При этом в течение года рынок стрит-ретейла Петербурга подвергался влиянию как позитивных факторов (проведение Чемпионата мира по футболу), так и негативных внешнеэкономических и законодательных тенденций, что совокупно привело к изменению формата, а также объема спроса и предложения у участников рынка коммерческой недвижимости.
ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ
ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ
- 2018 год в стрит-ретейле был разделен на два полугодовых периода. Первые шесть месяцев были отмечены высокой активностью рынка в преддверии проводимого в Санкт-Петербурге Чемпионата мира по футболу. Для этого периода был характерен спрос со стороны ресторанного профиля, сферы услуг, гостиничного бизнеса, торговых направлений, ориентированных, в первую очередь, на гостей города. Первое полугодие отличало снижение % вакантных площадей, в некоторых основных торговых коридорах достигших нулевой отметки, и точечное повышение ставок аренды по наиболее ликвидным площадям.
Начало второго полугодия отличалось некоторым сезонным снижением спроса, а также пересмотром планов развития части игроков рынка по итогам мундиаля 2018 г. В этот период часть операторов начала процесс оптимизации торговых точек, закрывая как флагманы на Невском пр. и основных торговых улицах, так и в целом сокращая присутствие сети на рынке.
- Предприятия общественного питания по итогам 2018 г. сохранили лидирующую позицию среди арендаторов – открывались рестораны, кофейни и пекарни, фаст-фуд, стрит-фуд.
- Продуктовый ретейл динамично развивался в течение года, незначительно уступая сегменту общественного питания.
- Возросло количество московских и региональных операторов на рынке Петербурга. В основном они представлены в сегменте ресторанов, продуктов, сувениров.
- Процент вакансии в основных торговых коридорах Петербурга колебался в течение года. В первом полугодии он достиг своего минимума, что подтвердилось появлением локаций, достигших 100% заполняемости к концу мая 2018 г. – Невский пр., ул. Рубинштейна, ул. Жуковского, ул. Некрасова и т.д. Во втором полугодии % вакансии вырос во многих ликвидных локациях на 1-3% по сравнению с I-II кварталом 2018 г.
- Большая часть заключаемых договоров аренды были долгосрочными, сроком от 3 до 15 лет, что обусловлено лицензируемой деятельностью активных арендаторов и увеличением сроков окупаемости проектов. Ежегодная индексация арендной ставки в новых договорах аренды заложена в размере 5-7%. При этом наиболее крупные сети арендаторов отказываются от оплаты депозитных платежей арендодателю при подписании долгосрочных договоров аренды.
- Арендаторы и покупатели по-прежнему активно рассматривали застраивающиеся пригороды и спальные районы города, такие как Кудрово, Мурино, Бургы, юго-запад Красносельского района Санкт-Петербурга и др. При этом их интересовали уже введенные в эксплуатацию объекты или помещения с оформленным правом собственности. Объекты на более ранних этапах строительства наименее востребованы. Арендаторами в этих зонах выступают операторы различных направлений сегмента не выше «среднего» (аптеки, алкогольные магазины, косметика и парфюмерия, зоотовары, ателье и проч.).
- Второе полугодие было отмечено корректировкой планов развития многих активных игроков. Коррективы, зачастую, затрагивали изменение форматов, бюджетов и количество новых заведений. Сетевые операторы, начавшие свою деятельность свыше 10 лет назад, в условиях высокой конкуренции пришли к необходимости оптимизации, а иногда и значительного сокращения присутствия на рынке.
- Некоторые активные игроки продолжили тенденции 2017 г. и увеличивали свою долю рынка за счет поглощения или слияния с более слабыми сетями. Так, в 2018 г. значительно сократили присутствие на рынке такие сети как «Нетто», «Реалъ», «Полушка», операторы аптечного рынка, за счет чего расширились такие сети как SPAR, Х5 Retail Group, «Магнит» и др.
- Спрос на покупку коммерческих помещений стабильно превышал предложение. В первую очередь это касается объектов, расположенных в основных торговых коридорах и в непосредственной близости от станций метрополитена. Однако, учитывая дефицит в сегменте купли-продажи, а также волатильность курса рубля в течение года, спросом пользовались и сменили владельца даже не самые ликвидные объекты. Цены на куплю-продажу встроенных торговых помещений в течение года плавно повышались, и ко второму полугодию срок окупаемости качественных объектов в ликвидных локациях составил 11-12,5 лет. По менее форматным объектам (спокойные спальные районы, прилегающие улицы, цоколи, подвалы и т.д.) – 9-10 лет.
