Эффективная реконцепция: мнение проектировщика

Василий Костин, генеральный директор «КБК Проект»

6939

Стремительное изменение баланса спроса и предложения на рынке коммерческой недвижимости, кризисные явления в экономике, развитие технологий и ряд других причин приводят к необходимости переформатирования объектов недвижимости. Задача реконцепции – увеличение конкурентоспособности объекта и улучшение его экономических показателей.

Эффективная реконцепция предполагает применение следующих стратегий:

- Изменение имиджа (ребрендинг);

- Перенаправление объекта на другую целевую аудиторию (репозиционирование);

- Пересмотр системы управления (ременеджмент);

- Изменение состава арендаторов (реброкеридж);

- Замена  инженерных сетей и коммуникаций (реинжиниринг);

- Конструктивное перепрофилирование (редевелопмент).

Как  проектировщик и строитель, остановлюсь на последних двух пунктах.

Выбор стратегии реконцепции основывается на балансе таких факторов, как локация  и уровень конкуренции. Если при низком уровне конкуренции и хорошем расположении можно отделаться косметическим ремонтом, то при плохом местоположении реконцепция помещения ориентируется на привлечение более сильных арендаторов. Высокий уровень конкуренции является причиной для увеличения масштаба, смены ценового сегмента, а то и смены формата и даже тотального перепрофилирования.

Для торговой недвижимости это может быть переформатирование торговых центров, заполнение их новой «начинкой», такой как центры здоровья, центры детского и семейного развития и досуга, увеличение доли развлекательных площадок и т.д.

Классический пример – «Охотный ряд», работающий в Москве с 1997 г. Проблема, обозначенная владельцами и маректологами, – большое количество мест, в которые не заходил трафик посетителей. Это не могло не отразиться негативным образом на динамике доходов от аренды. Суть реконцепции заключалась в устройстве более понятной навигации, балансировке состава арендаторов относительно потребностей целевой аудитории, оптимизации площади складских помещений и высвобождении арендуемых площадей, переносе и увеличении фудкорта.

Офисная недвижимость приспосабливается к новым условиям путем превращения бизнес-центров в комплексы апартаментов, а то и вовсе в гостиницы.

Офисы – несколько более сложный субъект реконцепции. Их технологически не так просто перестроить из-за глубины здания, высоты потолков, отсутствия балконов и лоджий. Кроме того, необходимо предусмотреть решение проблемы с парковкой, поскольку изначально офисные проекты были рассчитаны на значительно меньшее количество автовладельцев.

Площадь типичных офисных помещений – 100-120 кв. м, в то время как жилые помещения – это студии и апартаменты со спальнями в среднем от 27 до 75 кв. м. Перестройка требует не только монтажа огромного количества перегородок, но и встройку дополнительных инженерных шахт и коммуникаций. Такое здание будет иметь совершенно другие параметры водоснабжения, канализации и потребления электроэнергии.

Повезло тем, кто осознал эту необходимость еще на стадии проектирования и внедрил в проект жилые и торговые площади. По оценками экспертов, такая реконцепция позволяет получить увеличение доходности проектов до 10%.

Пример – офисный блок Atlantic Apartments (м. «Киевская») еще на этапе проектирования сменил свою офисную начинку на апартаменты. Бизнес-центры «Царская площадь», «Пресня сити», «Савеловский сити» и др. были целиком переделаны в лофты. Их высокие потолки, большие окна, просторные комнаты привлекают определенный контингент потребителей, которые к тому же хотели бы проживать в стратегически выгодных местах города.

Такого рода перемены вполне приемлемы для офисных помещений классов А и В, построенных в начале нулевых. Их относительно небольшая глубина этажа позволяет осуществить превращение с минимальными потерями. В любом случае, перепланировка осуществляется в значительно более короткие сроки, чем строительство «с нуля».

По собственном опыту могу сказать, что на такого рода перестройку зданий уходит порядка 8-12 месяцев, а себестоимость процесса составляет 40-60 тыс. руб. на один кв. м.

Прежде чем приступить к перестройке здания, владелец должен ответить на следующие вопросы:

- Вписывается ли новый облик объекта в градостроительные планы и нормы?

- Не возникнет ли конфликта с соседями, которые могут счесть обновленное здание недостаточно экологичным или таящим в себе угрозу для их дальнейшей жизнедеятельности?

- Будут ли соблюдены технологические требования: шумо- и теплоизоляция, освещенность помещений, полноценные системы вентиляции и пожарной безопасности, энергоэффективность и т.д.?

- Не возникнет ли юридическая необходимость переводить здание из одной категории в другую, и если да, то с какими издержками это может быть связано?

В целом, реконцепция объектов коммерческой недвижимости – перспективный ответ на вызовы существующей рыночной реальности, позволяющий увеличить прибыль, удовлетворить растущий потребительский спрос и окупить затраты в максимально короткие сроки.

 



иГРОКИ РЫНКА

КБК Проект

Костин Василий

Архитектура

КБК Проект

Материалы по теме

Интервью

Владислав Николаев: «Реконцепция – это хороший повод дать новый толчок развитию ТЦ»

Владислав Николаев, региональный директор департамента стратегического консалтинга Colliers International, о том, когда необходимо задуматься о реконцепции ТЦ, сроке его жизни и региональной практике. 

03.08
Экспертный анализ

Неправильная реконцепция существенно снизит цену объекта

По мнению экспертов Blackwood, неудачное перепрофилирование коммерческих объектов может существенно снизить их рыночную стоимость.

12.04
Экспертный анализ

Реконцепция московских кинотеатров – игра стоит свеч?..

По мнению специалистов компании Blackwood, проекты реконцепции кинотеатров в Москве сопряжены с высокими рисками, но при этом имеют большой потенциал. 

29.03

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (21-27 апреля)

Победители CRE Moscow Awards 2025, новые назначения в Ricci, сделки с Light Industrial в Коледино и Мытищах, вывод на рынок Business Center Riva, новый офис для HH, встреча студентов в «Орбите», новый резидент БЦ Geolog и эксклюзив CMWP - в нашей традиционной подборке за неделю.
27.04
Источник: cre.ru
CRE News

Победители CRE Moscow Awards 2025

24 апреля прошло традиционное награждение победителей CRE Moscow Awards. Кто же взял кирпич в этом году?
25.04
Источник: Ricci
Назначения

Руслан Готыжев перешел в Ricci

Руслан займет должность старшего директора департамента складской недвижимости. Ранее эксперт работал в NF Group, возглавлял логистические подразделения DHL Supply Chain, был операционным директором и партнёром NT Properties.
24.04
Источник: ВСФ Логистика
Сделка

В парке Depo:16 закрыли крупную сделку по продаже Light Industrial

Помещения площадью более 9 000 кв. м выкупила производственная инжиниринговая компания. Таким образом, первая очередь парка компании "ВСФ Логистика" в Мытищах реализована на 100%.
22.04
Источник: Regions Development
Переговоры

Regions Development продает бизнес-центр за 9,3 млрд рублей

Business Center Riva площадью 22 751 кв. м расположен на Нагатинском полуострове на юге Москвы. Ввод объекта в эксплуатацию намечен на I кв. 2026 года. 
21.04
Источник: Page
Сделка

HH разместит свой офис в Jurgens-Page

Российская компания интернет-рекрутмента разместит свой офис площадью 510 кв. м в коворкинге с гибкими офисами . Брокером сделки выступила компания Nikoliers. 
24.04
Источник: «Фонд лиги коммерческой недвижимости»
События

Студентов НИУ ВШЭ вывели на «Орбиту»

Впервые «Фонд лиги коммерческой недвижимости» совместно с районным центром «Орбита» организовал обзорную экскурсию-лекцию для студентов Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики». 
21.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre