NAI Becar - итоги 1 квартала 2018 г. на рынке Москвы

Под влиянием активного спроса рынок офисной недвижимости класса А продолжает восстанавливаться. Так, в отчетном периоде продолжилась тенденция заключения крупных сделок с участием государственных и коммерческих организаций. На рынке торговой недвижимости в 1Q не произошло принципиальных открытий, которые позволили бы скорректировать показатели по вакансии и арендным ставкам.

Инвестиционная активность на рынке недвижимости Москвы снизилась в 4,6 раза к 4Q 2017 г. и в 1,3 раза к 1Q 2017 г.

Инвестиции

В 1Q 2018 г. объем инвестиций в недвижимость Москвы, по подсчетам аналитиков NAI Becar, составил 29 762 млн RUB (523 млн USD), что в 4,6 раза ниже объема за 4Q 2017 г. и в 1,3 раза ниже уровня 1Q 2017 г.

Большинство сделок пришлось на коммерческую недвижимость (82% от общего объема инвестиций). ООО «СБК Регион» приобрела недостроенный ТРЦ «Торжок» на 124 тыс. кв. м за 5,2 млрд RUB; правительство Подмосковья приобрело БЦ Pallau-RB5 (29 тыс. кв. м) за 3,5 млрд RUB; компания Airhotel купила отель «Аэростар» на Ленинградском пр. за 2,9 млрд RUB; ФСК «Лидер» выкупил у ПАО «Группа ЛСР» завод ЖБИ на Новохохловской ул. за 2 млрд RUB, согласно данным из открытых источников; АО «Коммерческая недвижимость заключило сделку по покупке у ФПК «Гарант-Инвест» ТЦ «Карамель» площадью 13,5 тыс. кв. м за 1,7 млрд RUB.

Также был заключен ряд сделок с земельными участками: Stone Hedge купила участок 0,48 га на Долгоруковской улице, который, по оценкам аналитиков NAI Becar, мог обойтись компании в 700 млн руб.; ФСК «Лидер» приобрела участок 1,8 га в Хорошевском р-не ориентировочно за 1,5 млрд руб. под строительство жилья бизнес-класса.

Доля иностранных инвестиций за отчетный период составила лишь 2%. Среди наиболее значимых сделок – покупка вьетнамской компанией TH Group участка площадью 7 га под строительство офисного комплекса.

Офисы

В 1Q 2018 г. было введено 3 БЦ общей площадью 28,7 тыс. кв. м GLA: 1 объект класса А (п. Внуково, GLA 15,6 тыс.кв.м) и 2 БЦ класса В+ (по 6-7 тыс. GLA каждый). В целом за отчетный период объем рынка вырос на 0,2%.

По подсчетам департамента управления активами NAI Becar, средняя арендная ставка в классе А продемонстрировала небольшой рост – 0,5%. В классах В+, В и С средний уровень арендных ставок за квартал не изменился.

Что касается вакансии, то в классе А произошло существенное снижение уровня свободных площадей (на 1,5 п.п. или 7%); в классе В+ доля вакантных площадей не изменилась относительно 4Q 2017 и составила 13%; в классе В вакансия увеличилась на 0,3 п.п. (или 3%); в классе С - снизилась на 0,2 п.п. (или 2%).

Среди наиболее значимых сделок аренды за отчетный период: «Аэрофлот» в БЦ «Арбат,1» класса А (19,0 тыс. кв. м); «Стройтранснефтегаз» в БЦ «Верейская Плаза III» класса В+ (17,5 тыс. кв. м); X5 Retail Group в БЦ «Оазис» класса А (9,7 тыс. кв. м).

При условии ввода всех заявленных проектов объем ввода во 2Q 2018 г. может составить 100 тыс. кв. м, из которых 82% класс А, что может скорректировать вакансию в большую сторону. В классе В+ возможна коррекция вакансии в меньшую сторону на 0,2-0,4 п.п.

Торговля

За отчетный период на столичный рынок торговой недвижимости было выведено 4 ТЦ совокупной площадью 38,1 тыс. кв. м (GLA). Наиболее крупным введенным объектом стал ТЦ «Миля» (ЮВАО, GLA – 19,2 тыс. кв. м). В целом же рынок вырос, по данным аналитиков NAI Becar, на 0,6%.

Для торговой галереи средний показатель арендной ставки снизился на 2,5%, в т.ч. за счет акционного снижения ставок в строящихся объектах. Для якорных арендаторов индикатор средней арендной ставки незначительно вырос – на 0,7%.

За квартал было зафиксировано небольшое снижение уровня вакансии на 0,1 п.п. до 9,5%.

Среди крупных сделок: парк развлечений Joki Joya в ТЦ «Эдельвейс» (2,6 тыс. кв. м); польский супермаркет товаров и услуг для домашних животных Dino Zoo в строящемся ТРК «Саларис» (1,5 тыс. кв. м); мебельный Hoff Mini в строящемся ТЦ «Акварель Пушкино» (1,5 тыс. кв. м).

Во 2 квартале 2018 г. ожидается открытие 3-7 ТЦ общей площадью 85-125 тыс. кв. м (GLA), из которых наиболее крупный – «Каширская Плаза» компании Enka (72,0 тыс. кв. м GLA).

С учетом высокой заполняемости «Каширской Плазы» (сдано 92% площадей), возможного переноса ряда ТЦ на 3Q 2018, сохранением активности ритейлеров вакансия может измениться в пределах 0,5 п.п.

Апартаменты

За квартал объем предложения в сегменте апартаментов подрос и на текущий момент составляет 10 310 ап. в 113 комплексах. Из них на проекты buy-to-live приходится 9 820 ап. в 105 комплексах (95%); buy-to-let – 490 ап. в 8 комплексах (5%).

В 1Q на рынок вышло 1 393 ап. в 7 комплексах (+161% к 4Q 2017 г.): «YE'S Ботанический сад» (комфорт на 991 ап.); «Level Павелецкая» (бизнес на 157 ап.); Edison House (премиум на 12 ап.); Maison Rouge (премиум на 33 ап.) Story (бизнес на 182 ап.); апартаменты в составе МФК «Серебряный фонтан» (бизнес, 697 ап.) и в ЖК UP-квартал «Скандинавский» (комфорт, 14 ап.).

Также предложение пополнилось за счет выхода в продажу новых объемов апартаментов в 7 реализуемых проектах (NEVA TOWERS, лофт-квартал AEROLOFTS, Kleinhouse, «Букинист», «Спутник», «Level Амурская» и «NOVA Алексеевская»).

По состоянию на конец марта 2018 г., на проекты комфорт-класса приходится 19% против 22% в 4Q 2017 г., бизнес-класса - 62% (57% в 4Q), элит-класса -18% (21% в 4Q).

За отчетный период средний объем спроса составил 537 юнитов/ мес. против 550 юнитов/мес. в 4Q 2017 года (снижение на 2,4%).

Средние темпы продаж не изменились относительно 4Q 2017 г.  и составили в комфорт-классе 5-7 ап./проект/мес., бизнес-классе- 6-8 ап./проект/мес., элит-классе - 1-2 ап./проект/мес.

Во 2 квартале 2018 г. аналитики NAI Becar прогнозируют незначительный рост объемов предложения с преобладанием проектов бизнес-класса, а также стабилизацию цен.

Коворкинги

На текущий момент на территории Москвы и ближнего Подмосковья насчитывается 135 коворкингов (включая некоммерческие), совокупная площадь которых оценивается в 73 800 кв. м (10 800 рабочих мест). На площади open space приходится 29 500 кв. м.

Около 30% классических коворкингов занимают площадь от 300 до 600 кв. м. Доля объектов площадью свыше 1 500 кв. м - 15%. 

За отчетный период на рынок Москвы вышло 4 крупных коворкинг-центра суммарной площадью 9,5 тыс. кв. м: Corporate Innovations Hub (Deworkacy), Regus БЦ «Авион», «SOK Земляной вал», «Таблица». Кроме того, были запущены 3 объекта сети «Старт» в Балашихе, Пушкино и Ногинске. По подсчетам специалистов NAI Becar, общий объём ввода на 70% превышает результат 4 кв. 2017 г.

На сегодняшний день средний уровень загрузки объектов находится на уровне 76%.

Во 2Q 2018 г. планируется запуск таких крупных объектов, как Sreda в башне «Федерация Восток» (около 6 000 кв. м), Meeting Point White Gardens в БЦ «Белые сады» (2 200 кв. м), коворкинг сети GrowUp (2 000 кв. м.). Кроме того, департамент управления активами NAI Becar прогнозирует небольшое повышение цен в классических проектах коворкингов.
 

Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами NAI Becar: «Начало 2018 г. оказалось богатым на крупные сделки аренды в офисных комплексах класса А. Под влиянием спроса сегмент и дальше продолжит расти.

Положительную динамику показывает рынок коворкингов, который увеличился почти в два раза по отношению к показателям прошлого года.

Рынок апартаментов демонстрирует стабильный спрос на фоне динамичного роста предложения (+161%). В торговле же принципиальных изменений не произошло. Крупные открытия ожидаются лишь во 2-м квартале (ТЦ «Каширская Плаза»).

По нашим прогнозам, доля инвестиций в следующем квартале существенно вырастет, однако участие иностранных инвесторов в сделках маловероятно».



иГРОКИ РЫНКА

Матрас.ру - интернет-магазин матрасов и мебели для спальни

Канева Дарья

Управление и эксплуатация недвижимости

NAI Becar

Материалы по теме

Исследования рынка

Knight Frank – итоги I квартала на офисном рынке Москвы

По предварительным итогам I квартала 2018 г. на офисном рынке Москвы было введено в эксплуатацию 37 тыс. кв. м, говорится в исследовании компании Knight Frank. Данный показатель на 76% выше, чем за аналогичный период 2017 г.
04.04
Исследования рынка

Итоги 2017 г. от RRG

Эксперты компании RRG поделились итогами 2017 г.
 
05.03
Исследования рынка

2017-й: итоги и прогнозы на рынке коммерческой недвижимости Москвы

В сфере коммерческой недвижимости Москвы 2017-й год проявился продолжением вялотекущего кризиса. Эта сфера является, естественно, частью экономики страны и столицы, и общие проблемы «слабо положительного роста», конечно же, сказываются и на ней.

24.01

журнал CRE 22-1 (358)

16.12.2019-15.01.2020
Девелопмент: Строительный обряд Несмотря на восстановление девелоперской активности и завершение острой фазы пятилетнего кризисного цикла, на рынок по-прежнему влияют дорогое финансирование, спад покупательской способности, изменение потребительского поведения и трансформация кадровых и логистических сегментов.  Консалтинг: Запишитесь на консультацию Увеличение спроса на консультационные услуги во всех сегментах, рост интереса к запросам для новых и нетрадиционных формато...

Популярное

Конфликт

В Москве снесут элитный апарт-комплекс

Апарт-комплекс Loft River на северо-западе Москвы будет снесен, поскольку его признали самовольной постройкой. Комплекс возвели без разрешения на строительство и заключения государственной экологической экспертизы.
16.01
Инвестиции

Датский конкурент IKEA вновь берет курс на Москву

В апреле 2020 г. свои двери откроет первый магазин JYSK в Москве.
 
15.01
Открытие

«Детский мир» открыл два магазина

Новые магазины сети «Детский мир» открылись в Сергиевом Посаде и Нальчике, один из них – в малом формате.
15.01
Назначения

Новое назначение в JLL

Алексей Кучвальский вновь возглавит отдел по работе с владельцами офисных помещений компании JLL.
16.01
Проект

Основатели JLL, MLP и Orco будут развивать в Москве склады для e-commerce

Майкл Ланге, Жан Франсуа Отт и Мишель Паскалис создали инвестиционный фонд для развития в Москве складов последней мили для сектора e-commerce.
15.01
Назначения

Metrika Investments – новое назначение

Елизавета Голышева возглавила департамент по управлению активами и аренде в компании Metrika Investments, входящей в структуру концерна «Россиум».
16.01
Сделка

Morgan Stanley можно поздравить!

Часть «Галереи» в Петербурге наконец-то продана. Morgan Stanley удалось закрыть сделку в конце декабря. Арабский фонд Mubadala приобрел 49%. 
17.01

подпишись НА эксклюзивные новости cre