Склады Новосибирска: итоги 2018 г.

По данным консалтинговой компании Nazarov & Partners, объем складских сделок по аренде в Новосибирске составил 120 000 кв. м. Был зафиксирован эффект отложенного спроса, многие проекты перенеслись на начало 2019 г.
8623
Лидерами спроса традиционно стали ретейл, дистрибуция, логистика, производство.

Средняя арендная ставка Класса А составляет 3 600 руб./кв.м/год (Triple Net), по Классу В 3 500 руб./кв.м/год (Triple Net). Из-за дисбаланса расположения складов, в районе промышленно-логистического парка сложилась самая высокая конкуренция, ставки снижаются до 3 000 руб./кв.м/год (Triple Net). В черте города и на правом берегу ставки, наоборот, показывают максимальные значения и достигают до 4 800 руб./кв.м/год  (Triple Net).

«При анализе и сравнении арендных ставок необходимо учитывать следующие факторы:

- как правило, все крупные индустриальные парки класса А работают на общей системе налогообложения (с НДС) и имеют профессиональную управляющую компанию, которая еще зарабатывает на операционных процессах, средний OPEX составляет 800 руб./кв.м/год.

- В отличие от индустриальных парков, спекулятивные склады в черте города построены не профессиональными девелоперами и имеют ряд своих особенностей. Во-первых, они работают по упрощенной системе налогообложения (без НДС), во-вторых, в этих комплексах отсутствует понятие «операционных расходов» - как правило, они включены в ставку аренды», - отмечает Рустам Сатышев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Nazarov & Partners.

Всего индустриальной недвижимости в Новосибирске насчитывается 5,84 млн кв. м, из них А класса – 1,02 млн кв. м, В класса – 0,67 млн кв. м и С, D класса – 4,15 млн кв м. Большая часть - это старый фонд 60-70-х гг., бывшие заводские территории с мостовыми кранами или многоэтажные производственные здания. Объем качественных складов А, В класса составляет 1,69 млн кв. м. В Новосибирске наблюдается явный перекос, 70% качественных складов класса А, В расположены на левом берегу (западная часть города). Если рассмотреть только А класс, то ситуация еще острее: 87% складов сконцентрированы на левом берегу, из них 50% - в районе Промышленно-логистического парка НСО.



Это говорит о неравномерном распределении складов и образовании зон с высокой и низкой конкуренцией. Вакансия в А классе составляет 10%, в В классе - 14%. В абсолютном выражении суммарная вакансия А, В класса - 196 000 кв. м. Если детально рассмотреть вакансию по А классу, то на левом берегу она составляет 9% (93 000 кв. м), на правом берегу - 1% (11 500 кв. м), это напрямую влияет на уровень арендных ставок.
 
В 2018 г. введено в эксплантацию качественных складов 141 000 кв. м при среднем показателе ввода 120 000 кв. м. Все склады класса А и В были построены за последние 10 лет.

Крупнейшие введенные объекты в 2018 г.: СК Сибирский (45 000 кв. м, класс А), PNK – Толмачево (14 000 кв. м, класс А), ул. Большая (13 000 кв. м, класс А), ГК  Протек (13 000 кв. м, класс А, BTS), ул. Большая (6 000 кв. м, класс А), г. Бердск (9 800 кв. м, класс В), Мираторг (7 000 кв. м, класс В, BTS), ул. Петухова (6 400 кв. м, класс В), ул. Выборная (5 200 кв. м, класс В).

Точки роста

«В погоне за клиентом сетевые ретейлеры активно заходят в Сибирский регион и на Дальний Восток, поглощают мелкие региональные сети, расширяют свою сеть магазинов и РЦ. Мы прогнозируем усиление этого тренда, строительство Build-to-suit мультитемпературных, кросс-докинг складов. Кроме продуктовых ретейлеров активность проявляют DIY, фешн, электроника, транспортные компании.

Очевидно, сложился перекос рынка, мы наблюдаем дефицит складов в черте города и на правом берегу. Это связано с персоналом и бизнес-процессами компаний: для многих компаний расположение склада в черте города является ключевым фактором. Востребованы склады класса А, блоками 5 000 - 10 000 кв. м (на сегодня вакансия составляет всего 1%) и Класса В блоками 500 – 1 500 кв. м  с отметкой пола 1,2 м, так называемые Light Industrial. Для малых инвесторов открываются большие возможности в этом направлении.

Для крупных инвесторов, девелоперов следующей точкой роста является Восточное направление, район Северного объезда, Восточного промышленно-логистического парка, Пашинского шоссе. Это связано с выгодным месторасположением, пересечением транспортных потоков, строительством Восточного объезда и наличием ЖД станции «Иня восточная». В ближайшее время мы прогнозируем активность девелоперов в данной локации.



В целом можно отметить, что Новосибирск как логистический хаб СФО будет только усиливать свои позиции, нас ждут новые логистические терминалы и индустриальные парки. Стоит еще отметить активность производственников, особенно в пищевой отрасли, это означает создание узкоспециализированных производственных кластеров», - прогнозирует Рустам Сатышев.


иГРОКИ РЫНКА

RS Group

Сатышев Рустам

Консалтинг и брокеридж

Nazarov&Partners

Склад, класс А

Толмачево

Материалы по теме

Исследования рынка

Торговый рынок Новосибирска – важна грамотная стратегия

Новосибирск можно назвать одной из точек роста Сибирского региона. Обеспеченность торговыми площадями составляет почти 1 300 кв. м на 1000 жителей. На данный момент в Новосибирске работает более 100 торговых центров, это приблизительно 43% от объема коммерческой недвижимости в городе.
26.05
Исследования рынка

Обзор гостиничного рынка Новосибирска

Основной спрос на гостиничном рынке Новосибирска формируют деловые туристы, к их услугам 40 гостиниц совокупным номерным фондом 2,5 тыс. номеров.
24.10
не указано

В Новосибирске доминируют качественные ТЦ

LCMC завершила исследование рынка торговой недвижимости Новосибирска. В отличие от многих регионов, в столице Сибири доминируют качественные объекты.

04.08

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (7-13 апреля)

«Июнь» выставлен на продажу, у CORE.XP новое подразделение и новый объект в управлении, склады сертифицируются по эко-стандартам и сдаются в аренду, 12 Storeez переселяется в новый офис, а Сергей Гордеев постепенно выходит из капитала ГК ПИК.
13.04
Источник: FASHION HOUSE Group
Экспертный анализ

Долгая дорога в думах: почему покупатели так ждут возвращения иностранных брендов

Несмотря на отчёты об «окончательном обрусении рынка», курсе на «покупай российское», «обиде на иностранцев», возвращения транснациональных игроков, по данным опросов и обсуждений в соцсетях, очень ждут многие россияне. И хотя пока никто и никуда возвращаться не собирается (единичные заявления – не в счёт), потребительские настроения через три года после «великого исхода» иностранных компаний очевидны, а основная претензия покупателей к «заменителям» – не только и не столько рост цен, но рост цен при массовом же падении качества под девизом «при всём богатстве выбора другой альтернативы нет».

Начало. О том, почему в случае возвращения в страну иностранных бизнесов основным конкурентным преимуществом российских игроков станут качество клиентского опыта и локальная экспертиза, читайте в следующем материале.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
17.04
Источник: Пресс-служба «Кристалл»
Проект

В Хосте откроют санаторий «Кристалл»

В Сочи впервые за 25 лет открывается новый санаторий «Кристалл», построенный с нуля.
 
15.04
Источник: Union Brokers
Сделка

Для 3PL-провайдера нашли склад в Воронеже

Консультантом сделки по аренде 15 000 кв. м мультитемпературного склада выступила компания Union Brokers.
14.04
Источник: CreConstruction
Открытие

Меттлабс получила офис в кластере Ломоносов

Генеральным подрядчиком строительства офиса выступила компания CreConstruction.
14.04
Источник: MR Group
Игроки рынка

MR Group запускает направление MR Office

Портфель нового направления включает 2.1 млн кв. м коммерческой недвижимости под единым брендом.
17.04
Источник: CRE
Экспертный анализ

Гости сезона: как российские отельеры готовятся к майским праздникам и лету

Несмотря на повышение цен в гостиницах и апартаментах  некоторых регионов в 2-3 раза, туристический сезон-2025 в России снова будет назван «рекордным», а клиентов хватит всем, убеждены эксперты. Правда, уже на майских праздниках игрокам предстоит работать с учётом вступивших в силу законодательных и других изменений. Кроме того, ожидается новая редакция закона о туризме, и очередные инициативы по регулированию отрасли могут внедряться уже с колёс. 

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
15.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre