В связи с растущей популярностью сегмента эксперты PwC провели исследование рынка МФК Москвы и составили рейтинг наиболее качественных существующих объектов. В анализе рынка без учета объектов ММДЦ «Москва-сити» участвовали 18 объектов, 13 из которых - действующие. Наиболее крупными из них являются Центр Международной Торговли (270 тыс. кв. м), МФК Водный (212 тыс. кв. м), МФК Москва (Four Seasons) (187 тыс. кв. м). Крупнейшими объектами нового строительства являются МФК при ТПУ Парк Победы (237 тыс. кв. м) и МФК на Аминьевском шоссе (125 тыс. кв. м).
Задачей формирования рейтинга являлось выявление наиболее масштабных объектов недвижимости, максимально отвечающих требованиям «многофункциональности». При построении рейтинга учитывались следующие критерии:
• Количество функциональных зон в составе МФК (учитывались только коммерческие функции, без паркинга и инфраструктурной составляющей).
• Средневзвешенная доля каждой функции в распределении площади МФК. К расчету принималось отношение общей площади функции к общей площади здания (GBA) за вычетом площади паркинга и технических зон. Вычислялась средневзвешенная доля всех зон.
• Общая площадь комплекса. Вес данного критерия в итоговом рейтинге - минимальный. Источником данных по общей площади объекта и распределению функций являются сайты объектов недвижимости, компаний-застройщиков, собственная база данных PwC. PwC не несет ответственности за качество и полноту представленных данных.
Появление микса традиционных сегментов недвижимости в рамках одного проекта объясняется как трансформацией потребительского поведения, так и потребностью девелоперов в диверсификации рисков.
Задачей формирования рейтинга являлось выявление наиболее масштабных объектов недвижимости, максимально отвечающих требованиям «многофункциональности». При построении рейтинга учитывались следующие критерии:
• Количество функциональных зон в составе МФК (учитывались только коммерческие функции, без паркинга и инфраструктурной составляющей).
• Средневзвешенная доля каждой функции в распределении площади МФК. К расчету принималось отношение общей площади функции к общей площади здания (GBA) за вычетом площади паркинга и технических зон. Вычислялась средневзвешенная доля всех зон.
• Общая площадь комплекса. Вес данного критерия в итоговом рейтинге - минимальный. Источником данных по общей площади объекта и распределению функций являются сайты объектов недвижимости, компаний-застройщиков, собственная база данных PwC. PwC не несет ответственности за качество и полноту представленных данных.
Появление микса традиционных сегментов недвижимости в рамках одного проекта объясняется как трансформацией потребительского поведения, так и потребностью девелоперов в диверсификации рисков.
Олег Малышев, партнер, руководитель практики оказания консалтинговых услуг компаниям сектора недвижимости PwC в России, отмечает: «МФК отвечает потребностям в получении различных услуг в одной локации при растущей значимости концепции объекта, к которой поколение миллениалов предъявляет новые требования: высоко ценится эффект интеграции с обществом – нетворкинг, создание комьюнити, глобальный эффект «старбаксизации» (перемещение досугового и рабочего процессов из дома, офиса в городские кофейни), что определяет рост доли общественных функций и пространств в структуре МФК».
Таким образом, стремление сокращать время и расстояние в системе «дом-работа-досуг» приводит к росту необходимости концентрации функций в одной локации. Собственникам концепция mixed-use девелопмента позволяет получать доход от нескольких сегментов недвижимости на фоне меняющейся экономической ситуации и того факта, что изменение спроса со стороны потребителей происходит быстрее периода строительного цикла. Как правило, именно проекты МФК являются более гибкими с точки зрения возможностей адаптации под меняющиеся потребности.
Андрей Тонконогов, директор в отделе оценки и корпоративных финансов, PwC в России, подчеркивает: «Центральное место в реализации МФК занимает концепция: функции в составе проекта должны быть взаимоувязаны, транспортные и пешеходные потоки – эффективно разведены, а посетители и резиденты должны получить максимум пользы от функционала объекта. При этом зачастую использование нескольких функций выгодно только девелоперу, в то время как часть многофунк-ционального объекта может быть не востребована подавляющим большинством его резидентов».
