Аренда в крупнейших городах мира: риски и доходность

По данным компании Savills, на рынках недвижимости крупнейших мировых городов в ближайшее десятилетие будет наблюдаться не столь существенный рост капитальной стоимости недвижимости, как ранее. Основная причина – рост процентных ставок по кредитам. Таким образом, вопрос получения дохода вновь будет на повестке дня инвесторов и станет ключевым.
7512
По мнению экспертов Savills, риски должны рассчитываться различным образом, так как надежность и уровень дохода становятся основными инвестиционными драйверами. Специалисты выделили мировые города, на которые следует обратить внимание в следующие 10 лет. Это центры, отличающиеся богатой молодой и быстро развивающейся экономикой, а также города, для которых характерен низкий риск стихийных бедствий. По данным Savills, способность городов привлекать людей, в том числе высококвалифицированных специалистов, станет ключевым индикатором стабильности доходов в ближайшие 10 лет.

Специалисты провели анализ арендного дохода в различных секторах рынков недвижимости мировых городов и определили, на каком этапе цикла они находятся. Эксперты разработали новый индикатор – «арендная кривая Savills» (Savills rental wave), который показывает, на какие города и секторы рынка недвижимости с потенциалом роста арендных ставок и возможностью получать стабильный доход инвесторам стоит обратить внимание.
 
- Начиная с 2008 г. наибольший рост арендных ставок на офисы премиум-класса наблюдался в Сан-Франциско (+99%), Шэньчжэне и Пекине (оба города +71%), а также в лондонском Вест-Энде (+69%). В настоящий момент эти рынки находятся на вершине кривой аренды: в поздней (финальной) стадии подъема, на стабильно высоком уровне или на начальном этапе снижения.
 
- В Сингапуре значительное падение арендных ставок наблюдалось в сегменте премиальных офисов (-26%), жилой недвижимости (-25%) и премиальном секторе розничной торговли (-15%). Таким образом, сейчас эти секторы находятся в нижней части арендной кривой.
 
- Отели в Шанхае, индустриальная недвижимость премиум-класса в Мельбурне и жилая недвижимость в Шэньчжэне – это примеры начальной фазы роста арендных ставок в текущем цикле. В дальнейшем такой рост предполагает еще больший потенциал, однако инвесторы могут столкнуться с жесткой конкуренцией и высокими ценами на активы на этих рынках.
 
- В Шэньчжэне наблюдался наиболее значимый рост арендных ставок на жилую недвижимость с 2008 г. (+82%).
 
- Джакарта, молодой город с быстро растущей экономикой, приближается к концу поздней заключительной стадии падения в текущем цикле и, по всей видимости, вступит в фазу активного роста, которому, однако, будут присущи все традиционные для молодого рынка и развивающейся экономики риски.
 
- Надежные инвестиционные активы на зрелых рынках крупных мировых городов, такие как премиальные офисы в Лондоне, Токио и Сан-Франциско, находятся на вершине кривой и могут представлять собой безопасную гавань для инвесторов, поскольку арендные ставки могут оставаться на высоком стабильном уровне в течение некоторого времени.
 

«Если пятьдесят лет инвестиций в недвижимость до 2007 г. были связаны с ростом капитальной стоимости, а десятилетие после глобального финансового кризиса – с выживанием и восстановлением, то предстоящее десятилетие и более отдаленные временные периоды будут связаны с обеспечением гарантий и безопасности в мире с низкими показателями доходности. При этом очевидно, что инвесторы сосредоточат свои усилия на рынках аренды крупнейших городов мира», – говорит Иоланда Барнс, директор департамента мировых исследований Savills (Savills World Research).
 

«Независимо от того, заинтересованы ли инвесторы в первую очередь в росте капитальной стоимости или в стабильном притоке доходов, поведение арендных рынков является ключевым», - считает Барнс. - Арендные ставки не лгут; они являются функцией двух рыночных индикаторов: спроса на жилье – говоря проще, где люди хотят быть, – и уровнем и состоянием предложения. На многих мировых инвестиционных рынках очень мало возможностей для дальнейшего снижения уровня доходности, поэтому рост капитальной стоимости возможен только вкупе с ростом арендных ставок».

Инвестиционные фонды все больше озабочены тем, как выплачивать пенсии стареющему населению в развитых странах. Это постоянный вызов, который наиболее отчетливо проявляется в условиях низкой инфляции в эру низких процентных ставок, когда максимальное внимание уделяется качеству доходов, отмечают специалисты Savills. Напротив, в странах с развивающейся экономикой, таких как Китай, инвесторы находятся в стадии поиска растущих портфелей и могут в полной мере воспользоваться возможностями увеличения капитала на рынках с более высоким уровнем рисков. Профессиональные инвесторы должны анализировать риски, вытекающие из тех или иных тенденций экономики, новых технологий, изменений в обществе, естественных угроз и ограниченности ресурсов, а также понимать, как эти риски влияют на разные сегменты рынка недвижимости на уровне того или иного города, мирового региона и т.д.

Арендная кривая Savills (Savills Rental Wave) описывает все возможные этапы роста арендных ставок. Города, находящие на ранней (начальной) стадии роста, представляют особый интерес для инвесторов, так как обладают потенциалом дальнейшего роста арендных ставок. Однако эксперты предупреждают, что жесткая конкуренция за право приобрести объекты недвижимости может привести к сокращению доходности и высоким ценам в отдельных локациях, в то время как в другие районы доступ для международных инвесторов может быть затруднен.

Исходя из показателей роста арендных ставок, Сингапур кажется интересным для инвестиций во многих секторах, Джакарта и Перт – в сегменте премиальных офисов, Шэньчжэн – в сегменте жилья и премиальной торговой недвижимости, Шанхай – в сегменте отелей, Мельбурн – премиальной индустриальной недвижимости. Но часть из этих городов является весьма дорогими, и в некоторых сегментах наблюдается значительная активность инвесторов, которая ведет к снижению доходности.

Эксперты Savills отмечают, что арендные ставки на премиальные офисы в Сингапуре в среднем на 26% ниже, чем в 2007 г. Но активный спрос на активы в Сингапуре со стороны китайских инвесторов продолжает вызывать снижение доходности. Аппетиты инвесторов стали следствием ожидания того, что город станет основным драйвером развития экономики в регионе.

Высокий стабильный уровень цен в том или ином городе необязательно отталкивает инвесторов. Сочетание сильной и развитой экономики с относительной политической и экономической стабильностью может быть весьма привлекательным для тех, кто в большей степени заинтересован в стабильных и безопасных доходах, чем в получении прибыли, вызванной ростом арендных ставок в таких секторах, как премиальные офисы в Лондоне, Токио и Сан-Франциско или бюджетные отели и объекты розничной торговли (ретейл) в Токио.

С другой стороны, перспективы высокого роста арендных ставок могут быть связаны с большим риском. Подобная ситуация наблюдается, например, в Джакарте и в Шэньчжэне, который относительно недоступен для многих иностранных инвесторов, но является одним из самых молодых и быстрорастущих городов мира.

«Для того чтобы правильно понимать риски в области недвижимости, инвесторам необходимо понимать рынки на уровне данного города и даже близлежащих окрестностей. Необходимо понимать то, как эти риски соотносятся с каждым сектором недвижимости. Рост рынка аренды необязательно говорит о том, что стоит покупать, в особенности в тех случаях, когда цены действительно высокие или появление новых объемов предложения может привести к его переизбытку и, как следствие, к кризису на рынке аренды», – продолжает Барнс.

Города с молодым населением стремятся к росту

Понимание социальных изменений имеет важное значение для инвесторов. Города, где преобладает молодое население, скорее всего, будут центрами высшего образования, магнитами для квалифицированной миграции, катализаторами инноваций и экономического роста. По мнению экспертов, вслед за этим будет иметь место дальнейший рост арендных ставок.

Компания Savills выделила ключевые города в каждом регионе мира, где, согласно прогнозам, в течение следующего десятилетия прогнозируется наиболее значительное количество представителей поколения Z (15-34-летних в 2027 г.) по сравнению с поколением X (50-69 лет в 2027 г.). В частности, это такие города, как Шэньчжэнь, Джакарта, Окленд и Остин.
 
«Города с развитой и стабильной экономикой, а также города, где преобладает молодое население, могут предложить инвесторам разнообразные и очень интересные возможности, – говорит Джереми Бэйтс, директор департамента Worldwide Occupier Services компании Savills. – Самый значимый актив в экономике любой страны – ее население. Но конкуренция среди квалифицированных сотрудников в странах с развитой экономикой и стареющим населением является действительно интенсивной. В то же время в странах с развивающейся экономикой количество молодых специалистов постоянно растет.

Новые поколения будут стимулировать спрос на арендное жилье определенного типа в определенных локациях. Это потенциально приведет к изменению условий договоров, в том числе объекты будут активно сдаваться в краткосрочную аренду большому числу представителей малого бизнеса, которые и станут основным источником дохода для инвесторов».
 
 
 


иГРОКИ РЫНКА

Intermark Real Estate

Барнс Иоланда

Консалтинг и брокеридж

Intermark Real Estate

Материалы по теме

Экспертный анализ

Доля иностранных инвестиций достигла 44%

В I полугодии 2018 г. доля иностранных инвестиций увеличилась в 2,4 раза по сравнению с 2017 г., что обусловлено двумя крупными сделками, сообщают аналитики Colliers International.
 
18.07
Экспертный анализ

Инвестиционный климат улучшится

Объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости за 1-е полугодие сократился до 1,3 млрд дол. Однако несмотря на отрицательную динамику, аналитики JLL ожидают роста активности в конце года.
03.07
Экспертный анализ

Восточная Европа – что с инвестициями?

Польша сохраняет статус крупнейшего инвестиционного рынка в Восточной Европе.
 
23.05

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (14-20 апреля)

ЛСР откроет санаторий, в Петербурге появится свой "Сити", MR Group запускает MR Office, крупные складские сделки закрыты в Воронеже и Москве, CORE.XP открывает новое направление, а GSS Cosmetics оцифровывается. Эти новости, а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю.
20.04
Источник: SLAVA Concept
Экспертный анализ

Оформят возврат: почему качество клиентского опыта станет основным конкурентным преимуществом российских брендов

Качество клиентского опыта и локальная экспертиза станут самой важной компетенцией и основным конкурентным преимуществом российских игроков в случае возвращения в страну иностранных бизнесов. Однако с вызовом справятся далеко не все: сервис по-прежнему – слабое звено отечественных компаний, а изучать своего покупателя интересно единицам из них. С такими вводными мало кому помогут даже искусственные ограничения для «возвращенцев» и государственные программы поддержки, уверены собеседники CRE.

Продолжение. Начало см. здесь

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
18.04
Источник: Ricci
Назначения

Руслан Готыжев перешел в Ricci

Руслан займет должность старшего директора департамента складской недвижимости. Ранее эксперт работал в NF Group, возглавлял логистические подразделения DHL Supply Chain, был операционным директором и партнёром NT Properties.
24.04
Источник: ВСФ Логистика
Сделка

В парке Depo:16 закрыли крупную сделку по продаже Light Industrial

Помещения площадью более 9 000 кв. м выкупила производственная инжиниринговая компания. Таким образом, первая очередь парка компании "ВСФ Логистика" в Мытищах реализована на 100%.
22.04
Источник: ХСА
Сделка

«Асконт+» арендовала 3 000 кв. м в Industrial City Коледино

Консультантом сделки по аренде помещений формата light industrial выступила компания Union Brokers.
21.04
Источник: Regions Development
Переговоры

Regions Development продает бизнес-центр за 9,3 млрд рублей

Business Center Riva площадью 22 751 кв. м расположен на Нагатинском полуострове на юге Москвы. Ввод объекта в эксплуатацию намечен на I кв. 2026 года. 
21.04
Источник: «Фонд лиги коммерческой недвижимости»
События

Студентов НИУ ВШЭ вывели на «Орбиту»

Впервые «Фонд лиги коммерческой недвижимости» совместно с районным центром «Орбита» организовал обзорную экскурсию-лекцию для студентов Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики». 
21.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre