Чисто английский редевелопмент

Егор Шишковский, основатель и управляющий директор компании LondonDom.com, Великобритания
 
Не секрет, что в Англии очень трепетно относятся к старинным зданиям, однако это не означает, что они должны жить вне меняющейся среды. Если вы посмотрите на фотографию Лондона, особенно самой старой его части – Сити, то увидите множество строений самых разных эпох. Рядом со зданием XVI в. может находиться шикарный особняк XVIII столетия или небоскреб XXI в. Такое случается, конечно, не только в лондонском Сити, но повсеместно в Англии, и это не мешает городскому ландшафту выглядеть достаточно органично – соседствующие друг с другом дома удивительным образом не выбиваются из общего ряда, и лишь искушенный в архитектурных стилях человек может понять, что их разделяет 200, а то и 300 лет.

Лондон – город, где изменения соседствуют с традициями

Лондон – удивительный город во многих отношениях, но наиболее примечательно, что он постоянно развивается, меняется, застраивается и в то же время не теряет своего уникального облика. При этом в истории архитектурного ландшафта Лондона были непростые периоды. Как известно, некоторые части города довольно серьезно пострадали во время Второй мировой войны. Район Пимлико, например, который располагается в непосредственной близости от железнодорожного вокзала Виктория, а также от знаменитого Вестминстерского дворца, был застроен очень красивыми зданиями XIX в. – под стать соседней Белгравии (архитектор у них был один). Во время Второй мировой войны в связи со столь заметным соседством Пимлико часто подвергался бомбардировкам и серьезно пострадал. В 50-е годы прошлого века была произведена его реконструкция, которая вызывала и по сей день вызывает серьезную критику.



При этом, некоторые из возведенных объектов все же попали в книгу исторического достояния, являются примерами типичной городской застройки 50 – 60 гг. XX в., а также архитектурного брутализма – стиля, который зародился в Великобритании и позднее стал одним из направлений послевоенного модернизма в архитектуре. Многие из этих зданий не вызывают восхищения, но их попадание в подобную книгу означает, что подход к ним при возможной реконструкции должен быть очень бережным, не говоря уже о сносе.

В целом, при всем динамизме Лондона построить здание в его историческом центре нелегко. Большая часть города относится к так называемым архитектурным заповедным зонам. По действующему законодательству Англии и Уэльса (Закон 1990 г. о планировании), к заповедной территории относится такая, «характер или вид которой желательно сохранить или улучшить». Компании, которые занимаются редевелопментом объектов или строительством в охраняемых зонах, представляющих историческую ценность, работают в тесном взаимодействии с местными властями, муниципалитетом, а также с рядом других организаций, таких как «Британское наследие» и «Английское наследие», и следят за сохранением исторических зданий.

Помимо заповедных зон в городе или сельской местности в Великобритании есть две категории исторических ценностей зданий: грейд 1 и грейд 2. Грейд 1 – это самая высокая категория исторической ценности, к которой относится, например, Букингемский дворец или здание Британского парламента (Вестминстерский дворец). К категории грейд 2 относится огромное количество зданий, в том числе и жилых, как в сельской местности, так и в самом Лондоне, которые имеют основания быть занесенными в историческую или архитектурную «Красную книгу». Здесь речь может идти о ценности части фасада или внутренних элементов, относящихся к прошлым эпохам (например, дверях, лепнине на потолке, чугунной лестнице, отделке стен под дерево, как это бывает в старинных библиотеках, и иных элементах). Таким образом, со зданиями категории грейд 1 сделать что-либо практически невозможно ни с точки зрения внешнего облика, ни в отношении внутренних интерьеров. Если мы говорим о зданиях, относящихся к категории грейд 2, то здесь редевелопмент возможен, но только в тесном контакте со специалистами британского наследия.

Редевелопмент в действии

Одним из наиболее масштабных, интересных и примечательных проектов реконструкции старых промышленных и коммерческих объектов в Лондоне является проект редевелопмента в районе Парка Регента (Риджентс-парк), который располагается к северу от знаменитой Бейкер-стрит. Вся зона вокруг парка, который в свое время был королевским охотничьим угодьем, занесена в архитектурную «Красную книгу» и отнесена к категории объектов самой высокой архитектурной ценности. Парк площадью 166 га и его окрестности были спроектированы известным британским архитектором, одним из авторов архитектурной концепции Букингемского дворца Дж. Нэшем в первой половине XIX в. Этот район, где архитектурными доминантами были и остаются помпезные белые здания с колоннами в неоклассическом стиле, традиционно считался аристократическим. 10 лет назад некоторые из этих зданий пришли в упадок, они требовали существенной реконструкции и были проданы одному из известных британских застройщиков для редевелопмента.



Несмотря на грандиозность проекта, возможности застройщика в плане реконструкции были весьма ограниченными. Например, он не смог поменять огромные старинные оконные рамы высотой три-четыре метра, несмотря на то что большинство окон в доме выходило на северную сторону, а для Лондона в зимнее время и при наличии только одного стекла это становится проблемой для жильцов. Ему также не удалось поменять лепнину, дверные проемы, лестницы в здании, поскольку данные элементы являлись частью исторической архитектуры. И это при том, что цены на квартиры и таун-хаусы в этом районе доходили до 50 млн фунтов стерлингов.

Аналогичный проект осуществляется по соседству и называется Парк Кресент. Также спроектированный Д. Нэшем, он во время войны пострадал от бомбежек. В 60-е гг. XX в. его полностью восстановили – была сделана точная копия зданий, созданных по проекту известного архитектора, за исключением внутренних планировок. Сегодня один из девелоперов вместе с Вестминстерским муниципалитетом работает над восстановлением этого комплекса в том виде, в котором он был спроектирован в XIX в.

Еще одним нашумевшим проектом, который сегодня реализуется в самом центре Лондона, является 9 Millbank. Историческое здание категории грейд 2, где осуществляется реконструкция (бывшее министерское здание), сейчас преобразуется в элитный жилой комплекс. Данный проект является в определенной степени показательным – правительство Великобритании предпринимает попытки сокращения государственного аппарата либо перевода ряда правительственных учреждений в другие города, например, в Манчестер или Бирмингем. Таким образом, ряд исторических министерских зданий, расположенных в самом центре Лондона, переходит в частные руки девелоперов. Здесь цены начинаются от 1 млн фунтов и достигают 35 млн, но девелопер ограничен в своих возможностях внесения значительных изменений в такие элементы, как фасад здания, тип окон, лестницы и лепнина, поэтому некоторые квартиры будут иметь множество элементов прошлой эпохи, что лишь увеличит их стоимость.

«Британский подход» к редевелопменту формировался в течение длительного периода. Кому-то может показаться, что это дань традициям - и не более того. При этом, по моему убеждению, данный подход более чем прагматичен и позволяет добиваться значительных финансовых результатов как в рамках каждого конкретного проекта, так и на уровне государства. Английским и зарубежным клиентам нравится осознавать (и они готовы платить за это «премию»), что они живут в доме со старинными и виртуозно выполненными элементами дизайна, которые радуют глаз и поражают воображение – ведь они являются свидетелями разных эпох, характерных для XX или даже XIX и XVIII вв. В вышеперечисленных и других объектах подобного рода прошлое гармонично соседствует с настоящим и вместе с городом, зданием и новыми жителями Лондона продолжает жить уже совсем в ином мире.


иГРОКИ РЫНКА

LondonDom.com

Шишковский Егор

Консалтинг и брокеридж

LondonDom.com

Материалы по теме

Экспертный анализ

Почему редевелопмент в Великобритании выгоден?

29 ноября 2017 г. в пресс-центре МИА «Россия сегодня» состоялась конференция Regency Project Management на тему инвестиций в проекты редевелопмента в Великобритании.
04.12
Экспертный анализ

Офисный редевелопмент «серого пояса» Петербурга

Специалисты компании IPG.Estate отмечают, что на сегодняшний день порядка 400 га «серого пояса» Петербурга прошли процесс редевелопмента, из них 45% площадей были переформатированы под коммерческие функции, в том числе под административно-производственное назначение.

20.10
KnowHow

Семь правил успешного редевелопмента

В последние годы внимание застройщиков часто обращается к реконструкции и редевелопменту промышленных территорий или отдельных объектов этого назначения. Существующие промышленные зоны либо перепрофилируются под другие промышленные сегменты, либо превращаются в деловые, профессиональные кластеры или кварталы со смешанной функцией. О том, каким образом успешно провести редевелопмент объекта, расскажет генеральный директор компании «СЕВЕРИН ПРОЕКТ» Александр Балабин. 

19.05

журнал CRE 9-10 (345-346)

1-31.05.2019
CRE Special: когда рынок перейдет на цифру? 10 апреля состоялось очередное мероприятие CRE Special, на этот раз посвященное цифровому будущему рынка недвижимости.  Складской подъем 9 апреля состоялась ежегодная складская конференция, организованная CRE Event при поддержке компаний RosLogistics, Constructor Rus, АКФ Профессионалы, KR Properties и Skaldman. Ведущие игроки рынка складской и индустриальной недвижимости собрались в Немецком центре промышленности и торговли, чтобы обсуди...

Популярное

В мире

Ретейлеры обратились к Трампу

Nike и Adidas попросили Трампа не повышать тарифы на обувь из Китая. 
21.05
Назначения

В «Галс-Девелопмент» сменилось руководство

Сергей Калинин покинул должность президента компании «Галс-Девелопмент».
22.05
Рейтинг

Топ-10 ретейлеров по выручке в 2018 году

Агентство Infoline представило рейтинг крупнейших российских розничных сетей по выручке в 2018 году.
21.05
Сделка

«Магнит» поглотил 4 региональные сети

«Магнит» поглотил региональную ассоциацию «Панорама Retail», которой принадлежат сети «Сигма», «Дисма», «Ромашка» и «Пять шагов» в Северо-Западном округе.
24.05
Открытие

«Макси» откроет первый супермаркет в Москве

Компания «Макси», под управлением которой находится сеть торгово-развлекательных центров, откроет первый супермаркет розничной сети «Макси» в Москве.
20.05
Назначения

CEETRUS обновила организационную структуру компании

Генеральным директором портфолио стран Россия-Польша-Румыния-Украина назначен Татьян Диакону.
20.05
Открытие

«Библио-Глобус» открыл кемпинг в Крыму

Туроператор «Библио-Глобус» открыл гостиничный комплекс «Оленевка Village» в Крыму. Проект представляет собой комплекс из 250 бунгало с местами под палатку или автофургон, а также магазинами, кафе, детской игровой зоной и др.
21.05

подпишись НА эксклюзивные новости cre