Обзор складов от SPB4RENT

Рынок аренды складов Санкт-Петербурга в 2018 г. демонстрировал стабильно высокий спрос со стороны арендаторов, однако инвесторы не спешат создавать новые проекты ввиду возросшей стоимости строительства.
5739
В прошлом году рынок пополнился предложением в четырех крупных складских комплексах:

• Логопарк Троицкий (12000 кв. м);
• Логопарк М10 (31500 кв. м);
• СК Реформа (34000 кв. м);
•Терминал «Осиновая роща» (38000 кв. м). 

На начало 2019 г. все комплексы находятся в завершающей стадии либо введены в эксплуатацию. Отметим, что Терминалу «Осиновая роща» удалось реализовать склад на стадии строительства федеральному продуктовому ретейлеру. Другие комплексы активно заполняются арендаторами, предлагая площади от 1800 кв. м.

Уровень цен

На фоне стабильного спроса и повышения НДС реальные ставки по арендным контрактам поднялись до уровня около 450-470 руб/кв.м. в месяц с НДС, операционными и эксплуатационными услугами, коммунальные услуги при этом оплачиваются дополнительно (порядка 35 руб/кв.м. в месяц). В 2017 г. мы наблюдали сделки по средней ставке 430-440 руб/кв.м. в месяц. Таким образом, можно говорить об увеличении цен на 5%, в то же время это номинальное повышение едва покрывает увеличение ставки НДС и инфляционную составляющую. Отметим, что стоимость эксплуатационных расходов на складах класса А остается стабильной.

Прогноз

При отсутствии реального роста ставок аренды и одновременном росте цены строительства, обусловленном ростом НДС и цены строительных материалов (металлопрокат, бетон), инвесторы подходят осторожно к запуску крупных проектов строительства складов, предпочитая формат built-to-suit спекулятивному. В связи с этим при условии стабильности экономики страны мы ожидаем дальнейшее снижение вакантных площадей в производственно-складском сегменте (менее текущего уровня в 3%), что, конечно, может привести к локальному перекосу спроса и предложения в пользу арендодателей, повысив арендные ставки на отдельные объекты. 

На начало года вакантная и предлагаемая площадь качественных складов Санкт-Петербурга и ближайших пригородов составляет порядка 140 000 кв. м. При сохранении уровня поглощения площадей можно ожидать полную реализацию складов к концу 2019 г., но следует учитывать и фактор замедления сделок по мере снижения вакантных площадей - арендаторам все сложнее найти подходящее помещение для переезда, также ряд помещений освободится в связи с закрытием компаний или перераспределением логистики крупными игроками в пользу распределительных центров в Московской области.

Выводы

Такие тренды подстегнут интерес компаний к строительству собственных складов, что увеличит спрос на промышленные земли и услуги генподряда. Тем не менее, учитывая сроки проектирования и строительства складов (от 12 до 24 месяцев), решение о строительстве складов не добавит площадей рынку в перспективе 2019 г.

В текущих условиях арендаторам складов следует более решительно вести переговоры, ведь у собственников сейчас, как правило, есть выбор арендаторов, также нужно быть готовыми к меньшим уступкам в цене и арендных каникулах.


Материалы по теме

Экспертный анализ

Интернет-ретейл разбирает склады

На сегодняшний день в портфеле компании ГК «Ориентир» - порядка 450 тыс. кв. м складских площадей класса А+ на более чем 200 га земли. Объем поглощения интернет-ретейлом составляет 200 тыс. кв. м против 250 тыс. кв. м под прочих заказчиков.

26.02
Исследования рынка

В Московском регионе выбирают склады «для себя»

Аналитики компании Knight Frank подвели итоги 2018 г. на рынке складской недвижимости Московского региона и выяснили, что в 2018-м было введено в эксплуатацию новых складских площадей на 41% больше, чем в 2017 г., при этом объектов, реализованных в формате built-to-suit, было в 4 раза больше, чем годом ранее (доля сегмента достигла 45% от общего объема ввода).
13.02
Исследования рынка

Склады Новосибирска: итоги 2018 г.

По данным консалтинговой компании Nazarov & Partners, объем складских сделок по аренде в Новосибирске составил 120 000 кв. м. Был зафиксирован эффект отложенного спроса, многие проекты перенеслись на начало 2019 г.
11.02

журнал CRE 8(442)

Сентябрь
Вышел из печати CRE №8 (442) Стратегический партнер журнала в 2024 году компания PIONEER Читайте в номере:   Спецвыпуск о номинантах премии CRE FEDERAL AWARDS 2024 ЛИДЕРЫ НОВОЙ РЕАЛЬНОСТИ   ИНТЕРВЬЮ Беседа главного редактора журнала Антона Клюева с владельцем и управляющим партнером девелопера и оператора сервисных офисов Business Club Мурадом Дамировым. Обсудили самые актуальные на сегодня темы, поговорили о личном и бизнесе.   ТЕМА НОМЕРА Как не в себя: почему при высокой кл...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (30 сентября - 6 октября)

Проекты ФСК, Кортрос и Tekta Group, развитие истории с «Белой площадью», назначение в NF PM, ESG-инициатива от O1 Properties и ТеДо, экспансия DDX Fitness, очередное открытие ADG, а также новая статья из журнала CRE - в нашей традиционной подборке. 
06.10
Источник: cre
Сделка

Т-Банк сменит Ozon в «Искра-парке»

Т-Банк разместит сотрудников в бизнес-центре на севере Москвы.
 
04.10
Источник: Пресс-служба Changan
Открытие

Питеру покажут Changan

В Петербурге открылся первый дилерский центр суббренда Changan.
 
04.10
Источник: CRE
Проект

У экс-ПНК новый проект в Пушкине

Структура, связанная с UIN Group, выкупила у Дом.РФ около 350 га территории «Радиоцентра №1». Здесь можно построить около 1,5 млн кв. м складской недвижимости.
07.10
Источник: cre.ru
Игроки рынка

Cosmos развернется в Краснодарском крае

Cosmos Hotel Group увеличит номерной фонд в Краснодарском крае.
 
04.10
Источник: cre.ru
Игроки рынка

«Основа» застроит Коммунарку

ГК «Основа» примет участие в реализации аналога «Москвы-Сити» в Коммунарке.
 
03.10
Источник: Пресс-служба Pioneer
Открытие

ТЦ Botanica: плюс шесть новых брендов

В состав торговой галереи многофункционального комплекса Botanica вошли новые бренды, которые займут порядка 350 кв. м.
 
04.10

подпишись НА эксклюзивные новости cre