Как управлять объектами с множеством собственников?

Мария Онучина, управляющий директор PM УК NAI Becar
 
4084

Как появляются объекты с множественностью собственников? До недавнего времени подобная практика была распространена в основном в региональных ТЦ. Сегодня же эта проблема тесно связана с переходом на баланс банков непрофильных активов, в том числе и торговых. Для банков владение, а уж тем более управление объектами не является основной деятельностью. Поэтому их основная задача – как можно скорее избавиться от активов, которые в большинстве своем доставались им в кризисный период от девелоперов, не справившихся с кредитными обязательствами.

На низком рынке реализовать объект одному собственнику практически невозможно, если, конечно, речь не идет о качественном объекте, расположенном в безупречной локации. Так вот, когда найти одного инвестора не получается, приходится распродавать объект по кусочкам.

В России можно найти массу объектов недвижимости – административные, торговые, производственные комплексы - с множественностью собственников. На некоторых из них есть мажоритарные акционеры, где-то их попросту нет. Все эти объекты объединяет одна большая проблема – отсутствие грамотной управляющей компании, способной удовлетворить потребности каждого из собственников не в ущерб качеству объекта.

Как правило, УК, занимающаяся на объекте управлением, либо сохранилась со времен застройщика, либо подчинена мажоритарному владельцу. А подстраиваясь под интересы монопольного владельца, управляющая компания априори не нацеливается на эффективность всего объекта.

Как итог – качество объекта начинает страдать, синергетический эффект арендаторов пропадает, а следом за ним и добавочная стоимость всех владельцев. Особенно критично это для торговой недвижимости, где четкая и выдержанная концепция играет ключевую роль. В противном случае интерес покупателей будет перенаправлен на более высококонкурентные проекты.

На каждом объекте рано или поздно наступает период капитального ремонта. К примеру, лифтовое оборудование пришло в негодность. А без ремонта его попросту нельзя эксплуатировать. В итоге арендаторы, размещающиеся на первых этажах, говорят, что им лифт не нужен, а арендаторы последних этажей без лифта не могут обходиться. Фактически финансирование этого капитального ремонта целиком и полностью ложится на их плечи.

Не имея единого органа, который находился бы на страже интересов всех собственников, о сохранении качества и имиджа объекта не может идти и речи.

NAI Becar имеет большой опыт управления объектами со множественностью собственников - МФК «Профсоюзная, 76», апарт-отель Vertical, БЦ «Станция», БЦ «Филитц» и пр. Мы в качестве решения предлагаем создавать на подобных объектах товарищества собственников недвижимости (ТСН).

В момент создания ТСН управляющей компанией предоставляется смета на текущие издержки и капитальный ремонт. Это общий бюджет, который в дальнейшем будет пропорционально распределяться на всех собственников объекта. Раз в год проходит собрание собственников, на котором решаются все ключевые вопросы: выбор УК, тарифы, отчетность, борьба с возражениями и пр.

Чаще всего на объекты нас привлекают сами собственники, которым принадлежат хотя бы 10% площадей, заинтересованные в том, чтобы качество услуг вкупе с их доходами постоянно увеличивались. Начинать работу с общения с собственником, владеющим меньшей долей, смысла нет. Вероятность того, что ему удастся повлечь за собой других владельцев площадей, ничтожно мала.
Заходя на объект, мы также предлагаем новую концепцию ТЦ, которая в дальнейшем будет работать на синергию всех собственников, а не каких-то конкретных. Соблюдение концепции приводит к синергии арендаторов, что в конечном счете повышает их арендные доходы и стоимость каждого конкретного магазина.

До недавнего времени в законодательстве отсутствовало такое понятие, как ТСН. Поэтому, когда объекты распродавались в розницу, найти нормативные документы, на которые можно было бы опереться в решении спорных моментов, было нереально. Сейчас это законодательство появилось. Наработалась, прежде всего, практика его применения. ТСН базируется на принципах ТСЖ, где существует согласованный свод правил, возможность выбора и смены УК, если та перестала качественно оказывать услуги, служить интересам объекта и его собственникам.

ТСН – это не панацея. Справиться с множеством собственников под силу далеко не каждому. Решающую роль здесь играют опыт и практические кейсы в портфеле УК, умение проводить собрания, договариваться, приходить к общему знаменателю, снимать напряжение и пр.


иГРОКИ РЫНКА

NAI Becar

Онучина Мария

Управление и эксплуатация недвижимости

NAI Becar

Материалы по теме

Точка зрения

Внешнее управление: отдавать или нет?..

Мария Онучина, управляющий директор PM УК NAI Becar

05.12
Точка зрения

Из интровертов в экстраверты, или Все об эволюции управляющих

Сегодня можно наблюдать тенденцию выхода старожилов инхаус-управления на внешний рынок. С чем связано подобное положение дел? Есть ли риски для клиента, решившего попробовать услуги компании, только-только вступившей «в рыночные отношения»? Об этом рассуждает Сергей Грибов, руководитель департамента управления и эксплуатации  RealJet. 

27.11
Точка зрения

Ольга Летютина: «Задача управляющей компании - работать в тесной связке с покупателем и арендатором»

Ольга Летютина, генеральный директор УК «Столица Менеджмент», в продолжение темы, затронутой в одном из наших материалов, рассуждает о том, как повысить посещаемость ТЦ.

12.10

журнал CRE 16 (394)

Сентябрь 2
Новый номер CRE №394 (сентябрь 2) вышел в свет. Выпуск журнала осуществлен при поддержке: БЦ «Северная Башня» http://n-tower.ru/   City&Malls PFM www.cmpfm.ru   Raven Russia www.rrpa.ru   RD Management www.rdms.ru В номере: Актуально ДЕФИЦИТ. СПЕКУЛЯНТЫ НЕ У ДЕЛ Спрос на склады превышает даже будущее предложение     Тема номера ЗА ЗВЕЗДОЙ КОЧЕВОЙ Рынок подстраивается под сотрудников нового типа   Тренды ГИБКАЯ КУХНЯ Фуд-холлы и гастромаркеты осваи...

Популярное

Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (20 - 26 сентября)

Все победители и номинанты CRE Federal Awards 2021, назначение в Accent Capital, крупные офисные сделки Ozon и Google, солнечная электростанция Raven Russia и многое другое.
27.09
События

Все победители CRE Federal Awards 2021

Представляем номинантов и победителей ежегодной премии в области коммерческой недвижимости CRE Federal Awards.
24.09
Сделка

Ozon арендовал гибкий офис на 24 600 кв. м

Подразделения компании станут резидентами сети BusinessClub от Capital Group в бизнес-центре «Искра-парк».
23.09
Открытие

New Yorker открылся в ТРЦ «Планета»

Бренд NEW YORKER открыл двери своего магазина площадью 1263 кв. м
в торгово-развлекательном центре «Планета» в Перми.
23.09
Сделка

Google купит БЦ на Манхэттене за 2 млрд долларов

Общая площадь St. John’s Terminal составит свыше 120 тыс. кв. м. Оно будет введено в эксплуатацию в 2023 году.

 
22.09
События

Raven Russia запустила солнечную электростанцию под Ростовом-на-Дону

В Ростовской области 21 сентября была запущена новая солнечная электростанция.
 
22.09
Сделка

В ЮВАО заняли здание

Торговое здание площадью 175 кв.м заняли два арендатора - сеть бассейнов для детей «Китенок» и танцевальная студия «Карусель». 
22.09

подпишись НА эксклюзивные новости cre