Как крупному бизнесу оптимизировать расходы?

Евгения Лучицкая, официальный представитель компании A-Store Estates, девелопера делового квартала Neopolis 

Консультанты отчитались, что 2018 год на рынке офисной недвижимости поставил очередной антирекорд по вводу новых площадей. Такого низкого объема строительства новых офисов не было уже более 10 лет. При этом прогнозы на 2019 год тоже нельзя назвать радужными: объем ввода предположительно увеличится до 350 тыс.  кв. м.
 

С другой стороны — объем сделок по аренде и продаже офисов в Москве остается на высоком уровне, а спрос на офисы класса А продолжает умеренно расти. Вместе с ним, по данным аналитиков, увеличивается размер запрашиваемых ставок аренды – в среднем на 10%. Наибольшее изменение запрашиваемых ставок было зафиксировано в ММДЦ «Москва-Сити» – более 20%.
 

В совокупности столь низкий объем строительства новых офисных площадей при высоком спросе на лучшие предложения рынка привели к тому, что вакансия постепенно снижалась в течение всего года. Особенно этот тренд отразился на больших площадях: на рынке сложился дефицит крупных офисных блоков.
 

Нынешний год обещает принести на рынок стабильность и равновесие. Арендаторы все еще могут рассчитывать на выгодные условия аренды и использовать «антирекорд» для оптимизации своих офисов — пока рынок опять не стал играть на стороне арендодателя.
 

Консолидировать площади
 

Офисы многих крупных компаний и бюджетных организаций разрозненны по всей Москве. Это приводит к снижению продуктивности работы, сложностям в управлении и увеличению общих площадей, что в конечном счете сказывается на финансовых показателях компании. Консолидация в рамках одного бизнес-центра позволяет значительно сократить затраты на офисные помещения и повысить эффективность работы всех подразделений. Один из известных примеров 2017 г. — телекоммуникационная компания «Мегафон», которая собрала все свои московские подразделения и дочерние компании (всего 4000 сотрудников) в одном офисном пространстве бизнес-центра «Оружейный».

Как показывает практика, с помощью консолидации можно сократить арендуемую площадь на 15-20%. Во-первых, за счет уменьшения общественных зон. Различные подразделения одной компании, оказавшись в одном офисе, совместно могут использовать общие ресурсы: общий ресепшен, общие пространства для тренингов, переговорные комнаты и другие помещения.
 

Еще более существенно сократить арендуемую площадь можно за счет более эффективной планировки и современной инженерии новых офисных зданий – системы кондиционирования, вентиляции, мощного воздухообмена и пр. Качественные офисные пространства при грамотной планировке рабочих станций позволяют комфортно разместить рабочее место одного сотрудника на 5-6 кв. м, вместо 10-12 кв. м, принятых по стандартам А класса. Вкупе со снижением площади неэффективных помещений и организацией общих общественных зон это позволяет арендатору сэкономить на квадратных метрах.
 

Положительный эффект от консолидации — улучшение внутренней коммуникации и взаимодействия между подразделениями и сотрудниками компании, создание равной среды для всех.
 

Переехать из центра
 

Центр Москвы, несмотря на все преимущества расположения и обилия офисов класса А, нередко бывает лишен внимания крупных арендаторов. Из-за сложной транспортной ситуации, дефицита новых объектов и больших офисных блоков некоторые крупные игроки предпочитают искать варианты за Садовым кольцом, ТТК и в бизнес-парках Новой Москвы.
 

Так, к примеру, поступил коммуникационный гигант «Ростелеком», который, преследуя цель консолидации компании, переехал в бизнес-парк Comcity в Новой Москве. Такой же выбор сделали компании Coca-Cola, Tele2, 3М, «Систематика», «Победа».

Причин для принятия такого решения достаточно: хорошая транспортная доступность с учетом развитых магистралей и протянувшихся веток метро, близость аэропорта, удобные парковки с достаточным количеством машиномест, а главное – сочетание цены и качества как решающий аргумент.
 

Современные бизнес-парки в Новой Москве полностью соответствуют стандартам офисов класса А+, при этом помогают сэкономить на арендуемой площади за счет больших общественных зон и качественной организации рабочего пространства. Резиденты удаленных офисов сегодня получают тот же набор опций, что и в качественных проектах в центре столицы: передовые технологии строительства, современные планировки и качественные материалы, высокий уровень сервиса и развитую инфраструктуру — от кафе, ресторанов, магазинов и фитнес-центров до услуг каршеринга. Но при всех вышеперечисленных характеристиках ставки аренды для них могут быть на 50% выгоднее, чем в аналогичных проектах в старых границах города.
 

Вместе с тем, новые современные бизнес-парки в Новой Москве могут предложить российским и международным компаниям опции, недоступные в центре столицы: собственные зеленые территории, спортивные площадки на свежем воздухе, велодорожки и катки.
 

Сократить метры
 

По данным Knight Frank, в течение трех ближайших лет почти 70% глобальных корпораций перейдут на гибкие офисы. Впрочем, пока аналитики Cushman & Wakefield отмечают, что доля гибких рабочих пространств на офисном рынке Москвы не превышает и 1%, как в среднем по Европе. Но потенциал у этого формата, бесспорно, имеется. Рынок гибких офисов и коворкингов растет стремительными темпами и будет расти на 35% ежегодно ближайшие 2-3 года. Стимулировать к этому бизнес будет перспектива экономии площадей, а значит и сокращения расходов на аренду.
 

При грамотном проектировании размещение в гибком офисе позволит сократить арендуемую площадь на 15-30%. По этому пути уже пошло российское подразделение компании PwC. Основными нововведениями компании стали: сокращение постоянных рабочих мест и введение системы бронирования «гостевых» столов (по аналогии с коворкингом), что позволило уменьшить занимаемые площади на 20%.
 

Оптимизация затрат и повышение производительности персонала – основные факторы привлекательности новых гибких офисов и коворкингов. Их доля в портфелях компании будет расти, заверяют аналитики. Примечательно, что на московский рынок своевременно выходят крупные международные операторы WeWork и RENT24, притом что локальные игроки чувствуют себя хорошо и активно развиваются. Осталось дождаться инициативы от собственников офисных зданий по организации гибких пространств и коворкингов внутри бизнес-центров.
 

Получить скидку
 

Оптимизировать затраты на офисное пространство иногда можно путем переезда в другое офисное здание. Это, безусловно, сопряжено с расходами. Но в результате можно рассчитывать на экономию и выгоду. Например, на сниженную ставку аренды. Такой вариант актуален для крупной компании, которая в новом бизнес-центре может занять место якорного арендатора. Такой статус обычно дает от 10% до 20% скидки.
 

Другие компании могут воспользоваться выгодой от арендных каникул. Такое щедрое предложение арендодатель часто готов сделать «новоселу» в качестве бонуса к успешной сделке. Условия арендных каникул индивидуальны и зависят от арендуемой площади.
 

Безусловно, последний пункт не станет главной причиной для переезда компании. Но при запланированной консолидации или смене офиса этот бонус может послужить дополнительным стимулом к перемене места работы.

 



иГРОКИ РЫНКА

A-Store Estates

Лучицкая Евгения

Девелопмент

A-Store Estates

Аудит и оценка

PricewaterhouseCoopers (PwC)

Бизнес-Парк

NEOPOLIS

Бизнес-Парк

Comcity (фаза Альфа)

Материалы по теме

Экспертный анализ

Московские офисы: ставки растут

В 2018 г. в Москве было введено 125 400 кв. м офисных площадей. Это на 70% меньше, чем в 2018 г. По оценкам Colliers International, в ближайшее время количество новых проектов будет увеличиваться - девелоперы коммерческой недвижимости стали еще более активно рассматривать площадки для девелопмента именно коммерческих объектов.
25.01
KnowHow

Как снизить вакансию в офисном центре с помощью реконцепции?

Реконцепции в офисном сегменте становятся все более популярны не только в объектах класса В, но и в классе А. Олег Артемьев, президент ГК «ВЫСОТА», представляет несколько практических кейсов, как можно использовать реконцепцию, чтобы снизить вакансию, увеличить доходность или привлечь больше трафика в офисный центр.
26.12
Экспертный анализ

Насколько подорожает аренда офисов?

Уровень вакантных офисных площадей снижается на фоне растущего спроса, а новое предложение все еще демонстрирует рекордно низкие значения — и третий год подряд оказывается ниже показателей чистого поглощения. В этих условиях естественным представляется плавный рост арендных ставок, который мы сможем наблюдать в некоторых районах уже по итогам текущего года — в первую очередь, в бизнес-центрах класса А.

25.12

журнал CRE 13-14 (349-350)

1.07-31.08.2019
Гипер-: реанимация vs эвтаназия «Ашан» может сократить присутствие в формате гипермаркета в России, другие игроки не исключают, что ритейлер может вообще уйти из страны. Эксперты убеждены, что дело – в кардинальном изменении за посткризисные пять лет покупательского поведения и катастрофическом спаде популярности формата гипермаркета вообще. Потеря доверия Во время экономического форума в Петербурге в кулуарах обсуждались все болезни новой России последних двадцат...

Популярное

Сделка

Неизвестная компания арендовала весь Workki

5-этажный коворкинг Workki на «Комсомольской» полностью реализован моноарендатору. Сделка установила новый рекорд по объёму арендованных площадей гибкого офисного пространства одной компанией.
11.07
Проект

Names откроет более 80 коворкингов

Аяз Шабутдинов планирует запустить сеть коворкингов Names в регионах России.
09.07
Переговоры

Mail.ru может переехать в «Москва-Сити»

Mail.ru Group ведет переговоры об аренде площадей для штаб-квартиры в комплексе, который строят в «Москва-Сити» Олег Малис и Алишер Усманов. Если такая сделка состоится, она станет рекордной в истории рынка аренды офисов.
12.07
Конфликт

«Яндекс» не смог разместиться в WeWork

Компания KR Properties не согласовала «Яндексу» субаренду площадей в коворкинге WeWork в деловом квартале «Красная роза».
11.07
Открытие

«Группа ЛСР» реконструировала комплекс у Кремля

«Группа ЛСР» завершила реконструкцию многофункционального комплекса на острове Балчуг в центре Москвы, объединив три исторических здания под стеклянным куполом.
09.07
Сделка

В МФК «Ленинский 38» появились первые якоря

Подписаны договоры с первыми якорными арендаторами торгового центра в составе МФК «Ленинский 38».
09.07
Конфликт

«Zеленопарк» не будут сносить

Апелляционный суд отклонил иск «Транснефти» и «Газпрома», требовавших снести ТРЦ «Зеленопарк» в Зеленограде.
11.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre