Лофты: форматы, трудности, перспективы. Часть 2

Эксперты УК «Мультимекс» продолжают рассказывать про развитие лофтов.
 
5250

Что будут строить

Рост первичного рынка лофт-апартаментов объясняется достаточно просто. Пригодных под строительство участков в центре города (это касается и Москвы, и Петербурга) остается все меньше. Зато есть старые фабрики, заводы, административные здания, которые или работают на 20-30% мощности, или сдаются в аренду малому бизнесу.

В границах центральной части Москвы на 2018 г. реализуется 26 проектов реконструкции, с общим объемом предложения около 70 тыс. кв. м, из них 13 проектов лофт-апартаментов. Для сравнения: еще год назад их было почти в два раза меньше. Правда, не все из них классические лофты, переделанные из заводов, но стиль и архитектура соответствуют заявленному формату. Проекты отличают отличная локация и «премиальные» цены. По данным компании Est-a-Tet, 75,7% (27,2 тыс. кв. м) лофт-апартаментов соответствует формату бизнес-класса, элит-классу — 24,3%. На второй квартал 2018 г. средняя цена метра в столичных лофт-апартаментах достигла 332,9 тыс. руб., а средняя стоимость лота – чуть больше 22 млн руб. В течение года стоимость апартаментов бизнес-класса выросла до 253 тыс. руб. за «квадрат», элитных – до 462,9 тыс. руб. При этом апартаменты продаются как коммерческие площади, то есть не требуют от застройщика обеспечения инфраструктурой, их средняя цена ниже квартир в том же сегменте и в аналогичной локации и ниже  классических апартаментов на 7-10%.

Появляются лофты, объединяющие жилую и офисную функцию. В качестве примера можно привести завод «Электролуч», ныне деловой центр, «Московский казенный винный склад №1», где теперь апарт-отель и бизнес-центр, завод резиновых изделий «Богатырь», ставший бизнес-центром «Красный богатырь», и множество других.



«Несмотря на обширный «серый пояс» в границах исторического Петербурга, в Северной столице с жилыми лофтами пока все плохо. Последним объектом, подходящим под классическое определение, был проект редевелопмента оружейного завода в Сестрорецке – «Петровский арсенал», но и он заморожен. Компания «Леонтьевский Мыс» анонсировала строительство лофтового жилья в здании бывшей солодовни «Бавария», здесь запланированы и апартаменты, и офисы, но и этот проект пока на стадии согласования. Ряд жилых комплексов частично включает в себя элементы старинных заводских зданий, но говорить о полноценном лофте не приходится. Таким образом, единственными лофтами в Петербурге остаются промышленные помещения, переоборудованные под жилье еще в советское время, и дома при фабриках, построенные еще до революции», - считает Андрей Пригульный.

Кто виноват и что делать

Пока основным препятствием развития формата является наше законодательство, которое никак не регулирует процесс реализации жилых лофтов, выросших на месте бывших заводов. Чиновников не вдохновляют западные примеры поддержки девелоперов. Тем временем в ряде стран Восточной Европы действует госпрограмма развертывания новых промышленных зон и индустриальных парков. В странах Балтии реновация субсидируется структурами Евросоюза. В Германии администрация предоставляет лофтовые помещения под перепрофилирование на льготных условиях.

«Многие объекты, подходящие под переделку, находятся в статусе исторических памятников, что значительно затрудняет процесс согласования. Кроме того, для жилья есть жесткие требования по инсоляции, инженерным коммуникациям и машиноместам, выполнить которые без сноса зданий очень трудно. Не говоря о том, что «серый пояс» исторической локации продолжает оставаться средством манипуляции власти на строительном рынке. Без административных ресурсов реформировать старый объект в центре города очень сложно. Очевидно, что городу необходима стратегия развития промышленных зон, опоясывающих центр города», - высказывает мнение Пригульный.



Как поясняют участники рынка, в результате дефицита участков в центральной части города рынок лофтов в Петербурге имеет громадные перспективы и в конечном итоге заставит власти пойти навстречу. Петербургу необходима долгосрочная инвестиционная программа по развитию депрессивных территорий. По данным компании Peterland, на территории Петербурга насчитывается 26 промышленных зон, как минимум 6000 га занято заводами, половина из них уже не функционирует или близка к этому. Промышленные зоны становятся единственным ресурсом под комплексную застройку в хороших локациях. Кроме того, формат отвечает  требованиям «элитного» рынка, где наблюдается устойчивый спрос на необычное и престижное жилье. 



Надо понимать, что перебазировать предприятия за пределы города чрезвычайного сложно. Далеко не все предприятия принимают условия девелоперов, кроме того, понимают, что при такой ситуации не каждый работник, привыкший к центру, согласится ездить в пригород. Однако небольшие подвижки в этом направлении есть – это судостроительная фирма «Алмаз», базировавшаяся на Петровском острове, и «Адмиралтейские верфи», которые уже дали согласие на переезд в Кронштадт. Высокой инвестиционной привлекательностью может похвастаться территория вдоль Обводного канала, на Петровском острове, в районе Черной речки, а также рядом с Уральской улицей на Васильевском острове.

Как пояснила заместитель председателя экспертного совета по градостроительной деятельности Комитета Госдумы РФ по строительству и земельным отношениям Елена Косаренкова, депутаты уже заняты подготовкой поправок в законодательных актах об инвестиционных процессах в градостроительстве. На данный момент известно о планах на налоговые льготы для инвесторов, вложивших в девелопмент более 800 млн руб.

Не коммуны, коливинги

Поколение Z, которое через 5-10 лет станет основным покупателем жилья, будут двигать совершенно иные мотивы, утверждают эксперты. Если смотреть на западный сценарий – это близость дома к работе, свобода в перемещениях, стремление проводить больше времени вне дома, высокие требования к качеству жилья, активная общественная деятельность. Другими словами, сегодня мы наблюдаем колоссальный запрос на все готовое.

Первые лофты-коливинги уже вышли на рынок и представляют собой многофункциональные пространства, с собственной насыщенной инфраструктурой и развитой сервисной составляющей. Основная идея – соединение бизнес-центра с жильем. Типичный пример  –  CO_LOFT, расположенный на месте Московского завода электроизмерительных приборов рядом с метро. Ключевое преимущество такого формата – возможность использовать здание и как жилье, и как офис. При этом важно, чтоб совпали все факторы: развитая инфраструктура района, однородное социальное окружение, транспортная доступность.

Лофты остаются эксклюзивным штучным товаром, узким сегментом дорогого жилья. Это неотъемлемая ступень развития современного города, подразумевающая трансформацию промышленных пространств в новую среду жизни, которая, несомненно, будет востребована молодыми творческими людьми.
 
 


иГРОКИ РЫНКА

Управление и эксплуатация недвижимости

Мультимекс

Материалы по теме

Экспертный анализ

Аутентичные лофты снова в цене

Обаяние потрепанных красно-кирпичных стен, огромные окна в пол, потолки «до небес» и открытые коммуникации – сегодня мы больше знаем о лофте как об интерьерном стиле, популярном последние пять лет. Однако настоящий лофт, а не его искусная стилизация, – это жилье на месте бывших заводов и фабрик.
19.09
Точка зрения

Инвестиционный потенциал лофтов

Павел Логачев, коммерческий директор компании «Колди»

23.10
Рейтинг

Лучшие лофт-комплексы Москвы

Поскольку рынок офисной недвижимости в Москве невероятно вырос, а арендатор стал более искушенным и требовательным, возрос спрос на нетрадиционные офисные помещения, например, в стиле «лофт». Первые офисные здания в этом стиле появились в начале 2000 г. Большинство из них – это бывшие текстильные фабрики и производственные помещения, построенные в 19-м веке, расположенные вблизи ТТК, вдоль набережных Яузы и Москвы-реки.

26.01

журнал CRE 17 (395)

Октябрь 1
Журнал CRE №17 (395) доступен как в печтной версии, так и в PDF-формате. Ознакомиться с PDF-версией можно ЗДЕСЬ Номер выпущен при поддержке: Union Brokers unionbrokers.ru/     MD Facility Management www.mdpm.ru   Raven Russia www.rrpa.ru   Radius Group www.radiusrussia.com В НОМЕРЕ:  Актуально НЕПРОСТОЕ БУДУЩЕЕ ВРЕМЯ Прогнозы на ближайшие перспективы исключают локдаун   Тема номера ВРЕМЯ КУРЬЕРА Почему доставка остается ложкой дегтя для развития e-commerce и омникан...

Популярное

Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (4 - 10 октября)

Назначения в CBRE, FM-оператор для Павелецкой Плазы, открытие ТРЦ Грозный Молл и отчет об офисной конференции, организованной CRE Event.
11.10
Игроки рынка

LCM выделила услуги для ритейлеров в отдельное направление

Сейчас LCM Retail сотрудничает с 20 ритейлерами, заинтересованными в активной экспансии в регионы.
11.10
Проект

«Пионер» приступил к строительству торгово-офисного центра

Общая площадь ТОЦ Botanica составит почти 90 тыс. кв. м. Ввод запланирован на 2024 год.
13.10
Назначения

В Cushman & Wakefield 5 новых назначений

Компания объявила о назначениях международных партнеров и партнеров по региону ЕМЕА.
14.10
Открытие

В Москве появился крупнейший даркстор Vprok.ru Перекрёсток

X5 Group открыла самый крупный даркстор Vprok.ru Перекрёсток общей площадью 37 тыс. кв. м в Саларьево.
13.10
Назначения

Павел Люлин расстался с SVN

Павел Люлин, бывший управляющий директор SVN Eastward Property Management, заявил об уходе из компании. 
14.10
Сделка

«Сберлогистика» арендует 55 000 кв. м под Воронежем

Компания займет складские помещения в логистическом комплексе «XXI век», первая очередь которого будет введена в эксплуатацию в 2022 году.
12.10

подпишись НА эксклюзивные новости cre