Топ-5 правил формирования высокой доходности ТЦ

Базовый параметр, на основе которого инвестор или девелопер принимает решение, строить ли торговый центр – это потенциальный уровень доходности. Спрогнозировать доходность молла с точностью до 100% невозможно – в конечном счете на нее влияют такие непредсказуемые факторы, как экономическая ситуация, состояние рынка ретейла в конкретный момент и т.д.
Однако существуют правила, придерживаясь которых девелопер / инвестор может рассчитывать на хороший срок окупаемости и высокую доходность. Ольга Летютина, генеральный директор УК «Столица Менеджмент», рассказывает, как добиться эффективных показателей.
  1. Оптимизировать срок реализации проекта
Растягивание реализации проекта с момента покупки / получения земельного участка до момента ввода в эксплуатацию наиболее сильно бьет по доходности. В этот период девелопер несет затраты различного характера, прежде всего на налоговую нагрузку. Напомню, с 2015 г. налог на земельный участок рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земли, умноженной на ставку налога (1,5% для земель под строительство ТЦ), что соответственно увеличило затраты. К затратам относятся также работы по проектированию, оплата труда своих сотрудников, в каких-то случаях – подведение коммуникаций и т.д. Отдаление момента открытия объекта, когда девелопер начинает получать доход, неминуемо ведет к росту затрат, а следовательно, и снижает доходность.
  1. Правильно планировать финансирование
В текущий момент ставки, по которым банки предлагают кредиты под реализацию проектов торговой недвижимости, вряд ли можно назвать привлекательными. Условия могут разниться в зависимости от конкретного проекта, но в среднем речь идет о 12%. Тем не менее даже с учетом довольно высоких кредитных ставок далеко не всегда выгодно строить на свои. Зачастую финансирование за счет собственных средств осуществляется нестабильно, что в свою очередь влияет на срок строительства – стройка то ведется, то приостанавливается. Это увеличивает стоимость денег. В итоге стабильное поступление кредитных средств может быть даже выгоднее, т.к. позволит выдерживать темп строительства и приблизить момент получения доходов от сдачи в аренду.
  1. Создавать проект, адекватный рынку
Часто объекты торговой недвижимости для собственников в России – это скорее не бизнес, а поле для творчества. Проект может быть наполнен дорогими digital-решениями или финансово неоправданными инновационными технологиями, которые снизят сроки окупаемости или вовсе увеличат их буквально до бесконечности. Такой подход используется даже при реализации районных торговых центров, основная задача которых – удовлетворять потребности в товарах и услугах той целевой аудитории, которая проживает в зоне охвата. Подчеркну, что эта конкретная ЦА обладает определенным доходом, больше которого они не смогут потратить, каким бы инновационным ни был торговый центр. Следовательно, существенные затраты на интерьер/экстерьер, строительные технологии, дорогостоящее продвижение и т.п. окажутся неоправданными и снизят доходность объекта.
  1. Правильный подход в работе с партнерами и подрядчиками
Одна из основных компетенций девелопера – профессиональное и тесное сотрудничество с подрядчиками на всех этапах реализации проекта. Принцип – узнать мнения всех, просмотреть все предложения и выбрать скорректированный наиболее оптимальный и эффективный вариант. В проектной работе необходимо плотно сотрудничать с архитектурным бюро, инженерными организациями для получения максимально проработанного проекта. Здесь мелочей не бывает - оптимальное соотношение GBA и GLA с учетом концепции, материалы, технико-экономические показатели, варианты бизнес-модели и многое другое. Важную роль играет и наличие опытного генерального подрядчика, который будет выдерживать сроки и качество строительства и не допускать строительных промахов, устранение которых также может повлиять на темп реализации.
  1. Профессиональное управление после ввода в эксплуатацию
К сожалению, многие собственники полагают, что после открытия торгового центра дело сделано и можно спокойно почивать на лаврах, получая доход. Однако на деле это очень динамичный бизнес, который требует определенного контроля, наличие или отсутствие которого напрямую влияет на доходность. Не секрет, что многие арендаторы «сидят» на комбинированной арендной ставке, а кто-то и просто на проценте с оборота. Таким образом уже доход торгового центра напрямую зависит от того, умеет ли ретейлер правильно продавать, следит ли он за ассортиментом, работает ли с персоналом и т.д. В такой ситуации девелоперу необходимо постоянно держать руку на пульсе и хорошо понимать бизнес ретейлера.

Один из инструментов поддержания постоянного интереса покупателей к торговому центру – осуществление постоянного легкого реконцепта. На рынке ретейла появляются новые концепции, какие-то операторы демонстрируют падение оборотов, вызванное, например, управленческими сложностями. Своевременная замена арендатора на более успешного позволяет не только поддерживать интерес со стороны посетителей, но и может увеличить доходность объекта.

Соблюдение вышеописанных правил позволяет вывести объекты на окупаемость сроком 6-8 лет даже в текущих рыночных условиях.


иГРОКИ РЫНКА

Столица Менеджмент

Летютина Ольга

Управление и эксплуатация недвижимости

Столица Менеджмент

Материалы по теме

Исследования рынка

Итоги 1 квартала на рынке торговой недвижимости России

Эксперты компании «Магазин Магазинов» рассказали об основных трендах и открытиях 1 квартала 2019 г.
 
05.04
Точка зрения

О конкурентных преимуществах торговых объектов

Дина Постоленко, исполнительный директор департамента торговой недвижимости Colliers International
 
24.12
KnowHow

Как поднять посещаемость торгового центра? Часть 1

Управляющий партнер Zirer & Co Андрей Цирер - о тех причинах падения трафика ТЦ, которые можно исправить, и о том, как сделать объект более привлекательным в глазах потребителя.

13.11

журнал CRE 9-10 (387-388)

Май (1-2)
CRE №9-10 Ознакомиться с PDF-версией можно ЗДЕСЬ   Номер вышел при поддержке MD Facility Management www.mdpm.ru   City&Malls PFM www.cmpfm.ru   Raven Russia www.rrpa.ru   Radius Group www.radiusrussia.com В НОМЕРЕ:   Фоторепортаж CRE Moscow AWARDS 2021: почти голливудская история   Девелопмент Не время перекраивать офисные карты   Актуально Из жизни принимающих отдыхающих Сможет ли ажиотажный спрос изменить отношение к южным курортам России?   Законодательство ...

Популярное

Сделка

Сделка по продаже «Пекина» завершена

Покупателем выступил входящий в «Союз Маринс Групп» «Гостиничный Комплекс «Жемчужина». Продавцом ОАО «Бэйджинг-Инвест» - структура ГК «Галс». Сумма сделки оценивалась в 4,8 млрд рублей.

17.06
Сделка

Сделка по продаже БЦ «Технополис Пулково» закрыта

«Корпорация Стерх» приобрела бизнес-центр площадью 43 тыс. кв. м. Это крупнейшая инвестиционная сделка на петербургском рынке офисов класса А за всю историю. Консультантом выступила компания JLL.
17.06
События

Pro FM открыла Центр Компетенций в Comcity

Управляющая компания открыла в офисном парке Центр Инженерных Компетенций. Торжественное мероприятие, посвященное открытию проекта, состоялось 9 июня.

17.06
Игроки рынка

O1 Properties стала более стильной

Инвестиционная компания обновила фирменный стиль и сформулировала основные ценности – создание условий для процветания бизнеса арендаторов, повышение экологической эффективности и развитие комфортной городской среды.

18.06
Назначения

Евгения Хакбердиева расширяет полномочия в Knight Frank

В дополнение к должности директора департамента Евгения назначена региональным директором департамента торговой недвижимости международной консалтинговой компании.

18.06
Сделка

Ozon арендовал склад в «RAUM Бугры» под DarkStore

Площадь арендованного помещения составила 3000 кв. м.
17.06
Сделка

«Норникель» приземлился в Renaissance Center

Компания арендовала в петербургском БЦ офисный блок площадью 450 кв. м. Брокером сделки выступила компания Bright Rich | CORFAC Int.

18.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre