Как управлять объектами с множеством собственников?

Мария Онучина, управляющий директор PM УК NAI Becar
 
5459
Как появляются объекты с множественностью собственников? До недавнего времени подобная практика была распространена в основном в региональных ТЦ. Сегодня же эта проблема тесно связана с переходом на баланс банков непрофильных активов, в том числе и торговых. Для банков владение, а уж тем более управление объектами не является основной деятельностью. Поэтому их основная задача – как можно скорее избавиться от активов, которые в большинстве своем доставались им в кризисный период от девелоперов, не справившихся с кредитными обязательствами.

На низком рынке реализовать объект одному собственнику практически невозможно, если, конечно, речь не идет о качественном объекте, расположенном в безупречной локации. Так вот, когда найти одного инвестора не получается, приходится распродавать объект по кусочкам.

В России можно найти массу объектов недвижимости – административные, торговые, производственные комплексы - с множественностью собственников. На некоторых из них есть мажоритарные акционеры, где-то их попросту нет. Все эти объекты объединяет одна большая проблема – отсутствие грамотной управляющей компании, способной удовлетворить потребности каждого из собственников не в ущерб качеству объекта.

Как правило, УК, занимающаяся на объекте управлением, либо сохранилась со времен застройщика, либо подчинена мажоритарному владельцу. А подстраиваясь под интересы монопольного владельца, управляющая компания априори не нацеливается на эффективность всего объекта.

Как итог – качество объекта начинает страдать, синергетический эффект арендаторов пропадает, а следом за ним и добавочная стоимость всех владельцев. Особенно критично это для торговой недвижимости, где четкая и выдержанная концепция играет ключевую роль. В противном случае интерес покупателей будет перенаправлен на более высококонкурентные проекты.

На каждом объекте рано или поздно наступает период капитального ремонта. К примеру, лифтовое оборудование пришло в негодность. А без ремонта его попросту нельзя эксплуатировать. В итоге арендаторы, размещающиеся на первых этажах, говорят, что им лифт не нужен, а арендаторы последних этажей без лифта не могут обходиться. Фактически финансирование этого капитального ремонта целиком и полностью ложится на их плечи.

Не имея единого органа, который находился бы на страже интересов всех собственников, о сохранении качества и имиджа объекта не может идти и речи.

NAI Becar имеет большой опыт управления объектами со множественностью собственников - МФК «Профсоюзная, 76», апарт-отель Vertical, БЦ «Станция», БЦ «Филитц» и пр. Мы в качестве решения предлагаем создавать на подобных объектах товарищества собственников недвижимости (ТСН).

В момент создания ТСН управляющей компанией предоставляется смета на текущие издержки и капитальный ремонт. Это общий бюджет, который в дальнейшем будет пропорционально распределяться на всех собственников объекта. Раз в год проходит собрание собственников, на котором решаются все ключевые вопросы: выбор УК, тарифы, отчетность, борьба с возражениями и пр.

Чаще всего на объекты нас привлекают сами собственники, которым принадлежат хотя бы 10% площадей, заинтересованные в том, чтобы качество услуг вкупе с их доходами постоянно увеличивались. Начинать работу с общения с собственником, владеющим меньшей долей, смысла нет. Вероятность того, что ему удастся повлечь за собой других владельцев площадей, ничтожно мала.
Заходя на объект, мы также предлагаем новую концепцию ТЦ, которая в дальнейшем будет работать на синергию всех собственников, а не каких-то конкретных. Соблюдение концепции приводит к синергии арендаторов, что в конечном счете повышает их арендные доходы и стоимость каждого конкретного магазина.

До недавнего времени в законодательстве отсутствовало такое понятие, как ТСН. Поэтому, когда объекты распродавались в розницу, найти нормативные документы, на которые можно было бы опереться в решении спорных моментов, было нереально. Сейчас это законодательство появилось. Наработалась, прежде всего, практика его применения. ТСН базируется на принципах ТСЖ, где существует согласованный свод правил, возможность выбора и смены УК, если та перестала качественно оказывать услуги, служить интересам объекта и его собственникам.

ТСН – это не панацея. Справиться с множеством собственников под силу далеко не каждому. Решающую роль здесь играют опыт и практические кейсы в портфеле УК, умение проводить собрания, договариваться, приходить к общему знаменателю, снимать напряжение и пр.


иГРОКИ РЫНКА

Онучина Мария

Материалы по теме

Точка зрения

Внешнее управление: отдавать или нет?..

Мария Онучина, управляющий директор PM УК NAI Becar

05.12
Точка зрения

Из интровертов в экстраверты, или Все об эволюции управляющих

Сегодня можно наблюдать тенденцию выхода старожилов инхаус-управления на внешний рынок. С чем связано подобное положение дел? Есть ли риски для клиента, решившего попробовать услуги компании, только-только вступившей «в рыночные отношения»? Об этом рассуждает Сергей Грибов, руководитель департамента управления и эксплуатации  RealJet. 

27.11
Точка зрения

Ольга Летютина: «Задача управляющей компании - работать в тесной связке с покупателем и арендатором»

Ольга Летютина, генеральный директор УК «Столица Менеджмент», в продолжение темы, затронутой в одном из наших материалов, рассуждает о том, как повысить посещаемость ТЦ.

12.10

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (21-27 апреля)

Победители CRE Moscow Awards 2025, новые назначения в Ricci, сделки с Light Industrial в Коледино и Мытищах, вывод на рынок Business Center Riva, новый офис для HH, встреча студентов в «Орбите», новый резидент БЦ Geolog и эксклюзив CMWP - в нашей традиционной подборке за неделю.
27.04
Источник: cre.ru
CRE News

Победители CRE Moscow Awards 2025

24 апреля прошло традиционное награждение победителей CRE Moscow Awards. Кто же взял кирпич в этом году?
25.04
Источник: Ricci
Назначения

Руслан Готыжев перешел в Ricci

Руслан займет должность старшего директора департамента складской недвижимости. Ранее эксперт работал в NF Group, возглавлял логистические подразделения DHL Supply Chain, был операционным директором и партнёром NT Properties.
24.04
Источник: ВСФ Логистика
Сделка

В парке Depo:16 закрыли крупную сделку по продаже Light Industrial

Помещения площадью более 9 000 кв. м выкупила производственная инжиниринговая компания. Таким образом, первая очередь парка компании "ВСФ Логистика" в Мытищах реализована на 100%.
22.04
Источник: Regions Development
Переговоры

Regions Development продает бизнес-центр за 9,3 млрд рублей

Business Center Riva площадью 22 751 кв. м расположен на Нагатинском полуострове на юге Москвы. Ввод объекта в эксплуатацию намечен на I кв. 2026 года. 
21.04
Источник: Page
Сделка

HH разместит свой офис в Jurgens-Page

Российская компания интернет-рекрутмента разместит свой офис площадью 510 кв. м в коворкинге с гибкими офисами . Брокером сделки выступила компания Nikoliers. 
24.04
Источник: «Фонд лиги коммерческой недвижимости»
События

Студентов НИУ ВШЭ вывели на «Орбиту»

Впервые «Фонд лиги коммерческой недвижимости» совместно с районным центром «Орбита» организовал обзорную экскурсию-лекцию для студентов Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики». 
21.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre