С 2013 г. власти Москвы запустили платную парковку в центре города. Главным мотивом стала потребность снизить загруженность улично-дорожной сети в столице. Спустя четыре года видно, что это скорее удалось. Однако новая реальность повлияла на предпочтения арендаторов коммерческой недвижимости в центре Москвы. И пока у арендодателей нет особых инструментов, чтобы повлиять на их поведение. К тому же девелоперы до сих пор закладывают в проекты минимум собственных парковочных мест.
Пробок меньше, но парковок не хватает
Недавно консалтинговая компания PwC представила сравнительный анализ уровня потребления и градостроительного развития Москвы относительно других крупнейших мировых городов (Нью-Йорка, Сингапура, Гонконга, Пекина, Шанхая, Сеула, Берлина, Лондона, Сан-Паулу, Токио и Мехико). Из этого анализа следует, что загрузка улично-дорожной сети в Москве за последние 4 года сократилось на треть - с 57% до 44%.
По данным департамента транспорта Москвы, среднее время в пути в зонах платных парковок сократилось на 5 минут, а средняя скорость автомобилей в часы пик увеличилась на 6%. Количество поездок из дома на работу и обратно сократилось на 15%, люди пересаживаются на общественный транспорт: на 13% вырос пассажиропоток наземного городского транспорта и на 9% - в метро.
С 2013 г. зоны платных парковок в Москве разрослись до третьего транспортного кольца, сегодня к ним относится 37% территории столицы. При этом главное слабое место в инициативе городских властей - недостаточное количество парковочных мест на наземных и подземных парковках.
В 2012 г. в центре столицы было 6100 машино-мест в пределах Бульварного кольца и еще 1850 – на плоскостных парковках. Сегодня в пределах первого транспортного кольца оборудовано более 3700 платных парковочных мест. При этом продолжает расти число зарегистрированного в Москве автотранспорта, в 2016 г. увеличившись на 255,5 тыс. до 4,2 млн автомобилей.
Арендаторы смотрят на окраины
Введение платных парковок привело к децентрализации спроса на коммерческую недвижимость в центре Москвы. Главным мотивом здесь становится не комфорт сотрудников компании-арендатора, а удобство для ее клиентов и борьба за покупателя: в первую очередь платные парковки стали головной болью для бизнеса из сферы услуг с большой проходимостью.
Если раньше компании с высоким клиентским трафиком старались арендовать офис в центре, то теперь готовы рассматривать варианты аренды за пределами ТТК. Там можно найти достаточно объектов коммерческой недвижимости любого класса. Арендаторов привлекают бесплатная стихийная парковка, а также более низкие по сравнению с центром ставки на аналогичные помещения. Но здесь есть и минусы: до таких объектов сложнее добираться из разных концов Москвы, кроме того, действуют стереотипы об их более низком статусе.
При этом нельзя говорить, что арендаторы целенаправленно выходят из зоны платных парковок: все-таки новые условия не так критичны для бизнеса. Скорее арендаторы задумываются о переносе локации при выборе нового объекта.
Арендодатели ограничены в ресурсах
Как в таком случае поступать собственникам объектов в пределах ТТК? Им остается только снижать ставки и по максимуму использовать собственную парковку. Если же речь идет о новом строительстве, то девелоперам стоит закладывать в объект максимально возможное количество собственных парковочных мест.
Свои парковки есть у большинства объектов коммерческой недвижимости. Объекты класса А и В+ чаще всего имеют и подземный, и наземный паркинг, здания классом ниже – только наземную охраняемую парковку. Почти все машино-места - платные, за исключением случаев с рекламными акциями или специальными предложениями.
Если у офисного здания нет собственной парковки, это сильно снижает конкурентную привлекательность. Но даже ее наличие не всегда позволяет до конца решить проблему. В среднем по рынку одно м/м приходится на 100 кв. м площади, то есть примерно на 10 сотрудников. Это не позволяет арендовать места для всех сотрудников и к тому же бьет по карману.
По этой же причине в офисах гостевая парковка для клиентов арендатора – скорее исключение, чем правило. В таких условиях собственная большая охраняемая парковка становится важным конкурентным преимуществом.
Девелопмент не в пользу машино-мест
Строительство собственных парковочных мест упирается в наличие у арендодателя земельного участка и площади пятна застройки. Кроме того, рентабельность парковки значительно ниже, чем у потенциальных офисных или торговых помещений. Поэтому девелоперы делают выбор в пользу последних, что приводит к дефициту парковочных мест. Подземные паркинги закладывают в объекты высокого класса, что заметно увеличивает стоимость строительства.
Принцип «лучше арендные площади, чем парковочные места» существовал еще до введения платных парковок в центре Москвы. И столичные девелоперы коммерческой недвижимости продолжают придерживаться его до сих пор, закладывая в проекты то же 1 м/м на 100 кв. м и увеличивая площадь, пригодную для аренды, в ущерб парковке. В результате этот подход приводит к простым помещениям.
Таким образом, после введения платных парковок в центре Москвы рынок столичной коммерческой недвижимости становится децентрализованным. Арендодатели все больше задумываются о создании дополнительных парковочных мест, а арендаторы с большим потоком посетителей рассматривают объекты за пределами третьего транспортного кольца. Эти факторы оказывают заметное, но не определяющее влияние на развитие рынка коммерческой недвижимости в Москве.
