Эффективная реконцепция: мнение проектировщика

Василий Костин, генеральный директор «КБК Проект»

Стремительное изменение баланса спроса и предложения на рынке коммерческой недвижимости, кризисные явления в экономике, развитие технологий и ряд других причин приводят к необходимости переформатирования объектов недвижимости. Задача реконцепции – увеличение конкурентоспособности объекта и улучшение его экономических показателей.

Эффективная реконцепция предполагает применение следующих стратегий:

- Изменение имиджа (ребрендинг);

- Перенаправление объекта на другую целевую аудиторию (репозиционирование);

- Пересмотр системы управления (ременеджмент);

- Изменение состава арендаторов (реброкеридж);

- Замена  инженерных сетей и коммуникаций (реинжиниринг);

- Конструктивное перепрофилирование (редевелопмент).

Как  проектировщик и строитель, остановлюсь на последних двух пунктах.

Выбор стратегии реконцепции основывается на балансе таких факторов, как локация  и уровень конкуренции. Если при низком уровне конкуренции и хорошем расположении можно отделаться косметическим ремонтом, то при плохом местоположении реконцепция помещения ориентируется на привлечение более сильных арендаторов. Высокий уровень конкуренции является причиной для увеличения масштаба, смены ценового сегмента, а то и смены формата и даже тотального перепрофилирования.

Для торговой недвижимости это может быть переформатирование торговых центров, заполнение их новой «начинкой», такой как центры здоровья, центры детского и семейного развития и досуга, увеличение доли развлекательных площадок и т.д.

Классический пример – «Охотный ряд», работающий в Москве с 1997 г. Проблема, обозначенная владельцами и маректологами, – большое количество мест, в которые не заходил трафик посетителей. Это не могло не отразиться негативным образом на динамике доходов от аренды. Суть реконцепции заключалась в устройстве более понятной навигации, балансировке состава арендаторов относительно потребностей целевой аудитории, оптимизации площади складских помещений и высвобождении арендуемых площадей, переносе и увеличении фудкорта.

Офисная недвижимость приспосабливается к новым условиям путем превращения бизнес-центров в комплексы апартаментов, а то и вовсе в гостиницы.

Офисы – несколько более сложный субъект реконцепции. Их технологически не так просто перестроить из-за глубины здания, высоты потолков, отсутствия балконов и лоджий. Кроме того, необходимо предусмотреть решение проблемы с парковкой, поскольку изначально офисные проекты были рассчитаны на значительно меньшее количество автовладельцев.

Площадь типичных офисных помещений – 100-120 кв. м, в то время как жилые помещения – это студии и апартаменты со спальнями в среднем от 27 до 75 кв. м. Перестройка требует не только монтажа огромного количества перегородок, но и встройку дополнительных инженерных шахт и коммуникаций. Такое здание будет иметь совершенно другие параметры водоснабжения, канализации и потребления электроэнергии.

Повезло тем, кто осознал эту необходимость еще на стадии проектирования и внедрил в проект жилые и торговые площади. По оценками экспертов, такая реконцепция позволяет получить увеличение доходности проектов до 10%.

Пример – офисный блок Atlantic Apartments (м. «Киевская») еще на этапе проектирования сменил свою офисную начинку на апартаменты. Бизнес-центры «Царская площадь», «Пресня сити», «Савеловский сити» и др. были целиком переделаны в лофты. Их высокие потолки, большие окна, просторные комнаты привлекают определенный контингент потребителей, которые к тому же хотели бы проживать в стратегически выгодных местах города.

Такого рода перемены вполне приемлемы для офисных помещений классов А и В, построенных в начале нулевых. Их относительно небольшая глубина этажа позволяет осуществить превращение с минимальными потерями. В любом случае, перепланировка осуществляется в значительно более короткие сроки, чем строительство «с нуля».

По собственном опыту могу сказать, что на такого рода перестройку зданий уходит порядка 8-12 месяцев, а себестоимость процесса составляет 40-60 тыс. руб. на один кв. м.

Прежде чем приступить к перестройке здания, владелец должен ответить на следующие вопросы:

- Вписывается ли новый облик объекта в градостроительные планы и нормы?

- Не возникнет ли конфликта с соседями, которые могут счесть обновленное здание недостаточно экологичным или таящим в себе угрозу для их дальнейшей жизнедеятельности?

- Будут ли соблюдены технологические требования: шумо- и теплоизоляция, освещенность помещений, полноценные системы вентиляции и пожарной безопасности, энергоэффективность и т.д.?

- Не возникнет ли юридическая необходимость переводить здание из одной категории в другую, и если да, то с какими издержками это может быть связано?

В целом, реконцепция объектов коммерческой недвижимости – перспективный ответ на вызовы существующей рыночной реальности, позволяющий увеличить прибыль, удовлетворить растущий потребительский спрос и окупить затраты в максимально короткие сроки.

 



иГРОКИ РЫНКА

КБК Проект

Костин Василий

Архитектура

КБК Проект

Материалы по теме

Интервью

Владислав Николаев: «Реконцепция – это хороший повод дать новый толчок развитию ТЦ»

Владислав Николаев, региональный директор департамента стратегического консалтинга Colliers International, о том, когда необходимо задуматься о реконцепции ТЦ, сроке его жизни и региональной практике. 

03.08
Экспертный анализ

Неправильная реконцепция существенно снизит цену объекта

По мнению экспертов Blackwood, неудачное перепрофилирование коммерческих объектов может существенно снизить их рыночную стоимость.

12.04
Экспертный анализ

Реконцепция московских кинотеатров – игра стоит свеч?..

По мнению специалистов компании Blackwood, проекты реконцепции кинотеатров в Москве сопряжены с высокими рисками, но при этом имеют большой потенциал. 

29.03

журнал CRE 9-10 (387-388)

Май (1-2)
CRE №9-10 Ознакомиться с PDF-версией можно ЗДЕСЬ   Номер вышел при поддержке MD Facility Management www.mdpm.ru   City&Malls PFM www.cmpfm.ru   Raven Russia www.rrpa.ru   Radius Group www.radiusrussia.com В НОМЕРЕ:   Фоторепортаж CRE Moscow AWARDS 2021: почти голливудская история   Девелопмент Не время перекраивать офисные карты   Актуально Из жизни принимающих отдыхающих Сможет ли ажиотажный спрос изменить отношение к южным курортам России?   Законодательство ...

Популярное

Сделка

В «Шереметьевском» сдали почти 3000 кв. м офисов

Times Estate выступила консультантом сделки на 2 750 кв.м. в бизнес-квартале «Шереметьевский». Новым арендатором стала компания Ресурс-Медиа.
15.06
Сделка

Сделка по продаже «Пекина» завершена

Покупателем выступил входящий в «Союз Маринс Групп» «Гостиничный Комплекс «Жемчужина». Продавцом ОАО «Бэйджинг-Инвест» - структура ГК «Галс». Сумма сделки оценивалась в 4,8 млрд рублей.

17.06
Проект

На Каспии появится курортно-гостиничный комплекс

Стоимость реализации проекта, состоящего из восьми зданий разной этажности, оценивается в 3 миллиарда рублей.
15.06
Сделка

Сделка по продаже БЦ «Технополис Пулково» закрыта

«Корпорация Стерх» приобрела бизнес-центр площадью 43 тыс. кв. м. Это крупнейшая инвестиционная сделка на петербургском рынке офисов класса А за всю историю. Консультантом выступила компания JLL.
17.06
Игроки рынка

Savills продаст дом отца-основателя Harley Davidson

Загородный коттедж 18 века в Шотландии оценивается в сумму около 32,6 млн рублей.
 
15.06
Управление недвижимостью

Zeppelin обслужит территорию завода «ТехноГрупп»

Площадь территории завода вентиляционного оборудования в Дзержинском составляет более 50 тыс. кв. м. Также УК занимается обслуживанием инженерных систем предприятия.
15.06
Игроки рынка

Stone Hedge предлагает помещения под ритейл в БЦ Stone Савеловская

В новом бизнес-центре будут предложены торговые помещения совокупной площадью более 4,5 тыс. кв. м в аренду.
15.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre