В первой половине 2017 г. было арендовано и куплено свыше 530 тыс. кв. м офисной недвижимости, что незначительно меньше показателя 2016 г., но, судя по всему, вторая половина года сможет превысить скромные показатели первого полугодия.
В конце августа - начале сентября было заявлено о намерении «Сбербанка» арендовать свыше 20 тыс. кв. м в БЦ Poklonka place, ул. Поклонная д. 3 (арендная ставка колеблется от 19000 до 26 000 руб/кв.м/год). Эта сделка может стать одной из крупнейших за 2016-2017 гг. - предыдущая подобная сделка состоялась в 2015 г., когда производитель спортивной одежды Adidas арендовал 20,6 тыс. кв.м. в БЦ «Крылатские холмы».
Компания Tele2 подписала договор аренды на 13,6 тыс. кв. м в офисном парке COMCITY (брокером выступила компания JLL), расположенном недалеко от м. Румянцево, владельцем которого является компания PPF Real Estate, куда ранее окончательно перебрался Ростелеком. Последний в рамках оптимизации и управления своим нежилым фондом уже продал в конце 2016 г. свою штаб-квартиру на 1-ой Тверской Ямской, д. 14, и создал фонд недвижимого имущества, оцениваемого в 9 млрд руб., из которого планируется в ближайший год продать 7 наиболее ликвидных объектов на общую сумму до 2,5 млрд руб. (в частности, объект на Дегтярном переулке площадью 3,9 тыс. кв.м. - 660 млн руб.).
JLL стала организатором сделки технологического центра Дойче банка, арендовавшего у AFI Development 8,2 тыс. кв.м в БЦ Аквамарин III - Озерковская набережная, д. 22/24.
В БЦ на Новорязанской улице, д. 24 «Первая Грузовая Компания» арендовала 12,7 тыс. кв. м.
Группа ПСН сдала своей дочке компании «Техносерв» здание в бизнес-квартале «Новоспасский двор» общей площадью 12 тыс. кв. м, и дополнительно сдала компании BBDO около 2 тыс. кв. м, которая теперь совокупно арендует около 14 тыс. кв. м.
На этом фоне сделка в БЦ «Лефорт» (ул. Электрозаводская, д. 27), где O1 Properties и снова JLL сдали логистическому оператору DPD 4,5 тыс. кв. м, выглядит скромно, но все равно достаточно весомо.
В БЦ «Ямъ-плаза» (Николоямская ул., 36, стр. 1) 516 кв. м арендовала строительная компания CERA group и 2455 кв. м - управляющая компания World class (брокер - компания Praedium).
В БЦ «Варшавский» (Варшавское шоссе, д. 148), как сообщает УК «Риотекс», в течении июля - августа арендовали ГК «Арма», «Отельер Сервис», «Главмост» и «Нефтехимпроект» более 1 тыс. кв. м, а также расширил свое присутствие «Магнит», дополнительно арендовав более 800 кв. м.
Итого, только по этим сделкам объем арендованных площадей может составить до 68 тыс. кв. м.
Вакансия в ряде бизнес-центров уменьшается, но она остается достаточно высокой, а кое-где и просто беспокоящей владельцев многих офисных центров, достигая 15-25 % от всей арендуемой площади.
Ввод площадей на офисный рынок пока остается очень низким. За первые полгода на рынке появились площади в «Дубровка плаза» (район Новой Москвы по Калужскому шоссе и несколько корпусов делового квартала «Большевик» (Ленинградский проспект, д. 15), т.о. всего - примерно 21 тыс. кв. м.
В стрит-ритейле также остается очень большой выбор пустующих помещений на основных магистралях. На Ленинском и Ленинградском проспектах вакантны свыше 15%, а на Кутузовском - и вовсе 27%.
Из событий на рынке торговой недвижимости стоит отметить ввод и продолжающееся строительство новых ТЦ крупными операторами, такими как Metro Cash&Carry и Леруа Мерлен, открывшим очередной центр на 7 км. Киевского шоссе в р-не Картмазово.
Ряд ритейлеров, как в продуктах питания (X5 и «Вкус вилл», к примеру), так и одежды и не только («Детский мир», Savage), наращивают свою сбытовую сеть. В общем по рынку, по оценкам, к примеру, компании «Магазин магазинов», всего российские ритейлеры открыли около 1 200 новых торговых точек, закрыв же около 400. Вообще для любой торговой сети экспансия - это зачастую единственный способ существования, т.к. если имеющаяся бизнес-модель дает необходимую доходность и оборачиваемость, масштабирование ее - совершенно естественная линия развития. Кроме того, крупные арендаторы, такие как X5, активно развивают сеть субарендаторов, и владельцы «Пятерочки» и «Перекрестка» сдают свои площади в прикассовых зонах уже 23 тыс. предпринимателей и сетям небольшого формата.
На рынке продолжается переход прав на торговые центры к банкам, получившим в свое время эти активы в качестве залога. Так на рынке появились предложения по продаже БЦ «Арбат -1» от той же группы ПСН братьев Ананьевых - 34 тыс. кв. м и по оценке экспертов более 200 млн дол., и ряда объектов группы «Сафмар» (группа «Бин»), в т.ч. БЦ «Доминион Тауэр» - общей стоимостью 23 млрд руб.
А в конце сентября Сбербанк подтвердил продажу 4 720 кв. м на Никитском бульваре, д. 10 г-же Чаундри, управляющей совместно с известными бизнесменами, к примеру, с Аркадием Новиковым, рядом проектов в ресторанном бизнесе, за 1 млрд 260 млн руб. (~ 267 000 руб/кв. м.).
Но не все игроки распродают свои активы. Так, братья Ротенберги проявляют интерес к очередной башне в составе Москва-Сити - Grand Tower. Общая площадь объекта, возводимого ЗАО «Киевская площадь» Года Нисанова и Зараха Илиева, будет составлять 315 тыс. кв. м., из него 115 тыс. - офисные площади. Завершение строительства планируется на 2018 год.
KR Properties решила перестроить бизнес-квартал «Даниловская мануфактура», возведя на его территории несколько новых зданий, в т.ч. 18-ти этажную башню DM Tower общей площадью 34,5 тыс. кв. м на первой линии Новоданиловской набережной. Этот же девелопер планирует открыть по адресу ул. Перерва д. 11 новый технопарк “Перерва” общей площадью 32 тыс. кв. м, где планирует не только сдавать, но и продавать помещения площадью от 170 кв. м до 680 кв. м как под офис, так и под склады и производства.
На фоне падения ставок на высококлассные складские помещения, уровень которых показал снижение на 10% к уровню прошлого года и достиг кризисного 2009 г., по сообщениям компании Cushman&Wakefield, и сейчас составляет от 3300 рублей за кв. м в год, компания «А Плюс Девелопмент» возведет на Симферопольском шоссе логистический комплекс более 145 тыс. кв. м для интернет-ретейлера Wildberries. Данный комплекс станет рекордным за всю историю постсоветской России, выстроенным под требования конкретного клиента.
Как сообщалось ранее всего все той же Cushman&Wakefield, за 1-е полугодие 2017 г. на рынок поступило 124 тыс. кв. м новых складских площадей, а уровень поглощения составил до 500 тыс. кв. м, уровень вакантности снизился до 9 - 9,5%.
Картина дня сегодня
Оценивая обстановку в общем, можно сказать, что банковский (а конкретно - госбанки) и телекоммуникационный сектора внесли пока самый весомый вклад в спрос на офисную недвижимость. Данные компании неплохо себя чувствуют и строят планы на будущее, проецируя в том числе их и на новые офисы.
Но пока это некоторое оживление не в силах оказать решающее влияние на рынок, по-прежнему стагнирующий под влиянием высоких процентных ставок для бизнеса и сжимающегося спроса со стороны беднеющего населения - пресловутое «одеяло» спроса подросло незначительно, и активность есть лишь в направлении переселения из одних зданий в другие, без роста совокупной площади. В этой ситуации владельцы уже построенных и иногда, по крайней мере, морально устаревших офисных центров вынуждены либо проводить политику снижения цен (снижающихся на 2-6% за это полугодие), или дробить площади, для смещения в более высоковостребованный площадной сегмент, или же проектировать реновацию своих объектов, иногда принимая решение даже о переориентации на рынок жилья.
