Насколько подорожает аренда офисов?

Уровень вакантных офисных площадей снижается на фоне растущего спроса, а новое предложение все еще демонстрирует рекордно низкие значения — и третий год подряд оказывается ниже показателей чистого поглощения. В этих условиях естественным представляется плавный рост арендных ставок, который мы сможем наблюдать в некоторых районах уже по итогам текущего года — в первую очередь, в бизнес-центрах класса А.

6356

Интерес покупателей и арендаторов к новым офисам в Московском регионе растет, причем наиболее динамично развиваются зоны за пределами ТТК и МКАД. Об этом свидетельствуют данные, предоставленные аналитиками CBRE. Если за три квартала 2017 г. доля новых сделок с офисными помещениями в зоне ТТК — МКАД составляла 38% от общего объема, то в этом году за аналогичный период она выросла до 41%. Доля сделок с офисами за МКАД за этот период выросла на треть: в прошлом году она составляла 6% от общего объема, а в 2018 г. равняется уже 9%.
 

Как подсчитали в CBRE, за 11 месяцев 2018 г. в качественных бизнес-центрах за пределами МКАД было арендовано и приобретено конечными пользователями 96 тыс. кв. м офисных площадей, что на 83% выше объема новых сделок в аналогичном периоде 2017 г. (52 тыс. кв. м). Такое увеличение во многом связано с крупной сделкой: Правительство Московской области приобрело офисное здание Pallau-RB. В сегменте класса А в зоне за пределами МКАД в январе-ноябре было арендовано и приобретено около 46 тыс. кв. м, из которых более трети составили сделки в бизнес-центрах Новой Москвы (16 тыс. кв. м).
 

В целом, с января по сентябрь 2018 г. объем новых сделок аренды и покупки офисных помещений составил 996 тыс. кв. м — это рекордный уровень за последние 7 лет. Чистое поглощение по итогам трех кварталов 2018 г. составило 574 тыс. кв. м — это вдвое больше, чем в прошлом году. Знаковые изменения произошли и в структуре спроса: за три квартала текущего года объем сделок по продлению и пересогласованию коммерческих условий текущих договоров составил 18% от объема всех заключенных сделок, в то время как в 2016 и 2017 гг. такие сделки формировали около четверти от объема всех транзакций. При этом новое предложение по итогам текущего года не превысит 200 тыс. кв. м — и это будет самый низкий объем ввода офисных помещений начиная с 2000 г.
 

В совокупности перечисленные факторы непосредственно влияют на уровень вакантных помещений, который снижается уже три года подряд. Доля свободных площадей в III квартале 2018 г. достигла 10,9%, что на 2,8% ниже, чем в конце 2017 г. и на 0,6% ниже, чем в предыдущем квартале. Уровень вакансий продолжит снижаться и в IV квартале нынешнего года, и в 2019 г., несмотря на то, что ввод новых офисных площадей будет увеличен: в следующем году их объем составит порядка 420 тыс. кв. м.
 

Все эти тенденции очевидно влияют на уровень арендных ставок, который, как прогнозируют в CBRE, продемонстрирует небольшой рост уже по итогам 2018 г. — в первую очередь это произойдет в сегменте офисов класса А. Сейчас средняя запрашиваемая ставка на офисы класса А Прайм сохраняется на уровне $750–850 за кв. м в год без учета эксплуатационных расходов и НДС, для помещений класса А находится в диапазоне 18-30 тыс. руб./кв. м/год — эти же показатели наблюдались в конце прошлого года. Однако в ближайшие 12 месяцев, в частности, изменение в сегменте класса А может составить 5-10%.

 

Прогноз роста ставок подтверждают и собственники качественных офисных объектов. «Под влиянием сокращающегося свободного предложения и стабильного спроса со стороны арендаторов ставки аренды начнут постепенно увеличиваться, — считает Евгения Лучицкая, официальный представитель A-Store Estates, девелопера делового квартала Neopolis. — В 2019 г. рост ставки в офисах класса А может составить до 10%».



иГРОКИ РЫНКА

A-Store Estates

Лучицкая Евгения

Консалтинг и брокеридж

CORE.XP

Бизнес-Парк

NEOPOLIS

Материалы по теме

Точка зрения

Слип-боксы, кофе-зоны и офисный массаж… Как в 2018-м компании мотивировали сотрудников?

Теему Нурминен, генеральный директор Kinnarps в России
 
20.12
KnowHow

Топ-5 трендов офисной недвижимости: чего хотят заказчики

Каждый год на рынке коммерческой недвижимости в сфере архитектуры, проектирования, инженерии и дизайна появляется много новых идей и предложений. О том, что сегодня предпочитают заказчики, какие тренды остаются в топе, а какие уходят в прошлое, рассказал генеральный директор S.A. Ricci Project Management Руслан Кубрава.
18.12
Точка зрения

Офис в стиле «лайф»

Евгения Лучицкая, официальный представитель компании A-Store Estates, девелопера делового квартала Neopolis

17.12

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (14-20 апреля)

ЛСР откроет санаторий, в Петербурге появится свой "Сити", MR Group запускает MR Office, крупные складские сделки закрыты в Воронеже и Москве, CORE.XP открывает новое направление, а GSS Cosmetics оцифровывается. Эти новости, а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю.
20.04
Источник: FASHION HOUSE Group
Экспертный анализ

Долгая дорога в думах: почему покупатели так ждут возвращения иностранных брендов

Несмотря на отчёты об «окончательном обрусении рынка», курсе на «покупай российское», «обиде на иностранцев», возвращения транснациональных игроков, по данным опросов и обсуждений в соцсетях, очень ждут многие россияне. И хотя пока никто и никуда возвращаться не собирается (единичные заявления – не в счёт), потребительские настроения через три года после «великого исхода» иностранных компаний очевидны, а основная претензия покупателей к «заменителям» – не только и не столько рост цен, но рост цен при массовом же падении качества под девизом «при всём богатстве выбора другой альтернативы нет».

Начало. О том, почему в случае возвращения в страну иностранных бизнесов основным конкурентным преимуществом российских игроков станут качество клиентского опыта и локальная экспертиза, читайте в следующем материале.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
17.04
Источник: Пресс-служба «Кристалл»
Проект

В Хосте откроют санаторий «Кристалл»

В Сочи впервые за 25 лет открывается новый санаторий «Кристалл», построенный с нуля.
 
15.04
Источник: cre.ru
Проект

«Санкт-Петербург Сити» определился с концепцией

Разработана концепция общественно-делового центра «Санкт-Петербург Сити».
 
17.04
Источник: MR Group
Игроки рынка

MR Group запускает направление MR Office

Портфель нового направления включает 2.1 млн кв. м коммерческой недвижимости под единым брендом.
17.04
Источник: RBNA
Сделка

ПАРК М-4 принял маркетплейс

Один из самых крупных маркетплейсов России стал резидентом логистического комплекса ПАРК М-4.
 
17.04
Источник: CRE
Экспертный анализ

Гости сезона: как российские отельеры готовятся к майским праздникам и лету

Несмотря на повышение цен в гостиницах и апартаментах  некоторых регионов в 2-3 раза, туристический сезон-2025 в России снова будет назван «рекордным», а клиентов хватит всем, убеждены эксперты. Правда, уже на майских праздниках игрокам предстоит работать с учётом вступивших в силу законодательных и других изменений. Кроме того, ожидается новая редакция закона о туризме, и очередные инициативы по регулированию отрасли могут внедряться уже с колёс. 

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
15.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre