Строительный и финансовый контроль строительства. Манипуляции со стоимостью

Анна Горлова, руководитель строительного департамента «КСК Групп»
 
Практический опыт контроля за расходованием финансирования в ходе реализации строительных проектов позволяет сделать вывод, что стоимость нового строительства или ремонта завышена в среднем на 30%, а сроки выполнения работ не выдерживаются. Необоснованные расходы, связанные с удорожанием строительства, ложатся на инвестора – заказчика строительства и ремонта. Увеличение сроков создает негатив у конечных покупателей жилой недвижимости, отсрочивает использование построенных производственных объектов.

Проблема завышений решается осуществлением строительного и финансового контроля строительства.

Финансовый контроль представляет собой комплексную проверку проектно-сметной, отчетной документации для приведения предложенной подрядчиком стоимости к уровню среднерыночных цен, выявления завышений, исключения ошибок в документации.
Строительный контроль непосредственно на строительной площадке включает проверку объемов и качества выполненных работ, материалов, контроль соблюдения сроков строительства. Соответствуют ли выполненные работы проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий? Это главные вопросы строительного контроля.



Сказанное справедливо и для крупных производственных, торговых объектов, и в сфере строительства жилой недвижимости. Основные принципы проведения контрольных мероприятий одинаковы для любых объектов.

Что происходит, если не контролировать стройку? Давайте рассмотрим практические примеры.

Инвестор решил построить комплекс из трех жилых домов. Стоимость в договоре со знакомым подрядчиком сделали ориентировочной – 600 млн руб.

Стройка затянулась на два лишним года. Вместо готовых домов инвестор получал соглашения на дополнительные работы. Проектировщики под руководством подрядчика настаивали, что в проект нужно вносить непредвиденные изменения, неожиданно возникали дополнительные работы, отсутствующие в сметах, выявлялись несоответствия проекта строительным нормам и правилам.
Число дополнительных соглашений достигло нескольких десятков, стоимость строительства превысила 1 млрд руб.



В документах отсутствовала упорядоченность.

Заказчик оплачивал одни и те же работы по два-три раза – подрядчик включал одинаковые позиции в акты выполненных работ за разные периоды. Сметы были составлены в разных базах – одни в коммерческих расценках, другие – в сметно-нормативных базах, что недопустимо. В сметах, составленных в Федеральных единичных расценках, подрядчик указывал расценки с включенной стоимостью материалов, а затем удваивал стоимость, повторно включая те же материалы в смету отдельными строками. Стоимость материалов была накручена – превышала рыночный уровень цен.

Часть расценок в сметной документации не соответствовала реально проводимым работам (трубы изолировались к-флексом, некоторые участки проклеивались скотчем. Работы по проклеиванию скотчем подрядчик оценивал как дорогостоящую работу по «обмотке изоляции тканями»).

В квартирах жилого комплекса некачественно смонтировали окна: оконные блоки установлены с разным расстоянием от стены с перекосами, герметизация при примыкании к бетонным блокам отсутствовала. На стенах - торчащее наружное армирование и незаделанные технические отверстия. На потолках - трещины, конструкция примыкания кирпичных стен к потолку была выполнена неправильно.

В составе исполнительной документации не обнаружился проект производства работ, который должен был содержать календарный план производства, графики поставки материалов, строительных конструкций и оборудования, строительную технологию, обоснование потребности в кадрах, машинах и механизмах. Отсутствовали журналы испытания образцов бетона, что не позволяло определить соответствие марки, класса прочности и качества бетона, использованного подрядчиком, проектно-сметной документации.

В результате проверки консультанты обнаружили завышений на 320 млн руб. и определили реальную стоимость строительства без накруток – 500 млн руб. Такой могла быть твердая цена договора, обратись инвестор к специалистам до заключения сделки.

Другой пример. При ремонте производственного объекта – цеха – заказчик столкнулся с похожими проблемами. Объект готовился к сдаче в эксплуатацию, когда заказчик попросил консультантов проверить качество и стоимость работ.

Часть работ, включенных в акты сдачи-приемки, отсутствовала. Например, был заявлен полный монтаж железобетонного пола и фундамента, но при осмотре обнаружилось, что вместо того чтобы демонтировать пол и смонтировать вновь, подрядчик отшлифовал старые бетонные плиты. То же самое и с материалами: вместо сварного каркаса из арматуры подрядчик использовал обрезки ржавой металлической ленты, кое-как сваренные между собой, вместо щебня – колотый бетон. Навесные потолки подрядчик заменил крашеной в белый цвет фанерой.

Совокупный размер завышений составил 38 млн руб., подрядчик увеличил сметную стоимость почти на 100%.

Интересный пример манипуляции стоимостью встретился при строительстве третьего объекта. В смете на строительство производственного объекта был заложен монтаж вентиляционной системы на сумму 80 млн руб. По нормативам мощности вентиляционной системы не хватало, выяснилось, что необходимо дополнительно 30 млн руб. для покупки материалов и монтажа вент системы. При этом подрядчик очень быстро закупил необходимую часть системы, включая оборудование, и смонтировал. При проверке было выявлено, что реальная стоимость работ и материалов в общей сложности составила 75 млн руб. Таким образом, подрядчик оказался еще должен заказчику.

Строительный и финансовый контроль можно осуществлять на любых стадиях строительства. Однако наиболее эффективными они будут до заключения договора с подрядчиком и в процессе строительства, когда можно повлиять на общую стоимость строительства. В этом случае заказчик получает высокое качество работ, уверен в использованном материале и своевременной сдаче объекта. Заказчикам нужно помнить, что сохранить денежные средства гораздо проще, чем возвратить уплаченные.
 


Материалы по теме

Советы юристов

Топ-5 советов в спорах по договору аренды недвижимости

Иван Веселов, партнер практики по разрешению споров, Цыден Зориктуев, юрист практики по разрешению споров, Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP (ранее в России – Goltsblat BLP)
 
 
12.11
Советы юристов

Что проверить перед подписанием договора аренды офиса?

В российской Картотеке арбитражных дел свыше 23 млн документов. Какую часть из них составляют дела, связанные с арендой офисов, доподлинно неизвестно. Зато мы в Place For Work знаем, как правильно оформить договор аренды, чтобы не стать участником судопроизводства и не пополнить собой статистику судебных решений.
31.10
Советы юристов

Как работать с удаленными сотрудниками, чтобы не просрочить дедлайны и не потерпеть фиаско?

Екатерина Элекчян, юрист практики трудового права международной юридической фирмы CMS, Россия
 
02.10

журнал CRE 11-12 (368-369)

1-30.06.2020
Читать журнал: https://www.cre.ru/content/upload/journal/item/file/15935269088019.pdf Цифры и факты Обзор рынка коммерческой недвижимости Скамейка запасных Игроки убеждены: в ближайшие полтора года банкам снова придётся стать санитарами рынка коммерческой недвижимости. Идите все на шопинг Закат философии шопинга как удовольствия игроки называют одной из главных проблем постпандемного рынка: для того, чтобы зайти в магазин, все еще нужно надеть маску, в залах нет доступа к тестера...

Популярное

В мире

Россияне за карантин еще больше захотели в Испанию

Спрос россиян на испанскую недвижимость удвоился. При этом большая доля обращений связана с переездом на постоянное место жительство, а не на срок до 3 месяцев, как было до карантина. О структуре спроса на испанскую недвижимость рассказали в компании «Alegria».

26.06
Открытие

«Ташир» открыл МФК Kvartal West

Общая площадь проекта, включающего торговый центр, офисы и апартаменты, составляет 140 тыс. кв. м.

26.06
Игроки рынка

Коворкинги сдают в аренду мебель

Сервис аренды рабочих мест для организации домашнего офиса запустила сеть коворкингов «Практик».

26.06
Игроки рынка

Нельзя просто так взять и уйти со склада

По данным JLL, во втором квартале доля свободных площадей в крупнейших складских комплексах Московского региона продолжила снижаться.

26.06
Аукцион

Москва ищет инвестора для строительства ТЦ

Под многофункциональный торговый центр площадью 18,4 тыс. кв. м власти выделили участок на Варшавском шоссе.

29.06
Сделка

Дом.РФ нашел покупателя на бывший офис Минпромторга

Административное здание площадью 42 тыс. кв. м в Китайгородском проезде выкупила структура Росатома. Сумма сделки составила 4,8 млрд рублей.

29.06
Назначения

Новые партнеры в Cushman & Wakefield

Дмитрий Тарасов и Александр Кулаков стали новыми европейскими партнерами компании.

29.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre