Класс С: всегда на коне

Эксперты «ПРОФИС Недвижимость» проанализировали основные показатели коммерческой недвижимости класса С в Москве в 2018 г.

4483

Один из наиболее стабильных сегментов коммерческой недвижимости – С класс, который в прошлом году продемонстрировал положительную динамику по основным рыночным показателям. Ключевыми факторами, оказавшими влияние на развитие данного сегмента коммерческой недвижимости, стали нестабильность в экономике, активная программа реновации в столице, а также небольшой объем ввода нового предложения качественной офисной недвижимости.
 

Объем предложения на рынке офисов класса С в Москве в 2018 г. продолжил постепенно снижаться. Отчасти это связано с активной фазой реновации промзон: в настоящее время некоторые площадки в центре города, где раньше располагались производственно-складские комплексы класса С, сейчас застраиваются жильем. Другая причина – реконцепция офисных комплексов класса С: когда объект устаревает «морально» и технически и уже не приносит ожидаемого дохода, собственники в некоторых случаях проводят реконструкцию здания, меняют состав инфраструктурных арендаторов, в результате повышая класс. Таким образом, часть объектов С класса со временем становится более качественным B и B- классом.

По итогам 2018 г. среднерыночные арендные ставки на коммерческую недвижимость класса С в Москве выросли практически во всех сегментах. Наибольший рост зафиксирован в офисах, расположенных между садовым кольцом и ТТК: в прошлом году ставки в подобных объектах выросли в среднем на 5% и достигли 19 339 руб. за кв. м в год (включая НДС). Динамика была обеспечена за счет растущего спроса: из-за нестабильной экономической ситуации многие компании по-прежнему оптимизировали свои расходы и переезжали из более дорогих офисов класса А и B в объекты С класса с лучшим расположением.
 

Также рост ставок продемонстрировали и склады, расположенные в границах МКАД: за 2018 год аренда подобных помещений подорожала на 4% до 5678 руб. за кв. м в год. В первую очередь этому способствовало сокращение объема предложения на рынке в связи с активной реновацией промзон, где и расположено сегодня наибольшее число производственно-складских комплексов. Кроме того, вырос спрос со стороны предприятий из сферы легкого производства, которые начали динамично развиваться после кризиса 2014 г., а также компаний из сферы торговли, в том числе и online ретейлеров, которые сегодня активно арендуют помещения под свои сервисные центры и склады «последней мили» в объектах, расположенных в границах МКАД.
 

Более скромным было повышение ставок в офисах, расположенных от ТТК до МКАД. За 2018 год они выросли всего на 2% до 12586 руб. за кв. м в год. При этом небольшое снижение ставок в среднем по рынку было зафиксировано в офисных особняках класса С, расположенных внутри садового кольца. За 2018 год они уменьшились на 2% до 23396 руб. за кв. м в год. Это объясняется расширением зоны платной парковки в центре города, а также снижением ставок в ряде знаковых объектов класса А, которые по уровню арендной платы сопоставимы с особняками класса С, расположенными внутри садового кольца.
 

Традиционно вакансия в коммерческой недвижимости класса С остается минимальной. В 2018 г. доля свободных площадей в подобных объектах второй год подряд после начала кризиса продолжила снижаться. По итогам 2018 г. в офисном сегменте вакансия снизилась на 0,7 % до уровня 7,5%, в складском – на 0,4% до 5,8%. Снижение доли свободных площадей вызвано как растущим спросом на помещения класса С в целом, так и с сохраняющейся ротацией арендаторов, которые переезжают из более дорогих офисов. Кроме того, в Москве наблюдается нехватка помещений небольшой «нарезки» в бизнес-центрах класса В, что также стимулирует спрос на помещения С класса. По итогам 2018 г. в столице был введен рекордно низкий объем нового предложения качественных офисов, поэтому те компании, которые не нашли подходящие помещения в объектах В класс, переориентировались на офисные особняки С класса с аналогичными ставками и зачастую даже лучшей локацией.
 

Среди преимуществ класса C для собственника и управляющей компании – быстрая заполняемость освободившихся площадей: они активно арендуются небольшими компаниями, которых в Москве великое множество. Среди лидеров – сфера услуг и общепит.



Материалы по теме

Экспертный анализ

Московские офисы: ставки растут

В 2018 г. в Москве было введено 125 400 кв. м офисных площадей. Это на 70% меньше, чем в 2018 г. По оценкам Colliers International, в ближайшее время количество новых проектов будет увеличиваться - девелоперы коммерческой недвижимости стали еще более активно рассматривать площадки для девелопмента именно коммерческих объектов.
25.01
KnowHow

Как снизить вакансию в офисном центре с помощью реконцепции?

Реконцепции в офисном сегменте становятся все более популярны не только в объектах класса В, но и в классе А. Олег Артемьев, президент ГК «ВЫСОТА», представляет несколько практических кейсов, как можно использовать реконцепцию, чтобы снизить вакансию, увеличить доходность или привлечь больше трафика в офисный центр.
26.12
Экспертный анализ

Насколько подорожает аренда офисов?

Уровень вакантных офисных площадей снижается на фоне растущего спроса, а новое предложение все еще демонстрирует рекордно низкие значения — и третий год подряд оказывается ниже показателей чистого поглощения. В этих условиях естественным представляется плавный рост арендных ставок, который мы сможем наблюдать в некоторых районах уже по итогам текущего года — в первую очередь, в бизнес-центрах класса А.

25.12

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: Legenda
Экспертный анализ

Мы к вам заехали не на час: как региональные девелоперы покоряют Москву

На московский рынок недвижимости выходили преимущественно региональные девелоперы жилья, однако последние полтора года игроки из других городов агрессивно расширяют столичные портфели многофункциональными проектами и объектами в «бумящих» сегментах CRE. 

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
31.03
Источник: Пресс-служба ПИК
Проект

«Перекресток» заякорится в «ОМА»

«Перекресток» станет якорем в Комьюнити-центре «ОМА».
 
 
02.04
Источник: CRE
Проект

В Лужниках построят еще более 100 тыс. кв. м коммерческой недвижимости

Компания Uniq Development в рамках программы «Масштабный инвестиционный проект» получила разрешения на строительство бизнес-центра площадью 44 тыс. кв. м и спортивного комплекса на 60 тыс. кв. м.
01.04
Источник: Пресс-служба Pioneer
Технологии будущего

Botanica получила «Клевер»

Бизнес-центр Botanica отмечен «золотым» экосертификатом «Клевер».
 
01.04
Источник: cre.ru
Проект

В Рощино построят курортный кластер

В курортный кластер под Петербургом инвестируют 21 млрд руб.
 
01.04
Источник: Aspace
Сделка

Aspace отчитался о сделках первого квартала

Aspace закрыл пять сделок в сервисных офисах в общей сумме около 300 рабочих мест.

02.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre