Как управлять объектами с множеством собственников?

Мария Онучина, управляющий директор PM УК NAI Becar
 
5392
Как появляются объекты с множественностью собственников? До недавнего времени подобная практика была распространена в основном в региональных ТЦ. Сегодня же эта проблема тесно связана с переходом на баланс банков непрофильных активов, в том числе и торговых. Для банков владение, а уж тем более управление объектами не является основной деятельностью. Поэтому их основная задача – как можно скорее избавиться от активов, которые в большинстве своем доставались им в кризисный период от девелоперов, не справившихся с кредитными обязательствами.

На низком рынке реализовать объект одному собственнику практически невозможно, если, конечно, речь не идет о качественном объекте, расположенном в безупречной локации. Так вот, когда найти одного инвестора не получается, приходится распродавать объект по кусочкам.

В России можно найти массу объектов недвижимости – административные, торговые, производственные комплексы - с множественностью собственников. На некоторых из них есть мажоритарные акционеры, где-то их попросту нет. Все эти объекты объединяет одна большая проблема – отсутствие грамотной управляющей компании, способной удовлетворить потребности каждого из собственников не в ущерб качеству объекта.

Как правило, УК, занимающаяся на объекте управлением, либо сохранилась со времен застройщика, либо подчинена мажоритарному владельцу. А подстраиваясь под интересы монопольного владельца, управляющая компания априори не нацеливается на эффективность всего объекта.

Как итог – качество объекта начинает страдать, синергетический эффект арендаторов пропадает, а следом за ним и добавочная стоимость всех владельцев. Особенно критично это для торговой недвижимости, где четкая и выдержанная концепция играет ключевую роль. В противном случае интерес покупателей будет перенаправлен на более высококонкурентные проекты.

На каждом объекте рано или поздно наступает период капитального ремонта. К примеру, лифтовое оборудование пришло в негодность. А без ремонта его попросту нельзя эксплуатировать. В итоге арендаторы, размещающиеся на первых этажах, говорят, что им лифт не нужен, а арендаторы последних этажей без лифта не могут обходиться. Фактически финансирование этого капитального ремонта целиком и полностью ложится на их плечи.

Не имея единого органа, который находился бы на страже интересов всех собственников, о сохранении качества и имиджа объекта не может идти и речи.

NAI Becar имеет большой опыт управления объектами со множественностью собственников - МФК «Профсоюзная, 76», апарт-отель Vertical, БЦ «Станция», БЦ «Филитц» и пр. Мы в качестве решения предлагаем создавать на подобных объектах товарищества собственников недвижимости (ТСН).

В момент создания ТСН управляющей компанией предоставляется смета на текущие издержки и капитальный ремонт. Это общий бюджет, который в дальнейшем будет пропорционально распределяться на всех собственников объекта. Раз в год проходит собрание собственников, на котором решаются все ключевые вопросы: выбор УК, тарифы, отчетность, борьба с возражениями и пр.

Чаще всего на объекты нас привлекают сами собственники, которым принадлежат хотя бы 10% площадей, заинтересованные в том, чтобы качество услуг вкупе с их доходами постоянно увеличивались. Начинать работу с общения с собственником, владеющим меньшей долей, смысла нет. Вероятность того, что ему удастся повлечь за собой других владельцев площадей, ничтожно мала.
Заходя на объект, мы также предлагаем новую концепцию ТЦ, которая в дальнейшем будет работать на синергию всех собственников, а не каких-то конкретных. Соблюдение концепции приводит к синергии арендаторов, что в конечном счете повышает их арендные доходы и стоимость каждого конкретного магазина.

До недавнего времени в законодательстве отсутствовало такое понятие, как ТСН. Поэтому, когда объекты распродавались в розницу, найти нормативные документы, на которые можно было бы опереться в решении спорных моментов, было нереально. Сейчас это законодательство появилось. Наработалась, прежде всего, практика его применения. ТСН базируется на принципах ТСЖ, где существует согласованный свод правил, возможность выбора и смены УК, если та перестала качественно оказывать услуги, служить интересам объекта и его собственникам.

ТСН – это не панацея. Справиться с множеством собственников под силу далеко не каждому. Решающую роль здесь играют опыт и практические кейсы в портфеле УК, умение проводить собрания, договариваться, приходить к общему знаменателю, снимать напряжение и пр.


иГРОКИ РЫНКА

Онучина Мария

Материалы по теме

Точка зрения

Внешнее управление: отдавать или нет?..

Мария Онучина, управляющий директор PM УК NAI Becar

05.12
Точка зрения

Из интровертов в экстраверты, или Все об эволюции управляющих

Сегодня можно наблюдать тенденцию выхода старожилов инхаус-управления на внешний рынок. С чем связано подобное положение дел? Есть ли риски для клиента, решившего попробовать услуги компании, только-только вступившей «в рыночные отношения»? Об этом рассуждает Сергей Грибов, руководитель департамента управления и эксплуатации  RealJet. 

27.11
Точка зрения

Ольга Летютина: «Задача управляющей компании - работать в тесной связке с покупателем и арендатором»

Ольга Летютина, генеральный директор УК «Столица Менеджмент», в продолжение темы, затронутой в одном из наших материалов, рассуждает о том, как повысить посещаемость ТЦ.

12.10

журнал CRE 1(446)

Февраль 2025
Из печати вышел традиционный ежегодный номер прогнозов журнала Commercial Real Estate. Более шестидесяти топ-менеджеров российских компаний рассуждают о будущем рынка недвижимости, ритейла, e-commerce, логистики и индустрии гостеприимства. Инвестиции. Коллективное и сознательное Девелопмент. Рубль сберегут Управление недвижимостью. В имени тебе моём Консалтинг. Команда молодости нашей Право. По закону и по душе Читать PDF версию журнала

Популярное

Источник: CMWP
Проект

CMWP разработала мастер-план «СмартСити – Новосибирск»

Компания представила мастер-план и эффективные модели по реализации инновационного микрорайона на заседании Правительства Новосибирской области 4 февраля 2025 г. На территории более 180 га появится новая жилая и деловая инфраструктура: дома, школы, детские сады, уникальный парк, а также научно-исследовательские, производственные и спортивные объекты. Проект был успешно утвержден. 
19.02
Источник: CRE
Аукцион

На Селигере продают базу отдыха

В лот включены земельные участки общей площадью 32,3 га и 12 летних домиков общей площадью 333 кв. м. Начальная цена - 173,7 млн рублей.
19.02
Источник: Источник: ТРЦ "Весна!", Central Properties. Автор идеи - Александра Бартель. Дизайн - Ася Воронцова
Экспертный анализ

Ноги в тепле: как возможные изменения в геополитике отразятся на рынке недвижимости

Геополитические изменения и «отклонения от прежнего курса» в последние три недели стали причинами десятков «тёплых» прогнозов: от возможного возвращения в Россию в разном формате и статусе покинувших её в 2022-м инвесторов, девелоперов, консультантов и юристов до возвращения же в торговые центры транснациональных брендов уже к концу года. Однако второй – с девяностых – «великий приход» западных и прозападных игроков может стать для российской отрасли и всей экономики намного более серьёзной проблемой, чем их уход.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
19.02
Источник: KravtGroup
Назначения

Андрей Жамкин присоединился к KravtGroup

Андрей назначен исполнительным директором гостиничной управляющей компании.
20.02
Источник: CRE
Игроки рынка

БЦ White Stone задолжал Сбербанку 20 миллиардов

Кредитная организация подала иск о банкротстве компании «Старгланс», на балансе которой находится бизнес-центр арендопригодной площадью 39,7 тыс. кв. м у метро «Белорусская».
17.02
Источник: NC Logistic
Сделка

NC Logistic арендовал 10 000 кв. м в «Северном Домодедове»

3PL-оператор арендовал дополнительный блок под конкретного клиента, который является крупным поставщиком и производителем косметических средств.
19.02
Источник: Coldy
Проект

Coldy может построить 320 тыс. кв. м на Дмитровской

Компания выкупает у Сбербанка 5,6 га под деловым кварталом Mirland Plaza. Если эта территория войдет в программу КРТ, девелопер сможет реализовать там крупный комплекс с жильем и офисами.
17.02

подпишись НА эксклюзивные новости cre