Основные выводы
· В I полугодии 2017 г. суммарный ввод в эксплуатацию качественных офисных площадей составил 54 тыс. кв. м.
· В целом уровень вакантных площадей остается стабильным, но отмечается небольшое снижение доли вакантных площадей в классе B.
· Пообъектное повышение ставок аренды составило 6% для офисных центров класса А и 4% – класса B.
· Объем сделок аренды составил около 57 тыс. кв. м офисных площадей.
Ключевые события
· В июне выдано разрешение на строительство комплекса зданий и сооружений ПАО «Газпром» на территории, прилегающей к проекту «Лахта Центр». Общая площадь составит более 171 тыс. кв. м. Новый проект предусматривает строительство 88-метрового разновысотного здания. Разрешение действительно на период до 2022 г. В комплексе планируется размещение офисов структур группы «Газпром» и сопутствующих сервисов.
· Бизнес-центры Kellermann Center и Premium сменили владельца: Raven Russia приобрела эти офисные здания в составе активов скандинавского фонда Northern Horizon Capital.
Предложение
По итогам I полугодия 2017 г. суммарная площадь качественных офисных помещений в Санкт-Петербурге составила 2 953 тыс. кв. м. Две трети объема площадей приходится на офисы класса B, и треть – на офисные помещения класса А.
В течение полугодия в эксплуатацию было введено десять качественных бизнес-центров суммарной арендной офисной площадью 54 тыс. кв. м. «Большая часть введенных площадей находится в деловых районах «Центральный-1», «Видовые набережные» и «Юго-Восточный». На их долю суммарно пришлось 85% сданных в эксплуатацию площадей», - отмечает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.
Спрос
I полугодие 2017 г. демонстрирует высокий арендаторский спрос на помещения класса А, но помещений такого класса мало: объем свободных площадей здесь остается примерно на уровне конца 2016 г. и составляет 5,6%.
Суммарная вакантная площадь по итогам I полугодия 2017 г. составила 235 тыс. кв. м, при этом 77% доступных для аренды офисных площадей представлено в классе В. Также выявлен высокий дефицит крупных офисных блоков площадью более 1 тыс. кв. м.
На рынке класса В отмечается тенденция к снижению доли вакантных площадей, которая уменьшилась на 0,6 п. п. по сравнению с итоговым показателем 2016 г. и на 3 п. п. – с показателем I полугодия 2016 г.
По итогам I полугодия 2017 г. объем чистого поглощения офисных площадей (без учета объектов, предназначенных для продажи и для собственных нужд компаний) составил 60 тыс. кв. м. Нехватку предложения помещений класса А арендаторы восполняют за счет офисов класса B. «Отчасти поэтому основную часть поглощения составили объекты класса В, что связано как с выводом на рынок новых объектов, так и с наличием более широкого выбора вакантных офисных блоков», - объясняет Светлана Московченко.
Самый высокий уровень поглощения (33%) зафиксирован в деловом районе «Видовые набережные», что связано со сдачей в аренду площадей в новом бизнес-центре класса B Graffiti. С момента ввода в эксплуатацию арендаторы заняли 68% арендопригодных площадей этого объекта. Более того, показатель поглощения по данному бизнес-центру составил 48% от суммарного значения по району «Видовые набережные». Также в этой деловой локации расположены другие офисные центры класса B, которые пользуются высоким спросом благодаря наличию крупных офисных блоков.
Напротив, активность на рынке аренды компаний, деятельность которых связана с компанией «Газпром», снижается по причине постепенного удовлетворения спроса в новых офисных площадях.
В структуре запросов арендаторов, поступивших в компанию Knight Frank St Petersburg в течение I полугодия 2017 г., лидировали Московский и Центральный районы.
Стоить отметить ключевые сделки по продаже бизнес-центров, закрытые в течение полугодия: компания Raven Russia приобрела офисные объекты Kellermann Center и Premium. Также стало известно, что крупнейший российский оператор цифрового спутникового телевидения, НАО «Национальная спутниковая компания» (бренд «Триколор ТВ»), купил бизнес-центр Fort Ross общей площадью 5,2 тыс. кв. м с целью перевести в него головной офис.
Коммерческие условия
По итогам I полугодия 2017 г. произошло увеличение запрашиваемых ставок аренды. Среднее пообъектное повышение составило 6% в бизнес-центрах класса А и 4% – класса В.
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на вакантные площади в бизнес-центрах класса А составила 1 735 руб./м?/мес., в бизнес-центрах класса В – 1 128 руб./м?/мес. (включая НДС и операционные расходы).
Средняя стоимость открытой организованной парковки в I полугодии 2017 г. составила 5 040 руб./мм./мес. и 7 784 руб./мм./мес. для закрытого паркинга. По сравнению с предыдущим полугодием средние ставки аренды машиноместа увеличились на 3% для бизнес-центров класса А и уменьшились на 8% в классе B.
Прогноз
Согласно заявленным планам девелоперов, до конца 2017 г. ожидается к вводу в эксплуатацию 20 офисных центров (включая последующие очереди действующих объектов), из них 8 предназначены для собственных нужд компаний и для продажи. Если девелоперы не перенесут сроки ввода объектов на следующий год, то к концу 2017 г. рынок пополнится 145 тыс. кв. м. В связи с высоким спросом на качественные объекты мы не исключаем дальнейшего увеличения арендных ставок. Что касается прогнозируемого объема сделок аренды, то показатель суммы сделок аренды за I полугодие дает основания предполагать, что рынок вряд ли сможет выйти на значения прошлого года.
Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg: «Первое полугодие офисного рынка Санкт-Петербурга можно охарактеризовать как стабильно активное. Несмотря на замедление темпов ввода и, как следствие, небольшое поглощение, было закрыто несколько крупных сделок, большинство из которых с компаниями не нефтегазового сектора. Небольшое повышение ставок аренды и низкий уровень вакансии положительно влияют на настроение девелоперов: если увеличение ставок продолжится в том же темпе, то сроки окупаемости позволят строить новые проекты, а текущие будут реализованы в намеченные сроки. Планируемый объем ввода, в свою очередь, частично позволит удовлетворить спрос крупных компаний, которые в настоящий момент испытывают сложности с подбором помещений необходимого качества и метража».
