Аутентичные лофты снова в цене

Спрос на такую недвижимость пока небольшой, да и реализация затруднена, тем не менее эксперты УК «Мультимекс» находят формат перспективным.

От выставки до дома

Лофтами называют промышленные здания, перепрофилированные под коммерческую или жилую функции. Как офисно-деловая застройка и творческие кластеры направление развивается с начала нулевых. Это сугубо коммерческая история, которая получила стремительный толчок за последние два года. Среди ярких примеров – московский «Винзавод», функционирующий как выставочная зона, объединившая бизнес-центры и жилье «Даниловская мануфактура», дизайн-завод «Флакон», «Красный октябрь» и т.п. Есть и другие бизнес-модели с коммерческой недвижимостью: преобразование бывших промышленных зданий в торговые центры. Не отстает и Петербург, где каждый год анонсируется новый особняк, переделанный под креативно-образовательное пространство.  «Голицын Лофт», «Красный треугольник», «Арт Муза», «Третий кластер», «Бертгольд-центр» и другие места имеют все шансы потеснить популярность петербургских «Этажей» и «Ткачей».



С лофтовым жильем все не так просто. «Условно его можно разделить на редевелопмент промышленных объектов, имеющих историческую ценность и без таковой, и новодел, позиционирующий себя как лофт, но имеющий с ним лишь стилевое сходство. В последнем случае подразумевается только архитектурно-планировочное решение: высокие потолки, широкие оконные проемы, открытые коммуникации, свободная планировка, - позволяющее реализовать индивидуальный дизайн», - говорит Андрей Пригульный, руководитель УК «Мультимекс». Это деление также известно как hard и soft loft.

Лофту в его истинном смысле - более 70 лет, формат жилья появился вследствие Великой депрессии в США. В помещениях разоренных заводов селились бедные художники, писатели, небогатые и неприхотливые в быту. И только спустя несколько лет лофт разглядели богачи, а на российский рынок он вышел в начале нулевых уже в статусе дорогого жилья.
 
Активно популяризоваться формат начал в 2010-х, когда девелоперы увидели потенциал перепрофилирования зданий в исторической части города. Инвестиционную привлекательность обеспечили подъемная цена реконструкции и удачная локация, и сейчас такие объекты продаются не ниже чем бизнес-класс. Девелоперы увидели, что аутентичный лофт – это прекрасная возможность отстроиться от конкурентов и позиционировать проект как уникальный, со своей особенной историей. Однако ожидания бизнесменов в тот момент не совпали с реальностью. «Юридические сложности продажи лофтов (предварительные договоры, договоры инвестирования) никак не защищали покупателей недвижимости, в результате кризиса 2014 г. многие объекты приостановились, а спрос покупателей переориентировался на более понятные схемы долевого участия», - отмечает Андрей Пригульный.

Недешевое удовольствие

Прошло несколько лет, и предпочтения изменились. Страна оправляется от кризиса, потребители выставляют все более жесткие требования к жилью. Помимо творческих людей, которые готовы жить в больших пространствах, более напоминающих огромные мастерские, – а именно таковыми являются лофты, - форматом заинтересовались молодые успешные люди, который видели, как такое жилье представлено за рубежом, и хотят получить нечто сходное. Но многие застройщики сохраняют скептичный настрой, и ясно почему. Представим типичный лофт – это огромные пролеты, громадные окна, массивные балки и полное отсутствие зонирования. Жилье, мягко сказать, не для массового пользователя. Пока в России, особенно в регионах, силен стереотип: то, что переделано, – всегда хуже нового, любой проект требует тщательного  анализа спроса.

«В реализации жилой лофт очень сложен. Мероприятие это отнюдь не дешевое, поэтому чаще всего старые особняки со статусом «памятника» переделываются под бизнес-центры. Если статус отсутствует, легче и дешевле снести здание со сложными промышленными планировками, чем адаптировать его под новую функцию, оставив интерьерные элементы, как, впрочем, многие и поступают. Гораздо проще переоборудовать завод под торговлю или офисы – достаточно вынести старое оборудование, расставить перегородки, развести коммуникации и выполнить отделку», - говорят аналитики УК «Мультимекс».



Реконструкция промышленного объекта под жилье включает разработку проекта, создание инженерной инфраструктуры и ремонт помещений. К подготовительным работам относятся обследование состояние конструктива и коммуникаций, разработка архитектурной концепции, прохождение экспертизы и расчет экономичной модели – только на эти работы закладывается порядка 7-10 тыс. руб. за метр. Часто старые помещения требуют полной замены электрооборудования и систем отопления. Если показаны работы по усилению фундамента, изменения придется вносить в кадастровый паспорт объекта. Переделки конструктива – самая непредсказуемая и затратная часть. Загрязненные химикатами здания необходимо санировать, а землю рекультивировать. Если дом числится памятником, представляющим историческую ценность, получить разрешительную документацию будет труднее и дороже. Все изменения должны быть согласованы в профильных комитетах. В этом случае работы по реконструкции разрешается проводить только лицензированным компаниям. Бюджет также может увеличиться, если здание признают аварийным. Сложности появляются и с окружающей средой: для обеспечения спроса важно обеспечить если не инфраструктуру, то хотя бы минимальное благоустройство двора. Объем работ зависит от каждого конкретного случая.   

«В среднем цена реконструкции объекта вместе с отделкой начинается от 200 тыс. руб. за кв. м и зависит от множества факторов. Если сдать объект без внутренней отделки, а лофт это допускает, удастся значительно сэкономить. Но есть и плюсы. Реконструкция старых зданий занимает гораздо меньше времени, нежели снос и строительство нового жилья, и обычно не превышает 2 лет», - отмечает Андрей Пригульный.

Обязательные расходы

Любой лофт – это коммерческая площадь: офисная, торговая, или апартаменты. Налоговая ставка зависит от типа здания и варьируется от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости в год. Например, если апартаменты строятся на месте фабрики и классифицируются как гостиничные, то налог рассчитывается по ставке 0,5%, если здание занимал НИИ, придется платить 2 %. Покупаете жилье в многофункциональном комплексе, готовьтесь к ставке в 2%.

«Объем коммунальных платежей уместно сравнивать с офисными помещениями, а это примерно на 20% дороже обычной квартиры. В перечень услуг входят уборка и благоустройство общественной территории, содержание консьержки, службы безопасности и объектов инфраструктуры, эксплуатация инженерных систем, вывоз мусора и т.д. Платежи делятся между проживающими, и если их немного, стоимость будет увеличена. В среднем – порядка 150-200 руб. за кв. м», - говорят в УК «Мультимекс».