Какие склады предпочитают в Петербурге?

На сегодняшний день в складском сегменте существует три формата девелопмента производственно-складских помещений: спекулятивный, build-to-suit (строительство под заказчика), light industrial. О состоянии и перспективах каждого из форматов рассказывают эксперты IPG.Estate.

10341

Самый распространенный и наиболее развитый формат – спекулятивный девелопмент. Спрос на спекулятивные объекты постоянно стабилен. Также сохраняется интерес к таким объектам со стороны инвесторов. Практика показывает, что компании-инвесторы, у которых есть земельный участок, готовы строить складские объекты класса «А» по определенным характеристикам: помещения с одним доком на 1000 кв. м, рабочей высотой потолков 11-13 м, полами с антипылевым покрытием на уровне 1,2 м и т.д. В дальнейшем такие объекты сдаются в аренду как есть или модернизируются по требованиям арендатора: например, устанавливаются холодильные камеры, увеличивается количество доков, достраиваются офисные помещения на мезонине, увеличиваются электрические мощности, если имеется такая возможность.

Практика показывает, что на рынке Петербурга спекулятивные склады не остаются не востребованными на долгое время: собственники для привлечения первых и крупных арендаторов предлагают специальные условия по арендной ставке, каникулам и т.д. Если объект долгое время простаивает, значит, он имеет либо проблемы технического характера, либо - с документами. Например, на «Парнасе» есть объект класса «B» с хорошей локацией, который построен минимум год назад, но не заселен арендаторами, так как имеет проблемы с подключением к сетям и, соответственно, не введен в эксплуатацию.

Минимально рентабельная площадь для строительства спекулятивных складов – 5000 кв. м, поскольку минимальный автономный блок в «А» классе кратен в среднем 2500 кв. м. Достаточно распространен формат строительства отдельно стоящих складов класса «B» площадью 1500-2000 кв. м – этот формат популярен как в сделках аренды, так и купли-продажи. Как примеры комплексной застройки участка таким форматом складов можно привести, как минимум, 2 комплекса – «Терра Терминал», расположенный в южном направлении в 17 км от КАД, и комплекс «Эврика» в пос. Тельмана. В «Терра Терминале» возведено 13 складов по 1500 м каждый, заполняемость близка к 100%, привлекает низкий уровень арендной ставки на отапливаемый склад.

Build-to-suit – формат для рынка Петербурга относительно новый, но уже нашедший своих клиентов. Все больше девелоперов предлагают данную опцию. Специфика build-to-suit заключается в том, что девелоперы готовы за свой счет или за счет клиента построить на земельном участке здание по техническому заданию клиента и после ввода объекта в эксплуатацию сдать ему в долгосрочную аренду или предоставить возможность выкупа. Потенциальные клиенты на данный формат - например, логистические компании, которым необходим кросс-докинг, продуктовые ритейлеры, которым важно наличие холодильных и морозильных камер или соответствие другим техническим характеристикам, фармацевтические и производственные компании и др.

Популярность и востребованность build-to-suit формата объясняется еще и тем, что территория промзон в городе высвобождается и застраивается жильем. Производственники зачастую не могут найти помещения, полностью отвечающие их нестандартным требованиям, например, по электрическим мощностям, высоте потолков, грузоподъемному оборудованию и т.д. Кроме того, производственные компании большое значение уделяют локации помещения и близости к метро для удобства сотрудников. На производствах часто задействовано большое количество работников, специальности которых уникальны.

При поиске производственные компании проходят несколько этапов. Изначально они смотрят помещения в районе, где уже функционирует производство. На втором этапе готовы рассматривать помещения на окраинах города. На третьем начинают мониторить объекты за рамками города. И после того как понимают, что не смогли найти подходящий объект, приходят к пониманию, что необходимо всерьез рассмотреть возможность строительства объекта под себя.

При этом количество игроков, которые предлагают услуги build-to-suit, увеличивается. Это не только профессиональные девелоперы, но и собственники земельных участков, у которых есть определенный запас финансовых ресурсов и которые готовы инвестировать в объекты build-to-suit под будущего арендатора, при условии долгосрочной аренды.

Light industrial появился на рынке Петербурга недавно, и на сегодняшний момент формат слабо развит, но имеет большие перспективы. Light industrial – это формат небольших производственно-складских помещений площадью 500-1500 кв. м.

В Петербурге существуют примеры, когда складские объекты площадью порядка 5000-7000 кв. м нарезают автономными блоками по 700-1000 кв. м с возможностью объединения, которые в дальнейшем сдаются как производственные площади или склады небольшого формата. В основном это объекты с высотой потолка 6-8 м, одними воротами на блок, антипылевыми полами на уровне земли, встроенными офисно-бытовыми помещениями.

Light industrial – перспективный формат, но пока непонятно, кто из петербургских игроков первым займет эту нишу. Первые шаги в этом направлении делает компания «А Плюс Девелопмент», которая на территории индустриального парка «Марьино» и совместно с ним разрабатывает проект складского комплекса, соответствующий стандартам light industrial. Это объект площадью 10 000 кв. м с нарезкой на автономные блоки по 500-1000 кв. м, в рамках которых есть офис, подсобные помещения, санузел, ворота, а также с возможностью объединения блоков. Проект пока не запущен в реализацию, поскольку девелопер хочет найти несколько потенциальных клиентов, что оправдано рынком. Но на практике такие проекты заполняются на финальных стадиях строительства, за 1-2 месяца до ввода объекта в эксплуатацию. Например, на территории «Мебельного Технопарка» построили производственно-складское помещение площадью 7000 кв. м с нарезкой помещений на блоки 500-700-1000 кв. м. Заполняться объект начал за два месяца до ввода в эксплуатацию, к моменту запуска объекта был уже лист ожидания, сделки заключались буквально за 5 дней. 



Материалы по теме

Экспертный анализ

Склады Петербурга: низкая девелоперская активность

По данным компании JLL, во 2-м квартале 2017 г. в Санкт-Петербурге было введено 25 тыс. кв. м складов, что на 64% ниже результата аналогичного периода прошлого года. 
07.09
Исследования рынка

Качественные склады Петербурга: итоги I квартала от Knight Frank

В  течение I квартала 2017 г. в эксплуатацию был введен минимальный объем качественных складских площадей. Объем сделок аренды по итогам квартала превысил 35 тыс. кв. м. В течение I квартала 2017 г. завершилось строительство четырех промышленных предприятий.

07.06
Исследования рынка

Склады built-to-suit правят бал в Петербурге

Компания IPG.Estate провела анализ сегмента складской недвижимости за первое полугодие 2016 г.

12.09

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (14-20 апреля)

ЛСР откроет санаторий, в Петербурге появится свой "Сити", MR Group запускает MR Office, крупные складские сделки закрыты в Воронеже и Москве, CORE.XP открывает новое направление, а GSS Cosmetics оцифровывается. Эти новости, а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю.
20.04
Источник: FASHION HOUSE Group
Экспертный анализ

Долгая дорога в думах: почему покупатели так ждут возвращения иностранных брендов

Несмотря на отчёты об «окончательном обрусении рынка», курсе на «покупай российское», «обиде на иностранцев», возвращения транснациональных игроков, по данным опросов и обсуждений в соцсетях, очень ждут многие россияне. И хотя пока никто и никуда возвращаться не собирается (единичные заявления – не в счёт), потребительские настроения через три года после «великого исхода» иностранных компаний очевидны, а основная претензия покупателей к «заменителям» – не только и не столько рост цен, но рост цен при массовом же падении качества под девизом «при всём богатстве выбора другой альтернативы нет».

Начало. О том, почему в случае возвращения в страну иностранных бизнесов основным конкурентным преимуществом российских игроков станут качество клиентского опыта и локальная экспертиза, читайте в следующем материале.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
17.04
Источник: Пресс-служба «Кристалл»
Проект

В Хосте откроют санаторий «Кристалл»

В Сочи впервые за 25 лет открывается новый санаторий «Кристалл», построенный с нуля.
 
15.04
Источник: cre.ru
Проект

«Санкт-Петербург Сити» определился с концепцией

Разработана концепция общественно-делового центра «Санкт-Петербург Сити».
 
17.04
Источник: MR Group
Игроки рынка

MR Group запускает направление MR Office

Портфель нового направления включает 2.1 млн кв. м коммерческой недвижимости под единым брендом.
17.04
Источник: RBNA
Сделка

ПАРК М-4 принял маркетплейс

Один из самых крупных маркетплейсов России стал резидентом логистического комплекса ПАРК М-4.
 
17.04
Источник: CRE
Экспертный анализ

Гости сезона: как российские отельеры готовятся к майским праздникам и лету

Несмотря на повышение цен в гостиницах и апартаментах  некоторых регионов в 2-3 раза, туристический сезон-2025 в России снова будет назван «рекордным», а клиентов хватит всем, убеждены эксперты. Правда, уже на майских праздниках игрокам предстоит работать с учётом вступивших в силу законодательных и других изменений. Кроме того, ожидается новая редакция закона о туризме, и очередные инициативы по регулированию отрасли могут внедряться уже с колёс. 

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
15.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre