Торговля
Согласно прогнозам CBRE, на фоне падения объемов ввода новых торговых площадей на 58% по сравнению с 2016 г., вакансия в конце года может составить рекордные за последние 2 года 8,5%.
До конца года высокие шансы открытия имеют 5 объектов, 3 из которых анонсированы на III квартал: ВТБ Арена Парк, VEGAS Кунцево, Жулебино, Галеон и Видное Ритейл парк. Арендопригодная общая площадь новых торговых центров составит порядка 195 тыс. кв. м.
Сокращение уровня вакансии, вызванное отсутствием нового предложения в 1 полугодии 2017 г., наблюдается как в старых объектах, так и в торговых центрах, введенных в период кризиса 2014-2016 гг. Так, средний уровень вакантных площадей в торговых центрах 2014-2015 гг. сократился за последние 2 года с 27% до 13%, а в объектах 2016 г. - с 38% до 17% за последние 12 месяцев.
В первом полугодии на российском рынке наблюдался активный выход новых международных брендов. Всего за полугодие на московском рынке дебютировали 23 новых ритейлера, 33% из которых – это магазины сегмента одежды и обуви. Среди брендов, вышедших на московский рынок во II кв. – Eataly, Jura, ClarinsSPA, Huawei, Meizu, PleinSportи др. О планах выхода на российский рынок в 2017 г. заявили еще 15 международных брендов, среди которых - DisneyStore, Mauboussin, Aiim, Tresophi.
Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CBRE в Москве, комментирует: «Первое полугодие прошло для fashion-операторов довольно плачевно в связи с погодой. Летние коллекции не успели продать до начала июньских и июльских распродаж, в связи с чем часть сетевых операторов опять пересмотрела планы по развитию. Ставки аренды по-прежнему зависят от качества проекта, поэтому можно сказать, что ставки технически растут в силу низкого темпа ввода новых ТЦ».
Офисы
В 1 полугодии 2017 г. было арендовано и приобретено под собственное использование 530 400 кв. м, что только на 4% ниже показателя в аналогичном периоде прошлого года. Однако если в 1 половине 2016 г. сделки купли-продажи офисных площадей, большинство из которых имели нерыночный характер, сформировали половину объема новых сделок, то в структуре спроса 1 полугодия 2017 г. наблюдалось значительное преобладание арендованных помещений (94% от совокупного объема за период).
В 1 полугодии 2017 г. в Москве было введено в эксплуатацию 21 100 кв. м. новых офисных площадей (БЦ «Дубровка Плаза» и новые корпуса в БЦ «Большевик»), что является абсолютно минимальным значением за предшествующие более чем десять лет.
Доля свободных площадей на рынке офисной недвижимости продолжает снижаться. На конец II квартала 2017 г. вакансия составила 15,4%, что на 0,5 п. п. ниже значения конца прошлого года и на 1,3 п. п. ниже показателя в 1 полугодии 2016 г. Сокращение доли свободных площадей наблюдалось как в классе А с 19,3% в 1 полугодии 2016 г. до 18,4% в 1 полугодии этого года, так и в классе В – с 15,7% до 14,3% соответственно за аналогичные периоды.
Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE, комментирует: «Снижение вакансии в сегментах обоих классов стало основной тенденцией 1 полугодия 2017 г. на рынке на фоне отсутствия нового предложения и относительно стабильного спроса. Нулевой ввод тем временем продолжает углублять «провал», который постепенно образуется на рынке в новом предложении качественных объектов на ближайшие 2-3 года, что еще больше ограничит в выборе средних и крупных пользователей. Реализованный спрос остается ограниченным, тогда как активность на рынке продолжает тенденцию к росту по сравнению с прошлым годом. Конверсия этой активности в реальные сделки во второй половине года или ее отсутствие определит потенциал старта роста ставок в дальнейшем».
Склады
Объем сделок по покупке и аренде складской недвижимости за II квартал 2017 г. составил 311 тыс. кв. м, что на 71% превышает аналогичный показатель предыдущего квартала.
Общий объем спроса за 1 полугодие составил 493 тыс. кв. м, что на 21% выше общей площади сделок за аналогичный период прошлого года (407 тыс. кв. м), что говорит об улучшении рыночной конъюнктуры.
Сделка с X5 Retail Group стала самой крупной сделкой по аренде склада в 2017 г.
Во II квартале 2017 г. в эксплуатацию было введено 71 тыс. кв. м складских площадей. Показатели строительства продолжают оставаться низкими, новые объекты представляют собой очередные фазы существующих логистических парков. Всего за I половину 2017 г. было построено 212 тыс. кв. м, что на 25% меньше показателя строительства за аналогичный период прошлого года.
Во II квартале 2017 г. доля свободных площадей сократилась до 12,6 %.
Прогнозируемый объем сделок на 2017 год ожидается на уровне 1 млн кв. м. При этом спрос продолжит фокусироваться на поглощении вакантных объектов. На фоне сниженных объемов спекулятивного строительства доля свободных площадей сократится до 12%, что позволит сохранить ставки аренды на текущем уровне. В то же время их диапазон может сузиться в сторону верхней границы за счет ухода с рынка более дешевых площадей.
Антон Алябьев, директор отдела складских и индустриальных помещений CBRE, комментирует: «Мы видим заметное улучшение рыночной конъюнктуры. Окончательно стабилизировалась ситуация с вакантными площадями: их объем больше не увеличивается и остается неизменным. Цены на склады также достаточно устойчивы, негативный тренд пройден и в дальнейшем движении рынка мы видим все больше определенности и оптимизма. Все это уже отражается как в увеличившихся объемах уже закрытых сделок, так и в большом объеме текущих проектов, запланированных на вторую половину этого года. Складской рынок системно и устойчиво набирает обороты».
