Если начинать с общих цифр, основная доля вакантных площадей на столичном рынке сосредоточена в крупных производственно-складских комплексах за пределами МКАД. По итогам 1 квартала 2017 г. общее предложение качественных складских площадей класса А и В в Московской области составило 12,85 млн. кв. м, вакансия, по оценкам специалистов, колеблется в районе 1,5 млн кв. м. Наибольшее количество складских объектов сконцентрировано в южной части Московского региона.
Доля формата Light Industrial – 25%, из которых в структуре предложения 8% (от общего объема) занимают помещения площадью до 600 кв. м, 17% относится к размерам 600-2500 кв. м. При этом подавляющее большинство индустриально-складских площадок (около 70%) сосредоточены в комплексах советской и постсоветской постройки «С» и «D» классов и не имеют качественных характеристик.
Что касается западного опыта, в Германии доля LI достигает 65% в общем предложении складских площадей, но Германия – это Германия, а у нас своя история формирования рынка производственных помещений.
Предложение в формате Light Industrial
Большая часть предложения в пределах МКАД представлена старыми производственными базами, которые частные инвесторы «нарезали» и сдают в аренду или перепродают в розницу. В лучшем случае, формат Light Industrial представлен теми же старыми базами, в которые инвесторы вложили деньги: обновили фасад, сделали отделку МОПов, частично заменили инженерные коммуникации.
В результате, не пространство адаптировано под потребности бизнеса, а собственникам бизнеса приходится подстраиваться под ограничения такого предложения. Дефицит качественного предложения в формате Light Industrial в пределах МКАД здесь выглядит очевидным.
Спрос в формате Light Industrial сосредоточен среди малых и средних предприятий различных отраслей: пищевое производство, упаковка, изготовление стройматериалов – то есть для всех участников реального сектора экономики, у которых бизнес «помещается» в небольшие пространства.
Специалисты оценивают ежегодный объем спроса в России в сегменте LI примерно в 1 млн. кв. м. Удовлетворяется ли данный спрос? Да, но только частично и за счет перепрофилированных под склады старых производственных помещений, так как другой альтернативы у потребителей практически нет.
Стоит отметить, что формат Light Industrial в качественном исполнении больше ориентирован на производственно-сервисные задачи, имеет меньшее воздействие на окружающую среду, приспособлен для размещения около жилых зон и обеспечен качественной транспортной и вспомогательной инфраструктурой. Также такие форматы способствуют появлению новых коллабораций и синергии между взаимосвязанными производствами.
Безусловно, если опираться на анализ – формат востребованный и интересный, однако, девелоперы всегда с осторожностью относятся к новым форматам в связи со сложным прогнозированием спроса и темпов реализации: несмотря на все плюсы рынок в текущий момент может быть к этому не готов. В результате девелопер, имеющий земельный участок в пределах МКАД и, оценив все риски, принимает решение нести незначительные капвложения на легкий редевелопмент или перепрофилировать площадку под жилой проект.
Что нас ждет? Стоит отметить, что складской рынок нельзя, сравнивая с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости, назвать консервативным. А клиентоориентированность можно смело окрестить трендом для недвижимости в целом. Вкупе с развитием логистических операторов, онлайн-ритейла и оmni-channel, определенно есть предпосылки к развитию новых форматов уже в ближайшее время. И примеры тут не за горами. Не так давно два крупных девелопера анонсировали строительство объектов формата Light Industrial. Так, PNK group запустит индустриальные таунхаусы в комплексе PNK-Валищево, а KR Properties представила проект «Городского технопарка PERERVA». При общей терминологии, проекты сильно различаются по характеристикам, локации и, соответственно, целевой аудитории, что, в общем-то, естественно, учитывая отсутствие общепринятого на российском рынке понимания формата. В то же время, по словам регионального директора департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Элеоноры Богдановой, оба проекта могут быть востребованы вне зависимости от того, как мы их будем называть. «Здесь будет многое зависеть от ценовой политики, - уточнила Элеонора в интервью на CRE Radio. - Можно не сомневаться в качественной реализации обоих проектов, но потребитель мелкой нарезки не избалован складами класса «А» и все же больше ориентируется на цену, чем на другие характеристики».
Также призывает не зацикливаться на терминах Александр Подусков, директор департамента девелопмента компании KR Properties. По его словам, краеугольным камнем Light Industrial можно назвать отдельные коммуникации. «Что определяет этот формат? – Да многое! Здесь и потолки, и нагрузки, и локация, но самое главное – это отдельный вход, отдельный въезд, отдельный подъемник, чтобы клиент, будь то собственник или арендатор помещения, чувствовал себя хозяином на площадке!», - рассказал в эфире CRE Radio Александр. Также Александр напомнил, что команда KR Properties имеет довольно обширный опыт общения с производственниками. «Я с ними много контактировал и знаю, что им нужно», - говорит г-н Подусков. Кроме того, в компании отмечают большую емкость площадей между МКАДом и ТТК, где нельзя развивать жилые или социальные проекты, а Light Industrial - можно и нужно.
О необходимости введения четкой классификации говорит Александр Хомич, генеральный директор, партнер Skladman USG. «Определение формата нужно в первую очередь для качественного диалога с международными игроками, ориентирующимися на запад, где есть понимание того, что под LI подразумевается», - говорит Александр. – «Кроме того, сейчас у нас классифицируют производственные помещения по стандартам складских, а там совершенно другие требования потенциальных клиентов». Противником здесь выступает Вячеслав Холопов, региональный директор отдела по работе со складскими и производственными площадями компании JLL: «Что такое Light Industrial – это легкое производство. Оно может занимать, как 200 кв. м, так и 10 тыс. кв. м, может иметь отдельные или общие входы, любую высоту потолков. Этот термин не несет в себе никаких определенных характеристик складского помещения».
В качестве эпилога. Существует ли формат? – сегодня то, что представлено на рынке в Москве, наверное, нельзя в полной мере отнести к Light Industrial. Нужен ли он? – при четко проработанной концепции проекта и понимании девелопером поставленных задач - определенно нужен. Что на российском рынке будет называться Light Industrial? – на данный вопрос пока ответа нет, но есть уверенность в том, что именно сам рынок, сам клиент определит, что и как называть. Ведь, в конце концов, все делается ради потребителя, а ему, согласно многочисленным исследованиям социологов, названия и бренды уже не так важны, как функциональность и сервис. В том или ином виде, но Light Industrial быть! И это уже данность!