В течение 2018 г. предложения по аренде/покупке были как в спальных районах, сформированных и строящихся, так и в историческом центре Петербурга. В сформированных спальных районах, как и в предыдущие периоды, ощущался дефицит площадей, ротации по ликвидным помещениям минимальны.
По новостройкам ситуация относительно 2017 г. несколько изменилась – жилые массивы, введенные в эксплуатацию в 2016-2017 гг., уже в основном заселены, и торговые помещения нашли своих арендаторов. Новые жилые комплексы 2018 г. постройки арендаторы рассматривали более аккуратно – учитывалась степень заселения жилого дома/массива, наличие права собственности на объект или сроки его оформления, конкурентная среда, инфраструктура и т.д. В связи с этим предложение в новых жилых комплексах в 2018 г. было достаточным, срок экспозиции помещений вырос, в среднем составляя 3-8 месяцев.
В сформированных районах и на основных торговых улицах исторически ощущался дефицит вакантных ликвидных площадей. Однако после окончания Чемпионата мира по футболу уровень вакантных площадей вырос на 1-3%, по наименее востребованным – на 5-7%. Срок экспозиции наиболее ликвидных объектов не превышает двух месяцев. Зачастую помещение сдается в аренду на новый срок до момента съезда прежнего арендатора.
По новостройкам ситуация относительно 2017 г. несколько изменилась – жилые массивы, введенные в эксплуатацию в 2016-2017 гг., уже в основном заселены, и торговые помещения нашли своих арендаторов. Новые жилые комплексы 2018 г. постройки арендаторы рассматривали более аккуратно – учитывалась степень заселения жилого дома/массива, наличие права собственности на объект или сроки его оформления, конкурентная среда, инфраструктура и т.д. В связи с этим предложение в новых жилых комплексах в 2018 г. было достаточным, срок экспозиции помещений вырос, в среднем составляя 3-8 месяцев.
В сформированных районах и на основных торговых улицах исторически ощущался дефицит вакантных ликвидных площадей. Однако после окончания Чемпионата мира по футболу уровень вакантных площадей вырос на 1-3%, по наименее востребованным – на 5-7%. Срок экспозиции наиболее ликвидных объектов не превышает двух месяцев. Зачастую помещение сдается в аренду на новый срок до момента съезда прежнего арендатора.
Основными заказчиками в части аренды торговых помещений в 2018 г. выступили:
- предприятия общественного питания;
- продуктовые ретейлеры;
- аптеки;
- косметика и парфюмерия;
- банки;
- алкогольные магазины;
- одежда;
- семейные универмаги смешанной группы товаров уровня «средний»/ «средний минус»;
- салоны маникюра.
Большинство вышеперечисленных групп клиентов имела на 2018 г. точечную адресную программу и развивались, в основном, в рамках обозначенных приоритетных для них зон.
Активными игроками в продуктовом ретейле выступили X5 Retail Group, «Магнит», SPAR, ВкусВилл, ABDaily, фермерские продукты – «Фермер», «Колхоз», «Ермолино» и проч.
Продуктовый ретейл продолжает анонсировать планы развития на 2019 г. Учитывая постоянную нехватку в Петербурге вакантных помещений метражом свыше 350 кв. м, некоторые операторы планируют сделать в будущем году акцент в развитии на доступный формат магазинов площадью 100-250 кв. м.
В 2018 г. предприятия общественного питания оставались наиболее активными игроками на рынке петербургского стрит-ретейла. Расширение затронуло все форматы: рестораны, фаст-фуды, стрит-фуды, кафе, пекарни, пабы.
Пик открытия новых заведений пришелся на первое полугодие 2018 г., что было вызвано приближающимся Чемпионатом мира по футболу. В это время в Петербурге появились новые рестораны таких сетей как KFC и Burger King, расширилась сеть «Булки-Баранки», на рынок вышло множество новых ресторанных проектов, как авторских, так и сетевых, среди которых «4 Сыра», Mur_Mur, Too Chi, Kazan Mangal, «Едим руками», FRANK и проч.
Во втором полугодии мы наблюдали сохранение интереса к популярным для общепита локациям, однако темпы открытия новых заведений снизились. Этот период отмечен появлением таких заведений как Italiani на Невском пр. 65, мясного ресторана Klein’s на ул. Белинского 8, HITCH на пр. Медиков 10 и проч.
Текущий год отличался большим объемом предложения, соответствующего требованиям операторов общественного питания. Этому способствовало изменение планов других игроков (банковской группы, аптечного ретейла), что привело к освобождению помещений в ранее недоступных для рестораторов локациях, в частности, на Невском проспекте, заполняемость которого всегда была близка к 100%.
Также в 2018 г. завершилось формирование второй ресторанной зоны Петербурга в квартале, ограниченном улицами Жуковского, Некрасова, Маяковского и Литейным проспектом.
На улице Рубинштейна, которая по праву считается первой ресторанной зоной Петербурга, в 2018 г. наблюдались активные ротации арендаторов. Улица сохранила свою 100% заполняемость, однако не все арендаторы завершили год в том же помещении, что связано с подходом собственников. Часть арендодателей изменила арендную политику, повысив ставки до 8500 руб. за кв. м, что сопоставимо со стоимостью размещения на соседнем Невском проспекте. Этот фактор стал одним из основных, приведших к частой ротации арендаторов.
В спальных районах открытия новых заведений происходили в сформированных кварталах: около ст. м «Комендантский проспект», ст. м «Проспект Просвещения». Уровень ротации в этих зонах традиционно невысок.
Ставки аренды в сегменте общественного питания составляли минимум 1500-3000 руб./кв.м./месяц, максимум 3000-12 000 руб./кв.м./месяц.
Также в течение года значительно вырос спрос на помещения со стороны арендаторов аптечного сегмента и магазинов косметики и парфюмерии. Так, активно развивались аптечные сети «Озерки», «Вита», «Ригла», «Столички» и др. Увеличилось количество магазинов косметики и парфюмерии таких операторов как «Подружка», «Улыбка Радуги», Watsons.
Некоторые из вышеперечисленных операторов обозначают активные планы развития и на 2019 г. При этом развитие планируется во всех неохваченных ранее районах и торговых коридорах Петербурга. Акцент делается на помещения 100-200 кв. м в качественных локациях.
В отличие от периода 2016-2017 гг. определенную активность в 2018 г. подтвердил банковский сектор. Развитие этого направления шло, в основном, по обозначенной в начале года адресной программе.
У банков присутствовали различные форматы – от мини-офиса площадью 40-70 кв. м до банковского отделения с полным спектром услуг (обслуживание клиентов, депозитарий, офис) площадью 200-350 кв. м.
Купля-продажа торговых помещений. Сегмент купли-продажи встроенных помещений отличался традиционным дефицитом качественного предложения. В середине 2018 г. он стал еще более ощутим на фоне экономической нестабильности, которая повысила интерес к инвестициям в недвижимость. Покупателями выступали как портфельные инвесторы, так и конечные пользователи. Как следствие, на рынке началось движение, сохранившееся до конца 2018 г. – новых хозяев находили даже объекты, ранее не очень интересные покупателям, срок экспозиции которых превышал 6-12 месяцев.
Стоимость квадратного метра составила в среднем 85 - 250 тыс. руб. в сегменте малых и средних помещений. Цена зависит от того, находится объект в строящемся или сданном доме, его площади, локации, ремонта и ряда других факторов. Для крупных помещений, расположенных в основных торговых коридорах, цена составляет 200 - 550 тыс. руб. Цена объектов на Невском пр. превышает 1 млн руб. за кв. м.
Окупаемость помещений на Невском проспекте и топовых магистралях находится в пределах 14 лет. Качественные помещения в менее престижных торговых коридорах активных спальных районов и около большинства станций метро имеют более приемлемый горизонт планирования – 11-12,5 лет. Наименьшим сроком окупаемости – 9-10 лет – обладают небольшие объекты в спокойных спальных районах города.
Активными игроками в продуктовом ретейле выступили X5 Retail Group, «Магнит», SPAR, ВкусВилл, ABDaily, фермерские продукты – «Фермер», «Колхоз», «Ермолино» и проч.
Продуктовый ретейл продолжает анонсировать планы развития на 2019 г. Учитывая постоянную нехватку в Петербурге вакантных помещений метражом свыше 350 кв. м, некоторые операторы планируют сделать в будущем году акцент в развитии на доступный формат магазинов площадью 100-250 кв. м.
В 2018 г. предприятия общественного питания оставались наиболее активными игроками на рынке петербургского стрит-ретейла. Расширение затронуло все форматы: рестораны, фаст-фуды, стрит-фуды, кафе, пекарни, пабы.
Пик открытия новых заведений пришелся на первое полугодие 2018 г., что было вызвано приближающимся Чемпионатом мира по футболу. В это время в Петербурге появились новые рестораны таких сетей как KFC и Burger King, расширилась сеть «Булки-Баранки», на рынок вышло множество новых ресторанных проектов, как авторских, так и сетевых, среди которых «4 Сыра», Mur_Mur, Too Chi, Kazan Mangal, «Едим руками», FRANK и проч.
