Апартаменты: золотой ключик от лучших локаций и активный элемент в таблице инвестиций Петербурга

Евгения Тучкова, заместитель директора департамента стратегического консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге
 
Рынок сервисных апартаментов Северной столицы развивается бурными темпами – только на сегодняшний день в городе, по данным Colliers International, функционирует восемь сервисных апарт-отелей, которые суммарно насчитывают 3670 номеров. Еще 4 комплекса сервисного формата и две новые очереди в действующих комплексах запланированы к сдаче на 2019 год. В высоконкурентной среде девелоперы соревнуются не только качественными параметрами, но и обещаниями в отношении будущей доходности.

Периодическая система

Формат сервисных апартаментов в Петербурге начал свое развитие с появлением на рынке многофункционального комплекса YE’S в Выборгском районе, продажи которого стартовали в 2011 г. Успех проекта, в совокупности с ограниченным количеством пригодных для строительства жилья участков, послужил отправной точкой для развития сегмента апартаментов в городе: вслед за YE’S рынок стал точечно прирастать новыми проектами. Только за последние пять лет объем первичного рынка апартаментов в Петербурге вырос более чем в четыре раза – со 189 000 кв. м до 796 000 кв. м. При этом большая доля – 60% в проектах, представленных сегодня к продаже в рамках городской локации Петербурга, - приходится на сервисные апартаменты.



В 2018 г. доля инвестиционных покупок в общем объеме продаж апартаментов достигала от 75% до 80% от общего количества проданных апартаментов в квартал, в то время как на этапе зарождения сегмента – в 2011 г. - с долей 70% превалировали покупки для собственных нужд. Сегодня на них, а также спекулятивные покупки – с целью дальнейшей перепродажи номера - приходится всего от 10% до 25% сделок. 

По сути сервисные апартаменты представляют собой продукт на стыке двух сегментов: жилого и гостиничного. С одной стороны, апартаменты – это возможность проживать в историческом центре Петербурга, там, где жилье построить нельзя. С другой стороны, арендовать апартамент и получить сервис, близкий к гостиничному, можно как на сутки, так и на несколько месяцев. Сегмент апартаментов становится не только более заметным, активным «элементом» в структуре инвестиций в недвижимость Петербурга, но и более профессиональным, конкурентоспособным игроком на рынке гостиничных услуг.

Восток-Запад

В общемировой практике востребованность апарт-отелей становилась все более заметной со второй половины XX в., с ростом глобализации и делового туризма. Возросла мобильность населения, появилась потребность в проживании на два города. Изменился и характер путешествий: для большинства туристов ценной стала сама возможность путешествовать, без претензий к излишней роскоши и лоску.

Крупнейшим рынком сервисных апарт-отелей являются страны северной Америки – Канада и США. По данным исследования The Apartment Service, на начало 2018 г. 54% от числа всех сервисных апартаментов в мире суммарно приходилось на две страны североамериканского континента, что не удивительно, поскольку и в Канаде, и в США высоко развит рынок арендного жилья. Широкое распространение апарт-отели получили также в густонаселенных азиатских и европейских странах. В последние несколько лет сегмент динамично развивается и в регионах Ближнего Востока и Африки.



В портфолио международных гостиничных операторов апарт-отели занимают отдельную нишу. Это отели формата extended stay, номера в которых имеют увеличенную площадь в сравнении с номерами в классическом отеле. Концепция апарт-отелей выстраивается в соответствии с идеей создания «дома вдали от дома». Так, каждый номер в апарт-отеле функционально зонирован на кухонную, рабочую и спальную зоны.

Для гостиничных операторов наличие апартаментного бренда в портфолио является способом диверсифицировать портфолио. Апарт-отель несет меньшие, по сравнению с классической гостиницей, риски, связанные с заполняемостью отеля. Апарт-отели в меньшей степени подвержены фактору сезонности туристического спроса, поэтому показатели загрузки апарт-отеля демонстрируют стабильность на протяжении всего года. Так, по данным отельеров, среднегодовой уровень загрузки апарт-отелей в крупных центрах деловой активности не опускается ниже 72%. В дополнение, апарт-отель требует меньших операционных расходов, поскольку средний срок проживания в них гораздо выше, а число обслуживающего персонала на один отель – меньше, чем в гостинице.

Доходность апартаментов, или атомное число элемента

Сегодня ряд девелоперов в Петербурге также рассматривают возможность привлечения крупных международных гостиничных операторов к управлению своими комплексами апартаментов. Ряд таких проектов ожидается к анонсированию на рынке в ближайшее время, и по оценке экспертов, тенденция способна вывести рынок на новый уровень, повысить привлекательность сервисных апартаментов, в том числе – благодаря повышению узнаваемости. На сегодня в городе представлен единственный апарт-отель Staybridge Suites под управлением международного оператора IHG.



При этом стоит отметить, что рынок апартаментов в Петербурге пока находится в начальной стадии развития, поэтому обещанные доходности зачастую не подтверждаются серьезными гарантиями со стороны девелопера или управляющей компании. По мере развития этого рынка и повышения конкуренции, по мере того как все большее число таких проектов будет выходить в операционную стадию, условия получения частным инвестором дохода будут становиться все более прозрачными и корректными. По крайней мере – в сегменте профессиональных и надежных игроков, имеющих подтвержденный и успешный опыт реализации подобных проектов. По подсчетам экспертов Colliers International, после вычета всех обязательных платежей и расходов, реальные цифры доходности близки к 7-8% годовых для построенных объектов, до налогообложения.

Все большее число частных инвесторов начинает понимать преимущества нового сегмента, в результате чего в него фактически переходят инвесторы, привыкшие инвестировать в жилье – как для перепродажи по завершении строительства, так и для последующей сдачи в аренду. А емкость этого рынка – несравненно больше, так что потенциал спроса очевидно очень высок, тем более с учетом снижения доходности вложений в строящееся жилье на фоне последних изменений в 214 ФЗ.

Согласно прогнозам Colliers International, к концу 2022 г. число номеров в апарт-отелях сервисного формата превысит 15 000, а их совокупная площадь составит более 480 тыс. кв. м.


иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

Colliers International

Материалы по теме

Точка зрения

Как заработать на сервисных апартаментах?

Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands Development
 
18.02
Исследования рынка

Апартаменты – все элитнее и премиальнее

На апартаменты приходится пятая часть предложения Москвы.
 
28.01
Экспертный анализ

О конкуренции апартаментов и гостиниц

По данным Colliers International, c 2013 г. объем первичного рынка апартаментов в Петербурге вырос более чем в четыре раза – со 189 000 кв. м до 796 000 кв. м. При этом большая доля – 65% - в проектах, представленных к продаже на конец третьего квартала 2018 г., приходится на сервисные апартаменты.
17.01

журнал CRE 7–8 (364–365)

1-30.04.2020
Читать журнал CRE в PDF: https://www.cre.ru/content/upload/journal/item/file/15860939247905.pdf Оставайтесь дома Продолжающийся обвал цен на нефть и рубля на фоне пандемии коронавируса как совокупность факторов уже признаны некоторыми экспертами главным социальным и экономическим потрясением последних десяти лет. Самый Русский завтрак в истории Несмотря на перенос Международной инвестиционной выставки MIPIM, организаторами Завтрака было принято реше...

Популярное

Власть

Коммерческой недвижимости дадут отсрочку

Премьер-министр Михаил Мишустин сообщил о новых мерах поддержки бизнеса.

03.04
События

Бизнес VS коронавирус - гайд статей и мнений

Здесь мы собираем важнейшие статьи и мнения экспертов о сложившейся ситуации. Подборка будет обновляться с появлением новых материалов. Разделены материалы по профилю компаний - отдельно законодательные инициативы, отдельно мнения и письма рестораторов, отделно собственников ТЦ и так далее. Следите за событиями!
09.04
Власть

РСТЦ дошел до Путина

2 апреля организация составила обращение к Президенту РФ, в котором просит поддержать собственников торговых центров.

03.04
Власть

Кремль пока не готов расширять меры поддержки

Кремль посоветовал бизнесу пользоваться существующими на сегодняшний день мерами поддержки.
 
03.04
CRE News

Свежий номер на всех экранах

Редакция журнала CRE не смогла оставить вас без свежего выпуска и решила доставить его каждому.
Мы вновь открываем доступ на электронную версию журнала (pdf-версия и в CRE App) всем желающим окунуться в самые обсуждаемые темы на рынке коммерческой недвижимости.
06.04
Сделка

Aitarget нашел офис в «Даниловской Мануфактуре»

Компания Aitarget арендовала офис в корпусе «Контора Кнопа» в Деловом квартале «Даниловская Мануфактура».
06.04
События

Самоизоляция - повод для личностного роста!

Редакция CRE.ru хочет напомнить, что пандемия не вечна! Берегите себя и своих близких!
03.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre