Чем запомнится 3-й квартал 2017-го?

3-й квартал 2017 г. оказался достаточно богатым на события на рынке коммерческой, и в особенности офисной, недвижимости, отмечают аналитики агентства comrent.ru. 

8720

В первой половине 2017 г. было арендовано и куплено свыше 530 тыс. кв. м офисной недвижимости, что незначительно меньше показателя 2016 г., но, судя по всему, вторая половина года сможет превысить скромные показатели первого полугодия.

В конце августа - начале сентября было заявлено о намерении «Сбербанка» арендовать свыше 20 тыс. кв. м в БЦ Poklonka place, ул. Поклонная д. 3 (арендная ставка колеблется от 19000 до 26 000 руб/кв.м/год). Эта сделка может стать одной из крупнейших за 2016-2017 гг. - предыдущая подобная сделка состоялась в 2015 г., когда производитель спортивной одежды Adidas арендовал 20,6 тыс. кв.м. в БЦ «Крылатские холмы».

Компания Tele2 подписала договор аренды на 13,6 тыс. кв. м в офисном парке COMCITY (брокером выступила компания JLL), расположенном недалеко от м. Румянцево, владельцем которого является компания PPF Real Estate, куда  ранее окончательно перебрался Ростелеком. Последний в рамках оптимизации и управления своим нежилым фондом уже продал в конце 2016 г. свою штаб-квартиру на 1-ой Тверской Ямской, д. 14, и создал фонд недвижимого имущества, оцениваемого в  9 млрд руб., из которого планируется в ближайший год продать 7 наиболее ликвидных объектов на общую сумму до 2,5 млрд руб. (в частности, объект на Дегтярном переулке площадью 3,9 тыс. кв.м. - 660 млн руб.).

JLL стала организатором сделки технологического центра Дойче банка, арендовавшего у AFI Development 8,2 тыс. кв.м в БЦ Аквамарин III - Озерковская набережная, д. 22/24.

В БЦ на Новорязанской улице, д. 24 «Первая Грузовая Компания» арендовала 12,7 тыс. кв. м.

Группа ПСН сдала своей дочке компании «Техносерв» здание в бизнес-квартале «Новоспасский двор» общей площадью 12 тыс. кв. м, и дополнительно сдала компании BBDO около 2 тыс. кв. м, которая теперь совокупно арендует около 14 тыс. кв. м.  

На этом фоне сделка в БЦ «Лефорт» (ул. Электрозаводская, д. 27), где O1 Properties и снова JLL сдали логистическому оператору DPD 4,5 тыс. кв. м, выглядит скромно, но все равно достаточно весомо.  

В БЦ «Ямъ-плаза» (Николоямская ул., 36, стр. 1) 516 кв. м арендовала строительная компания CERA group и 2455 кв. м - управляющая компания  World class (брокер - компания Praedium).

В БЦ «Варшавский» (Варшавское шоссе, д. 148), как сообщает УК «Риотекс», в течении июля - августа арендовали ГК «Арма», «Отельер Сервис», «Главмост» и «Нефтехимпроект» более 1 тыс. кв. м, а также расширил свое присутствие «Магнит», дополнительно арендовав более 800 кв. м.

Итого, только по этим сделкам объем арендованных площадей может составить до 68 тыс. кв. м.

Вакансия в ряде бизнес-центров уменьшается, но она остается достаточно высокой, а кое-где и просто беспокоящей владельцев многих офисных центров, достигая 15-25 % от всей арендуемой площади.

Ввод площадей на офисный рынок пока остается очень низким. За первые полгода на рынке появились площади в «Дубровка плаза» (район Новой Москвы по Калужскому шоссе и несколько корпусов делового квартала «Большевик» (Ленинградский проспект, д. 15), т.о. всего - примерно 21 тыс. кв. м.

В стрит-ритейле также остается очень большой выбор пустующих помещений на основных магистралях. На Ленинском и Ленинградском проспектах вакантны свыше 15%, а на Кутузовском - и вовсе 27%.

Из событий  на рынке торговой недвижимости стоит отметить ввод и продолжающееся строительство новых ТЦ крупными операторами, такими как Metro Cash&Carry и Леруа Мерлен, открывшим очередной центр на 7 км. Киевского шоссе в р-не Картмазово.

Ряд ритейлеров, как в продуктах питания (X5 и «Вкус вилл», к примеру), так и одежды и не только («Детский мир», Savage), наращивают свою сбытовую сеть. В общем по рынку, по оценкам, к примеру, компании «Магазин магазинов», всего российские ритейлеры открыли около 1 200 новых торговых точек, закрыв же около 400. Вообще для любой торговой сети экспансия - это зачастую единственный способ существования, т.к. если имеющаяся бизнес-модель дает необходимую доходность и оборачиваемость, масштабирование ее - совершенно естественная линия развития. Кроме того, крупные арендаторы, такие как X5, активно развивают сеть субарендаторов, и владельцы «Пятерочки» и «Перекрестка» сдают свои площади в прикассовых зонах уже 23 тыс. предпринимателей и сетям небольшого формата.

На рынке продолжается переход прав на торговые центры к банкам, получившим в свое время эти активы в качестве залога. Так на рынке появились предложения по продаже БЦ «Арбат -1» от той же группы ПСН братьев Ананьевых - 34 тыс. кв. м и по оценке экспертов более 200 млн дол., и ряда объектов группы «Сафмар» (группа «Бин»), в т.ч. БЦ «Доминион Тауэр» - общей стоимостью 23 млрд руб.

А в конце сентября Сбербанк подтвердил продажу 4 720  кв. м на Никитском бульваре, д. 10 г-же Чаундри, управляющей совместно с известными бизнесменами, к примеру, с Аркадием Новиковым, рядом проектов в  ресторанном бизнесе, за 1 млрд 260 млн руб. (~ 267 000 руб/кв. м.).

Но не все игроки распродают свои активы. Так, братья Ротенберги проявляют интерес к очередной башне в составе Москва-Сити - Grand Tower. Общая площадь объекта, возводимого ЗАО «Киевская площадь» Года Нисанова и Зараха Илиева, будет составлять 315 тыс. кв. м., из него 115 тыс. - офисные площади. Завершение строительства планируется на 2018 год.

KR Properties решила перестроить бизнес-квартал «Даниловская мануфактура», возведя на его территории несколько новых зданий, в т.ч. 18-ти этажную башню DM Tower общей площадью 34,5 тыс. кв. м на первой линии Новоданиловской набережной. Этот же девелопер планирует открыть по адресу ул. Перерва д. 11 новый технопарк “Перерва” общей площадью 32 тыс. кв. м, где планирует не только сдавать, но и продавать помещения площадью от 170 кв. м до 680 кв. м как под офис, так и под склады и производства.

На фоне падения ставок на высококлассные складские помещения, уровень которых показал снижение на 10% к уровню прошлого года и  достиг кризисного 2009 г., по сообщениям компании Cushman&Wakefield, и сейчас составляет от 3300 рублей за кв. м в год, компания «А Плюс Девелопмент» возведет на Симферопольском шоссе логистический комплекс более  145 тыс. кв. м для интернет-ретейлера Wildberries. Данный комплекс станет рекордным за всю историю постсоветской России, выстроенным под требования конкретного клиента.

Как сообщалось ранее всего все той же Cushman&Wakefield, за 1-е полугодие 2017 г. на рынок поступило 124 тыс. кв. м новых складских площадей, а уровень поглощения составил до 500 тыс. кв. м, уровень вакантности снизился до 9 - 9,5%.

Картина дня сегодня

Оценивая обстановку в общем, можно сказать, что банковский (а конкретно - госбанки) и телекоммуникационный сектора внесли пока самый весомый вклад в спрос на офисную недвижимость. Данные компании неплохо себя чувствуют и строят планы на будущее, проецируя  в том числе их и на новые офисы.

Но пока это некоторое оживление не в силах оказать решающее влияние на рынок, по-прежнему стагнирующий под влиянием высоких процентных ставок для бизнеса и сжимающегося спроса со стороны беднеющего населения - пресловутое «одеяло» спроса подросло незначительно, и активность есть лишь в направлении переселения из одних зданий в другие, без роста совокупной площади. В этой ситуации владельцы уже построенных и иногда, по крайней мере, морально устаревших офисных центров вынуждены либо проводить политику снижения цен (снижающихся на 2-6% за это полугодие), или дробить площади, для смещения в более высоковостребованный площадной сегмент, или же проектировать реновацию своих объектов, иногда принимая решение даже о переориентации на рынок жилья. 



Материалы по теме

Экспертный анализ

Каков на самом деле уровень поглощения на рынке офисов Москвы. Часть 1

Оценки экспертов рынка, к которым необходимо отнести как компании, специализирующиеся на аналитике, такие как RRG, так и брокерские и консалтинговые, к примеру JLL, Colliers International, CBRE, Cushman&Wakefield, Knight Frank, более или менее регулярно выпускающих обзоры, включающие уровень спроса, разнятся порой в разы.
20.03
Экспертный анализ

Каков на самом деле уровень поглощения на рынке офисов Москвы. Часть 2

В прошлой статье, посвященной размеру спроса, мы обозначили, что совокупный уровень поглощения на офисные площади в аренду, по нашим оценкам, может достигать 4,5 - 5 млн кв. м в год. Мы не отметили в той статье, насколько этот спрос превышает или, наоборот, меньше уровня новых и высвобождающихся офисных площадей, взятых вместе.

17.04

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: Страна Девелопмент
Открытие

В Восточном Бирюлеве построили ТЦ «Среда»

ГК «Страна Девелопмент» получила разрешение на ввод в эксплуатацию торгового центра площадью около 8,7 тыс. кв. м на Элеваторной улице. Открытие запланировано на апрель 2025 года. 
25.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: Курорт Лучи
Проект

В Анапе к 2030 году построят крупнейший курорт

На площади свыше 32 га курорта «Лучи» откроются отели операторов Azimut, Cosmos, Alean и Domina. Также здесь запланированы торговый центр, аквапарк, конгресс-холл и другая инфраструктура. Проект реализует СЗ «Авангард».
25.03
Источник: AFI Development
Игроки рынка

AFI Development станет более гибким

Девелопер запускает собственного оператора гибких офисов и коворкингов AFI Flex. Пилотной площадкой станет офисная часть МФК «АФИ Галерея» площадью 9,2 тыс. кв. м. Количество рабочих мест - 1300.
25.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre