В любом девелоперском проекте одним из самых чувствительных был и остается вопрос финансирования. Это актуально как для российского, так и для зарубежного рынков. При реализации проекта важно сформировать оптимальную структуру источников финансирования, при которой сохранится его эффективность. Иными словами, девелоперам необходимо учитывать множество факторов, таких как финансовые риски, оптимальное соотношение собственных и заемных средств, стоимость и возможность привлечения денег. Немалую роль в этом играет конъюнктура рынка, макро- и микроэкономические условия, репутация и рейтинг компании, в особенности, самого проекта, и фаза его реализации.
Традиционно в качестве источников финансирования девелоперского проекта выступают: собственные средства инвесторов, банки, мезонинные фонды, ЗПИФы, страховые и пенсионные фонды, частные инвесторы. В ряде случаев, как, например, в жилом строительстве, инвесторами выступают непосредственно покупатели.
Самым консервативным и понятным для девелоперов продолжает оставаться банковское финансирование. Сегодня в России за счет банковских средств финансируется до 85% от стоимости проекта. В Западной Европе, в зависимости от проекта и кредитного рейтинга застройщика, уровень заемных средств достигает 70%. Принимая решение о величине привлекаемого кредита, необходимо принимать в расчет целый ряд факторов. Так, например, чем больше объем «внешних средств», тем выше сопутствующий уровень риска неплатежей. Решение об объеме кредитных средств зависит от профиля «риск-доходность» конкретного инвестора. Если инвестор чувствителен к риску, то ему следует пойти по пути более умеренного соотношения собственных и внешних средств (далее - LTV) и наоборот. Также важно принимать во внимание способность строящегося объекта недвижимости приносить стабильный денежный поток, без больших колебаний во времени.
Так, если на стадии девелопмента уже заключены длинные договоры с высоконадежными арендаторами и по фиксированным ставкам, то риски минимальны и более высокий LTV вполне оправдан. Если же бизнес характеризуется отсутствием долгих контрактов, сезонностью и, соответственно, большими колебаниями финансовых показателей – высокие показатели LTV означают принятие на себя повышенных рисков и обязательств. Кроме того, если кредит привлечен под плавающую ставку, не стоит недооценивать риск повышения рыночных ставок, что потенциально может привести к более высокой долговой нагрузке на денежный поток от бизнеса/объекта и потенциальной неспособности обслуживать долговые обязательства. Что касается тенденций сегодня на рынке, то поскольку ставки по кредитам стали расти и в перспективе ближайших 5 лет данная тенденция сохранится, LTV будет неминуемо падать до 50% и ниже. В России фиксированная ставка по кредиту сегодня в среднем колеблется на уровне 11-14%, в Западной Европе – на уровне 4-5%.
Однако не все проекты способны привлечь банковское финансирование, ведь банки, как консервативный и четко регламентированный институт, готовы вкладывать свои средства только под надежные, понятные и хорошо обеспеченные проекты. В случае же если девелоперский проект несет в себе риски (низкий кредитный рейтинг застройщика, инновационная концепция проекта, слабая доказательная база финансовой состоятельности проекта и т.д.), банки не готовы принимать участие в необходимом объеме, и тогда девелоперы обращаются в мезонинные фонды, представленные более прогрессивными и рисковыми инвесторами, готовыми обеспечить финансирование под более высокую ставку (5-15% годовых для Европы и 20%+ для России). В целом, можно сказать, что фиксированная ставка мезонинного кредита по западноевропейскому рынку составляет около 10%, в России – выше 15%. Поскольку это в любом случае гораздо дороже классического банковского кредита, мезонинное финансирование обычно составляет от 15 до 40% от стоимости девелоперского проекта.
В ряде случаев проекты финансируются ЗПИФН (закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости). В России такие фонды начали активно развиваться с 2002 г., в то время как их аналоги на Западе (REIT – Real Estate Investment Trust) - еще с 90-х годов прошлого столетия. Привлечение заемных средств из такого источника является перспективным направлением, поскольку предлагает ряд преимуществ для инвестора. Например, налоговые льготы, возможность участвовать в принятии решений УК, наличие опции продажи паев на вторичном рынке, что неминуемо ведет к увеличению ликвидности объектов недвижимости, увеличение прозрачности бизнеса и др. Несмотря на это, рынок ЗПИФН в России развит недостаточно и является выбором только крупных коммерческих компаний с признанной репутацией и прозрачной структурой управления.
Крупные девелоперские проекты вполне могут рассчитывать и на средства страховых и пенсионных фондов. И те, и другие обычно выдают кредиты под фиксированные ставки и предоставляют как долгосрочное, так и краткосрочное финансирование. Застройщикам без или с недостаточным опытом работы на рынке будет сложно, если не невозможно, рассчитывать на деньги от подобных институционалов.
Более четверти всех девелоперских проектов финансируется за счет средств прямых частных инвесторов. Совместные предприятия хороши тем, что зачастую частные инвесторы разделяют с застройщиком ответственность по строительному кредиту. Это особенно актуально для начинающих девелоперов, на которых консервативные институты смотрят настороженно. Частные инвесторы могут финансировать как проект целиком, так и частично. Прибыль, соответственно, также делится по-разному в зависимости от договоренностей.
Очевидно, рынок сегодня предлагает массу возможностей профинансировать девелоперские проекты. Выбор в пользу того или иного источника или комбинирования нескольких источников финансирования определяет инвестор, исходя из совокупности определяющих внутренних и внешних факторов и их влияния на эффективность реализуемого проекта.
В целом, источники финансирования и в России, и на Запад схожи. Однако ввиду большей консервативности российских девелоперов, ограниченности в ресурсах и недостаточно развитой конъюнктуры альтернативных инструментов фондирования, отечественные инвесторы охотнее ищут внешние средства в классических, надежных институтах, таких как банки. Западноевропейские же застройщики уже давно знакомы с «нестандартными» инструментами привлечения денег, поэтому более активно их комбинируют, повышая тем самым финансовую состоятельность своих проектов.
Традиционно в качестве источников финансирования девелоперского проекта выступают: собственные средства инвесторов, банки, мезонинные фонды, ЗПИФы, страховые и пенсионные фонды, частные инвесторы. В ряде случаев, как, например, в жилом строительстве, инвесторами выступают непосредственно покупатели.
Самым консервативным и понятным для девелоперов продолжает оставаться банковское финансирование. Сегодня в России за счет банковских средств финансируется до 85% от стоимости проекта. В Западной Европе, в зависимости от проекта и кредитного рейтинга застройщика, уровень заемных средств достигает 70%. Принимая решение о величине привлекаемого кредита, необходимо принимать в расчет целый ряд факторов. Так, например, чем больше объем «внешних средств», тем выше сопутствующий уровень риска неплатежей. Решение об объеме кредитных средств зависит от профиля «риск-доходность» конкретного инвестора. Если инвестор чувствителен к риску, то ему следует пойти по пути более умеренного соотношения собственных и внешних средств (далее - LTV) и наоборот. Также важно принимать во внимание способность строящегося объекта недвижимости приносить стабильный денежный поток, без больших колебаний во времени.
Так, если на стадии девелопмента уже заключены длинные договоры с высоконадежными арендаторами и по фиксированным ставкам, то риски минимальны и более высокий LTV вполне оправдан. Если же бизнес характеризуется отсутствием долгих контрактов, сезонностью и, соответственно, большими колебаниями финансовых показателей – высокие показатели LTV означают принятие на себя повышенных рисков и обязательств. Кроме того, если кредит привлечен под плавающую ставку, не стоит недооценивать риск повышения рыночных ставок, что потенциально может привести к более высокой долговой нагрузке на денежный поток от бизнеса/объекта и потенциальной неспособности обслуживать долговые обязательства. Что касается тенденций сегодня на рынке, то поскольку ставки по кредитам стали расти и в перспективе ближайших 5 лет данная тенденция сохранится, LTV будет неминуемо падать до 50% и ниже. В России фиксированная ставка по кредиту сегодня в среднем колеблется на уровне 11-14%, в Западной Европе – на уровне 4-5%.
Однако не все проекты способны привлечь банковское финансирование, ведь банки, как консервативный и четко регламентированный институт, готовы вкладывать свои средства только под надежные, понятные и хорошо обеспеченные проекты. В случае же если девелоперский проект несет в себе риски (низкий кредитный рейтинг застройщика, инновационная концепция проекта, слабая доказательная база финансовой состоятельности проекта и т.д.), банки не готовы принимать участие в необходимом объеме, и тогда девелоперы обращаются в мезонинные фонды, представленные более прогрессивными и рисковыми инвесторами, готовыми обеспечить финансирование под более высокую ставку (5-15% годовых для Европы и 20%+ для России). В целом, можно сказать, что фиксированная ставка мезонинного кредита по западноевропейскому рынку составляет около 10%, в России – выше 15%. Поскольку это в любом случае гораздо дороже классического банковского кредита, мезонинное финансирование обычно составляет от 15 до 40% от стоимости девелоперского проекта.
В ряде случаев проекты финансируются ЗПИФН (закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости). В России такие фонды начали активно развиваться с 2002 г., в то время как их аналоги на Западе (REIT – Real Estate Investment Trust) - еще с 90-х годов прошлого столетия. Привлечение заемных средств из такого источника является перспективным направлением, поскольку предлагает ряд преимуществ для инвестора. Например, налоговые льготы, возможность участвовать в принятии решений УК, наличие опции продажи паев на вторичном рынке, что неминуемо ведет к увеличению ликвидности объектов недвижимости, увеличение прозрачности бизнеса и др. Несмотря на это, рынок ЗПИФН в России развит недостаточно и является выбором только крупных коммерческих компаний с признанной репутацией и прозрачной структурой управления.
Крупные девелоперские проекты вполне могут рассчитывать и на средства страховых и пенсионных фондов. И те, и другие обычно выдают кредиты под фиксированные ставки и предоставляют как долгосрочное, так и краткосрочное финансирование. Застройщикам без или с недостаточным опытом работы на рынке будет сложно, если не невозможно, рассчитывать на деньги от подобных институционалов.
Более четверти всех девелоперских проектов финансируется за счет средств прямых частных инвесторов. Совместные предприятия хороши тем, что зачастую частные инвесторы разделяют с застройщиком ответственность по строительному кредиту. Это особенно актуально для начинающих девелоперов, на которых консервативные институты смотрят настороженно. Частные инвесторы могут финансировать как проект целиком, так и частично. Прибыль, соответственно, также делится по-разному в зависимости от договоренностей.
Очевидно, рынок сегодня предлагает массу возможностей профинансировать девелоперские проекты. Выбор в пользу того или иного источника или комбинирования нескольких источников финансирования определяет инвестор, исходя из совокупности определяющих внутренних и внешних факторов и их влияния на эффективность реализуемого проекта.
В целом, источники финансирования и в России, и на Запад схожи. Однако ввиду большей консервативности российских девелоперов, ограниченности в ресурсах и недостаточно развитой конъюнктуры альтернативных инструментов фондирования, отечественные инвесторы охотнее ищут внешние средства в классических, надежных институтах, таких как банки. Западноевропейские же застройщики уже давно знакомы с «нестандартными» инструментами привлечения денег, поэтому более активно их комбинируют, повышая тем самым финансовую состоятельность своих проектов.
