Апартаменты: золотой ключик от лучших локаций и активный элемент в таблице инвестиций Петербурга

Евгения Тучкова, заместитель директора департамента стратегического консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге
 
Рынок сервисных апартаментов Северной столицы развивается бурными темпами – только на сегодняшний день в городе, по данным Colliers International, функционирует восемь сервисных апарт-отелей, которые суммарно насчитывают 3670 номеров. Еще 4 комплекса сервисного формата и две новые очереди в действующих комплексах запланированы к сдаче на 2019 год. В высоконкурентной среде девелоперы соревнуются не только качественными параметрами, но и обещаниями в отношении будущей доходности.

Периодическая система

Формат сервисных апартаментов в Петербурге начал свое развитие с появлением на рынке многофункционального комплекса YE’S в Выборгском районе, продажи которого стартовали в 2011 г. Успех проекта, в совокупности с ограниченным количеством пригодных для строительства жилья участков, послужил отправной точкой для развития сегмента апартаментов в городе: вслед за YE’S рынок стал точечно прирастать новыми проектами. Только за последние пять лет объем первичного рынка апартаментов в Петербурге вырос более чем в четыре раза – со 189 000 кв. м до 796 000 кв. м. При этом большая доля – 60% в проектах, представленных сегодня к продаже в рамках городской локации Петербурга, - приходится на сервисные апартаменты.



В 2018 г. доля инвестиционных покупок в общем объеме продаж апартаментов достигала от 75% до 80% от общего количества проданных апартаментов в квартал, в то время как на этапе зарождения сегмента – в 2011 г. - с долей 70% превалировали покупки для собственных нужд. Сегодня на них, а также спекулятивные покупки – с целью дальнейшей перепродажи номера - приходится всего от 10% до 25% сделок. 

По сути сервисные апартаменты представляют собой продукт на стыке двух сегментов: жилого и гостиничного. С одной стороны, апартаменты – это возможность проживать в историческом центре Петербурга, там, где жилье построить нельзя. С другой стороны, арендовать апартамент и получить сервис, близкий к гостиничному, можно как на сутки, так и на несколько месяцев. Сегмент апартаментов становится не только более заметным, активным «элементом» в структуре инвестиций в недвижимость Петербурга, но и более профессиональным, конкурентоспособным игроком на рынке гостиничных услуг.

Восток-Запад

В общемировой практике востребованность апарт-отелей становилась все более заметной со второй половины XX в., с ростом глобализации и делового туризма. Возросла мобильность населения, появилась потребность в проживании на два города. Изменился и характер путешествий: для большинства туристов ценной стала сама возможность путешествовать, без претензий к излишней роскоши и лоску.

Крупнейшим рынком сервисных апарт-отелей являются страны северной Америки – Канада и США. По данным исследования The Apartment Service, на начало 2018 г. 54% от числа всех сервисных апартаментов в мире суммарно приходилось на две страны североамериканского континента, что не удивительно, поскольку и в Канаде, и в США высоко развит рынок арендного жилья. Широкое распространение апарт-отели получили также в густонаселенных азиатских и европейских странах. В последние несколько лет сегмент динамично развивается и в регионах Ближнего Востока и Африки.



В портфолио международных гостиничных операторов апарт-отели занимают отдельную нишу. Это отели формата extended stay, номера в которых имеют увеличенную площадь в сравнении с номерами в классическом отеле. Концепция апарт-отелей выстраивается в соответствии с идеей создания «дома вдали от дома». Так, каждый номер в апарт-отеле функционально зонирован на кухонную, рабочую и спальную зоны.

Для гостиничных операторов наличие апартаментного бренда в портфолио является способом диверсифицировать портфолио. Апарт-отель несет меньшие, по сравнению с классической гостиницей, риски, связанные с заполняемостью отеля. Апарт-отели в меньшей степени подвержены фактору сезонности туристического спроса, поэтому показатели загрузки апарт-отеля демонстрируют стабильность на протяжении всего года. Так, по данным отельеров, среднегодовой уровень загрузки апарт-отелей в крупных центрах деловой активности не опускается ниже 72%. В дополнение, апарт-отель требует меньших операционных расходов, поскольку средний срок проживания в них гораздо выше, а число обслуживающего персонала на один отель – меньше, чем в гостинице.

Доходность апартаментов, или атомное число элемента

Сегодня ряд девелоперов в Петербурге также рассматривают возможность привлечения крупных международных гостиничных операторов к управлению своими комплексами апартаментов. Ряд таких проектов ожидается к анонсированию на рынке в ближайшее время, и по оценке экспертов, тенденция способна вывести рынок на новый уровень, повысить привлекательность сервисных апартаментов, в том числе – благодаря повышению узнаваемости. На сегодня в городе представлен единственный апарт-отель Staybridge Suites под управлением международного оператора IHG.



При этом стоит отметить, что рынок апартаментов в Петербурге пока находится в начальной стадии развития, поэтому обещанные доходности зачастую не подтверждаются серьезными гарантиями со стороны девелопера или управляющей компании. По мере развития этого рынка и повышения конкуренции, по мере того как все большее число таких проектов будет выходить в операционную стадию, условия получения частным инвестором дохода будут становиться все более прозрачными и корректными. По крайней мере – в сегменте профессиональных и надежных игроков, имеющих подтвержденный и успешный опыт реализации подобных проектов. По подсчетам экспертов Colliers International, после вычета всех обязательных платежей и расходов, реальные цифры доходности близки к 7-8% годовых для построенных объектов, до налогообложения.

Все большее число частных инвесторов начинает понимать преимущества нового сегмента, в результате чего в него фактически переходят инвесторы, привыкшие инвестировать в жилье – как для перепродажи по завершении строительства, так и для последующей сдачи в аренду. А емкость этого рынка – несравненно больше, так что потенциал спроса очевидно очень высок, тем более с учетом снижения доходности вложений в строящееся жилье на фоне последних изменений в 214 ФЗ.

Согласно прогнозам Colliers International, к концу 2022 г. число номеров в апарт-отелях сервисного формата превысит 15 000, а их совокупная площадь составит более 480 тыс. кв. м.


иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

Colliers International

Материалы по теме

Точка зрения

Как заработать на сервисных апартаментах?

Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands Development
 
18.02
Исследования рынка

Апартаменты – все элитнее и премиальнее

На апартаменты приходится пятая часть предложения Москвы.
 
28.01
Экспертный анализ

О конкуренции апартаментов и гостиниц

По данным Colliers International, c 2013 г. объем первичного рынка апартаментов в Петербурге вырос более чем в четыре раза – со 189 000 кв. м до 796 000 кв. м. При этом большая доля – 65% - в проектах, представленных к продаже на конец третьего квартала 2018 г., приходится на сервисные апартаменты.
17.01

журнал CRE 13-14 (349-350)

1.07-31.08.2019
Гипер-: реанимация vs эвтаназия «Ашан» может сократить присутствие в формате гипермаркета в России, другие игроки не исключают, что ритейлер может вообще уйти из страны. Эксперты убеждены, что дело – в кардинальном изменении за посткризисные пять лет покупательского поведения и катастрофическом спаде популярности формата гипермаркета вообще. Потеря доверия Во время экономического форума в Петербурге в кулуарах обсуждались все болезни новой России последних двадцат...

Популярное

Открытие

Starbucks открыл 100 кофейню в Москве

На территории БЦ «Немецкий центр» начала работу юбилейная кофейня Starbucks в Москве.
18.07
Открытие

«Сырная долина» приняла первых резидентов

В сырном кластере в Дмитровском городском округе Московской области началось строительство первых четырех заводов.
17.07
Игроки рынка

БЦ «Невская Ратуша» заполнен на 100%

Компания «Галс-Девелопмент» реализовала 100% офисных площадей БЦ «Невская Ратуша».
17.07
Проект

SOK откроет коворкинги в Израиле и США

Игорь Рыбаков, владелец одного из крупнейших операторов гибких офисов SOK, запускает проект за пределами России. Первый коворкинг откроется в Израиле уже в конце этого года, затем может появиться еще пять проектов.
18.07
Переговоры

Почта-банк ищет штаб-квартиру

Почта-банк рассматривает варианты аренды офиса в БЦ «Кругозор» и коворкинге «Ключ».
19.07
Открытие

В «ЦДМ на Лубянке» открылась Гастрогалерея

В «Центральном Детском Магазине на Лубянке» появилось новое гастрономическое пространство, где представлены 13 кухонь мира.
19.07
Сделка

В «Интертерминал» пришел новый арендатор

Производитель и дистрибьютор бытовой техники арендовал склад в Московском районе Санкт-Петербурга.
18.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre