Офисный рынок Петербурга – положительная динамика

Аналитики Knight Frank подвели итоги III квартала на рынке офисной недвижимости Петербурга. 

Аналитики Knight Frank подвели итоги III квартала на рынке офисной недвижимости Петербурга.

КЛЮЧЕВЫЕ СОБЫТИЯ

Сменили владельцев два бизнес-центра класса В: MEZON PLAZA перешел от «Газпромбанка» к структуре компании «Газпром»; сменил собственника БЦ «Формида». Компания EPAM заняла всю арендную площадь здания 2-й очереди бизнес-центра «Мегапарк».

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

По итогам III квартала 2016 г. общий объем предложения качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге составил 2 802 тыс. кв. м, из которых 33% соответствует классу A и 67% – классу B.

За III квартал 2016 г. прирост предложения качественной офисной недвижимости составил менее 1%: были введены в эксплуатацию бизнес-центр класса B в Калининском районе (арендная офисная площадь свыше 7 500 кв. м) и бизнес-центр класса B+ в Красногвардейском районе (арендная офисная площадь свыше 8 000 кв. м).

По прогнозам экспертов, объем ввода в эксплуатацию по итогам 2016 г. будет не ниже показателя прошлого года: если девелоперы не перенесут заявленные ранее сроки ввода объектов, суммарный прирост качественных офисных площадей составит около 300 тыс. кв. м арендной площади.

В 2016 г. нестабильность рынка повлияла на стратегию девелоперов в части реализации проектов бизнес-центров. Часть из них реализуется с переносом сроков ввода, решение о заморозке/отмене принято для 16,7% от общего количества объектов, в основном находящихся на этапе проектирования и на начальном этапе строительства. При этом ряд девелоперов заявляет о готовности строить под конкретного заказчика.

В целом рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам трех кварталов 2016 г. демонстрирует положительную динамику: умеренный ввод бизнес-центров в эксплуатацию по причине переноса сроков и заморозки ряда проектов не дал показателю доли вакантных площадей вырасти, ставки демонстрируют повышение, подкрепляемое стабильным спросом на качественные объекты класса А в определенных деловых локациях.

В сложившихся условиях становится актуальным выход на рынок новых офисных площадей класса А: до конца 2017 г. планируется ввод в эксплуатацию 8 бизнес-центров, из которых 6 предназначены для сдачи в аренду (суммарная арендная площадь свыше 70 тыс. кв. м).

СПРОС

Доля вакантных площадей по итогам III квартала в бизнес-центрах класса А составила 6,9%, что сопоставимо с показателем II квартала 2016 г. и на 1,6 п. п. ниже показателя III квартала 2015 г.

В течение II–III кварталов 2016 г. наметилась тенденция сокращения объема вакантных площадей в классе А, их доля в котором не продолжила снижения только по причине выхода на рынок аренды бизнес-центров, ранее предназначавшихся для продажи и собственных нужд девелопера. Из всех действующих бизнес-центров класса А 68% имеют полную заполняемость (включая офисные объекты, предназначенные для собственных нужд компаний и для продажи).

Чистое поглощение по итогам III квартала 2016 г. составило 31 тыс. кв. м, преимущественно сосредоточившись в классе B делового района «Московский проспект».

На конец рассматриваемого периода в офисных центрах класса В доля вакантных площадей составила 10,2%, что на 1,7 п.п. ниже показателя II квартала 2016 г. Понижение показателя произошло в том числе за счет ряда сделок, крупнейшими из которых стали следующие:

Разработчик программного обеспечения EPAM занял 14,1 тыс. кв. м во 2-й очереди бизнес-центра «Мегапарк» на Заставской ул., д. 22. Дочерняя структура компании «Газпром» арендовала 6,5 тыс. кв. м в бизнес-центре «Новгородский» на Новгородской ул., д. 13.

За рассматриваемый период на рынке офисной недвижимости сменили владельцев два бизнес-центра: расположенный в Выборгском районе MEZON PLAZA перешел от «Газпромбанка» к структуре компании «Газпром», также сменил собственника бизнес-центр «Формида», расположенный в Красногвардейском районе. Оба объекта относятся к классу B.

Более половины всех заявок, поступивших в Knight Frank St. Petersburg в течение прошедшего квартала, пришло от компаний, задействованных в сфере IT и телекоммуникаций. При этом большинство из них интересуют офисы класса А с планировкой open space в Центральном районе Санкт-Петербурга. Стоит отметить стабильный спрос со стороны сектора IT и телекоммуникаций: по итогам трех кварталов 2016 г. на их долю пришлось 30% арендованных офисных площадей.

КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ

По итогам рассматриваемого периода средневзвешенная заявленная ставка аренды составила 1 568 руб./ кв. м/мес. в классе А (включая НДС и операционные расходы), в классе В – 1 098 руб./кв. м/мес.

В целом можно говорить о положительной динамике в части коммерческих условий на рынке офисной недвижимости: заявленные ставки аренды прекратили падение, а в классе А наблюдается пообъектное повышение – показатель вырос на 4,5% относительно II квартала 2016 г.

ПРОГНОЗ

Согласно заявленным девелоперами планируемым срокам ввода в эксплуатацию строящихся объектов, до конца 2016 г. рынок пополнится 136 тыс. кв. м качественных арендных офисных площадей. В случае если сроки не будут перенесены, около 60 тыс. кв. м из них поступят на рынок аренды.

В условиях неопределенности перспектив восстановления экономики страны большинство девелоперов не начинают строительство новых бизнес-центров, для части замороженных проектов рассматривается возобновление работ только при наличии потенциального арендатора или покупателя.

В части коммерческих условий эксперты видят возможности для повышения заявленных арендных ставок в объектах класса A до 10% в течение года, что связано с ожидающимся дефицитом предложения. Для класса B мы видим в краткосрочной перспективе возможности для повышения заявленных ставок до 3–5%.

Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости, Knight Frank St.Petersburg, отмечает:«В III квартале? количество вакантных помещений продолжило снижаться: предложение в проектах класса А становится дефицитным на фоне обозначившегося роста ставок аренды. ?Вместе с тем возобновления строительства приостановленных объектов, а тем более начала строительства новых не происходит из-за того, что текущие рыночные ставки не обеспечивают достижения целевой доходности девелоперских проектов. Бьет рекорды по заполняемости деловой район «Московский проспект»: вакантных помещений практически не осталось, арендаторы сталкиваются с дефицитом предложения. Низкий уровень вакантных площадей отмечается и в других популярных деловых районах, что, возможно, приведет к росту ставок аренды в данных локациях до 10%».

 




иГРОКИ РЫНКА

Пузанова Марина

Консалтинг и брокеридж

Knight Frank

Материалы по теме

Экспертный анализ

В Петербурге спрос на офисы ставит новые рекорды

Компания Colliers International подвела итоги развития рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга в III квартале 2016 г. По данным аналитиков, ключевыми тенденциями этого периода стали снижение доли вакантных площадей, рост запрашиваемых ставок аренды и вымывание предложения крупных офисных блоков.

11.10
Экспертный анализ

Константин Лосюков, Knight Frank: «Премиальные офисы - штучный товар на рынке, поэтому собственники держат марку»

Москва находится на 3 месте в Европе по стоимости аренды в премиальных бизнес-центрах со средневзвешенным показателем 720 евро за кв. м в год, говорится в исследовании рынков офисной аренды ключевых городов Европы за II квартал 2016 г. (European Occupier Market Dashboard) международной консалтинговой компании Knight Frank. 

19.09
Экспертный анализ

В Петербурге растет спрос на офисы класса А

По подсчетам компании JLL, доля свободных офисных помещений класса А в Санкт-Петербурге к концу 2-го квартала 2016 г. снизилась до минимальных значений с 2007 г., составив 8,5%. 
06.07

журнал CRE 21 (357)

1-15.12.2019
Логистические цепочки «Почта России» в течение двух лет построит около сорока логохабов для сокращения сроков доставки общим объемом инвестиций, превышающим 30 млрд рублей. О создании собственной логистической платформы заявили также «Сбербанк» и ряд других игроков.  MAPIC-2019: Ривьера без русских С 13 по 15 ноября в Каннах проходила международная выставка в сфере коммерческой недвижимости MAPIC 2019. В 2019 году в выставке приняли участие более 8500 делега...

Популярное

Конфликт

«Пятерочка» выгоняет местного ритейлера из Удмуртии

X5 заменит местного ритейлера в восьми ТЦ Удмуртии.
 
10.12
Игроки рынка

«Леруа Мерлен» остался без топа

Николай Козак ушел из «Леруа Мерлен».
 
09.12
Назначения

Куда уходят из ПИК и Самолет Девелопмент

К команде направления стрит-ритейла международной консалтинговой компании JLL присоединились Алексей Иванников и Екатерина Славянова.
11.12
Происшествие

Попрощаемся с WhatsApp

WhatsApp скоро прекратит работать на множестве мобильных устройств.
 
11.12
Переговоры

«Яндекс» готовится к крупнейшей сделке

«Яндекс» ищет новый офис. Компания может арендовать все свободные площади и коворкинг в башне «Око» в «Москва-сити» - всего до 45 000 кв. м.
09.12
Сделка

Sminex купил особняк на Чистых прудах

Девелоперская компания Sminex стала владельцем особняка в Потаповском переулке рядом с Чистыми прудами в Москве. Раньше объектом владел «Росатом» и планировал выручить за него 942 млн руб.
11.12
Назначения

CBRE забрал эксперта из Сибири

В роли консультанта отдела складской и индустриальной недвижимости к команде присоединился Рустам Сатышев.
11.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre