10
дни
10
часы

CBRE – итоги года и прогнозы. Часть 1

CBRE подвела итоги текущего года и проанализировала основные тенденции на рынках офисной, складской, торговой и гостиничной недвижимости, а также определила перспективы наступающего 2018 г. Сегодня речь пойдет о макроэкономике, инвестициях и офисах.

Макроэкономика

2017 год прошел под знаком благоприятных новостей, способствующих улучшению делового климата. На протяжении года в сторону улучшения были пересмотрены прогнозы по ключевым макроэкономическим показателям, на основании которых можно делать выводы о постепенном выходе экономики России из рецессии, в которую страна вступила в 2014 г.

После трех лет спада экономики, в 2017 г. ВВП впервые продемонстрирует положительный рост на уровне 2,1%, который, согласно официальным прогнозам, продолжится в 2018 г. Кроме того, прогнозируемая средняя цена на нефть, а также российский рубль укрепились относительно уровня предыдущих трех лет.

По итогам 2017 г. ожидается, что инфляция приблизится к 2,5-2,8%, что значительно ниже первоначального целевого уровня и является минимальным значением в современной истории страны.

Одним из ключевых событий в экономике страны стало снижение ключевой ставки ЦБ. На протяжении 2017 г. Банк России придерживался сдержанной денежно-кредитной политики в соответствии с принципами инфляционного таргетирования. В 2017 г. ключевая ставка, вслед за позитивной статистикой по уровню инфляции, была пересмотрена 5 раз в сторону понижения и на сегодняшний день находится на уровне 8,25%. Ожидается, что в 2018 г. Центральный Банк продолжит политику по снижению ключевой ставки.

Укрепление макроэкономических показателей, включая снижение ключевой ставки, а также рост ВВП дают основания надеяться на улучшение условий банковского финансирования и последующее возобновление строительной активности.

Инвестиции

Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций CBRE

По предварительным итогам 2017 г. объем инвестиций в недвижимость России достигнет уровня 4,75 млрд дол. (или 280 млрд руб.), что сопоставимо с показателем прошлого года. При этом структура инвестиций существенно изменилась по сравнению с прошлым годом.

Доля сделок с участием иностранного капитала в объеме инвестиций 2017 г. продемонстрирует рост до уровня 16% против всего 4% в 2016 г.

В распределении инвестиций по секторам также произошли изменения. Наибольшая доля инвестиций по предварительным итогам года пришлась на сегмент торговой недвижимости, достигнув 38%. Важно отметить, что впервые с 2013 г. доля сделок по покупке объектов торговой недвижимости превысила долю инвестиций в офисный сегмент.

В 2017 г. доля сделок по покупке объектов недвижимости со стороны компаний государственного сектора значительно сократилась по сравнению с показателем 2016 г., снизившись с 34% до 12%, в то время как количество сделок с институциональным капиталом выросло.

Инвестиции в недвижимость Московского региона по-прежнему доминируют в объеме инвестиций. Так, по итогам 2017 г. доля инвестиций в объекты Московского региона составила 80% против 73% в 2016 г. Увеличиваясь на протяжении 2 лет, доля сделок по покупке объектов недвижимости Санкт-Петербурга в 2017 г. достигла 16% (4% по итогам 2015 г. и 11% в 2016 г.).

Важным событием 2017 г. на рынке инвестиций в недвижимость Москвы стала компрессия ставок капитализации, произошедшая во всех сегментах коммерческой недвижимости впервые с 2012 г. По итогам 2017 г. средние ставки капитализации на премиальные объекты находятся в диапазоне 9,00-9,50% для объектов офисной недвижимости, 9,25-9,75% - для объектов торговой недвижимости и 11,75-12,25% - для объектов складской недвижимости.

В условиях благоприятных прогнозов ключевых макроэкономических показателей, повышения доступности финансирования, а также восстановления рынка недвижимости, мы ожидаем постепенный рост объема инвестиций до уровня 5,25 млрд дол. в 2018 г.

Офисы

Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE

По предварительным итогам 2017 года на рынке офисной недвижимости можно говорить о стабильности основных показателей. Однако, несмотря на сопоставимые с 2016 годом значения, 2017 год отметился изменением как структуры предложения, так и характера спроса.

Структура нового предложения. По предварительным итогам объем нового строительства в 2017 году достигнет 344 тыс. кв. м, что лишь на 8% выше объема предыдущего года. В структуре введенных в эксплуатацию офисных площадей, в отличие от 2016 г., преобладают офисы класса А. Доля этого сегмента по предварительным итогам 2017 г. составит 87% против 22% в 2016 г.

Кроме того, на рынке сохраняется большой объем объектов, строительство которых анонсировано ранее или приостановлено и может быть возобновлено при более благоприятном состоянии рынка, либо по схеме build-to-suit под конкретного клиента. Объем строящихся объектов и проектов, которые потенциально могут быть реализованы при определенных условиях, в 2018-2019 гг. составляет 1,1 млн кв. м. Из них 40% (по оценке на текущую дату) могут быть достроены под клиента.

Доминирующий спрос на класс А и снижение вакансии в классе. Объем новых сделок по предварительным итогам 2017 г. достигнет уровня 1,1 млн кв. м, что сопоставимо с показателем предыдущего года. При этом структура спроса также изменилась – доля сделок по покупке офисных площадей снизилась до уровня 14%, в то время как в 2016 г. составляла 36%. По предварительным итогам объем чистого поглощения превысит значения 2014 и 2015 гг. и достигнет уровня 2016 г. и будет преимущественно сформирован офисными площадями класса А.

На фоне низкого объема ввода в эксплуатацию и стабильного уровня спроса, в 2017 г. продолжилось снижение доли свободных площадей. Уровень вакантных площадей снизился с 15,9% на конец 2016 г. до 14,7% по предварительным итогам 2017 г. Важно отметить, что наиболее динамичное снижение произошло на рынке офисов класса А (-2,6 п.п.).

Снижение активности госсектора. Примечательно, что в 2017 г. снизилась активность компаний государственного сектора. Если в 2016 г. объем новых сделок с госструктурами достиг уровня 382 тыс. кв. м, то по предварительным итогам 2017 г. компании с государственным участием арендовали и приобрели под собственное использование порядка 165 тыс. кв. м. Активность компаний негосударственного сектора, напротив, возросла до уровня докризисных 2012-2013 гг.

Смена баланса арендатор-арендодатель. Рынок «арендатора», сформировавшийся в 2014 г., по-прежнему сохраняется, однако основные тренды 2017 г. свидетельствуют о первых признаках возможной приближающейся смены баланса на рынке. Так, на протяжении 2017 г. усиливался дефицит качественного офисного предложения крупных объемов (10 000 кв. м и более), особенно ощутимый в наиболее развитых деловых районах.

Прогноз на увеличение ставок аренды. Ставки аренды сохранялись на стабильном уровне в 2017 г. Средняя запрашиваемая ставка на офисы класса А находится в диапазоне 18 000-30 000 руб./кв. м/год, а на офисы класса В – 12 000-21 000 руб./кв. м/год. По нашим прогнозам, в 2018 г. возможна коррекция диапазонов средних запрашиваемых ставок аренды в сторону постепенного увеличения – в сегменте класса А в пределах 5-10% и в сегменте класса В – на 2-3%. При этом запрашиваемые ставки аренды на премиальные офисы в 2018 г. не изменятся и будут находится в диапазоне $750-850 кв. м/год. Все ставки указаны без учета эксплуатационных расходов и НДС.

Общий прогноз. В 2018 г. на фоне благоприятных прогнозов ключевых макроэкономических показателей и повышения деловой активности мы ожидаем постепенное восстановление рынка офисной недвижимости. Уровень вакантных площадей продолжит снижение до уровня 13,5%. Более существенное снижение вакансии будет сдерживаться вводимыми в эксплуатацию офисными площадями, объем которых по итогам 2018 г. должен достигнуть порядка 450 тыс. кв. м. По нашим прогнозам, объем новых сделок по аренде и покупке офисных площадей незначительно превысит показатель 2017 г. и составит 1,1-1,2 млн кв. м, при этом чистое поглощение увеличится до 600 тыс. кв. м.



иГРОКИ РЫНКА

CBRE

Ушакова Ирина

CBRE

Денисова Елена

Консалтинг и брокеридж

CBRE

Материалы по теме

Исследования рынка

Итоги полугодия от CBRE

CBRE подвела итоги первого полугодия 2017 г. в различных сегментах московского рынка. 

11.08
Экспертный анализ

«ИТКОЛ» - итоги 1 полугодия на складском рынке Москвы

Анализ результатов собственного исследования Аналитической службы ГК «ИТКОЛ» выявил ведущую тенденцию 2017 г. – возвращение высокой активности арендаторов. 
09.08
Исследования рынка

Офисы Москвы: итоги I полугодия от ILM

Эксперты компании ILM рассказали, что отличало московский офисный рынок в первом полугодии текущего года, и поделились прогнозами.

28.07

журнал CRE 13-14 (349-350)

1.07-31.08.2019
Гипер-: реанимация vs эвтаназия «Ашан» может сократить присутствие в формате гипермаркета в России, другие игроки не исключают, что ритейлер может вообще уйти из страны. Эксперты убеждены, что дело – в кардинальном изменении за посткризисные пять лет покупательского поведения и катастрофическом спаде популярности формата гипермаркета вообще. Потеря доверия Во время экономического форума в Петербурге в кулуарах обсуждались все болезни новой России последних двадцат...

Популярное

Открытие

«Леонардо» улетит в «Космос»

В ТРК «Космос» в Челябинске откроется «Леонардо».  
 
20.08
Сделка

«Эталон» построит офис для Райффайзенбанка

Новый офис для Райффайзенбанка построит Группа «Эталон».
 
16.08
Проект

«Павелецкой плазе» дали старт

Mall Management Group получила разрешение на строительство торгового центра «Павелецкая плаза».
 
19.08
Проект

ФСК настроит жилья в Хорошево-Мневниках

В Хорошево-Мневниках появится новый микрорайон.
 
16.08
Переговоры

Где разместится второй офис Huawei?

Huawei откроет второй крупный офис в Москве. Сейчас компания выбирает между двумя площадками.
 
19.08
Инвестиции

Wildberries построит крупный распредцентр в Татарстане

Республика Татарстан и Wildberries договорились о сотрудничестве.
 
16.08
Сделка

CBRE эксклюзивно займется «Павелецкой Плазой»

CBRE выбрана эксклюзивным консультантом по сдаче в аренду «Павелецкой Плазы».

20.08

подпишись НА эксклюзивные новости cre