В итоге частные проекты промышленного девелопмента на рынке появляются редко — существующие сложности останавливают даже самых смелых инвесторов. Эти и другие проблемы отрасли поднимали эксперты в рамках круглого стола «Перспективы девелопмента промышленной недвижимости на этапе роста производственных инвестиций: взаимодействие государства и бизнеса».
Мероприятие было организовано Департаментом города Москвы по конкурентной политике, членом Генерального Совета Деловой России, Бизнес-послом в Испании Эдуардом Гуляном, при поддержке ТПП РФ и «ОПОРЫ РОССИИ».
Промышленный девелопмент продолжает будоражить сердца и умы бизнес-сообщества - это емкая и долгосрочная сфера приложения капитала, которая потенциально может заинтересовать инвесторов самого разного толка и масштаба. Но так ли легко сегодня проинвестировать в промышленность? Можно ли сделать частный проект технопарка или производства рентабельным и выгодным в обозримой временной перспективе?
Еще в начале 2015 г. в России заработал федеральный закон о промышленной политике, который предусматривает частичное возмещение затрат на создание индустриальных парков, льготное кредитование для развития промышленных объектов и т.д. Взялись за этот процесс достаточно активно и в Москве. По словам Председателя Комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости ТПП РФ Александра Каньшина, для предприятий и инвестиционных проектов в сфере промышленности появилась возможность получить один из трех статусов — «Промышленный комплекс», «Индустриальный парк» или «Технопарк». Для объектов, подпадающих под одну из названных категорий, ставка налога на прибыль снижается с 18 до 13%. Немаловажными представляются существенные льготы по имущественному налогу, а также снижение земельного налога. Льготная арендная ставка еще более упрощает реализацию производственных проектов», - рассказал Каньшин.
Впрочем, есть и несколько «ложек дегтя» в теме развития производственных активов. И первая из них - отсутствие единого и максимально простого механизма взаимодействия с федеральными владельцами ресурсов. «Процесс присоединения к сетям остается непрозрачным и дорогим. Это, безусловно, тормозит развитие отрасли. Вторая проблема — сложность с получением кредитов для развития инфраструктуры, проблема с нахождением финансирования. Очевидно, что необходимо продолжать совершенствовать условия вхождения инвесторов в подобные проекты, а также работать над законодательной базой», - подытожил эксперт. Начальник отдела привлечения и сопровождения инвестиций Департамента по конкурентной политике Василий Калинкин рассказал аудитории о Едином стандарте проведения торгов, принятом в 2016 г., в основе которого — принцип «одного окна для бизнеса». По словам эксперта, система упрощает процедуру торгов и исключает любые возможности коррупционных рисков.
Оптимистично был настроен и Заместитель начальника Управления промышленной политики Департамента науки, промышленной политики и предпринимательства Дмитрий Литвин. По его данным, в прошлом году налоговые льготы получили 24 промышленных комплекса, а совокупный объем налоговой экономии для инвесторов составил более 700 млн руб. И это только по промкомплексам, не включая технопарки и индустриальные комплексы. «Мы активно мониторим работу объектов, смотрим на заполняемость площадей, профиль резидентов. Примечательно, что статус технопарка или промышленного парка необходимо ежегодно подтверждать — таким образом, отсутствие профильных арендаторов в проекте может повлечь за собой то, что его лишат особого статуса. Таким образом, законодательство мотивирует реализовывать именно нишевые проекты и подчеркивает — если собственник не является профильным и не способен заполнить свои площади «правильными» арендаторами, он не может претендовать на льготы».
На этих словах активно включились в дискусиию представители бизнес-сообщества. Их первый ключевой посыл — сомнение в том, что декларируемые преференции, субсидии и налоговые льготы действительно работают. Так, заместитель генерального директора ООО «ЦПОСН «Ортомода» Наталья Волкова убеждена: закон принят, но механизмы его реализации не проработаны, кроме того, «правила игры» для инвесторов подчас меняются непредсказуемо, что делает невозможным процесс построения эффективного бизнеса. Генеральный директор ООО «ТЕХПРОМПЛИТ» Елена Смирнова, добавила: «Собственники технопарков год, а иногда и полтора бьются за то, чтобы получить льготы». «Что касается самих резидентов — то они идут в технопарки только из-за льготной аренды. Никакой государственной поддержки для их бизнеса не предусмотрено. Но небольшим предприятиям, являющимся ключевыми потенциальными арендаторами промышленных активов, это необходимо - нужны субсидии, снижение налога на прибыль и т. д. Таким образом, к теме развития индустриальных и технплощадок нужно подходить комплексно».
Достаточно категоричным стало выступление бизнес-омбудсмена в Москве Михаила Вышегородцева, который усомнился в том, что сегодня у девелоперов есть реальные мотиваторы для входа в промышленные проекты. «Требования, которые город предъявляет девелоперам в подобных объектах, на мой взгляд, сильно завышены. Получается, ты вкладываешь свои деньги, и ты обязан реализовать строго определенный актив, привлечь профильных резидентов, обеспечить средний уровень заработной платы для работников территории. И если что-то из перечисленного не выполняется, это сразу влечет за собой наказание в виде потери льгот, лишения резидентства, возврата тех преференций, за которыми ты долго «стоял в очереди». Если бы я был инвестором, я бы никогда не рассматривал вложение средств в такие проекты и под такую ответственность, - сообщил эксперт. - Власть должна четко понимать — либо она делает технопарки за собственные деньги и по собственным требованиям, либо садится за стол переговоров с бизнесом и ищет нормальные приемлемые варианты сотрудничества. Иначе бизнес просто туда не пойдет!»
По словам Эдуарда Гуляна, члена Генерального Совета Деловой России, Бизнес-посла в Испании, для решения разногласий бизнеса и власти, определения взаимовыгодных правил игры и проработки механизмов сотрудничества будет создана постоянно действующая комиссия по промышленному девелопменту, которая станет мостиком между чаяниями и возможностями инвесторов и требованиями чиновников.
«Нужно понимать, что новые подходы в промышленной и инвестиционной политике появились в 2015 г., и только в прошлом году был сформирован механизм в виде Постановления Правительства Москвы №38-ПП. Очевидно, что пока рано делать выводы — процесс создания новой реальности для промышленного девелопмента в самом разгаре, он не завершен, не остановлен, механизмы будут совершенствоваться!», - сообщил заместитель директора по стратегии ГБУ «Городское агентство управления инвестициями» Владимир Чернявский. В свою очередь Дмитрий Литвин добавил, что с бизнес-сообществом в отношении новых правил игры ведется постоянная работа: «Мы открыты и готовы обсуждать конкретные предложения с инвесторами».
О концептуальном наполнении бывших промышленных территорий, а также об их эффективной «ревитализации» в своем выступлении говорил Михаил Шапошников, директор департамента стратегического консалтинга RealJet. По его словам, опыт успешных проектов реновации в Европе и России доказывает, что точечным методом с такими проектами не справиться — необходим комплексный подход. Для этого нужно искать инвестора, инициатора, который выбирает нестандартные решения и имеет достаточно ресурсов, чтобы быть способным оценить картину комплексно и не упустить ни один паззл. Михаил рассказал о нескольких успешных проектах редевелопмента, проанализировал комплексность девелоперского подхода к реализации проектов МФК Battersea Power Station (бывшая угольная электростанция, расположенная на берегу Темзы в Лондоне), парка аттракционов Wunderland Kalkar (недостроенная атомная электростанция в 70 км от Дюссельдорфа), ТЦ «Manufartura» (ткацкая фабрики семьи Познаньских в Лодзе, Польша), БК «АРМА» (бывший Газовый Завод в Москве) и др.
В заключение модераторы мероприятия подвели итоги дискуссии и озвучили намерение впредь продолжать общение представителей бизнеса и власти в формате прямого диалога для совместного решения сложных и нетривиальных задач.
