От завода к ТЦ: новый формат старых зданий

Василий Костин, генеральный директор «КБК Проект»
 
6775
Прежде всего нам следует определиться с самим термином «торговый центр», который мы определяем как группу торговых предприятий, объединенных между собой архитектурно и функционально, спроектированных и обслуживающихся как единое целое. Мы не можем считать торговым центром набор разрозненных магазинов или торговых площадок, не имеющих общей системы безопасности и жизнеобеспечения (рынок, ряд киосков и т.д.). Печальные события недавнего прошлого показывают, что четкое понимание этого определения имеет также очень важные юридические последствия.

Существует огромное количество технических требований, которые предписывают и регламентируют проектирование и строительство торговых центров. Обязательными являются следующие требования.
  • Технологические требования: доступ к товарам, кассовым узлам, входам и выходам; рациональная организация пространства с точки зрения трафика посетителей; комфортный режим освещенности, акустики, температуры и влажности (системы отопления, вентиляции, кондиционирования).
  • Строительно-архитектурные требования: прочность несущих конструкций, поверхностей, фасада; внешний вид здания должен гармонично вписываться в окружающую городскую среду.
  • Экономические требования: снижение строительных и эксплуатационных расходов.
  • Удобный подъезд (в том числе технологические подъезды, грузовые площадки и т.д.) и достаточное количество машиномест на автомобильной стоянке.
  • Противопожарная безопасность: огнеупорные материалы, широкие проходы и достаточное количество запасных выходов, системы пожаротушения. Все это регулируется СНИПами 31.06.2009, 21-02-99 и т.д.
В современных условиях дороговизны недвижимости перепрофилирование под торговые центры промышленных объектов, старых заброшенных зданий и других неформатных объектов (как правило, в центральной части города) становится той единственной возможностью, которая позволяет собственнику ликвидно распоряжаться своим объектом.

Особенно это касается реконструкции, ведь она всегда дешевле нового строительства, но при условии сохранности несущей части здания. Да и получить разрешительные документы на реконструкцию быстрее и дешевле, чем на строительство с нуля.

Скажем, в сегменте офисов и апартаментов старые фабрики успешно перестраиваются в современные лофты. В качестве примера можно привести завод «Электролуч», ныне деловой центр, «Московский казенный винный склад №1», где теперь апарт-отель и бизнес-центр, завод резиновых изделий «Богатырь», ставший бизнес-центром «Красный богатырь», и множество других.

К тому же порой в центральных районах это единственный способ строительства, потому как многие старые здания имеют историческую ценность и не подлежат сносу. Более того, промышленные здания зачастую устроены так, что их новые функции очень органично вписываются в существующее пространство. А в плане безопасности старый кирпич куда больше подходит, чем новомодные сэндвич-панели.

Реконцепция возможна почти всегда. Чаще всего вопрос упирается в несущие конструкции. Там, где их мало, всегда можно сделать нарезку. А вот наоборот поступить не получится, несущие стены убирать нельзя. Это тот случай, когда возможно перепрофилирование здания под офисы, апартаменты и т.д.

В каждом конкретном случае будущая концепция использования здания определяется только после детального инженерно-технического обследования, где необходимо обратить внимание на такие важные детали, как состояние несущих конструкций, теплоизоляцию, экологическое состояние (химическое и даже радиационное загрязнение). Возможно, понадобится рекультивация территории, замена материалов и т.д.

В условиях городов-миллионников, особенно это касается Москвы, адаптированные под ретейл здания или просто старые постройки в центре вполне могут составить конкуренцию профессиональным ТРЦ. Эксперты все чаще прогнозируют, что торговые моллы, расположенные где-то в стороне от места проживания потенциальных покупателей, могут потерять свою популярность и уступить ее малым торговым центрам, расположенным в шаговой доступности. Это связано с изменением образа жизни и ценностей горожан. Люди все больше покупок совершают в интернете, они ценят свое время, и для посещения ТРЦ должны быть веские причины. А старые постройки как раз могут быть перепрофилированы в комплексы, где магазины соседствуют с современными библиотеками, кафе, образовательными центрами и т.д.

Станет ли перепрофилирование трендом? На примере Москвы можно смело сказать «да».

В регионах мы наблюдаем схожие проблемы, хоть и в меньших масштабах: города растут, на дорогах пробки, многие промышленные и административные здания в центре потеряли свое назначение. Меняются и запросы жителей городов, уже не так легко «заманить» их в стоящий на окраине большой ТЦ. Перепрофилирование старых зданий может стать ответом на эти и другие потребности российских городов.
 


иГРОКИ РЫНКА

КБК Проект

Костин Василий

Архитектура

КБК Проект

Материалы по теме

Экспертный анализ

Зачем бизнес-центры перепрофилируют в апартаменты?

Офисный сегмент Москвы пополняется квадратными метрами, несмотря на нестабильность экономики. Девелоперы продолжают анонсировать новые проекты, объемы застройки у многих из них не снижаются несмотря на то, что рынок становится все ближе к перенасыщению. 
25.12
Точка зрения

Инвестиционный потенциал лофтов

Павел Логачев, коммерческий директор компании «Колди»

23.10
Точка зрения

Эффективная реконцепция: мнение проектировщика

Василий Костин, генеральный директор «КБК Проект»

04.09

журнал CRE 7(441)

Июль
Вышел из печати CRE №7 (441) Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Читайте в номере: В номере всесторонне рассмотрены самые горячие темы нынешнего лета. И самая «жаркая» из них, безусловно, - завершение программы льготной ипотеки. Стоит ли ждать на рынке коммерческой недвижимости «варягов» из жилого сектора или же те останутся при своем интересе? Не менее обсуждаема и тема новой классификации офисной недвижимости. В Москве она стала фактом, а регионы ждут...

Популярное

Источник: CRE
Сделка

ЦБ дорвался до "Славы"

Банк России наконец договорился с MR Group и ВЭБ.РФ по продаже всех офисных площадей комплекса Slava. Сумма сделки может составлять около 45 млрд рублей. Участники рынка говорят, что консультантом сделки выступили CORE.XP.
19.07
Источник: O1 Properties
Игроки рынка

O1 Properties сдала 50 000 кв. м офисов

Средняя вакантность по портфелю компании снизилась до 8%.
18.07
Источник: Aspace
Игроки рынка

У Aspace новый соучередитель

В состав учередителей оператора гибких офисов вошел Сергей Седов. 
17.07
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (15-21 июля)

Готовящаяся сделка Radius Group и Ozon, новый крупный склад под Уфой, новости Accent Capital, O1 Properties и У Aspace, блины в красноярской «Планете», крупные складские сделки в Петербурге и Москве, ход работ в Stone Ленинский, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке. 
21.07
Источник: Parametr
Сделка

IEK Group арендовала 67,5 тыс. кв. м в Промпарке Кувекино 

Консультантом сделки по аренде складского блока у девелопера Parametr выступила компания NF Group. По ее данным, это крупнейшая сделка в спекулятивном сегменте Московского региона в 2024 году.
18.07
Источник: Kanzler
Экспертный анализ

Кодовое слово: как менялся дресс-код на рынке недвижимости

Лето-2024 стало одним из самых жарких в истории наблюдений, и семь из десяти компаний Москвы и Подмосковья, по данным SuperJob, смягчили дресс-код. При этом, многие сотрудники российских бизнесов поддерживают соблюдение стандартов даже летом: 36% опрошенных «Авито» считают, что носить прозрачную одежду на работе категорически нельзя, 31% против ношения маек, кроп-топов и «вещей с оголённой талией», 29% — шорт, но только на мужчинах. Ещё 26% не радуют тапочки или сланцы коллег, 22% респондентов-женщин – глубокие декольте, и только 31% респондентов не раздражает ничего. Ведущие эксперты российского рынка недвижимости, ритейла, логистики и индустрии гостеприимства вспомнили для CRE, как менялся дресс-код в отрасли за тридцать лет, и поделились, что можно, а что нельзя в их офисах и вне офисов (но в рабочее время) сегодня.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
22.07
Источник: АФИ Девелопмент
Сделка

HeadHunter разместит штаб-квартиру в БЦ AFI2B

Рекрутинговая платформа займет четыре этажа бизнес-центра класса Prime. Площадь офиса составит более 9 тыс. кв. м. Консультант сделки - NF Group.
19.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre