Обзор индустриальных парков Санкт-Петербурга

Аналитики IPG.Estate рассказали о развитии индустриальных парков Северной столицы.
 
8174

Общая справка

Индустриальный (промышленный) парк — участок земли, в рамках которого организуется территория для размещения производственных предприятий, логистических комплексов и распределительных центров.

Существует два типа индустриальных парков: гринфилд (greenfield) и браунфилд (brownfield):

· Гринфилд — это земельный участок, предполагающий создание промышленной территории, но не обеспеченный необходимой инженерной инфраструктурой. В рамках данного типа проектов инженерная подготовка осуществляется непосредственно под резидента.

· Браунфилд — это площадка, обеспеченная необходимой инженерной инфраструктурой и внутренней дорожной сетью.

История создания индустриальных парков началась в 1896 г. в Манчестере (Англия), когда местный предприниматель выкупил участок земли рядом с судоходным каналом, обеспечил его коммуникациями и начал сдавать в аренду, а позднее и продавать. За более чем 100 лет развития данный проект перерос в крупнейший индустриальный парк Европы – Trafford park. На текущий момент в рамках этого проекта размещается более чем 1 500 компаний.

Развитие индустриальных парков в Санкт-Петербурге

Развитие индустриальных парков в городе началось примерно с 2006-2007 гг., когда пошли первые разговоры про редевелопмент территорий. Первым и наиболее активно развивающимся проектом на тот момент был индустриальный парк «Уткина Заводь» площадью 240 га: в рамках проекта предполагается создание 4 функциональных зон, площадь непосредственно промышленной зоны составляет 170 га.

На текущий момент в Санкт-Петербурге более 30 проектов индустриальных парков, находящихся в разной степени готовности. Общая площадь всех заявленных проектов составляет 4 650 га. Большая доля создаваемых парков обеспечивается крупным инфраструктурным проектом «Индустриальный парк Усть-Луга», реализация которого планируется на территории более чем 1 500 га.

Суммарная площадь действующих парков составляет 33% от общего объема или 2 320 га. Количество действующих индустриальных парков – 18.

В структуре предложения действующих индустриальных парков превалируют проекты, реализованные по схеме brownfield, – порядка 90% всех реализованных парков предлагают резидентам инженерно-подготовленные участки.

Существенный объем предложения приходится на крупные проекты площадью свыше 100 га. Проектов площадью свыше 200 га на текущий момент реализовано всего 2 – это индустриальный парк «Скачки» площадью 210 га и проект М10, состоящий из 5 участков, суммарно занимающих территорию в 760 га.

География индустриальных парков

Для резидентов география расположения площадки имеет важное значение. Юг города — это близость к трассам, связывающим Петербург с Москвой, являющейся основным транспортно-распределительным узлом России.

Кроме этого, в южной части города высока концентрация железнодорожной сети, обеспечивающей грузовой оборот: здесь же располагается аэропорт Пулково; связь с портом через КАД также максимально удобно обеспечить с юга.

Близость к кольцевой также является важным фактором привлекательности индустриального парка для резидентов. Более половины всех действующих проектов сосредоточены на расстоянии менее 10 км от кольцевой автодороги.

Экономические показатели индустриальных парков

Усредненный показатель заполняемости индустриальных парков на текущий момент составляет 40%.

Максимальный показатель достигается в парках, площадь которых не превышает 100 гектаров, и составляет 61%.

На текущий момент в Санкт-Петербурге располагается лишь один проект с заполняемостью, близкой к 100%, – это парк от компании «А Плюс Девелопмент» – «А плюс Парк Шушары» площадью 72 га. Высокие показатель заполняемости можно отметить в таких проектах как Greenstate, «Марьино» и «Федоровское». Объединяющей данные проекты чертой является обеспеченность всей необходимой инфраструктурой, удачное местоположение и наличие профессиональной управляющей компании.

В структуре резидентов лидируют производственные компании – более 80% от всех занимаемых площадок. Также резидентами индустриальных парков являются логистические компании и распределительные центры крупных торговых компаний.

Коммерческие условия на покупку земли в индустриальном парке складываются из 2 основных составляющих:

1. Стоимость непосредственно земельного участка;

2.  Стоимость приобретения необходимых инженерных мощностей.

· Стоимость 1 кв. м земли в парке, реализованного по схеме гринфилд (без коммуникаций), находится в диапазоне 800 – 1 900 руб. за кв. м.

