Обзор индустриальных парков Санкт-Петербурга

Аналитики IPG.Estate рассказали о развитии индустриальных парков Северной столицы.
 
7736

Общая справка

Индустриальный (промышленный) парк — участок земли, в рамках которого организуется территория для размещения производственных предприятий, логистических комплексов и распределительных центров.

Существует два типа индустриальных парков: гринфилд (greenfield) и браунфилд (brownfield):

· Гринфилд — это земельный участок, предполагающий создание промышленной территории, но не обеспеченный необходимой инженерной инфраструктурой. В рамках данного типа проектов инженерная подготовка осуществляется непосредственно под резидента.

· Браунфилд — это площадка, обеспеченная необходимой инженерной инфраструктурой и внутренней дорожной сетью.

История создания индустриальных парков началась в 1896 г. в Манчестере (Англия), когда местный предприниматель выкупил участок земли рядом с судоходным каналом, обеспечил его коммуникациями и начал сдавать в аренду, а позднее и продавать. За более чем 100 лет развития данный проект перерос в крупнейший индустриальный парк Европы – Trafford park. На текущий момент в рамках этого проекта размещается более чем 1 500 компаний.

Развитие индустриальных парков в Санкт-Петербурге

Развитие индустриальных парков в городе началось примерно с 2006-2007 гг., когда пошли первые разговоры про редевелопмент территорий. Первым и наиболее активно развивающимся проектом на тот момент был индустриальный парк «Уткина Заводь» площадью 240 га: в рамках проекта предполагается создание 4 функциональных зон, площадь непосредственно промышленной зоны составляет 170 га.

На текущий момент в Санкт-Петербурге более 30 проектов индустриальных парков, находящихся в разной степени готовности. Общая площадь всех заявленных проектов составляет 4 650 га. Большая доля создаваемых парков обеспечивается крупным инфраструктурным проектом «Индустриальный парк Усть-Луга», реализация которого планируется на территории более чем 1 500 га.

Суммарная площадь действующих парков составляет 33% от общего объема или 2 320 га. Количество действующих индустриальных парков – 18.

В структуре предложения действующих индустриальных парков превалируют проекты, реализованные по схеме brownfield, – порядка 90% всех реализованных парков предлагают резидентам инженерно-подготовленные участки.

Существенный объем предложения приходится на крупные проекты площадью свыше 100 га. Проектов площадью свыше 200 га на текущий момент реализовано всего 2 – это индустриальный парк «Скачки» площадью 210 га и проект М10, состоящий из 5 участков, суммарно занимающих территорию в 760 га.

География индустриальных парков

Для резидентов география расположения площадки имеет важное значение. Юг города — это близость к трассам, связывающим Петербург с Москвой, являющейся основным транспортно-распределительным узлом России.

Кроме этого, в южной части города высока концентрация железнодорожной сети, обеспечивающей грузовой оборот: здесь же располагается аэропорт Пулково; связь с портом через КАД также максимально удобно обеспечить с юга.

Близость к кольцевой также является важным фактором привлекательности индустриального парка для резидентов. Более половины всех действующих проектов сосредоточены на расстоянии менее 10 км от кольцевой автодороги.

Экономические показатели индустриальных парков

Усредненный показатель заполняемости индустриальных парков на текущий момент составляет 40%.

Максимальный показатель достигается в парках, площадь которых не превышает 100 гектаров, и составляет 61%.

На текущий момент в Санкт-Петербурге располагается лишь один проект с заполняемостью, близкой к 100%, – это парк от компании «А Плюс Девелопмент» – «А плюс Парк Шушары» площадью 72 га. Высокие показатель заполняемости можно отметить в таких проектах как Greenstate, «Марьино» и «Федоровское». Объединяющей данные проекты чертой является обеспеченность всей необходимой инфраструктурой, удачное местоположение и наличие профессиональной управляющей компании.

В структуре резидентов лидируют производственные компании – более 80% от всех занимаемых площадок. Также резидентами индустриальных парков являются логистические компании и распределительные центры крупных торговых компаний.

Коммерческие условия на покупку земли в индустриальном парке складываются из 2 основных составляющих:

1. Стоимость непосредственно земельного участка;

2.  Стоимость приобретения необходимых инженерных мощностей.

· Стоимость 1 кв. м земли в парке, реализованного по схеме гринфилд (без коммуникаций), находится в диапазоне 800 – 1 900 руб. за кв. м.

· Стоимость 1 кв. м земли в парке, реализованного по схеме браунфилд (с подведенными коммуникациями), находится в диапазоне 2 500 – 3 500 руб. за кв. м.

Для успешного заполнения и функционирования индустриального парка необходимо профессиональное управление.

На этапе запуска проекта, роль управляющей компании заключается в обеспечении инженерной территории и необходимой документации. Наличие данных составляющих позволяет потенциальному резиденту в кратчайшие сроки приступить к проектированию и строительству своего производства.

На этапе эксплуатации индустриального парка управляющая компания отвечает за обслуживание инженерных сетей и внутренних дорог для обеспечения бесперебойной работы резидентов.

 


Материалы по теме

Исследования рынка

Что сдерживает развитие индустриальных парков в Петербурге?

По оценке специалистов компании IPG.Estate, на сегодняшний день в Санкт-Петербурге и ближайших пригородах реализуются порядка 12 крупных индустриальных парков, совокупный объем площадей которых достигает около 1000 га. Крупные парки испытывают трудности с заполняемостью.

16.06
Экспертный анализ

Логистика будущего на индустриальном рынке Петербурга

Объем сегмента складской и индустриальной недвижимости Петербурга растет с каждым годом, причем не только количественно, но и качественно, за счет внедрения новых инструментов оптимизации и сокращения расходов.
03.04
Точка зрения

На спрос на индустриальные парки в Московской области

Генеральный директор компании «Промзона» (ГК «Гео Девелопмент») Данил Петров
17.07

журнал CRE 5 (439)

Май
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE № 5 (439).   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ОТ ПОБЕДЫ К ПОБЕДЕ Фоторепортаж с церемонии премии   Тема номера ИНОГДА ОНИ ВОЗВРАЩАЮТСЯ? «Лихие 90-ые» нам не грозят   Мнение СКРЫТЫЕ РЕЗЕРВЫ РАЗВИТИЯ СКЛАДСКОГО РЫНКА Генеральный директор «Raven Russia» Игорь Богородов делится своим видением ситуации   Офисы В ЗОНУ КОМФОРТА Будущее офисного рынка – за сервисом   Индустрия го...

Популярное

Источник: CRE
Игроки рынка

«Леруа Мерлен» - теперь «Лемана ПРО»

Под этим брендом компания продолжит работу в России.
18.06
Источник: CRE
Экспертный анализ

Нам года не беда: как живут торговые центры старше двадцати лет

По данным Nikoliers, из всего современного предложения торговых центров России сто восемнадцать объектов были открыты ранее 2004 года. Однако привлекательными и для арендаторов, и для покупателей из них остаются единицы. На большинство «возрастных» моллов намного существеннее, чем остальной рынок торговой недвижимости, повлияли пандемия коронавируса, уход иностранных игроков, растущее давление e-commerce, инфляция и изменение покупательского поведения. Ведущие российские эксперты вспоминают для CRE времена, когда для привлечения трафика не нужно было делать ничего, обсуждают, как в разные годы изменялись управление, позиционирование, пул арендаторов, место под солнцем на бизнес-картах, отношение к клиентскому опыту, и прогнозируют, кто сохранит место в топе гранд-объектов, а кто – продолжит работать по принципу «спасибо, что живой».

Текст: Максим Барабаш. Журнал CRE Retail
17.06
Источник: Глория Джинс
Игроки рынка

Максим Басов - новый генеральный директор Глория Джинс

Лилия Булатова возглавила блок создания и развития продукта ритейлера.
17.06
Источник: Nextons
Экспертный анализ

«Ильфы» и Петровы: как уход иностранных фирм перекроил юридическую карту России

Два года назад из России ушли практически все иностранные юридические фирмы, некоторые из которых открывали московские и ленинградские представительства ещё во времена позднего СССР. В режиме онлайн изменялась не только юридическая карта, когда-то чётко сегментированная «ильфами» и «рульфами», но и клиентские портфели и бизнес-климат: с уходом транснациональных игроков начался самый масштабный с девяностых передел активов с рекордными инвестициями в недвижимость, парад дауннейминга и даунбрендинга, а конкуренция в условиях сжатия рынка, санкционного давления и с появлением «ньюльфов» стала ещё более жёсткой.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE.
19.06
Источник: CORE.XP
Проект

CORE.XP реализовала «Столешники Хаус»

Площадь здания составляет 7 000 кв. м, а его резидентами стали именитые рестораторы. Команда CORE.XP изначально была автором коммерческой концепции проекта, разработанной в 2017 году, после чего приступила к реализации с началом строительных работ.
17.06
Источник: CRE
Игроки рынка

ГК «Инсити» выходит на рынок складской недвижимости

Краснодарский девелопер запускает проекты совокупной площадью около 850 тыс. кв. м в Москве и Краснодаре. Эксклюзивным партнером и консультантом по этому направлению выступает компания NF Group. 
19.06
Источник: Магнит
Игроки рынка

«Магнит Маркет» планирует нарастить московскую сеть ПВЗ до 1000 точек

Сейчас в столице работают 300 ПВЗ сети. При этом об официальном начале работы ритейлер объявляет только сейчас, до этого проект работал в тестовом режиме.
17.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre