Чисто английский редевелопмент

Егор Шишковский, основатель и управляющий директор компании LondonDom.com, Великобритания
 
Не секрет, что в Англии очень трепетно относятся к старинным зданиям, однако это не означает, что они должны жить вне меняющейся среды. Если вы посмотрите на фотографию Лондона, особенно самой старой его части – Сити, то увидите множество строений самых разных эпох. Рядом со зданием XVI в. может находиться шикарный особняк XVIII столетия или небоскреб XXI в. Такое случается, конечно, не только в лондонском Сити, но повсеместно в Англии, и это не мешает городскому ландшафту выглядеть достаточно органично – соседствующие друг с другом дома удивительным образом не выбиваются из общего ряда, и лишь искушенный в архитектурных стилях человек может понять, что их разделяет 200, а то и 300 лет.

Лондон – город, где изменения соседствуют с традициями

Лондон – удивительный город во многих отношениях, но наиболее примечательно, что он постоянно развивается, меняется, застраивается и в то же время не теряет своего уникального облика. При этом в истории архитектурного ландшафта Лондона были непростые периоды. Как известно, некоторые части города довольно серьезно пострадали во время Второй мировой войны. Район Пимлико, например, который располагается в непосредственной близости от железнодорожного вокзала Виктория, а также от знаменитого Вестминстерского дворца, был застроен очень красивыми зданиями XIX в. – под стать соседней Белгравии (архитектор у них был один). Во время Второй мировой войны в связи со столь заметным соседством Пимлико часто подвергался бомбардировкам и серьезно пострадал. В 50-е годы прошлого века была произведена его реконструкция, которая вызывала и по сей день вызывает серьезную критику.



При этом, некоторые из возведенных объектов все же попали в книгу исторического достояния, являются примерами типичной городской застройки 50 – 60 гг. XX в., а также архитектурного брутализма – стиля, который зародился в Великобритании и позднее стал одним из направлений послевоенного модернизма в архитектуре. Многие из этих зданий не вызывают восхищения, но их попадание в подобную книгу означает, что подход к ним при возможной реконструкции должен быть очень бережным, не говоря уже о сносе.

В целом, при всем динамизме Лондона построить здание в его историческом центре нелегко. Большая часть города относится к так называемым архитектурным заповедным зонам. По действующему законодательству Англии и Уэльса (Закон 1990 г. о планировании), к заповедной территории относится такая, «характер или вид которой желательно сохранить или улучшить». Компании, которые занимаются редевелопментом объектов или строительством в охраняемых зонах, представляющих историческую ценность, работают в тесном взаимодействии с местными властями, муниципалитетом, а также с рядом других организаций, таких как «Британское наследие» и «Английское наследие», и следят за сохранением исторических зданий.

Помимо заповедных зон в городе или сельской местности в Великобритании есть две категории исторических ценностей зданий: грейд 1 и грейд 2. Грейд 1 – это самая высокая категория исторической ценности, к которой относится, например, Букингемский дворец или здание Британского парламента (Вестминстерский дворец). К категории грейд 2 относится огромное количество зданий, в том числе и жилых, как в сельской местности, так и в самом Лондоне, которые имеют основания быть занесенными в историческую или архитектурную «Красную книгу». Здесь речь может идти о ценности части фасада или внутренних элементов, относящихся к прошлым эпохам (например, дверях, лепнине на потолке, чугунной лестнице, отделке стен под дерево, как это бывает в старинных библиотеках, и иных элементах). Таким образом, со зданиями категории грейд 1 сделать что-либо практически невозможно ни с точки зрения внешнего облика, ни в отношении внутренних интерьеров. Если мы говорим о зданиях, относящихся к категории грейд 2, то здесь редевелопмент возможен, но только в тесном контакте со специалистами британского наследия.

Редевелопмент в действии

Одним из наиболее масштабных, интересных и примечательных проектов реконструкции старых промышленных и коммерческих объектов в Лондоне является проект редевелопмента в районе Парка Регента (Риджентс-парк), который располагается к северу от знаменитой Бейкер-стрит. Вся зона вокруг парка, который в свое время был королевским охотничьим угодьем, занесена в архитектурную «Красную книгу» и отнесена к категории объектов самой высокой архитектурной ценности. Парк площадью 166 га и его окрестности были спроектированы известным британским архитектором, одним из авторов архитектурной концепции Букингемского дворца Дж. Нэшем в первой половине XIX в. Этот район, где архитектурными доминантами были и остаются помпезные белые здания с колоннами в неоклассическом стиле, традиционно считался аристократическим. 10 лет назад некоторые из этих зданий пришли в упадок, они требовали существенной реконструкции и были проданы одному из известных британских застройщиков для редевелопмента.



Несмотря на грандиозность проекта, возможности застройщика в плане реконструкции были весьма ограниченными. Например, он не смог поменять огромные старинные оконные рамы высотой три-четыре метра, несмотря на то что большинство окон в доме выходило на северную сторону, а для Лондона в зимнее время и при наличии только одного стекла это становится проблемой для жильцов. Ему также не удалось поменять лепнину, дверные проемы, лестницы в здании, поскольку данные элементы являлись частью исторической архитектуры. И это при том, что цены на квартиры и таун-хаусы в этом районе доходили до 50 млн фунтов стерлингов.

Аналогичный проект осуществляется по соседству и называется Парк Кресент. Также спроектированный Д. Нэшем, он во время войны пострадал от бомбежек. В 60-е гг. XX в. его полностью восстановили – была сделана точная копия зданий, созданных по проекту известного архитектора, за исключением внутренних планировок. Сегодня один из девелоперов вместе с Вестминстерским муниципалитетом работает над восстановлением этого комплекса в том виде, в котором он был спроектирован в XIX в.

Еще одним нашумевшим проектом, который сегодня реализуется в самом центре Лондона, является 9 Millbank. Историческое здание категории грейд 2, где осуществляется реконструкция (бывшее министерское здание), сейчас преобразуется в элитный жилой комплекс. Данный проект является в определенной степени показательным – правительство Великобритании предпринимает попытки сокращения государственного аппарата либо перевода ряда правительственных учреждений в другие города, например, в Манчестер или Бирмингем. Таким образом, ряд исторических министерских зданий, расположенных в самом центре Лондона, переходит в частные руки девелоперов. Здесь цены начинаются от 1 млн фунтов и достигают 35 млн, но девелопер ограничен в своих возможностях внесения значительных изменений в такие элементы, как фасад здания, тип окон, лестницы и лепнина, поэтому некоторые квартиры будут иметь множество элементов прошлой эпохи, что лишь увеличит их стоимость.

«Британский подход» к редевелопменту формировался в течение длительного периода. Кому-то может показаться, что это дань традициям - и не более того. При этом, по моему убеждению, данный подход более чем прагматичен и позволяет добиваться значительных финансовых результатов как в рамках каждого конкретного проекта, так и на уровне государства. Английским и зарубежным клиентам нравится осознавать (и они готовы платить за это «премию»), что они живут в доме со старинными и виртуозно выполненными элементами дизайна, которые радуют глаз и поражают воображение – ведь они являются свидетелями разных эпох, характерных для XX или даже XIX и XVIII вв. В вышеперечисленных и других объектах подобного рода прошлое гармонично соседствует с настоящим и вместе с городом, зданием и новыми жителями Лондона продолжает жить уже совсем в ином мире.


иГРОКИ РЫНКА

LondonDom.com

Шишковский Егор

Консалтинг и брокеридж

LondonDom.com

Материалы по теме

Экспертный анализ

Почему редевелопмент в Великобритании выгоден?

29 ноября 2017 г. в пресс-центре МИА «Россия сегодня» состоялась конференция Regency Project Management на тему инвестиций в проекты редевелопмента в Великобритании.
04.12
Экспертный анализ

Офисный редевелопмент «серого пояса» Петербурга

Специалисты компании IPG.Estate отмечают, что на сегодняшний день порядка 400 га «серого пояса» Петербурга прошли процесс редевелопмента, из них 45% площадей были переформатированы под коммерческие функции, в том числе под административно-производственное назначение.

20.10
KnowHow

Семь правил успешного редевелопмента

В последние годы внимание застройщиков часто обращается к реконструкции и редевелопменту промышленных территорий или отдельных объектов этого назначения. Существующие промышленные зоны либо перепрофилируются под другие промышленные сегменты, либо превращаются в деловые, профессиональные кластеры или кварталы со смешанной функцией. О том, каким образом успешно провести редевелопмент объекта, расскажет генеральный директор компании «СЕВЕРИН ПРОЕКТ» Александр Балабин. 

19.05

журнал CRE 9-10 (387-388)

Май (1-2)
CRE №9-10 Ознакомиться с PDF-версией можно ЗДЕСЬ   Номер вышел при поддержке MD Facility Management www.mdpm.ru   City&Malls PFM www.cmpfm.ru   Raven Russia www.rrpa.ru   Radius Group www.radiusrussia.com В НОМЕРЕ:   Фоторепортаж CRE Moscow AWARDS 2021: почти голливудская история   Девелопмент Не время перекраивать офисные карты   Актуально Из жизни принимающих отдыхающих Сможет ли ажиотажный спрос изменить отношение к южным курортам России?   Законодательство ...

Популярное

Проект

Встречайте свежий рейтинг CRE 100

Редакция CRE представляет новый рейтинг самых влиятельных лиц рынка коммерческой недвижимости
CRE100-2021. Журнал поступил в распространение. 
 
11.06
Проект

Структура Capital Group вложит 550 млн рублей в технопарк

Площадь промышленного технопарка в ТиНАО составит не менее 14,5 тыс. кв. м.

11.06
Переговоры

«Парк Хаусы» может купить компания, основанная топами O1 Properties

«Ритейл Парк №1» Александра Эдмана и Павла Барбашева ведет переговоры о покупке российских активов Atrium European Real Estate. Также на торговые центры претендует казанская UD Group. Возможно, портфель из 7 ТЦ в разных регионах России будет продан по частям.
11.06
Сделка

В Гатчине продали торговый центр

Общая площадь ТРК «Пилот» составляет более 20 тыс. кв. м. Эксклюзивным консультантом сделки выступила компания Profit Management.
11.06
Сделка

Сообщество предпринимателей стало резидентом SOK Земляной Вал

Офис Клуба Первых на 30 рабочих мест разместился на седьмом этаже проекта.
 
10.06
Сделка

Производитель алкоголя переедет в Space 1

Российский офис Remy Cointreau займет около 230 кв. м в сервисном офисе в башне «Меркурий» на территории ММДЦ «Москва-Сити». Консультантом выступила компания Knight Frank.

11.06
Сделка

«Золотое Яблоко» арендовало склад в Беларуси

Консультантом сделки, знаменующей выход уральского ритейлера на зарубежные рынки, стала компания NAI Belarus.
11.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre