От завода к ТЦ: новый формат старых зданий

Василий Костин, генеральный директор «КБК Проект»
 
Прежде всего нам следует определиться с самим термином «торговый центр», который мы определяем как группу торговых предприятий, объединенных между собой архитектурно и функционально, спроектированных и обслуживающихся как единое целое. Мы не можем считать торговым центром набор разрозненных магазинов или торговых площадок, не имеющих общей системы безопасности и жизнеобеспечения (рынок, ряд киосков и т.д.). Печальные события недавнего прошлого показывают, что четкое понимание этого определения имеет также очень важные юридические последствия.

Существует огромное количество технических требований, которые предписывают и регламентируют проектирование и строительство торговых центров. Обязательными являются следующие требования.
  • Технологические требования: доступ к товарам, кассовым узлам, входам и выходам; рациональная организация пространства с точки зрения трафика посетителей; комфортный режим освещенности, акустики, температуры и влажности (системы отопления, вентиляции, кондиционирования).
  • Строительно-архитектурные требования: прочность несущих конструкций, поверхностей, фасада; внешний вид здания должен гармонично вписываться в окружающую городскую среду.
  • Экономические требования: снижение строительных и эксплуатационных расходов.
  • Удобный подъезд (в том числе технологические подъезды, грузовые площадки и т.д.) и достаточное количество машиномест на автомобильной стоянке.
  • Противопожарная безопасность: огнеупорные материалы, широкие проходы и достаточное количество запасных выходов, системы пожаротушения. Все это регулируется СНИПами 31.06.2009, 21-02-99 и т.д.
В современных условиях дороговизны недвижимости перепрофилирование под торговые центры промышленных объектов, старых заброшенных зданий и других неформатных объектов (как правило, в центральной части города) становится той единственной возможностью, которая позволяет собственнику ликвидно распоряжаться своим объектом.

Особенно это касается реконструкции, ведь она всегда дешевле нового строительства, но при условии сохранности несущей части здания. Да и получить разрешительные документы на реконструкцию быстрее и дешевле, чем на строительство с нуля.

Скажем, в сегменте офисов и апартаментов старые фабрики успешно перестраиваются в современные лофты. В качестве примера можно привести завод «Электролуч», ныне деловой центр, «Московский казенный винный склад №1», где теперь апарт-отель и бизнес-центр, завод резиновых изделий «Богатырь», ставший бизнес-центром «Красный богатырь», и множество других.

К тому же порой в центральных районах это единственный способ строительства, потому как многие старые здания имеют историческую ценность и не подлежат сносу. Более того, промышленные здания зачастую устроены так, что их новые функции очень органично вписываются в существующее пространство. А в плане безопасности старый кирпич куда больше подходит, чем новомодные сэндвич-панели.

Реконцепция возможна почти всегда. Чаще всего вопрос упирается в несущие конструкции. Там, где их мало, всегда можно сделать нарезку. А вот наоборот поступить не получится, несущие стены убирать нельзя. Это тот случай, когда возможно перепрофилирование здания под офисы, апартаменты и т.д.

В каждом конкретном случае будущая концепция использования здания определяется только после детального инженерно-технического обследования, где необходимо обратить внимание на такие важные детали, как состояние несущих конструкций, теплоизоляцию, экологическое состояние (химическое и даже радиационное загрязнение). Возможно, понадобится рекультивация территории, замена материалов и т.д.

В условиях городов-миллионников, особенно это касается Москвы, адаптированные под ретейл здания или просто старые постройки в центре вполне могут составить конкуренцию профессиональным ТРЦ. Эксперты все чаще прогнозируют, что торговые моллы, расположенные где-то в стороне от места проживания потенциальных покупателей, могут потерять свою популярность и уступить ее малым торговым центрам, расположенным в шаговой доступности. Это связано с изменением образа жизни и ценностей горожан. Люди все больше покупок совершают в интернете, они ценят свое время, и для посещения ТРЦ должны быть веские причины. А старые постройки как раз могут быть перепрофилированы в комплексы, где магазины соседствуют с современными библиотеками, кафе, образовательными центрами и т.д.

Станет ли перепрофилирование трендом? На примере Москвы можно смело сказать «да».

В регионах мы наблюдаем схожие проблемы, хоть и в меньших масштабах: города растут, на дорогах пробки, многие промышленные и административные здания в центре потеряли свое назначение. Меняются и запросы жителей городов, уже не так легко «заманить» их в стоящий на окраине большой ТЦ. Перепрофилирование старых зданий может стать ответом на эти и другие потребности российских городов.
 


иГРОКИ РЫНКА

КБК Проект

Костин Василий

Архитектура

КБК Проект

Материалы по теме

Экспертный анализ

Зачем бизнес-центры перепрофилируют в апартаменты?

Офисный сегмент Москвы пополняется квадратными метрами, несмотря на нестабильность экономики. Девелоперы продолжают анонсировать новые проекты, объемы застройки у многих из них не снижаются несмотря на то, что рынок становится все ближе к перенасыщению. 
25.12
Точка зрения

Инвестиционный потенциал лофтов

Павел Логачев, коммерческий директор компании «Колди»

23.10
Точка зрения

Эффективная реконцепция: мнение проектировщика

Василий Костин, генеральный директор «КБК Проект»

04.09

журнал CRE 3-4 (381-382)

Февраль 1-2
Вышел в свет свежий номер журнала CRE №3-4 (381-382). Ознакомиться с PDF-версией можно ЗДЕСЬ Выпущен при поддержке  MD Facility Management www.mdpm.ru    RD Management www.rdms.ru В НОМЕРЕ: Девелопмент Осторожно, деньги закрываются   Консалтинг Клиент всегда прав. Равнение на клиента   УК В центре – управление   Инвестиции Своё карман не тянет     Интервью Андерс Лильенстольпе, генеральный директор JLL, Россия и СНГ: «В России застройщику легче, чем на Западе...

Популярное

Проект

Солнцево к осени увидит «Небо»

УК «Столица Менеджмент» закрыла монолитный каркас объекта и не планирует сдвигать сроки ввода ТРЦ на юго-западе Москвы.

24.02
Проект

На Пятницком шоссе станет больше торговли

На Пятницком шоссе появится торговый центр.
 
26.02
Сделка

«РТС» расширяется на севере

«РТС» расширяет географию присутствия на севере Москвы.
 
26.02
Сделка

Agastone продала БЦ на Пришвина

ИФГ Agastone завершила сделку по продаже бизнес-центра площадью 18 тыс. кв. метров на северо-востоке Москвы.
 
 
26.02
Назначения

Топовое назначение в Level Group

Level Group объявляет о ключевом назначении в топ-менеджменте компании. 

 

24.02
Игроки рынка

Выручка CBRE Group за 2020 год составила почти 24 млрд долларов

Показатель практически не изменился по сравнению с 2019 годом, однако чистая прибыль международной консалтинговой компании сократилась по U.S. GAAP на 41% и составила 752 млн долларов.
24.02
Аукцион

Москва продает БЦ в центре

На торги выставлен бизнес-центр класса «А», расположенный в 1,5 км от Садового кольца.
 
25.02

подпишись НА эксклюзивные новости cre