Какие склады предпочитают в Петербурге?

На сегодняшний день в складском сегменте существует три формата девелопмента производственно-складских помещений: спекулятивный, build-to-suit (строительство под заказчика), light industrial. О состоянии и перспективах каждого из форматов рассказывают эксперты IPG.Estate.

9786

Самый распространенный и наиболее развитый формат – спекулятивный девелопмент. Спрос на спекулятивные объекты постоянно стабилен. Также сохраняется интерес к таким объектам со стороны инвесторов. Практика показывает, что компании-инвесторы, у которых есть земельный участок, готовы строить складские объекты класса «А» по определенным характеристикам: помещения с одним доком на 1000 кв. м, рабочей высотой потолков 11-13 м, полами с антипылевым покрытием на уровне 1,2 м и т.д. В дальнейшем такие объекты сдаются в аренду как есть или модернизируются по требованиям арендатора: например, устанавливаются холодильные камеры, увеличивается количество доков, достраиваются офисные помещения на мезонине, увеличиваются электрические мощности, если имеется такая возможность.

Практика показывает, что на рынке Петербурга спекулятивные склады не остаются не востребованными на долгое время: собственники для привлечения первых и крупных арендаторов предлагают специальные условия по арендной ставке, каникулам и т.д. Если объект долгое время простаивает, значит, он имеет либо проблемы технического характера, либо - с документами. Например, на «Парнасе» есть объект класса «B» с хорошей локацией, который построен минимум год назад, но не заселен арендаторами, так как имеет проблемы с подключением к сетям и, соответственно, не введен в эксплуатацию.

Минимально рентабельная площадь для строительства спекулятивных складов – 5000 кв. м, поскольку минимальный автономный блок в «А» классе кратен в среднем 2500 кв. м. Достаточно распространен формат строительства отдельно стоящих складов класса «B» площадью 1500-2000 кв. м – этот формат популярен как в сделках аренды, так и купли-продажи. Как примеры комплексной застройки участка таким форматом складов можно привести, как минимум, 2 комплекса – «Терра Терминал», расположенный в южном направлении в 17 км от КАД, и комплекс «Эврика» в пос. Тельмана. В «Терра Терминале» возведено 13 складов по 1500 м каждый, заполняемость близка к 100%, привлекает низкий уровень арендной ставки на отапливаемый склад.

Build-to-suit – формат для рынка Петербурга относительно новый, но уже нашедший своих клиентов. Все больше девелоперов предлагают данную опцию. Специфика build-to-suit заключается в том, что девелоперы готовы за свой счет или за счет клиента построить на земельном участке здание по техническому заданию клиента и после ввода объекта в эксплуатацию сдать ему в долгосрочную аренду или предоставить возможность выкупа. Потенциальные клиенты на данный формат - например, логистические компании, которым необходим кросс-докинг, продуктовые ритейлеры, которым важно наличие холодильных и морозильных камер или соответствие другим техническим характеристикам, фармацевтические и производственные компании и др.

Популярность и востребованность build-to-suit формата объясняется еще и тем, что территория промзон в городе высвобождается и застраивается жильем. Производственники зачастую не могут найти помещения, полностью отвечающие их нестандартным требованиям, например, по электрическим мощностям, высоте потолков, грузоподъемному оборудованию и т.д. Кроме того, производственные компании большое значение уделяют локации помещения и близости к метро для удобства сотрудников. На производствах часто задействовано большое количество работников, специальности которых уникальны.

При поиске производственные компании проходят несколько этапов. Изначально они смотрят помещения в районе, где уже функционирует производство. На втором этапе готовы рассматривать помещения на окраинах города. На третьем начинают мониторить объекты за рамками города. И после того как понимают, что не смогли найти подходящий объект, приходят к пониманию, что необходимо всерьез рассмотреть возможность строительства объекта под себя.

При этом количество игроков, которые предлагают услуги build-to-suit, увеличивается. Это не только профессиональные девелоперы, но и собственники земельных участков, у которых есть определенный запас финансовых ресурсов и которые готовы инвестировать в объекты build-to-suit под будущего арендатора, при условии долгосрочной аренды.

Light industrial появился на рынке Петербурга недавно, и на сегодняшний момент формат слабо развит, но имеет большие перспективы. Light industrial – это формат небольших производственно-складских помещений площадью 500-1500 кв. м.

В Петербурге существуют примеры, когда складские объекты площадью порядка 5000-7000 кв. м нарезают автономными блоками по 700-1000 кв. м с возможностью объединения, которые в дальнейшем сдаются как производственные площади или склады небольшого формата. В основном это объекты с высотой потолка 6-8 м, одними воротами на блок, антипылевыми полами на уровне земли, встроенными офисно-бытовыми помещениями.

Light industrial – перспективный формат, но пока непонятно, кто из петербургских игроков первым займет эту нишу. Первые шаги в этом направлении делает компания «А Плюс Девелопмент», которая на территории индустриального парка «Марьино» и совместно с ним разрабатывает проект складского комплекса, соответствующий стандартам light industrial. Это объект площадью 10 000 кв. м с нарезкой на автономные блоки по 500-1000 кв. м, в рамках которых есть офис, подсобные помещения, санузел, ворота, а также с возможностью объединения блоков. Проект пока не запущен в реализацию, поскольку девелопер хочет найти несколько потенциальных клиентов, что оправдано рынком. Но на практике такие проекты заполняются на финальных стадиях строительства, за 1-2 месяца до ввода объекта в эксплуатацию. Например, на территории «Мебельного Технопарка» построили производственно-складское помещение площадью 7000 кв. м с нарезкой помещений на блоки 500-700-1000 кв. м. Заполняться объект начал за два месяца до ввода в эксплуатацию, к моменту запуска объекта был уже лист ожидания, сделки заключались буквально за 5 дней. 



Материалы по теме

Экспертный анализ

Склады Петербурга: низкая девелоперская активность

По данным компании JLL, во 2-м квартале 2017 г. в Санкт-Петербурге было введено 25 тыс. кв. м складов, что на 64% ниже результата аналогичного периода прошлого года. 
07.09
Исследования рынка

Качественные склады Петербурга: итоги I квартала от Knight Frank

В  течение I квартала 2017 г. в эксплуатацию был введен минимальный объем качественных складских площадей. Объем сделок аренды по итогам квартала превысил 35 тыс. кв. м. В течение I квартала 2017 г. завершилось строительство четырех промышленных предприятий.

07.06
Исследования рынка

Склады built-to-suit правят бал в Петербурге

Компания IPG.Estate провела анализ сегмента складской недвижимости за первое полугодие 2016 г.

12.09

журнал CRE 3 (437)

Март, 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати мартовский выпуск журнала (№3, 2024). Соредактором CRE в этот раз стал Алексей Мирошников, генеральный директор компании PIONEER. ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ: Летучка Алексей Мирошников: «ЗАДАВАТЬ ТОН ПРОДОЛЖАТ СИСТЕМНЫЕ СТОЛИЧНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ»   Склады и логистика МЕДВЕЖИЙ УГОЛ Объем сделок на рынке складской недвижимости сравнялся с московским   Инвестиции ЗАКРЫТЫЙ ПОКАЗ ЗПИФы установили историчес...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (18-24 марта)

Крупные сделки аренды офисов и складов, переговоры по Дмитровскому логистическому парку, крупные офисные проекты ПИК и Галс, старт строительства СберСити и другие новости - в нашей традиционной подборке за неделю.
24.03
Источник: cre.ru
События

Араз Агаларов, основатель и владелец Crocus Group, о теракте 22.03

Случилась страшнейшая трагедия, и уже было сказано, что за последние 20 лет ничего подобного не происходило.
24.03
Источник: Пресс-служба ПИК
Проект

ПИК рассказал про Lakes

ПИК построит многофункциональный комплекс на западе Москвы.

22.03
Источник: Mall Management Group
Открытие

ТЦ «Кузьминки Молл» открылся

Общая площадь торгового центра составляет 70 тыс. кв. м, арендопригодная - 33 тыс. кв. м. Более 90% площадей ТРЦ сданы в аренду.
28.03
Источник: Пресс-служба Сбербанка России
Игроки рынка

В СберСити стартовало строительство штаб-квартиры

В СберСити в Рублево-Архангельском начали строительство штаб-квартиры компаний — партнеров Сбера.
 
22.03
Источник: Пресс-служба Nikoliers
Открытие

Sokolov достиг 500

Sokolov открыл 500-й розничный магазин.
 
22.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre