Несмотря на то, что распространенным видом инвестирования у россиян по-прежнему остается вложение средств в объекты недвижимости с последующей сдачей в аренду, сегодня набирают популярность коллективные инвестиции в недвижимость, которые позволяют экономить время и затраты, а также предоставляют возможность инвесторам с любым размером капитала составлять портфели из разных классов активов. Этот вид инвестирования жестко регулируется государством, отсюда и минимальные риски инвестора.
Для инвесторов паевые инвестиционные фонды предоставляют возможность вложить даже небольшую сумму, не только с целью сохранения, в том числе и от инфляционных влияний, но и приумножения своих сбережений. Ослабление ставок по депозитам и изменения курса валюты подогревают интерес инвесторов к ПИФам, тем более что перспектив у этого способа вложения больше, как и возможностей самостоятельно контролировать прирост своих инвестиций.
Итак, ПИФы – это объединенные средства инвесторов, где все организационные вопросы решает управляющая компания. Сам паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом. Имущество, передаваемое в паевой фонд, остается собственностью пайщиков, а управляющая компания осуществляет доверительное управление, совершая сделки с этим имуществом. Паевые инвестиционные фонды бывают трех типов: открытыми, интервальными и закрытыми.
«В отличие от открытых, паи закрытых ПИФов нельзя купить или продать в любой рабочий день. В интервальном фонде инвестор имеет возможность совершить сделку только в определенные сроки, обычно 2-4 раза в год. Мы, например, работаем в основном с закрытыми ПИФами. Они создаются на срок от 1 - 15 лет под определенный проект, и продать свой пай инвестор может только после завершения этого проекта. Один из самых выгодных аспектов такого вложения – недвижимость, которая входит в закрытый ПИФ, не облагается налогом на имущество», – пояснил эксперт закрытых ПИФов различных категорий Bavaria Investments Владислав Масальский.
Далее предлагается наглядная инструкция по инвестированию в ПИФы: как выбрать управляющую компанию и предварительно оценить риски.
1. Прежде всего, нужно выбрать надежную управляющую компанию (УК), с учетом рейтингов и оценив результаты ее работы за последние годы. Важными факторами здесь служит репутация, возраст организации и рейтинг.
Существует несколько критериев рейтинга УК. Первый – надежность. Все УК разбиваются на группы: ААА, АА, А, ВВВ, ВВ, В, СС, С, D. Так, группа ААА обладает максимальной надежностью, а D – самой низкой.
«Надежность того или иного фонда напрямую зависит от управляющей компании, так как именно она распоряжается имуществом паевых фондов», - отметил Владислав Масальский.
Рейтинг по объему собственного капитала. Чем больше денежных средств в активе управляющей компании, тем она надежнее.
Рейтинг по объему чистых активов. Инвестор гораздо меньше рискует, если вкладывает деньги в ПИФы с большим объемом чистых активов.
Рейтинг по объему привлеченных средств. Данный параметр показывает, насколько велика популярность компании в среде инвесторов, при этом необходимо учитывать не только объем привлеченного капитала, но и число клиентов.
2. Выбрать конкретный инвестиционный фонд.
Особое внимание стоит обратить на срок работы ПИФа (более 3 лет): чем дольше он существует, тем надежнее и стабильнее.
Проанализируйте ПИФ по размеру объема средств под управлением. Большие фонды не могут оперативно среагировать на изменившуюся ситуацию, а мелкие ограничены в средствах для маневров на рынке.
Перед заключением договора необходимо выяснить, какие платежи и расходы предстоит выполнить (во сколько обойдутся услуги УК, комиссии при совершении покупки пая, услуги аудитора, депозитария)
«Не гонитесь за большой прибылью, внимательно рассмотрите условия доходности, прозрачность информации, чем именно будет владеть инвестор, какой актив он получает. Инвестор должен понимать продукт и ориентироваться в рынке», - рассказал управляющий партнер Bavaria Investments Владимир Рабкин.
3. Определившись с целями: сроком вложений, суммой вклада. Выбрав ПИФ, необходимо связаться с управляющей компанией, заполнить анкету и написать заявление на открытие счета в реестре выбранного фонда.
«Инвестор должен сформировать свои предпочтения, а именно: валюта инвестиций - евро, доллар, рубль; срок инвестиций - краткосрочные инвестиции (до года), среднесрочные (от 3 до 5 лет) и долгосрочные инвестиции (от 5 лет); стратегию - высокорискованная (высокая доходность и повышенный риск), сбалансированная (средняя доходность и соответствующий риск) и консервативная стратегия (низкая доходность в соотношение с минимальными рисками). Имея эти данные, управляющий сформирует инвестиционный портфель или подберет соответствующий ПИФ», - объяснил Владислав Масальский.
4. Следующий шаг – инвестирование средств на счет ПИФа.
5. После покупки, инвестор получает извещение об открытии счета и включении в реестр ПИФа. Также выдается выписка со счета инвестора с указанием количества паев.
«Чаще всего мы рекомендуем участникам фонда диверсифицировать вложения, стараться выбрать несколько проектов и распределить свои средства среди них. Это позволяет минимизировать риски», - сообщил Владимир Рабкин.
Основное преимущество ПИФов заключается в том, что средствами инвесторов управляют квалифицированные специалисты, а деятельность всех управляющих компаний регулируется на законодательном уровне. Решение же ключевых вопросов фонда осуществляют через общее собрание пайщиков. А данные инвестора, передавшего свою собственность в фонд, не подлежат разглашению.
Однако не стоит забывать и про риски. Помимо общих рисков (валютных, связанных с экономической и политической ситуациями) существует и те, которые зависят от деятельности конкретного паевого фонда или отдельной управляющей компании.
«Существует два основных риска: банкротство управляющей компании – в данном случае инвесторы могут сами найти другую управляющую компанию, и та продолжит работу, либо начать управлять активами самостоятельно, так как все договоры на аренду заключаются с фондом, которым владеют инвесторы. И второй – это банкротство арендатора объекта недвижимости. Учитывая этот факт, при поиске проекта мы ориентируемся на месторасположения объекта недвижимости, тем самым обеспечивая его ликвидность. Изначально в расчеты по нашим фондам мы закладываем резервы, и в случае банкротства они служат покрытием расходов до того, как будет найден и подписан договор c другим арендатором», - пояснили в Bavaria Investments.
Целостность средств пайщиков определяется хранением в реестре, который не только гарантирует сохранность имущества, но и выполняет контролирующие функции по проверке законности всех операций, поступающих от управляющей компании. Помимо реестра, контроль над управляющей компанией осуществляет местный регулятор, задача которого построена так, чтобы средства пайщиков не могли просто «испариться» или быть потрачены на что-то непредусмотренное законодательством, декларацией фонда или не характерное типу фонда.
Инвестиционная деятельность требует не только наличия денежных средств, но и достаточного представления обо всей системе инвестирования. Самым главным аспектом здесь остается правильный выбор партнеров для сотрудничества, благодаря которым инвестор сможет рассчитывать на стабильную прибыль.