Наиболее заметными изменениями на рынке mixed-use девелопмента являются:
• Рост доли жилой функции с 26 до 30%, что объясняется стабильностью сегмента с точки зрения получения дохода от проекта и наименьших сроков.
• Доля офисной функции снизилась, что отчасти обусловлено резким обвалом цен в 2014–2015 гг., в результате которого вакантность офисов достигала 20–25%, что на время затормозило девелопмент в этом сегменте.
• Значительная трансформация отмечается на гостиничном рынке: доля сегмента в структуре МФК снизилась с 15 до 9% за счет насыщения рынка Москвы и активной экспансии сетей в регионы.
Еще одной значимой тенденцией в сегменте МФК становится диверсификация функций. Наиболее заметно развитие спортивной и образовательной категорий – если раньше их доля составляла менее 1% от общей площади, то сегодня этот показатель достигает 9% (с учетом проекта ВТБ Арена).
Сегодня большая часть МФК Москвы сконцентрированы в ЦАО, на остальные округа приходится 17% предложения. В то же время, в перспективе трех лет ожидается усиление тенденции децентрализации в отношении МФК в пользу роста доли ЗАО (за счет ТПУ «Парк Победы») и САО, доля которого в общей структуре предложения за счет проекта «ВТБ Арена» вырастет до 18%.
Рейтинг МФК Москвы
В топ-5 рейтинга попали два объекта ММДЦ «Москвы-Сити» – Башня Федерация и Меркурий, МФК Москва (FourSeasons), МФК Barkli Plaza и Звезды Арбата.
Данные объекты характеризуются большим количеством функций и их наиболее равномерным распределением. Так, первый МФК в рейтинге, Москва (Four Seasons), включает пять функций (отель, офисы, жилье, ретейл, конференц-зал), доля каждой из которых не превышает 30% от общей площади МФК. Башня Федерация и Меркурий включают офисную, жилую и торговую функции, которые наиболее равномерно распределены по сравнению с остальными объектами ММДЦ «Москвы-Сити», где в значительной степени преобладает офисная функция. В состав МФК Звезды Арбата входят отель Marriott, апартаменты премиум-класса, офисы, а также медицинский исследовательский центр. МФК Barkli Plaza состоит из жилой, офисной, торговой частей, а также конференц-зала.
Анна Данченок, руководитель группы стратегического консалтинга в сфере недвижимости PwC в России, отмечает: «В западной практике растет популярность не только многофункциональных зданий, но и использования одного и того же помещения в различном формате в течение суток: например, в течение рабочего дня помещение служит офисным фойе, в то время как после работы используется для проведения pop-up концерта, что позволяет собственнику не только получать дополнительный арендный доход, но и способствовать объединению офисных сотрудников и улучшению имиджа объекта в целом».
В ближайшие несколько лет можно ожидать роста популярности mixed-use проектов и увеличения количества качественных МФК. Новые проекты будут гибкими и еще более разнообразными, что обусловлено необходимостью для привлечения целевой аудитории и концептуальных арендаторов.
С учетом фокуса на развитии пешеходной доступности и транзитно-ориентированном девелопменте, строительство МФК в составе или непосредственной близости к ТПУ может стать устойчивым трендом на рынке недвижимости, поскольку проекты mixed-use являются масштабируемым решением и позволяют максимально реализовать потенциал подобной локации.
Вероятно, российские МФК повторят путь иностранных аналогов – распространение от премиального класса к более доступному. Если сегодня большая часть проектов МФК сосредоточена в центре Москвы, то в среднесрочной перспективе будет заметно смещение строительства в зону ТТК и крупнейшие деловые кластеры.
В долгосрочной перспективе применение mixed-use подхода в девелопменте будет проявляться не только на уровне зданий, но и земельных участков и территорий. Уже сегодня города рассматривают развитие территорий с точки зрения увеличения количества функций, создания общественных пространств, активизации пешеходных зон, что возможно за счет синергии от разных видов использования.