Во втором полугодии мы наблюдали сохранение интереса к популярным для общепита локациям, однако темпы открытия новых заведений снизились. Этот период отмечен появлением таких заведений как Italiani на Невском пр. 65, мясного ресторана Klein’s на ул. Белинского 8, HITCH на пр. Медиков 10 и проч.
Текущий год отличался большим объемом предложения, соответствующего требованиям операторов общественного питания. Этому способствовало изменение планов других игроков (банковской группы, аптечного ретейла), что привело к освобождению помещений в ранее недоступных для рестораторов локациях, в частности, на Невском проспекте, заполняемость которого всегда была близка к 100%.
Также в 2018 г. завершилось формирование второй ресторанной зоны Петербурга в квартале, ограниченном улицами Жуковского, Некрасова, Маяковского и Литейным проспектом.
На улице Рубинштейна, которая по праву считается первой ресторанной зоной Петербурга, в 2018 г. наблюдались активные ротации арендаторов. Улица сохранила свою 100% заполняемость, однако не все арендаторы завершили год в том же помещении, что связано с подходом собственников. Часть арендодателей изменила арендную политику, повысив ставки до 8500 руб. за кв. м, что сопоставимо со стоимостью размещения на соседнем Невском проспекте. Этот фактор стал одним из основных, приведших к частой ротации арендаторов.
В спальных районах открытия новых заведений происходили в сформированных кварталах: около ст. м «Комендантский проспект», ст. м «Проспект Просвещения». Уровень ротации в этих зонах традиционно невысок.
Ставки аренды в сегменте общественного питания составляли минимум 1500-3000 руб./кв.м./месяц, максимум 3000-12 000 руб./кв.м./месяц.
Также в течение года значительно вырос спрос на помещения со стороны арендаторов аптечного сегмента и магазинов косметики и парфюмерии. Так, активно развивались аптечные сети «Озерки», «Вита», «Ригла», «Столички» и др. Увеличилось количество магазинов косметики и парфюмерии таких операторов как «Подружка», «Улыбка Радуги», Watsons.
Некоторые из вышеперечисленных операторов обозначают активные планы развития и на 2019 г. При этом развитие планируется во всех неохваченных ранее районах и торговых коридорах Петербурга. Акцент делается на помещения 100-200 кв. м в качественных локациях.
В отличие от периода 2016-2017 гг. определенную активность в 2018 г. подтвердил банковский сектор. Развитие этого направления шло, в основном, по обозначенной в начале года адресной программе.
У банков присутствовали различные форматы – от мини-офиса площадью 40-70 кв. м до банковского отделения с полным спектром услуг (обслуживание клиентов, депозитарий, офис) площадью 200-350 кв. м.
Купля-продажа торговых помещений. Сегмент купли-продажи встроенных помещений отличался традиционным дефицитом качественного предложения. В середине 2018 г. он стал еще более ощутим на фоне экономической нестабильности, которая повысила интерес к инвестициям в недвижимость. Покупателями выступали как портфельные инвесторы, так и конечные пользователи. Как следствие, на рынке началось движение, сохранившееся до конца 2018 г. – новых хозяев находили даже объекты, ранее не очень интересные покупателям, срок экспозиции которых превышал 6-12 месяцев.
Стоимость квадратного метра составила в среднем 85 - 250 тыс. руб. в сегменте малых и средних помещений. Цена зависит от того, находится объект в строящемся или сданном доме, его площади, локации, ремонта и ряда других факторов. Для крупных помещений, расположенных в основных торговых коридорах, цена составляет 200 - 550 тыс. руб. Цена объектов на Невском пр. превышает 1 млн руб. за кв. м.
Окупаемость помещений на Невском проспекте и топовых магистралях находится в пределах 14 лет. Качественные помещения в менее престижных торговых коридорах активных спальных районов и около большинства станций метро имеют более приемлемый горизонт планирования – 11-12,5 лет. Наименьшим сроком окупаемости – 9-10 лет – обладают небольшие объекты в спокойных спальных районах города.
При отсутствии негативных экономических и политических событий, влияющих на рынок недвижимости, мы ожидаем сохранения активности рынка на уровне IV квартала 2018 г. с ее возможным повышением во II квартале 2019 г.
Размер арендных ставок и цены на коммерческую недвижимость могут корректироваться как на размер индексации, предусмотренной договорами аренды, так и на больший % по наиболее востребованным площадям в основных торговых коридорах.
Размер арендных ставок и цены на коммерческую недвижимость могут корректироваться как на размер индексации, предусмотренной договорами аренды, так и на больший % по наиболее востребованным площадям в основных торговых коридорах.
