Очень часто арендодатели пользуются неоднозначностью судебной практики и пытаются «выжать максимум» из арендаторов в случае расторжения договора. Поэтому мы составили список полезных советов, которые призваны помочь арендатору минимизировать негативные последствия расторжения договора аренды и возврата арендуемого объекта.
1. Приведите объект аренды в первоначальное состояние
В случае прекращения договора аренды на арендаторе лежит обязанность вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 Гражданского кодекса РФ).
Например, если арендатор осуществил отделочные работы для приспособления объекта аренды под свои нужды, однако договор предусматривает обязанность арендатора вернуть помещение в первоначальном состоянии, то произведенные арендатором изменения арендуемого помещения необходимо будет демонтировать. Особый режим применяется к неотделимым улучшениям объекта недвижимости. Если они были согласованы с арендодателем, то после прекращения договора арендатор получает право на возмещение стоимости таких улучшений.
В противном случае, когда неотделимые улучшения не были согласованы с арендодателем, они также подлежат демонтажу.
Судебная практика: Определение ВС РФ от 30.11.2016 № 303-ЭС16-15790 по делу № А73-7923/2015.
2. Полностью освободите арендуемое помещение после прекращения договора аренды
Данное действие является своего рода продолжением предыдущего. При возврате помещение должно находиться в «первозданном» состоянии. Данное правило касается не только состояния арендуемого помещения, но и нахождения имущества арендатора в нем.
Такая ситуация возникает нередко, поскольку арендатор может решить, что оставленное им имущество не препятствует эксплуатации объекта аренды по назначению, или попросту забыть его.
Такая недальновидность арендатора может послужить основанием для начисления платы за фактическое пользование объектом недвижимости по ставке, равной арендной плате за весь период, пока имущество арендатора находится в арендуемом помещении.
Еще одним негативным для арендатора последствием оставления имущества является возникновение у арендодателя права удержания данного имущества до момента полной оплаты арендной платы.
Необходимо не только освободить помещение от своего имущества, но и вернуть имущество арендодателя. Так, невозвращенные арендодателю ключи также являются основанием для начисления платы за фактическое пользование объектом недвижимости, поскольку факт нахождения ключей в распоряжении арендатора предполагает и наличие доступа в арендуемое помещение и, соответственно, возможность пользования им.
Судебная практика: Судебная практика: п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», Постановление ФАС Московского округа от 23.10.2013 по делу № А41-23758/12, Определение ВС РФ от 20.03.2018 № 307-ЭС17-21118 по делу № А66-3511/2016.
3. Обратите особое внимание на составление акта приема-передачи
Вопросом «разрыва отношений» с арендодателем необходимо озаботиться еще на этапе заключения договора аренды. Нелишним будет детально прописать порядок возврата арендуемого объекта, в том числе можно включить в качестве приложения форму акта приема-передачи, который будет использован как при передаче помещения арендатору, так и при его возврате.
Самое главное, что нужно помнить: недопустимо возвращать арендуемое помещение без составления акта приема-передачи.
Статья 655 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что как передача, так и возврат арендуемого объекта недвижимости осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. В случае возврата помещения без составления акта приема-передачи возникает риск начисления арендной платы, поскольку оно не считается возвращенным.
Нередко арендодатель уклоняется от возврата объекта недвижимости. Такое поведение может быть обусловлено как наличием реальных недостатков возвращаемого объекта аренды, так и быть следствием недобросовестности арендодателя. В первом случае поведение арендодателя носит абсолютно законный характер и представляет собой лишь реализацию его права на отказ от приема объекта аренды с недостатками, предусмотренное Гражданским кодексом РФ.
Во втором случае, при недобросовестном поведении арендодателя, который беспричинно уклоняется от возврата помещения, рекомендуется совершить ряд последовательных действий: во-первых, направить арендодателю уведомление с указанием даты и времени возврата помещения всеми возможными способами (электронная почта, Почта России, курьерские службы); во-вторых, рекомендуется составить односторонний акт возврата объекта с отметкой об отсутствии представителей арендодателя в назначенное время и направить его вместе с ключами арендодателю.
Законодательство не содержит требований к форме акта возврата помещения, однако вывод о том, что он должен быть оформлен документально, однозначен.
Если говорить о содержании акта приема-передачи, то важно детально описать состояние объекта аренды для того, чтобы избежать возможных претензий арендодателя касательно выявленных недостатков.
Судебная практика: Определение ВАС РФ от 21.02.2008 № 1224/08.
4. Привлечение нотариуса к осмотру помещения при возврате объекта недвижимости
Необходимость привлечения нотариуса при возврате помещения обусловлена тем, что факты, подтвержденные нотариусом, не нуждаются в повторном доказывании. Иными словами, факт возврата помещения, зафиксированный нотариусом, обладает большей доказательственной силой.
При этом рекомендуется привлекать нотариуса не только при составлении одностороннего акта приема-передачи, но и при возврате помещения в общем порядке.
Нотариус в порядке обеспечения доказательств вправе зафиксировать состояние объекта недвижимости в момент его возврата арендодателю. По результатам осмотра составляется нотариальный протокол, к которому необходимо приложить как можно большее количество фотографий, наглядно демонстрирующих состояние объекта недвижимости на дату составления акта приема-передачи.
Чтобы обеспечить максимальную доказательственную силу нотариальному протоколу, необходимо выполнить несколько условий. Во-первых, нотариус, осматривающий арендуемый объект, должен быть наделен правом осуществлять деятельность в пределах нотариального округа по месту нахождения объекта недвижимости. Во-вторых, требуется предварительное уведомление заинтересованных в осмотре лиц. При этом «Основы законодательства о нотариате» указывают, что неявка заинтересованных лиц не препятствует проведению осмотра.
Судебная практика: Постановление АС Московского округа от 30.03.2015 г. по делу № А40-171204/2013.
5. Привлечь при передаче объекта недвижимости незаинтересованных третьих лиц
Привлечение незаинтересованных третьих лиц не заменит собой присутствие нотариуса, однако может повысить уровень объективности процесса возврата помещения.
При этом присутствие третьих лиц необходимо не только в случае составления одностороннего акта, но и при возврате помещения в обычном порядке, с участием представителей арендодателя.
Если иное не предусмотрено договором аренды, присутствие третьего лица не является обязательным, но обеспечивает большую доказательственную силу составленному по итогам осмотра акту приема-передачи объекта недвижимости.
Судебная практика: Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2017 № 309-ЭС17-5746 по делу № А60-22251/2016.
1. Приведите объект аренды в первоначальное состояние
В случае прекращения договора аренды на арендаторе лежит обязанность вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 Гражданского кодекса РФ).
Например, если арендатор осуществил отделочные работы для приспособления объекта аренды под свои нужды, однако договор предусматривает обязанность арендатора вернуть помещение в первоначальном состоянии, то произведенные арендатором изменения арендуемого помещения необходимо будет демонтировать. Особый режим применяется к неотделимым улучшениям объекта недвижимости. Если они были согласованы с арендодателем, то после прекращения договора арендатор получает право на возмещение стоимости таких улучшений.
В противном случае, когда неотделимые улучшения не были согласованы с арендодателем, они также подлежат демонтажу.
Судебная практика: Определение ВС РФ от 30.11.2016 № 303-ЭС16-15790 по делу № А73-7923/2015.
2. Полностью освободите арендуемое помещение после прекращения договора аренды
Данное действие является своего рода продолжением предыдущего. При возврате помещение должно находиться в «первозданном» состоянии. Данное правило касается не только состояния арендуемого помещения, но и нахождения имущества арендатора в нем.
Такая ситуация возникает нередко, поскольку арендатор может решить, что оставленное им имущество не препятствует эксплуатации объекта аренды по назначению, или попросту забыть его.
Такая недальновидность арендатора может послужить основанием для начисления платы за фактическое пользование объектом недвижимости по ставке, равной арендной плате за весь период, пока имущество арендатора находится в арендуемом помещении.
Еще одним негативным для арендатора последствием оставления имущества является возникновение у арендодателя права удержания данного имущества до момента полной оплаты арендной платы.
Необходимо не только освободить помещение от своего имущества, но и вернуть имущество арендодателя. Так, невозвращенные арендодателю ключи также являются основанием для начисления платы за фактическое пользование объектом недвижимости, поскольку факт нахождения ключей в распоряжении арендатора предполагает и наличие доступа в арендуемое помещение и, соответственно, возможность пользования им.
Судебная практика: Судебная практика: п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», Постановление ФАС Московского округа от 23.10.2013 по делу № А41-23758/12, Определение ВС РФ от 20.03.2018 № 307-ЭС17-21118 по делу № А66-3511/2016.
3. Обратите особое внимание на составление акта приема-передачи
Вопросом «разрыва отношений» с арендодателем необходимо озаботиться еще на этапе заключения договора аренды. Нелишним будет детально прописать порядок возврата арендуемого объекта, в том числе можно включить в качестве приложения форму акта приема-передачи, который будет использован как при передаче помещения арендатору, так и при его возврате.
Самое главное, что нужно помнить: недопустимо возвращать арендуемое помещение без составления акта приема-передачи.
Статья 655 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что как передача, так и возврат арендуемого объекта недвижимости осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. В случае возврата помещения без составления акта приема-передачи возникает риск начисления арендной платы, поскольку оно не считается возвращенным.
Нередко арендодатель уклоняется от возврата объекта недвижимости. Такое поведение может быть обусловлено как наличием реальных недостатков возвращаемого объекта аренды, так и быть следствием недобросовестности арендодателя. В первом случае поведение арендодателя носит абсолютно законный характер и представляет собой лишь реализацию его права на отказ от приема объекта аренды с недостатками, предусмотренное Гражданским кодексом РФ.
Во втором случае, при недобросовестном поведении арендодателя, который беспричинно уклоняется от возврата помещения, рекомендуется совершить ряд последовательных действий: во-первых, направить арендодателю уведомление с указанием даты и времени возврата помещения всеми возможными способами (электронная почта, Почта России, курьерские службы); во-вторых, рекомендуется составить односторонний акт возврата объекта с отметкой об отсутствии представителей арендодателя в назначенное время и направить его вместе с ключами арендодателю.
Законодательство не содержит требований к форме акта возврата помещения, однако вывод о том, что он должен быть оформлен документально, однозначен.
Если говорить о содержании акта приема-передачи, то важно детально описать состояние объекта аренды для того, чтобы избежать возможных претензий арендодателя касательно выявленных недостатков.
Судебная практика: Определение ВАС РФ от 21.02.2008 № 1224/08.
4. Привлечение нотариуса к осмотру помещения при возврате объекта недвижимости
Необходимость привлечения нотариуса при возврате помещения обусловлена тем, что факты, подтвержденные нотариусом, не нуждаются в повторном доказывании. Иными словами, факт возврата помещения, зафиксированный нотариусом, обладает большей доказательственной силой.
При этом рекомендуется привлекать нотариуса не только при составлении одностороннего акта приема-передачи, но и при возврате помещения в общем порядке.
Нотариус в порядке обеспечения доказательств вправе зафиксировать состояние объекта недвижимости в момент его возврата арендодателю. По результатам осмотра составляется нотариальный протокол, к которому необходимо приложить как можно большее количество фотографий, наглядно демонстрирующих состояние объекта недвижимости на дату составления акта приема-передачи.
Чтобы обеспечить максимальную доказательственную силу нотариальному протоколу, необходимо выполнить несколько условий. Во-первых, нотариус, осматривающий арендуемый объект, должен быть наделен правом осуществлять деятельность в пределах нотариального округа по месту нахождения объекта недвижимости. Во-вторых, требуется предварительное уведомление заинтересованных в осмотре лиц. При этом «Основы законодательства о нотариате» указывают, что неявка заинтересованных лиц не препятствует проведению осмотра.
Судебная практика: Постановление АС Московского округа от 30.03.2015 г. по делу № А40-171204/2013.
5. Привлечь при передаче объекта недвижимости незаинтересованных третьих лиц
Привлечение незаинтересованных третьих лиц не заменит собой присутствие нотариуса, однако может повысить уровень объективности процесса возврата помещения.
При этом присутствие третьих лиц необходимо не только в случае составления одностороннего акта, но и при возврате помещения в обычном порядке, с участием представителей арендодателя.
Если иное не предусмотрено договором аренды, присутствие третьего лица не является обязательным, но обеспечивает большую доказательственную силу составленному по итогам осмотра акту приема-передачи объекта недвижимости.
Судебная практика: Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2017 № 309-ЭС17-5746 по делу № А60-22251/2016.