· Стоимость 1 кв. м земли в парке, реализованного по схеме браунфилд (с подведенными коммуникациями), находится в диапазоне 2 500 – 3 500 руб. за кв. м.

Для успешного заполнения и функционирования индустриального парка необходимо профессиональное управление.

На этапе запуска проекта, роль управляющей компании заключается в обеспечении инженерной территории и необходимой документации. Наличие данных составляющих позволяет потенциальному резиденту в кратчайшие сроки приступить к проектированию и строительству своего производства.

На этапе эксплуатации индустриального парка управляющая компания отвечает за обслуживание инженерных сетей и внутренних дорог для обеспечения бесперебойной работы резидентов.

 


Материалы по теме

Исследования рынка

Что сдерживает развитие индустриальных парков в Петербурге?

По оценке специалистов компании IPG.Estate, на сегодняшний день в Санкт-Петербурге и ближайших пригородах реализуются порядка 12 крупных индустриальных парков, совокупный объем площадей которых достигает около 1000 га. Крупные парки испытывают трудности с заполняемостью.

16.06
Экспертный анализ

Логистика будущего на индустриальном рынке Петербурга

Объем сегмента складской и индустриальной недвижимости Петербурга растет с каждым годом, причем не только количественно, но и качественно, за счет внедрения новых инструментов оптимизации и сокращения расходов.
03.04
Точка зрения

На спрос на индустриальные парки в Московской области

Генеральный директор компании «Промзона» (ГК «Гео Девелопмент») Данил Петров
17.07

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (14-20 апреля)

ЛСР откроет санаторий, в Петербурге появится свой "Сити", MR Group запускает MR Office, крупные складские сделки закрыты в Воронеже и Москве, CORE.XP открывает новое направление, а GSS Cosmetics оцифровывается. Эти новости, а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю.
20.04
Источник: FASHION HOUSE Group
Экспертный анализ

Долгая дорога в думах: почему покупатели так ждут возвращения иностранных брендов

Несмотря на отчёты об «окончательном обрусении рынка», курсе на «покупай российское», «обиде на иностранцев», возвращения транснациональных игроков, по данным опросов и обсуждений в соцсетях, очень ждут многие россияне. И хотя пока никто и никуда возвращаться не собирается (единичные заявления – не в счёт), потребительские настроения через три года после «великого исхода» иностранных компаний очевидны, а основная претензия покупателей к «заменителям» – не только и не столько рост цен, но рост цен при массовом же падении качества под девизом «при всём богатстве выбора другой альтернативы нет».

Начало. О том, почему в случае возвращения в страну иностранных бизнесов основным конкурентным преимуществом российских игроков станут качество клиентского опыта и локальная экспертиза, читайте в следующем материале.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
17.04
Источник: cre.ru
Проект

«Санкт-Петербург Сити» определился с концепцией

Разработана концепция общественно-делового центра «Санкт-Петербург Сити».
 
17.04
Источник: MR Group
Игроки рынка

MR Group запускает направление MR Office

Портфель нового направления включает 2.1 млн кв. м коммерческой недвижимости под единым брендом.
17.04
Источник: RBNA
Сделка

ПАРК М-4 принял маркетплейс

Один из самых крупных маркетплейсов России стал резидентом логистического комплекса ПАРК М-4.
 
17.04
Источник: CRE
Экспертный анализ

Гости сезона: как российские отельеры готовятся к майским праздникам и лету

Несмотря на повышение цен в гостиницах и апартаментах  некоторых регионов в 2-3 раза, туристический сезон-2025 в России снова будет назван «рекордным», а клиентов хватит всем, убеждены эксперты. Правда, уже на майских праздниках игрокам предстоит работать с учётом вступивших в силу законодательных и других изменений. Кроме того, ожидается новая редакция закона о туризме, и очередные инициативы по регулированию отрасли могут внедряться уже с колёс. 

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
15.04
Источник: SLAVA Concept
Экспертный анализ

Оформят возврат: почему качество клиентского опыта станет основным конкурентным преимуществом российских брендов

Качество клиентского опыта и локальная экспертиза станут самой важной компетенцией и основным конкурентным преимуществом российских игроков в случае возвращения в страну иностранных бизнесов. Однако с вызовом справятся далеко не все: сервис по-прежнему – слабое звено отечественных компаний, а изучать своего покупателя интересно единицам из них. С такими вводными мало кому помогут даже искусственные ограничения для «возвращенцев» и государственные программы поддержки, уверены собеседники CRE.

Продолжение. Начало см. здесь

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
18.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre