Макроэкономика
2017 год прошел под знаком благоприятных новостей, способствующих улучшению делового климата. На протяжении года в сторону улучшения были пересмотрены прогнозы по ключевым макроэкономическим показателям, на основании которых можно делать выводы о постепенном выходе экономики России из рецессии, в которую страна вступила в 2014 г.
После трех лет спада экономики, в 2017 г. ВВП впервые продемонстрирует положительный рост на уровне 2,1%, который, согласно официальным прогнозам, продолжится в 2018 г. Кроме того, прогнозируемая средняя цена на нефть, а также российский рубль укрепились относительно уровня предыдущих трех лет.
По итогам 2017 г. ожидается, что инфляция приблизится к 2,5-2,8%, что значительно ниже первоначального целевого уровня и является минимальным значением в современной истории страны.
Одним из ключевых событий в экономике страны стало снижение ключевой ставки ЦБ. На протяжении 2017 г. Банк России придерживался сдержанной денежно-кредитной политики в соответствии с принципами инфляционного таргетирования. В 2017 г. ключевая ставка, вслед за позитивной статистикой по уровню инфляции, была пересмотрена 5 раз в сторону понижения и на сегодняшний день находится на уровне 8,25%. Ожидается, что в 2018 г. Центральный Банк продолжит политику по снижению ключевой ставки.
Укрепление макроэкономических показателей, включая снижение ключевой ставки, а также рост ВВП дают основания надеяться на улучшение условий банковского финансирования и последующее возобновление строительной активности.
Инвестиции
Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций CBRE
По предварительным итогам 2017 г. объем инвестиций в недвижимость России достигнет уровня 4,75 млрд дол. (или 280 млрд руб.), что сопоставимо с показателем прошлого года. При этом структура инвестиций существенно изменилась по сравнению с прошлым годом.
Доля сделок с участием иностранного капитала в объеме инвестиций 2017 г. продемонстрирует рост до уровня 16% против всего 4% в 2016 г.
В распределении инвестиций по секторам также произошли изменения. Наибольшая доля инвестиций по предварительным итогам года пришлась на сегмент торговой недвижимости, достигнув 38%. Важно отметить, что впервые с 2013 г. доля сделок по покупке объектов торговой недвижимости превысила долю инвестиций в офисный сегмент.
В 2017 г. доля сделок по покупке объектов недвижимости со стороны компаний государственного сектора значительно сократилась по сравнению с показателем 2016 г., снизившись с 34% до 12%, в то время как количество сделок с институциональным капиталом выросло.
Инвестиции в недвижимость Московского региона по-прежнему доминируют в объеме инвестиций. Так, по итогам 2017 г. доля инвестиций в объекты Московского региона составила 80% против 73% в 2016 г. Увеличиваясь на протяжении 2 лет, доля сделок по покупке объектов недвижимости Санкт-Петербурга в 2017 г. достигла 16% (4% по итогам 2015 г. и 11% в 2016 г.).
Важным событием 2017 г. на рынке инвестиций в недвижимость Москвы стала компрессия ставок капитализации, произошедшая во всех сегментах коммерческой недвижимости впервые с 2012 г. По итогам 2017 г. средние ставки капитализации на премиальные объекты находятся в диапазоне 9,00-9,50% для объектов офисной недвижимости, 9,25-9,75% - для объектов торговой недвижимости и 11,75-12,25% - для объектов складской недвижимости.
В условиях благоприятных прогнозов ключевых макроэкономических показателей, повышения доступности финансирования, а также восстановления рынка недвижимости, мы ожидаем постепенный рост объема инвестиций до уровня 5,25 млрд дол. в 2018 г.
Офисы
Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE
По предварительным итогам 2017 года на рынке офисной недвижимости можно говорить о стабильности основных показателей. Однако, несмотря на сопоставимые с 2016 годом значения, 2017 год отметился изменением как структуры предложения, так и характера спроса.
Структура нового предложения. По предварительным итогам объем нового строительства в 2017 году достигнет 344 тыс. кв. м, что лишь на 8% выше объема предыдущего года. В структуре введенных в эксплуатацию офисных площадей, в отличие от 2016 г., преобладают офисы класса А. Доля этого сегмента по предварительным итогам 2017 г. составит 87% против 22% в 2016 г.
Кроме того, на рынке сохраняется большой объем объектов, строительство которых анонсировано ранее или приостановлено и может быть возобновлено при более благоприятном состоянии рынка, либо по схеме build-to-suit под конкретного клиента. Объем строящихся объектов и проектов, которые потенциально могут быть реализованы при определенных условиях, в 2018-2019 гг. составляет 1,1 млн кв. м. Из них 40% (по оценке на текущую дату) могут быть достроены под клиента.
Доминирующий спрос на класс А и снижение вакансии в классе. Объем новых сделок по предварительным итогам 2017 г. достигнет уровня 1,1 млн кв. м, что сопоставимо с показателем предыдущего года. При этом структура спроса также изменилась – доля сделок по покупке офисных площадей снизилась до уровня 14%, в то время как в 2016 г. составляла 36%. По предварительным итогам объем чистого поглощения превысит значения 2014 и 2015 гг. и достигнет уровня 2016 г. и будет преимущественно сформирован офисными площадями класса А.
На фоне низкого объема ввода в эксплуатацию и стабильного уровня спроса, в 2017 г. продолжилось снижение доли свободных площадей. Уровень вакантных площадей снизился с 15,9% на конец 2016 г. до 14,7% по предварительным итогам 2017 г. Важно отметить, что наиболее динамичное снижение произошло на рынке офисов класса А (-2,6 п.п.).
Снижение активности госсектора. Примечательно, что в 2017 г. снизилась активность компаний государственного сектора. Если в 2016 г. объем новых сделок с госструктурами достиг уровня 382 тыс. кв. м, то по предварительным итогам 2017 г. компании с государственным участием арендовали и приобрели под собственное использование порядка 165 тыс. кв. м. Активность компаний негосударственного сектора, напротив, возросла до уровня докризисных 2012-2013 гг.
Смена баланса арендатор-арендодатель. Рынок «арендатора», сформировавшийся в 2014 г., по-прежнему сохраняется, однако основные тренды 2017 г. свидетельствуют о первых признаках возможной приближающейся смены баланса на рынке. Так, на протяжении 2017 г. усиливался дефицит качественного офисного предложения крупных объемов (10 000 кв. м и более), особенно ощутимый в наиболее развитых деловых районах.
Прогноз на увеличение ставок аренды. Ставки аренды сохранялись на стабильном уровне в 2017 г. Средняя запрашиваемая ставка на офисы класса А находится в диапазоне 18 000-30 000 руб./кв. м/год, а на офисы класса В – 12 000-21 000 руб./кв. м/год. По нашим прогнозам, в 2018 г. возможна коррекция диапазонов средних запрашиваемых ставок аренды в сторону постепенного увеличения – в сегменте класса А в пределах 5-10% и в сегменте класса В – на 2-3%. При этом запрашиваемые ставки аренды на премиальные офисы в 2018 г. не изменятся и будут находится в диапазоне $750-850 кв. м/год. Все ставки указаны без учета эксплуатационных расходов и НДС.
Общий прогноз. В 2018 г. на фоне благоприятных прогнозов ключевых макроэкономических показателей и повышения деловой активности мы ожидаем постепенное восстановление рынка офисной недвижимости. Уровень вакантных площадей продолжит снижение до уровня 13,5%. Более существенное снижение вакансии будет сдерживаться вводимыми в эксплуатацию офисными площадями, объем которых по итогам 2018 г. должен достигнуть порядка 450 тыс. кв. м. По нашим прогнозам, объем новых сделок по аренде и покупке офисных площадей незначительно превысит показатель 2017 г. и составит 1,1-1,2 млн кв. м, при этом чистое поглощение увеличится до 600 тыс. кв. м.
