Ключевыми тенденциями рынка торговой недвижимости Москвы в 2018 г. стали:
• Самый низкий за последние 6 лет ввод новых объектов.
Ввод новых объектов в 2018 г. составил 186 900 кв. м (GLA). Многие ретейлеры переносят сроки открытия магазинов, что становится одной из причин переноса дат открытия торговых центров: на 2019 год было перенесено примерно 60 тыс. кв. м площадей, т.е. четверть от общего объема нового строительства.
• Активное развитие онлайн торговли.
Доля онлайн-торговли в Москве существенно превышает среднюю по России (5%) и составляет около 11% от товарооборота розничной торговли. Здесь развитие новых форматов особенно заметно: FMCG-ритейлеры Ашан, Лента и О’КЕЙ и DIY-операторы Икея, Леруа Мерлен и Оби уже заявили уменьшенные форматы и открыли первые небольшие магазины. Несмотря на активное развитие этого сегмента торговли, традиционные магазины по-прежнему актуальны и адаптируются к возросшей конкуренции, уменьшая форматы и организуя пункты выдачи онлайн-заказов.
• Активное развитие дисконт-центров и аутлетов.
В условиях сокращения реальных доходов населения и на фоне профессионального «взросления» рынка активно развивается формат дисконт-центров и аутлетов: доля площадей таких объектов среди заявленных ко вводу в эксплуатацию на 2019 г. торговых объектов, составила 15%. Сегмент аутлетов является самым быстрорастущим: по итогам 2019 г. количество площадей в этом сегменте увеличится почти в два раза.
• Существенное сокращение прироста количества новых брендов.
Зарубежные бренды продолжают выход на московский рынок, несмотря на негативный макроэкономический фон и волатильность национальной валюты: с начала 2018 г. на московский рынок вышли 27 новых зарубежных брендов и 8 ушли с рынка. И хотя прирост количества новых брендов в 2018 г. составил 16 брендов, что на 54% меньше, чем в 2018 г. Такое количество новых брендов сравнимо с другими странами Восточной Европы: например, в Польше в 2018 г. этот показатель составил 10 брендов против 15 в 2017 г., в Венгрии – 13 vs 11 в 2017 и 2018 г соответственно.
Основные прогнозы на 2019 год:
• Ставки аренды.
В 2019 г. ставки аренды в торговых центрах вырастут после стабилизации в течение прошедших 3 лет. Однако рост коснется в первую очередь премиальных ставок: на помещения в галереях топовых ТЦ. Рост за 2019 г. составит 2-4% до уровня 204 000 - 208 000 руб./ кв. м / год, на него повлияет ускорение инфляции и низкая доля свободных площадей. Динамика средних ставок в 2019 г. будет отражать изменения товарооборота: мы ожидаем, что рост средних ставок составит 1-3% до 88 000 - 90 000 руб./ кв. м / год и также будет характерен только для топовых объектов.
• Продолжится снижение доли свободных площадей.
По прогнозам CBRE, в 2019 г. продолжится снижение доли свободных площадей. В конце 2019 г. этот показатель снизится до 6,5-7,0%, несмотря на значительное количество новых объектов, находящихся на стадии строительства.
• Новое предложение.
В 2019 г. ожидается открытие двух крупнейших за последние годы ТРЦ – «Саларис» (105 тыс. кв. м), который сформирует более 20% заявленного годового предложения, и «Остров Мечты» (120 тыс. кв. м.). Однако 16% нового предложения в 2019 г. будет обеспечено районными ТЦ нового формата, развиваемыми компанией ADG Group; концепция предполагает акцент на развлекательную, досуговую и образовательную составляющие. Помимо 5 объектов, запланированных к вводу в 2019 г., в общей сложности проект предполагает открытие 39 ТЦ с GLA 330 000 кв. м.
Если не считать этих гигантов, то тренд на снижение средней арендной площади проектов продолжает снижаться и составляет около 20 тыс. кв. м. арендопригодных площадей.
• Восток столицы наименее насыщен качественными торговыми центрами.
По результатам IV кв. 2018 г. наименее насыщенным качественными торговыми центрами по-прежнему остался ВАО г. Москвы, где обеспеченность составляет 227 кв. м, что на 55% ниже средневзвешенного показателя по городу, составляющего 493 кв. м на 1 000 человек.
В то же время, среди строящихся объектов доля ВАО выше среднего и составляет 13% GLA, что свидетельствует о постепенном выравнивании географического распределения предложения.
• Рост сегмента Health&Beauty.
Москва следует мировому тренду роста сегмента Health&Beauty в Азии, США и Европе в 2018 г.; полностью обновили форматы L'etoile, Rive Gauche, продолжает развитие «Золотое Яблоко», открыли первые магазины Sephora, LeLabo и активно открываются другие косметические монобренды.
• Рекордный ввод аутлетов.
Наступивший год станет рекордным по количеству заявленных к вводу аутлетов, на одном только Новорижском шоссе планируется открытие сразу двух проектов этого формата. Не отстают и дисконт форматы – Дисконт Центр Орджоникидзе планирует открыть двери второй очереди площадью 14 тыс. кв. м уже этой весной, притом что проект уже полностью сдан в аренду.
• Активное развитие многофункциональной недвижимости.
Продолжается активное развитие многофункциональной недвижимости: с 2020 г. около половины ввода торговых объектов в Москве будут составлять МФК, в том числе ТПУ.
Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CBRE в Москве, комментирует: «Несмотря на ощутимое снижение доли вакантных площадей в течение 2018 г. по сравнению с пиковым показателем 2016 г. (2.5 п.п.) и по-прежнему активным выходом международных операторов на фоне остальных стран Восточной Европы (27 новых брендов в Москве против, например, 10 в Варшаве), рост товарооборотов ретейлеров по-прежнему оставляет желать лучшего. В пользу снижения свободных площадей говорят, скорее, замедлившийся ввод площадей (всего 187 тыс. кв. м. vs 240 тыс. кв. м в 2017 г.) и скорректированные коммерческие условия в проектах с большой вакансией. Таким образом, налицо еще больший диапазон арендных ставок в Москве в зависимости от стадии реализации проекта. Топовые проекты, такие как торговые центры «Атриум», «Метрополис», «Европейский» и «Авиапарк», повысили арендные ставки. Также хорошим результатом года может похвастаться и «Афимолл», который открыл первый флагман COS в России, вернул в проект Uniqlo и, конечно, привлек (еще в конце 2017 г.) нынешнего рекордсмена товарооборота в ТРЦ – магазин косметики «Золотое Яблоко». Таким образом, к клубу крупнейших проектов, где пиковая посещаемость «за сто» (100 тысяч человек в день) присоединились «Авиапарк» и «Афимолл».
• Самый низкий за последние 6 лет ввод новых объектов.
Ввод новых объектов в 2018 г. составил 186 900 кв. м (GLA). Многие ретейлеры переносят сроки открытия магазинов, что становится одной из причин переноса дат открытия торговых центров: на 2019 год было перенесено примерно 60 тыс. кв. м площадей, т.е. четверть от общего объема нового строительства.
• Активное развитие онлайн торговли.
Доля онлайн-торговли в Москве существенно превышает среднюю по России (5%) и составляет около 11% от товарооборота розничной торговли. Здесь развитие новых форматов особенно заметно: FMCG-ритейлеры Ашан, Лента и О’КЕЙ и DIY-операторы Икея, Леруа Мерлен и Оби уже заявили уменьшенные форматы и открыли первые небольшие магазины. Несмотря на активное развитие этого сегмента торговли, традиционные магазины по-прежнему актуальны и адаптируются к возросшей конкуренции, уменьшая форматы и организуя пункты выдачи онлайн-заказов.
• Активное развитие дисконт-центров и аутлетов.
В условиях сокращения реальных доходов населения и на фоне профессионального «взросления» рынка активно развивается формат дисконт-центров и аутлетов: доля площадей таких объектов среди заявленных ко вводу в эксплуатацию на 2019 г. торговых объектов, составила 15%. Сегмент аутлетов является самым быстрорастущим: по итогам 2019 г. количество площадей в этом сегменте увеличится почти в два раза.
• Существенное сокращение прироста количества новых брендов.
Зарубежные бренды продолжают выход на московский рынок, несмотря на негативный макроэкономический фон и волатильность национальной валюты: с начала 2018 г. на московский рынок вышли 27 новых зарубежных брендов и 8 ушли с рынка. И хотя прирост количества новых брендов в 2018 г. составил 16 брендов, что на 54% меньше, чем в 2018 г. Такое количество новых брендов сравнимо с другими странами Восточной Европы: например, в Польше в 2018 г. этот показатель составил 10 брендов против 15 в 2017 г., в Венгрии – 13 vs 11 в 2017 и 2018 г соответственно.
Основные прогнозы на 2019 год:
• Ставки аренды.
В 2019 г. ставки аренды в торговых центрах вырастут после стабилизации в течение прошедших 3 лет. Однако рост коснется в первую очередь премиальных ставок: на помещения в галереях топовых ТЦ. Рост за 2019 г. составит 2-4% до уровня 204 000 - 208 000 руб./ кв. м / год, на него повлияет ускорение инфляции и низкая доля свободных площадей. Динамика средних ставок в 2019 г. будет отражать изменения товарооборота: мы ожидаем, что рост средних ставок составит 1-3% до 88 000 - 90 000 руб./ кв. м / год и также будет характерен только для топовых объектов.
• Продолжится снижение доли свободных площадей.
По прогнозам CBRE, в 2019 г. продолжится снижение доли свободных площадей. В конце 2019 г. этот показатель снизится до 6,5-7,0%, несмотря на значительное количество новых объектов, находящихся на стадии строительства.
• Новое предложение.
В 2019 г. ожидается открытие двух крупнейших за последние годы ТРЦ – «Саларис» (105 тыс. кв. м), который сформирует более 20% заявленного годового предложения, и «Остров Мечты» (120 тыс. кв. м.). Однако 16% нового предложения в 2019 г. будет обеспечено районными ТЦ нового формата, развиваемыми компанией ADG Group; концепция предполагает акцент на развлекательную, досуговую и образовательную составляющие. Помимо 5 объектов, запланированных к вводу в 2019 г., в общей сложности проект предполагает открытие 39 ТЦ с GLA 330 000 кв. м.
Если не считать этих гигантов, то тренд на снижение средней арендной площади проектов продолжает снижаться и составляет около 20 тыс. кв. м. арендопригодных площадей.
• Восток столицы наименее насыщен качественными торговыми центрами.
По результатам IV кв. 2018 г. наименее насыщенным качественными торговыми центрами по-прежнему остался ВАО г. Москвы, где обеспеченность составляет 227 кв. м, что на 55% ниже средневзвешенного показателя по городу, составляющего 493 кв. м на 1 000 человек.
В то же время, среди строящихся объектов доля ВАО выше среднего и составляет 13% GLA, что свидетельствует о постепенном выравнивании географического распределения предложения.
• Рост сегмента Health&Beauty.
Москва следует мировому тренду роста сегмента Health&Beauty в Азии, США и Европе в 2018 г.; полностью обновили форматы L'etoile, Rive Gauche, продолжает развитие «Золотое Яблоко», открыли первые магазины Sephora, LeLabo и активно открываются другие косметические монобренды.
• Рекордный ввод аутлетов.
Наступивший год станет рекордным по количеству заявленных к вводу аутлетов, на одном только Новорижском шоссе планируется открытие сразу двух проектов этого формата. Не отстают и дисконт форматы – Дисконт Центр Орджоникидзе планирует открыть двери второй очереди площадью 14 тыс. кв. м уже этой весной, притом что проект уже полностью сдан в аренду.
• Активное развитие многофункциональной недвижимости.
Продолжается активное развитие многофункциональной недвижимости: с 2020 г. около половины ввода торговых объектов в Москве будут составлять МФК, в том числе ТПУ.
Более подробные прогнозы читайте в журнале CRE 339-40
