16 ноября во французских Каннах состоялся уже 27-й по счету Русский Завтрак. В соответствии с мировыми трендами, которые отмечают эксперты рынка коммерческой недвижимости и участники выставки, изменился и формат мероприятия.
Упор был сделан на конкретные кейсы, живые примеры и вовлечение в процесс обсуждения большего количества гостей. Главной частью мероприятия стала бизнес-игра по разработке концепции «Торгового центра мечты». С разбора условий игры Русский Завтрак, по сути, и стартовал. На предоставленном компанией А101 земельном участке, который расположен вблизи строящегося метро «Прокшино», участникам игры было предложено «построить» ТЦ. Концепции конкурсантов должны были содержать как схемы и планы объекта, так и обоснование востребованности выбранных участниками форматов и экономики проектов.
После представления и приветственных слов модераторов – Андрея Постникова (ГК «Ориентир») и Ольги Антоновой (Crocus Group) – слово было передано Денису Колокольникову (RRG), который рассказал о проведенном компанией анализе участка - его расположения и возможностей, окружения, насыщенности района торговыми и жилыми объектами. А затем Марина Гордеева (А 101), как представитель собственника участка, рассказала подробнее о планах девелопера по развитию территорий, частью которых станет и рассматриваемая на мероприятии земля.
В рамках бизнес-игры эксперты разделились на две команды, капитаном первой из которых стал Александр Сурменев (MR Group), а капитаном второй – Анна Образцова (ADG Group).
Пока команды готовили свои проекты, гости приступили к разбору примеров двух известных зарубежных МФК с точки зрения возможности применения их опыта в российских условиях. Для разбора преимуществ и недостатков многофункциональных центров приглашенные эксперты также разделились на две команды, впрочем, комментариями охотно делились и другие гости Русского Завтрака.
А места за экспертным Столом №1 заняли: Патрик Сьоберг и Людмила Рева (SRV), Сергей Гипш (Knight Frank Russia), Алексей Ионов (Immochan). За вторым столом расположились: Дмитрий Бурлов («Магазин Магазинов»), Елена Енина (ТРИНФИКО) и Денис Колокольников (RRG). Здесь дебаты тоже подразумевали несколько игровой формат: одному из столов предлагалось сосредоточиться на положительных качествах объекта для внедрения на российский рынок, а другому - на отрицательных.
Первый проект - МФК Markthal Rotterdam в Нидерландах. По сути это симбиоз общественного рынка с премиальными жилыми апартаментами. Плюсы такого соседства рассматривал Стол №2, а минусы - Стол №1. Эксперты согласились, что безусловно положительным в данном проекте является сама его идея: необычность совмещения двух, казалось бы, несовместимых форматов. В то же время для длительного проживания соседство с рынком вызвало сомнения специалистов. Отдельно была рассмотрена визуальная составляющая проекта, подразумевающая большие затраты на декорирование. Здесь, несмотря на то, что минусы указать предлагалось Столу №1, все эксперты отметили создание арт-объекта на базе МФК как положительный тренд, позволяющий зданию рекламировать себя.
Второй объект интересен тем, что, находясь в жарком климате Сингапура, не имеет системы кондиционирования. Охлаждение в МФК The Star Vista происходит за счет продуманной циркуляции воздуха. Первым вопросом для обсуждения тут стало, не применима ли технология в России, а работает ли она в Сингапуре? По отзывам посетителей объекта стало понятно, что внутри несколько прохладнее, чем снаружи, однако для того, чтобы действительно охладиться, нужно заходить в торговые павильоны, где как раз кондиционеры работают. Следующим вопросом стало соседство торговых площадей и крупного концертного зала (более чем на 5 тыс. мест), интегрированного в здание. С отрицательной позиции эксперты Стола № 1 указали на точечность синергии, которая возникает у зала только с общепитом перед мероприятиями. Кроме того, вызвала вопросы емкость парковки, особенно в дни концертов. По вопросу положительного опыта специалисты предложили высказаться Ольге Антоновой, как представителю компании, чей проект отчасти перекликается с данной концепцией. Эксперт заметила, что синергия действительно не полная, но на одних и тех же посетителей объекты рассчитаны и не были, а отдельно окупаемость зала с учетом запланированных мероприятий составляет порядка 3,5 лет.
После обсуждения всем гостям было предложено проголосовать за кейс, на опыт которого стоило бы обратить внимание российским девелоперам и инвесторам. Здесь упорной борьбы не получилось, и Markthal Rotterdam победил с ощутимым отрывом.
Кульминацией 27-го Русского Завтрака стало представление командами разработанных в рамках бизнес-игры концепций. Смелость представить свой проект первыми взяла на себя команда Образцовой. Остановились эксперты на формате окружного торгового центра с арендопригодной площадью порядка 60 тыс. кв. м. Объяснили специалисты свой выбор недостаточным для «районника» пешеходным трафиком и расчетом частично на трафик автомобильный. Что касается «якорей», в качестве таковых были предложены: гипермаркет DIY на 15 тыс. кв. м, продуктовый гипермаркет на 8 тыс. кв. м, кинотеатр на 5-10 залов большой вместимости или до 15 малых залов. Эксперты обратили внимание на расположенную рядом парковую зону, которую было предложено соединить с ТЦ многофункциональным пространством, которое будет плавно переходить в фитнес-зону. Площадка может использоваться как для ритейла, так и для мероприятий и времяпрепровождения. Одним из оригинальных решений может стать площадка под кибер-спорт, набирающий в последнее время популярность. Также было предложено организовать в ТЦ централизованную зону выдачи интернет-заказов.
Внутри объекта будет располагаться эко-зона, которая станет архитектурной доминантой всего проекта, соединяя потоки двух частей комплекса. Отдельно предусмотрены детский кластер, гипермаркет бытовой техники и электроники. В части, прилегающей к строящемуся метро, будет предусмотрена галерея, рассчитанная на импульсный спрос. Также трафикообразующим «якорем» может стать МФЦ, предоставляющий социальные услуги для жителей района. Чего концепция не предусматривает – так это большой фэшн-галереи, так как в окружении уже имеются крупные ТЦ, ориентированные на данный сегмент. Фэшн-зона будет представлена магазинами малого формата. Не планируется сконцентрированной в одной определенной части проекта зоны еды: отведены площадки под семейные заведения общепита в самом торговом центре, сезонный стрит-фуд в многофункциональной зоне и отдельные места, связывающие потоки трафика метро с внутренним трафиком торгового центра.
Что касается экономики такого проекта, при общей площади около 90 тыс. кв. м и 50-60 тыс. кв. м арендопригодной площади стоимость строительства составит порядка 5,5 млрд руб. Средняя арендная ставка - 15 тыс. руб. - позволит рассчитывать на окупаемость в течение 7-8 лет.
Вторая команда - Сурменева - подошла к заданию несколько иначе, сконцентрировавшись не на конкретном плане по размещению якорей, а на проработку различных зон для привлечения максимального количества людей без акцента на торговую составляющую. В частности, первая зона – Этномир – включает в себя конно-спортивную школу с ареной-трансформером и этнографическими павильонами. Площадь этой зоны составит не менее 30 тыс. кв. м, и призвана она будет притянуть не только районный трафик, но всех любителей конного спорта из Москвы. Экономика здесь будет основана на абонементной системе. Вторая зона – зона экстремальных видов спорта с площадками для соревнований, скейт-парком и концертным залом. Третья зона подразумевает «лучший зеленый супермаркет», галерею арендаторов из сферы услуг, а также фитнес-центр, частично интегрированный в водоохранную зону прилегающего к объекту озера, где предусмотрены пляж и рестораны по 60-70 посадочных мест. Суммарная площадь торговой части составит около 40 тыс. кв. м.
По расчетам экспертов, стоимость строительства всего комплекса составит около 12 млрд руб. Арендная ставка в 20 тыс. руб. за 1 кв. м позволит рассчитывать на ежегодный доход от торговой части на уровне 800 млн руб. Еще по 200 млн руб. в год будут приносить Этномир и спортивная зона. Таким образом, окупаемость может составить около 10 лет. Под всем проектом будет располагаться один уровень подземной парковки емкостью около 3-3,5 тыс. машиномест. В дальнейшем не исключается и строительство отдельно стоящей парковки. Кроме того, команда Сурменева продумала использование роботов как помощников в части навигации комплекса, а также многофункциональную эксплуатируемую кровлю.
Как видим, концепции получились диаметрально противоположными. Четкая и продуманная рабочая концепция команды Образцовой столкнулась с концепцией будущего от команды Сурменева. И выбор здесь был явно не из простых. Голосование показало минимальное преимущество проекта команды Сурменева. Она и получила приз от организаторов – билеты на European Property Tour, который состоится 14 декабря.
Новый формат Русского Завтрака стал не просто обсуждением трендов, он дал свежий взгляд на реалии и будущее рынка, смелые идеи и темы для размышления. Совпадут ли наши ожидания с реальностью – покажет время. Но то, что рынку нужны новые форматы – отрицать никак нельзя!
При всем разительном отличии нового Русского Завтрака от предыдущих, некоторые вещи все же остались традиционными. Одна из них – это возможность для неформального общения в конце мероприятия, которому нашлось время и в этот раз. Напомним, в этом году Русский Завтрак собрал 130 участников из 65 компаний. Другой традицией можно назвать место проведения – международные форумы MAPIC и MIPIM во французских Каннах. В этот раз российское представительство по части стендов и мероприятий на MAPIC было меньше обычного, чему есть объективные причины. Тем не менее, Русский Завтрак собирает (и это третья традиция) лидеров рынка недвижимости и из года в год дает возможность гостям услышать лучших экспертов, а также пообщаться и обменяться опытом.
Партнерами мероприятия выступили ГК «Ориентир» и компания «А 101».
Павел Назаркин
