10
дни
10
часы

Офисы – спрос высок, и ставки - тоже

NAI Becar подвела итоги 3 квартала на рынке офисной недвижимости Москвы.

По итогам 3 квартала московский рынок офисных площадей вырос относительно конца первого полугодия 2018 г. на 0,3%, составив 16,3 млн кв. м. За отчетный период основной объем ввода пришелся на класс А. Спрос на офисы высокого уровня также остается стабильным, что, в свою очередь, провоцирует повышение арендных ставок.
 

Предложение
 

Объем ввода офисных площадей в 3 квартале 2018 г. составил 41,7 тыс. кв. м, что в 2,5 раза больше показателей предыдущего квартала, но на треть ниже результатов 3 квартала 2017 г.
 

83% объема нового ввода в 3 квартале относится к офисам класса А – завершена 1 очередь офисной части «ВТБ Арена Парк» и сдан в эксплуатацию бизнес-центр «Новион» в составе одноименного МФК. К моменту ввода в эксплуатацию 1 очереди все офисные площади «ВТБ Арена Парк» были реализованы.

Кроме того, выведены офисные площади в торгово-офисном центре класса В+ «Галерея 76».
 

Всего за 9 месяцев 2018 г. введено 87 тыс. кв. м., что на 23% ниже объемов сопоставимого периода 2017 г. Доля класса А в объеме ввода с начала года составила 40%.

Спрос
 

По состоянию на конец сентября 2018 г. уровень вакансии в офисах класса А составляет 17%. В классе В+ вакансия остается стабильной: за отчетный период показатель не изменился, сохранившись на уровне 12,8%. С начала года уровень вакансии офисов класса В+ сократился на 0,2 п.п. Класс В продемонстрировал снижение вакансии на 0,2 п.п., вернувшись к показателю 4Q 2017 г. Уровень вакансии в классе С на конец отчетного периода составил 8,4% (+0,4 п.п. к предыдущему кварталу). В целом с начала года вакансия в классе С выросла на 0,1 п.п.
 

По итогам трех кварталов 2018 г. активными арендаторами крупных площадей выступали торговые, промышленные, строительные и транспортные компании.
 

Крупнейшей с начала года сделкой остается аренда 18,5 тыс. кв. м в «Альфа Арбат Центр» (класс А) компанией «Аэрофлот».

В 3 квартале в структуре крупных сделок (от 1 тыс. кв. м) офисные площади классов А и В+/В распределились поровну. В целом с начала года с долей 66% лидирует А класс.

Коммерческие условия
 

По итогам 3 квартала средняя заявленная арендная ставка в классе А выросла на 3,7% (до 2085 руб./кв.м/ мес. - без учета НДС и эксплуатационных расходов). В целом с начала года рост составил 4,3%. На рост среднего показателя влияет уход из предложения блоков по более низкой ставке, а также общее повышение цен в ряде объектов (преимущественно центрального расположения) на фоне активного спроса.
 

В классе В+ средняя арендная ставка за отчетный период выросла на 0,8%, вернувшись к уровню начала 2018 г. (1340 руб./кв.м/мес. - без учета НДС и эксплуатационных расходов). С начала года уровень средних арендных ставок в классах В и С остается без изменений - на уровне 1100 руб./кв.м/мес. и 920 руб./кв.м/мес. соответственно (без учёта НДС и эксплуатационных расходов).
 

Прогноз развития
 

В 4 квартале ожидается ввод 73-102 тыс. кв. м офисных площадей, из которых 47-65% - класс А.
 

Из основных объектов, планируемых к вводу: БЦ класса А «Амальтея» (27,1 тыс.кв.м GLA); ОКО (2 фаза) (21 тыс.кв.м GLA); ОГК на Смоленском бульваре класса В+ (15,1 тыс.кв.м GLA).
 

Запуск части объектов традиционно перенесется на 2019 г. Общий годовой объем ввода может составить 160-190 тыс. кв. м, что является самым низким показателем за последние 5 лет.
 

К концу года уровень вакансии в классе А может снизиться на 0,1-0,3 п.п. и составить 16,7- 16,9%. В классе В+/В вакансия в связи с новым вводом объектов может вырасти на 0-0,3%. Уровень свободных площадей в классе С останется неизменным, либо снизится в пределах 0,3 п.п.
 

До конца 2018 г. возможно незначительное повышение заявленных арендных ставок в классах А, В+/В на 0,5-1,5%.

 

Мария Онучина, управляющий директор PM Becar Asset Management: «Несмотря на то, что основное поглощение происходит в классе А, уровень вакансий там по-прежнему остается высоким. Собственники пустующих площадей всячески ломают голову над их заполнением. Просто качественные метры арендаторов уже не привлекают. Они ждут набор сервисов. Именно поэтому активнейшим образом стали развиваться операторы сервисных офисов и коворкингов. Об эффективности внедрения подобных решений на рынке мы можем судить, прежде всего, по работе нашей федеральной сети коворкингов GrowUp, которая выходит на быструю загрузку. Средний размер сделки в офисном сегменте сохраняется на уровне 200-250 кв. м. Мы советуем собственникам площадей от 2 тыс. кв. м не занимать выжидательную позицию в надежде на то, что в скором времени найдется крупный арендатор, а переходить к активным действиям, обращаясь за помощью к операторам коворкингов и сервисных офисов».



иГРОКИ РЫНКА

NAI Becar

Онучина Мария

Управление и эксплуатация недвижимости

NAI Becar

Материалы по теме

Экспертный анализ

Офисный сегмент лидирует по объему инвестиций

Эксперты компании Knight Frank подготовили предварительные итоги 2018 года и прогноз на 2019 год на рынке инвестиций в российскую недвижимость.
27.11
Экспертный анализ

В Москве перестали вводить новые офисы

Объем ввода офисов в Москве в 2018 г. станет минимальным за последние 15 лет, подсчитали в Colliers International.
 
12.11
Исследования рынка

Офисы Москвы: спрос опережает предложение

По итогам I полугодия 2018 г. объем чистого поглощения в сегменте офисной недвижимости Москвы увеличился на 83% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 297 тыс. кв. м, говорится в исследовании Knight Frank.
13.09

журнал CRE 8 (344)

16-30.04.2019
Атмосферное давление Хотя онлайн-магазины все активнее выходят в офлайн, работать с «живой и теплой» аудиторией получается далеко не у всех: избалованный «дворцами еды и развлечений» клиент ждет уникальной атмосферы и шопинга впечатлений, но зачастую получает лишь апгрейд пункта выдачи. Интервью с Дэвидом Саймонсом и Захаром Вальковым, Radius Group:  «Если посмотреть на наш бизнес в целом, мы, наверное, не были настолько стабильны за всю историю компан...

Популярное

Сделка

Онлайн-ретейлер пришел на склад в Видное

Российский интернет-магазин арендовал складские площади в 2 км от МКАД в Видном.
12.04
Переговоры

«Вымпелком» намерен переехать в «Академик»

«Вымпелком» ведет переговоры об аренде около 15 000 кв. м в бизнес-центре «Академик». Но так как договор аренды в Hermitage Plaza, где сейчас находится офис «Вымпелком», заканчивается в этом году, а «Академик» еще не достроен, «Вымпелком» рискует не успеть переехать в срок.
16.04
Переговоры

Сбербанк может купить «Жемчужную плазу»

«Сбербанк управление активами» ведет переговоры о покупке ТРК «Жемчужная плаза» в Санкт-Петербурге, который был построен концерном SRV. «Сбербанк управление активами» уже владеет четырьмя складами, ТЦ «Карнавал», а также планирует приобрести ТРЦ «Речной» в Москве.
12.04
Аукцион

РАД продает офис банка «Финансовый капитал»

Продается бывший головной офис банка «Финансовый капитал» в историческом центре Петербурга.
16.04
Игроки рынка

Универмаг «Цветной» станет сетевым

Универмаг «Цветной» может стать сетевым проектом и появиться в торгово-деловых центрах «Смоленский пассаж-2» и «Новинский пассаж», а также в регионах.
12.04
Проект

«Остров Мечты» ждет аттракционы

В развлекательном парке «Остров Мечты» в Москве аттракционы будут установлены до начала лета.
16.04
Открытие

Starbucks Reserve откроется в Петербурге

Starbucks откроет в Санкт-Петербурге кофейню Starbucks Reserve с премиальными сортами кофе.
16.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre