Крупные сделки по строительству складов для e-commerce не оставили выбора организаторам мероприятий: если еще весной об этом говорили только CBRE и ГК «Ориентир» (тогда «Логопарк Девелопмент»), то теперь тема онлайн-ритейла заняла, пожалуй, центральное место во всех обсуждениях и на всех конференциях. Так и в Петербурге - об онлайн-ритейле говорили и возвращались к этой теме весь день. В первой сессии на примере «центров исполнения заказов» о логистике для e-comговорил Павел Олонов («Юлмарт»), по словам которого, вариант торгово-складских объектов разного формата (от региональных до пунктов выдачи) является наиболее логичным решением. Компания проводила собственное исследование, которое показало, что только 20% клиентов предпочитают доставку, а для почти 80% более удобным является самовывоз. Впрочем, здесь с Павлом не соглашается Искандер Исмаилов (СТД «Петрович»). Исследования DIY-ритейлера показывают обратные пропорции, где предпочтения отдаются именно доставке на дом. Выработать универсальное решение специалистам не удалось, да его, наверное, и не существует: слишком разные у разных компаний габариты заказов, аудитории и средний чек.
Возвращаясь чуть назад и забегая чуть вперед, вспомним, что Алексей Соколов («М.Видео») на конференции Hard Industrial 23 ноября говорил, что для e-com не нужен классический склад, это должен быть скорее кросс-докинг, позволяющий быстро производить выгрузку, перераспределение и погрузку товара. В последней сессии «Складов России» к этому же вопросу вернулся Игорь Якимов («Виктория Эстэйт»). Вариантом тут может стать вытянутое помещение шириной 18-30 м с доками по обеим длинным сторонам. По словам специалиста, экономика у таких проектов должна быть принципиально иной, нежели у классического склада: оплачиваются не квадратные метры, а именно доки. Схема с предоставлением доков в аренду может работать, как в части спекулятивного строительства для продуктового и онлайн-ритейла в регионах, так и, например, для оптово-распределительных центров, строительству которых и была посвящена завершающая сессия «Складов России».
Во второй сессии, пожалуй, наибольшее количество вопросов из зала вызвало выступление Алексея Сапона («Эльдорадо»), который рассказывал о сложностях с поиском склада в регионах. Это еще один тренд текущего, да и будущего, года. Активное стремление ритейла в новые локации сталкивается со сложностями складского девелопмента и логистики. Основной проблемой в этом вопросе является экономика нового строительства. К примеру, в Петербурге, по словам Виктора Заглумина (Bright Rich), ввод объектов сильно замедлился из-за низких арендных ставок: девелоперам невыгодно строить. О более узкой направленности – мультитемпературных складах – рассказала Маргарита Чугаева (East Real). По ее расчетам, стоимость строительства склада-морозилки может составлять 50-60 тыс. руб. за 1 кв. м, что, как мы понимаем, не очень коррелируется с существующими на рынке ставками.
С другой стороны, многие эксперты уделили в своих выступлениях внимание управлению складами и повышению их инвестиционной привлекательности. Идеальный склад для инвестора обрисовал в своем выступлении Александр Перфильев (ILM). Помещение должно быть современным, удачно расположенным и заполненным арендаторами (желательно, одним крупным). Примерно такие же требования предъявляют и банки для предоставления кредита, как мы услышали из выступления Маргариты Клименко (Сбербанк Северо-Запад). Здесь в качестве ответа можно вспомнить презентацию Глеба Белавина (УК MLP). Объекты компании расположены на основных транспортных артериях с разной удаленностью от городов в расчете на арендаторов разной направленности. Средняя вакансия по объектам составляет 8,2%. Отдельно специалист коснулся примера комплекса «Никольское», который достался MLP в 2016 г. «практически пустым» и за год обрел арендаторов на 90% своих площадей. Глеб выделил в качестве основных инструментов привлечения и удержания арендаторов следующие тезисы: гибкость, диалог, скорость и компромисс. Отметим, что выступление специалиста соответствовало общему тренду для всех мероприятий последнего времени: упор на конкретные кейсы и практику, а не абстрактную аналитику. Как мы знаем, отметила это выступление высокой оценкой и Элеонора Богданова (ColliersInternational), на этот раз решившая ограничиться наблюдением дискуссии из зала.
О повышении капитализации объекта за счет продуманной концепции, внутренней логистики и объединяющего эти факторы понятия «дизайн» рассказывал Виктор Воробьев (DOCKLAND). В частности, специалист указал на доступную экономику многих клиентоориентированных решений. Как пример, выбор и замена цветовой гаммы помещений пугает инвестора лишними затратами, однако уже при обсуждении условий выясняется, что после определенного объема эта услуга дополнительных вложений не требует, а стоимость ее входит в общую стоимость строительства. Краска здесь - как самый простой пример, но большинство предложенных компанией улучшений при разработке проекта и строительстве комплекса в Туле не потребовали затрат, указывает Виктор. Дизайн, по словам эксперта, должен быть в первую очередь направлен на удобство для арендатора и УК. За космическим внешним видом должна стоять удобная внутренняя логистика.
Анна Букринская (DEGA Development) презентовала в рамках первой сессии свое решение для инвесторов. Исследования компании показали, что около 20% предпринимателей готовы вкладывать деньги в недвижимость. Компания предлагает (и в этом году уже заключены 2 сделки) готовый арендный бизнес для одного или нескольких инвесторов (как вариант, это может быть краудфандингом в складском сегменте). Доходность от складов, как спекулятивных, так и построенных по BTS, должна достигать 12% годовых, таким образом, срок окупаемости может составить порядка 8 лет.
Еще одним обсуждаемым трендом стал формат Light Industrial. Как отметил в своем выступлении Александр Хомич (Skladman USG), 8 месяцев прошло с первой профильной конференции по данному формату, однако до сих пор мы говорим о терминологии. Выступление эксперта должно было развеять существующие вокруг Light Industrial мифы.
При этом уже существуют в московском регионе и в Петербурге конкретные проекты в данном формате, однако вопросы по-прежнему остаются, а девелоперы используют термин, возможно, излишне широко. Одним из первых с проектом Light Industrial в «PNK Парке Валищево» выступал Калин Антон (PNK Group). По словам Калина, наблюдается интерес как к формату, так и к конкретному проекту. Напомним, в Валищево компания предлагает 2 здания (15 тыс. и 16 тыс. кв. м), поделенное на блоки от 720 кв. м и от 860 кв. м. Соответствуют объекты стандартам класса А.
Вторым примером проекта в новом для России формате является «Городской Технопарк PERERVA», который на данной конференции презентовал Александр Подусков (KR Properties). Сейчас на площадке идут подготовительные работы. Введен в эксплуатацию только корпус, в котором размещается «Сити-бокс» (об открытии компания официально объявила в день конференции), однако на помещения Light Industrial уже есть заключенные контракты. Стоит отметить, что KR Properties предлагает помещения меньших площадей, чем PNK Group. Так, площадь отдельного модуля составляет от 170 кв. м, а есть возможность приобрести и один этаж, который, соответственно, еще меньше. Частично презентация Александра была посвящена возможности инвестирования в этот проект. При использовании площадки как арендного бизнеса доходность, обещанная компанией, может составлять до 16%.
Как инвестиционный продукт, помещения формата Light Industrial предлагает рассмотреть и Евгений Гриханов (PFM Solutions), а Филипп Чайка (IPG.Estate) рассказал об общей картине спроса на такие помещения в Санкт-Петербурге. Завершали конференцию сессии по Self Storage (первый прецедент на российском рынке, когда для формата выделили отдельную сессию) и ОРЦ. Также, вне сессий, выступили партнеры мероприятия – компании Comitas и RuukkiRus.
Что можно сказать о конференции «Склады России: Эволюция рынка» в целом? Сессии мероприятия шли одна за другой в течение 7 часов почти без перерывов, а темы для обсуждения все же остались, что показывает интерес к рынку со стороны всех участников и вовлеченность игроков, а следовательно, и хорошие перспективы для развития. В конференции приняли участие более 40 спикеров различных направлений рынка, а география участников простиралась от Владивостока до Петербурга и городов ближнего зарубежья. Как рассказал нам Евгений Нумеров (представитель соорганизатора конференции – компании Skladman USG), идея мероприятия – это создание ежегодной конференции, освещающей различные идеи и точки зрения, порой диаметрально противоположные, для того чтобы получить наиболее полный и непредвзятый срез по рынку. Получилось ли? Комом первый блин явно не вышел, а смелость замысла с лихвой окупает все мелкие недочеты. Организатором конференции выступила «Экспо Медиа Групп». Ее представитель Антон Мизунов следующим образом анонсировал мероприятие: «Конференция подобного уровня и состава участников, посвященная тщательному рассмотрению всех форматов складской и индустриальной недвижимости, пройдет в России впервые. И наша главная цель как организаторов – формирование вместе с партнерами современной бизнес-площадки в Санкт-Петербурге в рамках выставки InnoSklad, которая будет способствовать обмену опытом ключевых игроков рынка, обсуждению последних трендов, рассказу об интересных проектах и решениях».
О чем рынок говорит? Говорит он о ритейле, онлайн и офлайн, и мы видим, что все охотнее представители ритейла принимают участие в складских конференциях, идут на диалог с девелоперами. Говорит о регионах, голос которых также становится все увереннее. В Петербурге особенно активны были гости из Тюмени и Екатеринбурга, а Виктор Ерукаев («ОРЦ Приморье») прилетел для выступления из Владивостока. Рынок прощупывает новые форматы, которые получают возможности для развития, ищет новые пути для привлечения инвесторов, как новых, так и профессиональных (пока Raven Russia посещает конференции, шансы есть). Наконец, рынок рассчитывает экономику и риски проектов вместе с представителями банковской сферы и консультантами. В подтверждение слов г-на Нумерова о важности разных мнений, здесь были представлены почти все консультанты большой пятерки: Вячеслав Холопов (JLL), Владислав Рябов (Knight Frank), Дмитрий Абызов (Cushman & Wakefield), Борис Мошенский (Maris в ассоциации с CBRE).
Какие выводы можно сделать? Складской рынок сегодня – это рынок, находящийся в постоянном движении и поиске, не боящийся экспериментов. И в то же время это рынок профессионалов, не бросающихся с головой в любую авантюру, четко понимающих, что, зачем и за какую сумму имеет смысл строить или менять. Вот такой «вечный поиск» в симбиозе с «холодным расчетом» и вниманием к деталям мы увидели на конференции «Склады России: Эволюция рынка». Посмотрим через год, какие идеи реализуются лучше, хотя, конечно, для промежуточных итогов, выводов и обсуждения будет еще масса возможностей и поводов!
Павел Назаркин
