаторов и т.д.), ей нет смысла продавать его инвесторам.

Отсутствие гарантированного срока продажи объекта

Безусловно, хороший риелтор продаст объект достаточно быстро или будет честно стараться сделать это сделать с учетом возможностей и требований собственника. Тем не менее, к сожалению, даже среди известных брендов на рынке есть компании, предлагающие собственникам эксклюзивный договор на продажу объекта и реализующие свое право весьма экстравагантным способом. Существует известная схема, когда посредник не предпринимает усилий по продаже объекта, в то же время требуя от собственника выплаты компенсации, в случае если тот продает объект самостоятельно.

Впрочем, и добросовестный риелтор, как правило, не подписывает с собственником объекта договор с указанием сроков продажи объекта. В то время как наша площадка, к примеру, может подписать такой договор, определив срок продажи, равный нескольким месяцам. В случае невыполнения договора она выплачивает собственнику штраф за отсутствие факта сделки.

Комиссия за посреднические услуги

Одна из причин, которые приводят к тому, что некоторые собственники не нанимают агента, а обращаются к площадке напрямую, состоит в том, что работа с площадкой не предполагает выплаты комиссии за ее услуги. Свой посреднический процент краудфандинговая (краудинвестинговая) площадка получает при продаже долей в объекте инвесторам. В случае с дорогостоящей коммерческой недвижимостью экономия нескольких десятков тысяч долларов является неплохим стимулом для собственника.

Возможность разрешения спорных ситуаций

Как мы все хорошо знаем, достаточно часто собственниками крупных объектов коммерческой недвижимости выступают несколько ИП, или несколько физических лиц. Противоречия между собственниками возникают не так уж редко: один хочет продать объект, чтобы выручить средства на развитие нового бизнеса или просто уехать за рубеж, второй против и предпочитает получать доход от сдачи помещений в аренду... В случае работы с площадкой такие ситуации легко разрешимы без судов и юридической волокиты. К примеру, объект коммерческой недвижимости можно внести в ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд), и собственники недвижимости получат 100% его паев. Собственник, желающий продать объект, уступает свои паи инвесторам площадки, тот же, кто желает получать доход от сдачи недвижимости в аренду, сохраняет свою долю за собой. При этом на управлении объектом недвижимости разногласия и смена собственников никак не отражаются, так как обслуживанием недвижимости, находящейся в ЗПИФ, занимается специализированная управляющая компания площадки.





иГРОКИ РЫНКА

Aktivo

Михайлов Дмитрий

Инвестиции

Aktivo

Материалы по теме

Исследования рынка

Инвестиции в коммунальные метры: коворкинги, коливинги, стихийные магазины и складовки

С середины 2000-х в мире распространяется экономическая модель совместного потребления. Ее основная идея в том, что удобнее платить за временный доступ к продукту, чем владеть им. В транспортном секторе такой образ мышления привел к появлению каршеринга — сервисов краткосрочной аренды автомобилей, в торговле — интернет-площадок, агрегирующих предложения от разных продавцов.

23.06
Рейтинг

Инвестиции в 3 квартале 2016 г. глазами RICS

Согласно Глобальному обзору коммерческой недвижимости RICS за третий квартал 2016 г., европейские рынки недвижимости продолжают демонстрировать сильный импульс, в частности, в сфере инвестиций. В то же время эксперты осторожничают в прогнозах в отношении Азии и Ближнего Востока из-за непростых макроэкономических показателей.  

14.11

журнал CRE 21 (357)

1-15.12.2019
Логистические цепочки «Почта России» в течение двух лет построит около сорока логохабов для сокращения сроков доставки общим объемом инвестиций, превышающим 30 млрд рублей. О создании собственной логистической платформы заявили также «Сбербанк» и ряд других игроков.  MAPIC-2019: Ривьера без русских С 13 по 15 ноября в Каннах проходила международная выставка в сфере коммерческой недвижимости MAPIC 2019. В 2019 году в выставке приняли участие более 8500 делега...

Популярное

Сделка

Huawei снял коворкинг от Capital Group

Компания стала моноарендатором площадки Business Club в башне «Федерация», открытой в июле 2019 года. Консультантом сделки выступила компания Cushman & Wakefield. Площадка в башне «Федерация» стала вторым на 100% заполненным коворкингом Business Club: первый проект в МФК «Город Столиц» был полностью реализован в июле 2019 года.
04.12
Переговоры

Morgan Stanley может продать ТЦ «Галерея» в декабре

Mubadala и РФПИ могут купить долю в петербургском ТЦ «Галерея» у Morgan Stanley уже в декабре этого года.
04.12
Управление недвижимостью

CBRE займется МФК AQUATORIA

CBRE выбрана эксклюзивным консультантом по сдаче в аренду и продаже офисных площадей в составе МФК AQUATORIA.
04.12
Сделка

Louis Vuitton купил особняк в центре Москвы

Moet Hennessy—Louis Vuitton приобрела особняк в Столешниковом переулке, в котором располагается бутик бренда.
 
03.12
Открытие

В БЦ «Кусково» зашли новые арендаторы

Кроме того, несколько действующих арендаторов увеличили арендуемые площади.
03.12
Игроки рынка

Акционер ГК «Основа» инвестирует в сеть парков развлечений

В Москве откроется 10 парков развлечений Challenge Park.
06.12
Назначения

В банке непрофильных активов «Траст» - новое назначение

Сергей Смирнов возглавил департамент недвижимости Банка непрофильных активов «Траст»
06.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre