Глазами арендодателя: как составить «сильный» договор

Павел Обоимов, сервис юридического сопровождения сделок с недвижимостью Надежная-сделка.рф  

10041

Быть владельцем арендного бизнеса - это мечта многих, пассивный доход без хлопот. Но сдача помещения/здания под офис, магазин будет приятным и необременительным занятием для владельца, только если правильно составлен договор аренды. В противном случае, зарабатывать будут на вас. Как это бывает, разберемся далее в статье.

Как заставить арендатора делать ремонт в конце срока аренды, компенсировать «несуществующие» элементы отделки и скорейшим образом с ним расстаться при задержке платежа? Разберемся, какие злоупотребления допускают стороны на практике, пользуясь невнимательностью своего контрагента.

К этой статье я прикреплю образец договора, который я считаю «эталонным» в плане защиты интересов арендодателя и расскажу почему.

См. шаблон договора аренды коммерческой недвижимости

Срок договора аренды

По ГК договоры аренды классифицируются на краткосрочные (в т.ч. в которых срок не указан) и долгосрочные (1 год и больше). Отличие первой категории в том, что краткосрочные договоры не подлежат государственной регистрации. Это означает, что со стороны государства договор никто не проверяет, следовательно, стороны сами отвечают за юридическую корректность сделки.

Зачастую краткосрочные договоры используют для того, чтобы «замаскировать» долгосрочный договор, чтобы избежать бюрократических формальностей.

Тем более важным выглядит вопрос, чтобы в договоре был правильно прописан предмет, отдельные условия и ответственность сторон, а также немаловажно знать основания для изменения/прекращения договора.

Важно также понимать, что договор подлежит регистрации, если он заключен, например, с 1 мая по 30 апреля следующего года, т.к. в этом случае срок составляет ровно год. Таковы разъяснения Высшего арбитражного суда. Краткосрочный договор достаточно сделать на 1 день меньше этого периода (например, по 29 апреля). Примечательно, что многие владельцы недвижимости стараются избежать этих «сложных» расчетов, указывая на всякий случай с запасом срок 11 месяцев.

Чем отличаются бессрочный договор аренды от срочного? Тем, что каждая сторона вправе отказаться от договора, предупредив другую за определенный срок, что невозможно в случае, если срок в договоре указан.

Однако и здесь арендодатель может найти выход - предусмотреть в договоре право на отказ от его исполнения, например, за 30 дней.

В принципе, существенным условием договора аренды является предмет и размер арендной платы, т.е. этих двух моментов достаточно для того, чтобы считать договор заключенным.

Однако, если арендодатель заботится о защите своих интересов и о сохранности своего имущества, он позаботится о более детальной регламентации взаимоотношений с арендатором.

Итак, вот перечень моментов, на которые нужно обратить внимание в первую очередь:

1) Описание предмета договора должно содержаться в текстовом варианте, а если арендуется часть здания/помещения – должна быть выделена графически на плане помещения. При этом желательно сравнить конфигурацию и нумерацию комнат с исходной, подняв кадастровый/технический паспорт. В договоре и акте желательно зафиксировать все: и напольное покрытие, и состояние стен и инженерных коммуникаций (в рассматриваемом случае это п.1.1 Договора и акт приема передачи помещения). Это пригодится в будущем при возврате помещения в конце аренды, чтобы избежать взаимных претензий между сторонами. Примечательно, что этот совет основан на реальной ситуации, когда между арендодателем и арендатором при расторжении договора возник спор относительно несоответствия качества внутренней отделки, существовавшему при заключении договора, - арендодатель настаивал на том, что помещение передавалось с паркетом, а возвращено было с ковролином.

2) В каком виде должно быть возвращено имущество? По закону оно возвращается с учетом нормального износа. Но в договоре может быть прописано иное: помещение должно быть возвращено в первоначальном состоянии, причем арендатор должен сделать в нем ремонт, либо он утратит свой обеспечительный платеж.

3) Судьба улучшений. В интересах арендодателя предусмотреть, что все переделки и улучшения объекта аренды независимо от их согласования безвозмездно поступают в собственность арендодателя. Порядок фиксации их стоимости. В рассматриваемом случае Арендодатель разработал специальный перечень, где перечислил все улучшения помещения, которые он считает неотделимыми (Приложение №6). Некоторые из этих улучшений сложно назвать неотделимыми (например, система видеонаблюдения, которую арендатор может установить самостоятельно).

4) Жестко прописанный порядок расторжения договора, в т.ч. право одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора при наступлении определенных обстоятельств, а также порядок ограничения доступа в помещение и освобождения помещения от имущества арендатора. Примечательно, что перечень оснований для отказа от договора может существенно отличаться от предусмотренных законом. Например, в договоре можно предусмотреть право отказа от исполнения договора Арендодателя даже за краткую задержку внесения платежа арендатором (для арендодателя можно использовать хороший пример п.6.4 прилагаемого договора).

5) Дополнительное обеспечение обязательств арендатора: страхование ответственности (п.4.3.29), обеспечительный платеж и условия его возврата (п.5.3).

6) Порядок расчета и начисления арендной платы (п.5.2 плюс приложение №1, где детально расписано, из чего она складывается).

Надеемся, что данная информация поможет арендодателям и арендаторам в лучшей степени обеспечить свои интересы при заключении договоров аренды коммерческой недвижимости. 



Материалы по теме

Советы юристов

4 факта о юридических услугах по сопровождению сделок

Зачем нужны юридические услуги по сопровождению сделок, кто может их оказывать, как выбрать исполнителя и правильно составить с ним договор? Рассказывает Павел Обоимов, сервис юридического сопровождения сделок с недвижимостью Надежная-сделка.рф  

05.02
Советы юристов

Как проверить договор купли-продажи?

Павел Обоимов, сервис юридического сопровождения сделок с недвижимостью Надежная-сделка.рф

24.01
Советы юристов

Как защититься от недобросовестной конкуренции?

Максим Бульба, партнер, глава практики антимонопольного права международной юридической фирмы CMS, Россия

12.12

журнал CRE 20 (398)

ноябрь 2
 CRE №20 (398) ноябрь 2 Номер выпущен при поддержке  Raven Russia www.rrpa.ru CBRE www.cbre.ru В НОМЕРЕ: Тема номера ВРЕМЕНА КОДА   Опрос ПРОДУКТ НЕПРОТИВЛЕНИЯ СТОРОН   Тренды ТЦ ЭПОХИ ВОЗРОЖДЕНИЯ   Классификация ОФИСЫ ЛИШАТСЯ БУКВЫ «С»   Тенденции ЗДРАВСТВУЙТЕ   Ре ПОЛУОСТРОВ ГРИНВИЧ, ЛОНДОН, ВЕЛИКОБРИТАНИЯ  ...

Популярное

Открытие

В Нижнем Новгороде открыли ТРЦ OCEANIS Mall

Общая площадь торгового центра составляет более 60 тыс. кв. м, арендопригодная – 35 тыс. кв. м.
25.11
Игроки рынка

Выручка Colliers за три месяца составила миллиард долларов

Компания опубликовала финансовые результаты за III квартал 2021 г.

26.11
Аукцион

Банк «Открытие» продает особняк у Садового кольца

Площадь здания, расположенного в пешей доступности от станции метро «Сухаревская» составляет 2785 кв. м.

26.11
Проект

ВТБ даст денег на люксовый аутлет Hines

Банк выделит 100 млн евро на строительство аутлета Архангельское сроком на 5 лет.
26.11
Назначения

Анастасия Корневич поможет Accent Capital со складами

Она назначена на должность директора департамента логистической недвижимости инвестиционной компании.
25.11
Открытие

Radisson открылся в Ростове-на-Дону

Фонд отеля составляет 169 номеров, гостиница соединена с торговым комплексом «Горизонт».

25.11
Проект

Владельцы «Авиапарка» задумались об офисах

У крупнейшего торгового центра может появиться БЦ площадью 150 тыс. кв. м.
26.11

подпишись НА эксклюзивные новости cre