Офисы – спрос высок, и ставки - тоже

NAI Becar подвела итоги 3 квартала на рынке офисной недвижимости Москвы.

5711

По итогам 3 квартала московский рынок офисных площадей вырос относительно конца первого полугодия 2018 г. на 0,3%, составив 16,3 млн кв. м. За отчетный период основной объем ввода пришелся на класс А. Спрос на офисы высокого уровня также остается стабильным, что, в свою очередь, провоцирует повышение арендных ставок.
 

Предложение
 

Объем ввода офисных площадей в 3 квартале 2018 г. составил 41,7 тыс. кв. м, что в 2,5 раза больше показателей предыдущего квартала, но на треть ниже результатов 3 квартала 2017 г.
 

83% объема нового ввода в 3 квартале относится к офисам класса А – завершена 1 очередь офисной части «ВТБ Арена Парк» и сдан в эксплуатацию бизнес-центр «Новион» в составе одноименного МФК. К моменту ввода в эксплуатацию 1 очереди все офисные площади «ВТБ Арена Парк» были реализованы.

Кроме того, выведены офисные площади в торгово-офисном центре класса В+ «Галерея 76».
 

Всего за 9 месяцев 2018 г. введено 87 тыс. кв. м., что на 23% ниже объемов сопоставимого периода 2017 г. Доля класса А в объеме ввода с начала года составила 40%.

Спрос
 

По состоянию на конец сентября 2018 г. уровень вакансии в офисах класса А составляет 17%. В классе В+ вакансия остается стабильной: за отчетный период показатель не изменился, сохранившись на уровне 12,8%. С начала года уровень вакансии офисов класса В+ сократился на 0,2 п.п. Класс В продемонстрировал снижение вакансии на 0,2 п.п., вернувшись к показателю 4Q 2017 г. Уровень вакансии в классе С на конец отчетного периода составил 8,4% (+0,4 п.п. к предыдущему кварталу). В целом с начала года вакансия в классе С выросла на 0,1 п.п.
 

По итогам трех кварталов 2018 г. активными арендаторами крупных площадей выступали торговые, промышленные, строительные и транспортные компании.
 

Крупнейшей с начала года сделкой остается аренда 18,5 тыс. кв. м в «Альфа Арбат Центр» (класс А) компанией «Аэрофлот».

В 3 квартале в структуре крупных сделок (от 1 тыс. кв. м) офисные площади классов А и В+/В распределились поровну. В целом с начала года с долей 66% лидирует А класс.

Коммерческие условия
 

По итогам 3 квартала средняя заявленная арендная ставка в классе А выросла на 3,7% (до 2085 руб./кв.м/ мес. - без учета НДС и эксплуатационных расходов). В целом с начала года рост составил 4,3%. На рост среднего показателя влияет уход из предложения блоков по более низкой ставке, а также общее повышение цен в ряде объектов (преимущественно центрального расположения) на фоне активного спроса.
 

В классе В+ средняя арендная ставка за отчетный период выросла на 0,8%, вернувшись к уровню начала 2018 г. (1340 руб./кв.м/мес. - без учета НДС и эксплуатационных расходов). С начала года уровень средних арендных ставок в классах В и С остается без изменений - на уровне 1100 руб./кв.м/мес. и 920 руб./кв.м/мес. соответственно (без учёта НДС и эксплуатационных расходов).
 

Прогноз развития
 

В 4 квартале ожидается ввод 73-102 тыс. кв. м офисных площадей, из которых 47-65% - класс А.
 

Из основных объектов, планируемых к вводу: БЦ класса А «Амальтея» (27,1 тыс.кв.м GLA); ОКО (2 фаза) (21 тыс.кв.м GLA); ОГК на Смоленском бульваре класса В+ (15,1 тыс.кв.м GLA).
 

Запуск части объектов традиционно перенесется на 2019 г. Общий годовой объем ввода может составить 160-190 тыс. кв. м, что является самым низким показателем за последние 5 лет.
 

К концу года уровень вакансии в классе А может снизиться на 0,1-0,3 п.п. и составить 16,7- 16,9%. В классе В+/В вакансия в связи с новым вводом объектов может вырасти на 0-0,3%. Уровень свободных площадей в классе С останется неизменным, либо снизится в пределах 0,3 п.п.
 

До конца 2018 г. возможно незначительное повышение заявленных арендных ставок в классах А, В+/В на 0,5-1,5%.

 

Мария Онучина, управляющий директор PM Becar Asset Management: «Несмотря на то, что основное поглощение происходит в классе А, уровень вакансий там по-прежнему остается высоким. Собственники пустующих площадей всячески ломают голову над их заполнением. Просто качественные метры арендаторов уже не привлекают. Они ждут набор сервисов. Именно поэтому активнейшим образом стали развиваться операторы сервисных офисов и коворкингов. Об эффективности внедрения подобных решений на рынке мы можем судить, прежде всего, по работе нашей федеральной сети коворкингов GrowUp, которая выходит на быструю загрузку. Средний размер сделки в офисном сегменте сохраняется на уровне 200-250 кв. м. Мы советуем собственникам площадей от 2 тыс. кв. м не занимать выжидательную позицию в надежде на то, что в скором времени найдется крупный арендатор, а переходить к активным действиям, обращаясь за помощью к операторам коворкингов и сервисных офисов».



иГРОКИ РЫНКА

Онучина Мария

Материалы по теме

Экспертный анализ

Офисный сегмент лидирует по объему инвестиций

Эксперты компании Knight Frank подготовили предварительные итоги 2018 года и прогноз на 2019 год на рынке инвестиций в российскую недвижимость.
27.11
Экспертный анализ

В Москве перестали вводить новые офисы

Объем ввода офисов в Москве в 2018 г. станет минимальным за последние 15 лет, подсчитали в Colliers International.
 
12.11
Исследования рынка

Офисы Москвы: спрос опережает предложение

По итогам I полугодия 2018 г. объем чистого поглощения в сегменте офисной недвижимости Москвы увеличился на 83% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 297 тыс. кв. м, говорится в исследовании Knight Frank.
13.09

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre