Трансграничные сделки с недвижимостью: как меняется глобальный рынок?

Объем инвестиций в зарубежную недвижимость за последние пять лет увеличился на 80%. Однако в основном рост приходится только на пять стран, в которых заключается более половины всех сделок.
Хотя Северная Америка остается крупнейшим по объему сделок рынком коммерческой недвижимости, всего 15% от их числа заключается с зарубежными инвесторами. В то же время в Европе на трансграничные покупки приходится больше половины сделок. Роль Азии на мировом рынке стремительно растет: и как источника капитала, и как рынка недвижимости для инвестиций. Как считают эксперты, доля трансграничных сделок в Азиатско-Тихоокеанском регионе в скором будущем сравняется с этим показателем в Европе. Аналитики Tranio выяснили, какие страны инвестировали в зарубежную недвижимость больше остальных, а какие стали лидерами в привлечении иностранного капитала.

Общее состояние рынка

По оценкам Международного валютного фонда (МВФ), темп роста мирового ВВП в 2017 г. составил 3,7%. Итоги года превзошли показатели последних четырех лет, более половины прироста мировой экономики обеспечил азиатский регион. Как прогнозирует МВФ, темп роста мировой экономики в 2018–2019 гг. останется на прошлогоднем уровне, прежде всего из-за торгового противостояния двух крупнейших мировых экономик: Китая и США.

Тем не менее, объем закрытых сделок на мировом рынке коммерческой недвижимости в 2017 г. остался на уровне 2016 г. и составил 873 млрд долл., сообщает американская консалтинговая компания Real Capital Analytics (RCA). Это второй по величине результат за последние десять лет. Данные ежегодного исследования «Active Capital: The 2018 Report» компании Knight Frank показывают, что на мировом рынке недвижимости в последние годы снова активно растет число трансграничных сделок: их доля в общем объеме инвестиций выросла с 25% в 2009–2011 годах до 32% в 2017 г.



Согласно данным другой американской консалтинговой компании JLL, объем сделок с недвижимостью, заключенных в 2017 г., составил 698 млрд долл. По ее оценкам, сумма инвестиций на мировом рынке недвижимости в первые три квартала 2018-го увеличилась в годовом исчислении на 7% до 507 млрд, а общая сумма за год, по предварительным оценкам, достигнет 730 млрд долл. Однако в 2019-м эксперты прогнозируют небольшой спад активности инвесторов: их вложения в недвижимость сократятся до 700 млрд долл.

Кто инвестирует?

В 2017 г. впервые совокупная сумма сделок с зарубежной коммерческой недвижимостью, заключённых инвесторами из Азиатско-Тихоокеанского региона (АТР), превысила объём трансграничных сделок с участием инвесторов из Северной Америки и Европы. По данным Knight Frank, за 2017 год инвесторы из АТР вложили в зарубежную доходную недвижимость порядка 90 млрд долл. (не считая строящихся объектов), из которых 19,8 млрд приходится на американский рынок и 19,6 млрд долл. — на британский.

Китай — самый крупный инвестиционный донор АТР. Поток трансграничного капитала из КНР в 2017 г. вырос на 8% по сравнению с 2016 годом и достиг 35,5 млрд долл. Объем китайских инвестиций в доходную недвижимость США, по данным консалтинговой компании PwC, в 2017 г. сократился больше чем в полтора раза. Однако этот спад был уравновешен инвестициями в британскую недвижимость, объем которых утроился в 2017 г. и составил 7,3 млрд долл.

При этом инвестиционные результаты в первом полугодии 2018 г. показали, что опасения о возможном сокращении активности китайских инвесторов из-за ужесточения властями Китая контроля за движением капитала оказались вполне оправданными. По данным CBRE, иностранные вложения китайских инвесторов в первом полугодии 2018 г. резко сократились до 5,26 млрд долл. — с 25,6 млрд за тот же период в 2017 г. Согласно подсчетам CBRE, если эта динамика сохранится во втором полугодии 2018-го, общий объем инвестиций из Китая будет минимальным за последние пять лет. 



Аналитики Knight Frank также отметили в 2017 г. резкий прирост объема вложений в зарубежную недвижимость инвесторов из Гонконга и Сингапура: на 41% и 35% соответственно. Во многом это объясняется ограниченными возможностями для диверсификации вложений и низкой ликвидностью активов на внутренних рынках. Больше всего в 2017 г. инвесторы из Гонконга вложили в недвижимость Великобритании (7,1 млрд долл.) и Китая (5,7 млрд долл.). Сингапурские инвестиции в рынок коммерческой недвижимости США в 2017 г. достигли 6,6 млрд долл., а 3,5 и 2,8 млрд долл. приходятся на Австралию и Великобританию.

Иностранные вложения инвесторов из Европы сопоставимы с зарубежными инвестициями покупателей из Северной Америки: 83,3 млрд долл. и 80,9 млрд соответственно. Как для североамериканских, так и европейских инвесторов самыми привлекательными для трансграничных инвестиций в 2017 г. были рынки недвижимости Европы. Наиболее активно инвесторы из Северной Америки покупали зарубежные объекты внутри региона (14 млрд долл.), в Великобритании (12,6 млрд долл.) и Германии (11,9 млрд долл.). Вложения европейских инвесторов в немецкую недвижимость увеличились до 15,9 млрд долл., за ней следует американская — в нее европейские инвесторы вложили 13 млрд долл.

Как отмечают эксперты Knight Frank, хотя США, Великобритания и Германия продолжают лидировать в привлечении трансграничных инвестиций, все более популярными становятся такие рынки континентальной Европы, как Испания, Франция, Австрия и Нидерланды.  Так, европейцы в 2017 г. потратили в Нидерландах 5,3 млрд долл., а во Франции – 5,1 млрд долл. В недвижимость Испании инвесторы из США вложили 5 млрд долл. и столько же — в Нидерланды.

Куда инвестируют?

США

США остаются самым крупным рынком коммерческой недвижимости в мире, хотя объем инвестиций в американскую недвижимость сокращался два года подряд. В 2017 г. общая сумма сделок составила 375,6 млрд долл. — на 8% меньше, чем в 2016-м. Наиболее активными иностранными игроками на рынке недвижимости США, согласно Knight Frank, являются институциональные инвесторы и застройщики. Последние вложили в американские офисы порядка 6,3 млрд долл. (институциональные инвесторы — 10,6 млрд), в жилые комплексы — 5,8 млрд долл.

По информации Knight Frank, крупнейшими инвесторами в недвижимость США в 2017 г. стали покупатели из Канады. Они приобрели американскую недвижимость на 14 млрд долл., опередив инвесторов из Сингапура, вложения которых насчитывают 6,6 млрд долл. Согласно данным доклада Cushman & Wakefield, резкое сокращение инвестиций из Китая отразилось прежде всего на рынках коммерческой недвижимости Нью-Йорка (общая сумма сделок сократилась на 54 %) и Cан-Франциско (снижение на 52 %) — на эти города приходится две трети всех китайских инвестиций в недвижимость США.



Согласно подсчетам JLL, за первые три квартала 2018 г. объем инвестиций в американскую недвижимость увеличился на 14% до 341 млрд долл. Эксперты ожидают роста итоговых показателей по сравнению с 2017 годом.

Европа

По данным исследования международного банка BNP Paribas, общая сумма сделок с коммерческой недвижимостью в Европе в 2017 г. достигла исторического максимума и составила 314 млрд долл. Больше половины суммы (52%) приходится на трансграничные сделки — это рекордный показатель за последние семь лет. Согласно подсчетам JLL, объем инвестиций в европейскую недвижимость вырос почти на четверть — сильнее, чем в других регионах в 2017 г.

Великобритания

Рынок коммерческой недвижимости Великобритании остается самым крупным в Европе. Несмотря на неопределенность, вызванную выходом страны из Евросоюза, годовые показатели рынка коммерческой недвижимости Соединенного Королевства удивили экспертов. По данным JLL, объем сделок с британской недвижимостью в 2017 г. составил порядка 79 млрд долл., что на 37% больше, чем в 2016 г. «Такие высокие показатели в условиях продолжающихся политических изменений и экономической неопределенности говорят о долгосрочной приверженности инвесторов и их уверенности в британском рынке, — считает Алистэр Мэдоус, руководитель отдела рынков капитала в Великобритании в JLL. — Это особенно верно в отношении международных инвесторов, на долю которых приходится около половины инвестиций в недвижимость по всей стране и более 80% — в Лондоне».

По данным Knight Frank, крупнейшими иностранными покупателями британской недвижимости стали инвесторы из АТР, которые потратили на нее в 2017 г. 19,8 млрд долл. Аналитики JLL отмечают особенную активность инвесторов из Гонконга и материкового Китая в офисном секторе Лондона. Летом 2017 г. гонконгский производитель соусов Lee Kum Kee выкупил здание лондонского небоскреба Walkie Talkie за рекордные 1,7 млрд долл. Незадолго до этого в марте девелоперская компания CC Land купила самый высокий небоскреб лондонского Сити Leadenhall Building, стоимость сделки составила 1,5 млрд долл.

Германия

Рекордные показатели 2017 г. укрепили позиции Германии в качестве второго по объему трансграничных инвестиций рынков в Европе. По данным JLL, общий объем инвестиций в немецкую недвижимость достиг 60,2 млрд долл. — это в два раза больше, чем в 2012 г. Согласно исследованию BNP Paribas, больше половины сделок было заключено с участием зарубежных инвесторов — сумма трансграничных инвестиций составила 32,6 млрд долл. Германия стала главным зарубежным рынком недвижимости в Европе для внутрирегиональных и американских инвесторов и вторым после Великобритании — для инвесторов из Азии и Ближнего Востока.

Самые популярные у инвесторов типы немецкой недвижимости — офисы и логистические объекты. Хотя логистический сектор привлек в 2017 г. больше капитала, чем годом ранее, наиболее значительная часть капитала по-прежнему приходится на рынок офисной недвижимости: порядка 43% общего объема средств, вложенных с 2014 по 2017 гг. Львиная доля сделок заключается на рынках «большой семерки»: в Берлине, Кёльне, Дюссельдорфе, Франкфурте, Гамбурге, Мюнхене и Штутгарте.

По данным JLL, за первые три квартала 2018-го объем инвестиций в немецкую недвижимость в годовом исчислении увеличился на 8% и составил 48 млрд долл. Эксперты прогнозируют, что общая стоимость покупок за год составит 68 млрд долл., а вложения в «большую семерку» вырастут на четверть.

Азиатско-Тихоокеанский регион

Объем сделок, заключенных с недвижимостью в АТР в 2017 г., вырос по сравнению с 2016-м на 13% до 149 млрд долл. На иностранных инвесторов приходится порядка 40% сделок. Ведущие позиции заняли рынки недвижимости Японии и Китая, где сумма инвестиций увеличилась на 10% и 5% соответственно.



Объем сделок с японской недвижимостью в 2017 г. достиг 37 млрд долл. Заметным событием стал выход на японский рынок недвижимости норвежского фонда Norges Bank Investment Management (NBIM), отвечающего за управление Государственным пенсионным фондом Норвегии. В конце года NBIM заключил сделку на 823 млн долл. по приобретению 70% акций пяти объектов в Токио. Рекордных объемов в 36 млрд долл. достигли инвестиции в китайскую недвижимость. Рекорд обновил и рынок Гонконга: 16 млрд долл. привлеченного капитала в 2017 г., что на 58% больше, чем всего год назад.
 
Сергей Гагулов, эксперт по международной недвижимости Tranio


иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

Tranio

Материалы по теме

Экспертный анализ

На рынке растет доля частных инвестиций

На российском инвестиционном рынке коммерческой недвижимости меняется вектор спроса. В сегменте увеличивается количество инвесторов, привлекающих к финансированию девелоперских проектов частные капиталы. По оценкам ГК A Plus Development, за последние 3-4 года их доля выросла практически с нуля до 15-20% от общего количества.
02.11
Экспертный анализ

Инвесторы никуда не торопятся

По оценке компании JLL, за девять месяцев 2018 г. объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил 1,84 млрд долл., что на 31% меньше результата аналогичного периода прошлого года (2,66 млрд долл.). В том числе показатель за 3-й квартал – 478 млн долл. – оказался на 9% ниже уровня аналогичного периода 2017 г.
23.10
Экспертный анализ

Гражданство через инвестиции. Почему россияне выбирают Кипр?

Количество сделок с недвижимостью на Кипре продолжает расти. Это островное государство в Средиземном море входит в пятерку самых привлекательных стран среди россиян для покупки недвижимости. Люди покупают себе жилье, чтобы приезжать в страну на отдых, но все чаще в последние годы недвижимость приобретается в рамках программы «Гражданство через инвестиции».
20.08

журнал CRE 6 (342)

15-31.03.2019
Стрит-ритейл Москвы  По итогам 2018 года суммарный объем площадей формата стрит-ритейла Москвы составил 583,6 тыс. кв. м. Звездные войны Премьер-министр Дмитрий Медведев утвердил положение об обязательной классификации гостиниц. В правительстве решили смягчить изначальный вариант, отказавшись, например, от идеи присваивать хостелам ключи по аналогии со звездами для отелей. Современный рынок PFM: прежние вопросы в новом году В конце февраля состоялся ежегодный XII PFM ...

Популярное

Назначения

CBRE запустила новое направление

Команда стрит-ретейла под руководством Юлии Назаровой присоединилась к отделу торговых помещений CBRE.
 
21.03
Конфликт

«Zеленопарк» могут снести

Суд постановил снести ТРЦ «Zеленопарк», один из крупнейших комплексов Москвы и Зеленограда, из-за близости к газо- и нефтепроводу. «Газпром» и «Транснефть» еще в 2015 году обратились в суд с заявлением о признании этого объекта самовольной постройкой.
 
24.03
В мире

Starbucks вложит $100 млн в стартап

Сеть инвестирует $100 млн в развитие технологий для ретейлеров.
21.03
Проект

Новосибирские компании инвестируют в Москву

В Путилково новосибирская девелоперская компания приобрела земельный участок для реализации районного ТРЦ.
 
21.03
Проект

РЖД мечтает о гигантском офисе

РЖД планирует построить новый офис за 72 млрд руб.
 
21.03
Открытие

Что включает вторая очередь «Орджоникидзе 11»?

В начале марта состоялось техническое открытие второй очереди Дисконт-центра «Орджоникидзе 11».
 
21.03
Конфликт

В «Андерсон» нашли кишечную палочку

Роспотребнадзор обнаружил кишечную палочку в 14 из 17 кафе сети «Андерсон», а также другие нарушения санитарно-эпидемиологических требований.
25.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre