Офисный рынок Петербурга – положительная динамика

Аналитики Knight Frank подвели итоги III квартала на рынке офисной недвижимости Петербурга.

Сменили владельцев два бизнес-центра класса В: MEZON PLAZA перешел от «Газпромбанка» к структуре компании «Газпром»; сменил собственника БЦ «Формида». Компания EPAM заняла всю арендную площадь здания 2-й очереди бизнес-центра «Мегапарк».

По итогам III квартала 2016 г. общий объем предложения качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге составил 2 802 тыс. кв. м, из которых 33% соответствует классу A и 67% – классу B.

За III квартал 2016 г. прирост предложения качественной офисной недвижимости составил менее 1%: были введены в эксплуатацию бизнес-центр класса B в Калининском районе (арендная офисная площадь свыше 7 500 кв. м) и бизнес-центр класса B+ в Красногвардейском районе (арендная офисная площадь свыше 8 000 кв. м).

По прогнозам экспертов, объем ввода в эксплуатацию по итогам 2016 г. будет не ниже показателя прошлого года: если девелоперы не перенесут заявленные ранее сроки ввода объектов, суммарный прирост качественных офисных площадей составит около 300 тыс. кв. м арендной площади.

В 2016 г. нестабильность рынка повлияла на стратегию девелоперов в части реализации проектов бизнес-центров. Часть из них реализуется с переносом сроков ввода, решение о заморозке/отмене принято для 16,7% от общего количества объектов, в основном находящихся на этапе проектирования и на начальном этапе строительства. При этом ряд девелоперов заявляет о готовности строить под конкретного заказчика.

В целом рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам трех кварталов 2016 г. демонстрирует положительную динамику: умеренный ввод бизнес-центров в эксплуатацию по причине переноса сроков и заморозки ряда проектов не дал показателю доли вакантных площадей вырасти, ставки демонстрируют повышение, подкрепляемое стабильным спросом на качественные объекты класса А в определенных деловых локациях.

В сложившихся условиях становится актуальным выход на рынок новых офисных площадей класса А: до конца 2017 г. планируется ввод в эксплуатацию 8 бизнес-центров, из которых 6 предназначены для сдачи в аренду (суммарная арендная площадь свыше 70 тыс. кв. м).

Доля вакантных площадей по итогам III квартала в бизнес-центрах класса А составила 6,9%, что сопоставимо с показателем II квартала 2016 г. и на 1,6 п. п. ниже показателя III квартала 2015 г.

В течение II–III кварталов 2016 г. наметилась тенденция сокращения объема вакантных площадей в классе А, их доля в котором не продолжила снижения только по причине выхода на рынок аренды бизнес-центров, ранее предназначавшихся для продажи и собственных нужд девелопера. Из всех действующих бизнес-центров класса А 68% имеют полную заполняемость (включая офисные объекты, предназначенные для собственных нужд компаний и для продажи).

Чистое поглощение по итогам III квартала 2016 г. составило 31 тыс. кв. м, преимущественно сосредоточившись в классе B делового района «Московский проспект».

На конец рассматриваемого периода в офисных центрах класса В доля вакантных площадей составила 10,2%, что на 1,7 п.п. ниже показателя II квартала 2016 г. Понижение показателя произошло в том числе за счет ряда сделок, крупнейшими из которых стали следующие:

Разработчик программного обеспечения EPAM занял 14,1 тыс. кв. м во 2-й очереди бизнес-центра «Мегапарк» на Заставской ул., д. 22. Дочерняя структура компании «Газпром» арендовала 6,5 тыс. кв. м в бизнес-центре «Новгородский» на Новгородской ул., д. 13.

За рассматриваемый период на рынке офисной недвижимости сменили владельцев два бизнес-центра: расположенный в Выборгском районе MEZON PLAZA перешел от «Газпромбанка» к структуре компании «Газпром», также сменил собственника бизнес-центр «Формида», расположенный в Красногвардейском районе. Оба объекта относятся к классу B.

Более половины всех заявок, поступивших в Knight Frank St. Petersburg в течение прошедшего квартала, пришло от компаний, задействованных в сфере IT и телекоммуникаций. При этом большинство из них интересуют офисы класса А с планировкой open space в Центральном районе Санкт-Петербурга. Стоит отметить стабильный спрос со стороны сектора IT и телекоммуникаций: по итогам трех кварталов 2016 г. на их долю пришлось 30% арендованных офисных площадей.

По итогам рассматриваемого периода средневзвешенная заявленная ставка аренды составила 1 568 руб./ кв. м/мес. в классе А (включая НДС и операционные расходы), в классе В – 1 098 руб./кв. м/мес.

В целом можно говорить о положительной динамике в части коммерческих условий на рынке офисной недвижимости: заявленные ставки аренды прекратили падение, а в классе А наблюдается пообъектное повышение – показатель вырос на 4,5% относительно II квартала 2016 г.

Согласно заявленным девелоперами планируемым срокам ввода в эксплуатацию строящихся объектов, до конца 2016 г. рынок пополнится 136 тыс. кв. м качественных арендных офисных площадей. В случае если сроки не будут перенесены, около 60 тыс. кв. м из них поступят на рынок аренды.

В условиях неопределенности перспектив восстановления экономики страны большинство девелоперов не начинают строительство новых бизнес-центров, для части замороженных проектов рассматривается возобновление работ только при наличии потенциального арендатора или покупателя.

В части коммерческих условий эксперты видят возможности для повышения заявленных арендных ставок в объектах класса A до 10% в течение года, что связано с ожидающимся дефицитом предложения. Для класса B мы видим в краткосрочной перспективе возможности для повышения заявленных ставок до 3–5%.

Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости, Knight Frank St.Petersburg, отмечает:«В III квартале? количество вакантных помещений продолжило снижаться: предложение в проектах класса А становится дефицитным на фоне обозначившегося роста ставок аренды. ?Вместе с тем возобновления строительства приостановленных объектов, а тем более начала строительства новых не происходит из-за того, что текущие рыночные ставки не обеспечивают достижения целевой доходности девелоперских проектов. Бьет рекорды по заполняемости деловой район «Московский проспект»: вакантных помещений практически не осталось, арендаторы сталкиваются с дефицитом предложения. Низкий уровень вакантных площадей отмечается и в других популярных деловых районах, что, возможно, приведет к росту ставок аренды в данных локациях до 10%».