Сервисные апартаменты – это вид недвижимости с управлением единым оператором, предоставляющим для жильцов сервисное обслуживание, которое в том числе дает возможность инвестору осуществлять инвестиционную деятельность без личного участия. Чаще всего такая недвижимость представлена апартаментами, рассчитанными на долгосрочное проживание либо для сдачи в аренду и оборудованными всем необходимым. Так, лоты могут быть с готовой отделкой, кухонной зонной, меблировкой и бытовой техникой. Сервисное обслуживание может предоставлять своим клиентам набор дополнительных услуг - от консьержа до няни, наподобие отельного сервиса. Такие апартаменты могут входить в состав жилого комплекса с гостиничной составляющей или быть отдельным проектом, а управление может находиться в руках собственной управляющей компании или гостиничного оператора.
Элитные сервисные апартаменты представляют собой апартаменты для долгосрочного пребывания, представленные в рамках элитных жилых комплексов с сервисом от высококачественного гостиничного оператора.
Сервисные апартаменты могут быть представлены на продажу или сдаваться в аренду. При этом покупатели могут руководствоваться инвестиционными целями с расчетом на дальнейшую сдачу апартамента в аренду (для этого подписывается отдельный договор с управляющей компанией комплекса, которая занимается поиском арендаторов и берет на себя сопровождение сделки) и/или перепродажу.
Элитные сервисные апартаменты Москвы
Элитный рынок сервисных апартаментов Москвы представлен единичными проектами, однако доля таких проектов в общем объеме первичного элитного предложения на продажу постепенно увеличивается. По итогам 2018 г. в результате старта продаж новых проектов наблюдался рост доли сервисных апартаментов на первичном элитном рынке до 8% с 5,7% по итогам 2017 г.
На первичном рынке Москвы в стадии открытых продаж представлены 5 элитных проектов, в которых суммарно выставлено 245 лотов, что на 3% больше, чем годом ранее. Среди таких проектов: Roza Rossa Boutique Hotel & Apartments с управлением от Metropol Hotel (Зубовская ул., 7), Fairmont & Vesper Residences с управлением сети Fairmont (1-я Тверская-Ямская ул., 2с1), «Резиденция Тверская» с управлением от компании «Юнисервис» (2-я Брестская ул., д. 6), Moss apartments с оператором бутик-отеля Moss Hospitality (Кривоколенный пер., 10с4), а также действующий комплекс «Звезды Арбата» с гостиничным сервисом и инфраструктурой отеля Marriott Novy Arbat 5* (Новый Арбат, 32). В 2018 г. стартовали открытые продажи проекта Fairmont & Vesper Residences, а закрытые продажи двух новых проектов: проект реконструкции дома-книжки на Новом Арбате - The Book Apartments (Новый Арбат, 15) и строящийся проект «Кузнецкий Мост, 12». В 2020-2021 гг. ожидаются к выходу на рынок еще два объекта: BVLGARI Hotel & Residences Moscow на Большой Никитской, 9/151 и квартиры в Mandarin Oriental Residences Moscow на Софийской набережной, 10.
Площади лотов в реализуемых проектах варьируются от 30-метровых студий до апартаментов на 274 кв. м. Студии и небольшие квартиры за счет их небольшой площади и сравнительно низкой цены являются наиболее ликвидным продуктом. Большинство лотов в предложении представлены с готовой отделкой, что составляет более 65% лотов. Такое предложение имеется во всех отмеченных проектах с сервисными апартаментами. Также в «Звездах Арбата» имеется предложение лотов без отделки.
Стоимость сервисных апартаментов составляет от 17,2 млн. руб. до 277 млн. руб. (минимальный по стоимости лот представлен в комплексе «Резиденция Тверская» на студию площадью порядка 35 кв. м). Таким образом, удельная стоимость лотов находится в диапазоне 445-1400 тыс. руб. за 1 кв. м, а средневзвешенная стоимость лотов составляет 786,5 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 10% меньше, чем год назад, и на 20% больше средней стоимости апартаментов в целом по элитному рынку. Средняя стоимость сервисных апартаментов в первичном предложении на начало 2019 г. составила 81,9 млн руб., что на 8% меньше, чем на начало прошлого года.
Услуги
Среди основных преимуществ комплексов с сервисными апартаментами - возможность круглосуточного пользования сервисами от управляющей компании или гостиничного оператора. В числе сервисов, которые оказывают московские апарт-отели, самыми популярными являются: room-service, клининг, прачечная и химчистка, консьерж-сервис. Также жильцы могут воспользоваться в отдельных комплексах заказом услуг няни и личного водителя, организацией мероприятий. Также среди преимуществ – инфраструктура гостиничных операторов, в числе объектов которой обычно имеется ресторан, фитнес и SPA, welness, бассейн.
В большинстве проектов собственники и арендаторы могут выбирать необходимые им сервисы за дополнительную плату, в частности, такую возможность анонсировали The Book Apartments, определенные услуги можно прописывать в Moss Apartments. В других проектах, например, Fairmont & Vesper Residences, сервисная составляющая входит в стоимость обслуживания, которая составляет порядка 450 руб. за 1 кв. м.
Также среди преимуществ наличия управляющей компании сервисных апартаментов – управление лотом и сдача в аренду без личного участия инвестора. Это возможно при заключении дополнительного договора между собственником и управляющей компанией, которая берет на себя управление и риски за определенное вознаграждение.
Окупаемость и доходность
Несмотря на то, что на элитном рынке рост средневзвешенной стоимости квадратного метра в наиболее востребованных проектах составляет не менее 25% за строительный цикл, ожидаемые инвестиции в большинстве случаев составляют не более 5%. Сервисные апартаменты, при условии сдачи в аренду лотов и последующей перепродажи, могут принести доходность от 10% в год. Так, потенциальная доходность в Fairmont & Vesper Residences ожидается на уровне 8-10%, а в The Book Apartments с учетом продажи лота через 5 лет и сдачи в аренду в этот период доходность составляет порядка 15-17%. В Roza Rossa Boutique Hotel & Apartments доход от сдачи в аренду и последующей продажи составит порядка 10% в год. При этом ориентировочный срок окупаемости от аренды для проектов составляет от 10-12 лет.
Таким образом, доходность сервисных апартаментов в среднем колеблется на уровне 9-10% годовых за счет сдачи в аренду и последующей перепродажи, а срок окупаемости таких проектов составляет от 10 лет, примерно как в гостиничном бизнесе – то есть достаточно долго.
