Аренда в крупнейших городах мира: риски и доходность

По данным компании Savills, на рынках недвижимости крупнейших мировых городов в ближайшее десятилетие будет наблюдаться не столь существенный рост капитальной стоимости недвижимости, как ранее. Основная причина – рост процентных ставок по кредитам. Таким образом, вопрос получения дохода вновь будет на повестке дня инвесторов и станет ключевым.

По мнению экспертов Savills, риски должны рассчитываться различным образом, так как надежность и уровень дохода становятся основными инвестиционными драйверами. Специалисты выделили мировые города, на которые следует обратить внимание в следующие 10 лет. Это центры, отличающиеся богатой молодой и быстро развивающейся экономикой, а также города, для которых характерен низкий риск стихийных бедствий. По данным Savills, способность городов привлекать людей, в том числе высококвалифицированных специалистов, станет ключевым индикатором стабильности доходов в ближайшие 10 лет.

Специалисты провели анализ арендного дохода в различных секторах рынков недвижимости мировых городов и определили, на каком этапе цикла они находятся. Эксперты разработали новый индикатор – «арендная кривая Savills» (Savills rental wave), который показывает, на какие города и секторы рынка недвижимости с потенциалом роста арендных ставок и возможностью получать стабильный доход инвесторам стоит обратить внимание.
 

- Начиная с 2008 г. наибольший рост арендных ставок на офисы премиум-класса наблюдался в Сан-Франциско (+99%), Шэньчжэне и Пекине (оба города +71%), а также в лондонском Вест-Энде (+69%). В настоящий момент эти рынки находятся на вершине кривой аренды: в поздней (финальной) стадии подъема, на стабильно высоком уровне или на начальном этапе снижения.
 

- В Сингапуре значительное падение арендных ставок наблюдалось в сегменте премиальных офисов (-26%), жилой недвижимости (-25%) и премиальном секторе розничной торговли (-15%). Таким образом, сейчас эти секторы находятся в нижней части арендной кривой.
 

- Отели в Шанхае, индустриальная недвижимость премиум-класса в Мельбурне и жилая недвижимость в Шэньчжэне – это примеры начальной фазы роста арендных ставок в текущем цикле. В дальнейшем такой рост предполагает еще больший потенциал, однако инвесторы могут столкнуться с жесткой конкуренцией и высокими ценами на активы на этих рынках.
 

- В Шэньчжэне наблюдался наиболее значимый рост арендных ставок на жилую недвижимость с 2008 г. (+82%).
 

- Джакарта, молодой город с быстро растущей экономикой, приближается к концу поздней заключительной стадии падения в текущем цикле и, по всей видимости, вступит в фазу активного роста, которому, однако, будут присущи все традиционные для молодого рынка и развивающейся экономики риски.
 

- Надежные инвестиционные активы на зрелых рынках крупных мировых городов, такие как премиальные офисы в Лондоне, Токио и Сан-Франциско, находятся на вершине кривой и могут представлять собой безопасную гавань для инвесторов, поскольку арендные ставки могут оставаться на высоком стабильном уровне в течение некоторого времени.
 

Инвестиционные фонды все больше озабочены тем, как выплачивать пенсии стареющему населению в развитых странах. Это постоянный вызов, который наиболее отчетливо проявляется в условиях низкой инфляции в эру низких процентных ставок, когда максимальное внимание уделяется качеству доходов, отмечают специалисты Savills. Напротив, в странах с развивающейся экономикой, таких как Китай, инвесторы находятся в стадии поиска растущих портфелей и могут в полной мере воспользоваться возможностями увеличения капитала на рынках с более высоким уровнем рисков. Профессиональные инвесторы должны анализировать риски, вытекающие из тех или иных тенденций экономики, новых технологий, изменений в обществе, естественных угроз и ограниченности ресурсов, а также понимать, как эти риски влияют на разные сегменты рынка недвижимости на уровне того или иного города, мирового региона и т.д.

Арендная кривая Savills (Savills Rental Wave) описывает все возможные этапы роста арендных ставок. Города, находящие на ранней (начальной) стадии роста, представляют особый интерес для инвесторов, так как обладают потенциалом дальнейшего роста арендных ставок. Однако эксперты предупреждают, что жесткая конкуренция за право приобрести объекты недвижимости может привести к сокращению доходности и высоким ценам в отдельных локациях, в то время как в другие районы доступ для международных инвесторов может быть затруднен.

Исходя из показателей роста арендных ставок, Сингапур кажется интересным для инвестиций во многих секторах, Джакарта и Перт – в сегменте премиальных офисов, Шэньчжэн – в сегменте жилья и премиальной торговой недвижимости, Шанхай – в сегменте отелей, Мельбурн – премиальной индустриальной недвижимости. Но часть из этих городов является весьма дорогими, и в некоторых сегментах наблюдается значительная активность инвесторов, которая ведет к снижению доходности.

Эксперты Savills отмечают, что арендные ставки на премиальные офисы в Сингапуре в среднем на 26% ниже, чем в 2007 г. Но активный спрос на активы в Сингапуре со стороны китайских инвесторов продолжает вызывать снижение доходности. Аппетиты инвесторов стали следствием ожидания того, что город станет основным драйвером развития экономики в регионе.

Высокий стабильный уровень цен в том или ином городе необязательно отталкивает инвесторов. Сочетание сильной и развитой экономики с относительной политической и экономической стабильностью может быть весьма привлекательным для тех, кто в большей степени заинтересован в стабильных и безопасных доходах, чем в получении прибыли, вызванной ростом арендных ставок в таких секторах, как премиальные офисы в Лондоне, Токио и Сан-Франциско или бюджетные отели и объекты розничной торговли (ретейл) в Токио.

С другой стороны, перспективы высокого роста арендных ставок могут быть связаны с большим риском. Подобная ситуация наблюдается, например, в Джакарте и в Шэньчжэне, который относительно недоступен для многих иностранных инвесторов, но является одним из самых молодых и быстрорастущих городов мира.

«Для того чтобы правильно понимать риски в области недвижимости, инвесторам необходимо понимать рынки на уровне данного города и даже близлежащих окрестностей. Необходимо понимать то, как эти риски соотносятся с каждым сектором недвижимости. Рост рынка аренды необязательно говорит о том, что стоит покупать, в особенности в тех случаях, когда цены действительно высокие или появление новых объемов предложения может привести к его переизбытку и, как следствие, к кризису на рынке аренды», – продолжает Барнс.

Города с молодым населением стремятся к росту

Понимание социальных изменений имеет важное значение для инвесторов. Города, где преобладает молодое население, скорее всего, будут центрами высшего образования, магнитами для квалифицированной миграции, катализаторами инноваций и экономического роста. По мнению экспертов, вслед за этим будет иметь место дальнейший рост арендных ставок.

Компания Savills выделила ключевые города в каждом регионе мира, где, согласно прогнозам, в течение следующего десятилетия прогнозируется наиболее значительное количество представителей поколения Z (15-34-летних в 2027 г.) по сравнению с поколением X (50-69 лет в 2027 г.). В частности, это такие города, как Шэньчжэнь, Джакарта, Окленд и Остин.
 

Новые поколения будут стимулировать спрос на арендное жилье определенного типа в определенных локациях. Это потенциально приведет к изменению условий договоров, в том числе объекты будут активно сдаваться в краткосрочную аренду большому числу представителей малого бизнеса, которые и станут основным источником дохода для инвесторов».