Как поднять посещаемость торгового центра? Часть 1

Управляющий партнер Zirer & Co Андрей Цирер - о тех причинах падения трафика ТЦ, которые можно исправить, и о том, как сделать объект более привлекательным в глазах потребителя.

13251
Почему падает трафик ТЦ?

Посещаемость падает у всех - у суперрегиональных и специализированных, столичных и локальных, у старых и новых. Разница - в масштабах клиентского оттока: у одних он не превышает 4-5%, у других - достигает 20% и выше.

И здесь, как в старой молитве, стоит отделить объективные причины от того, что собственникам по силам изменить. Давайте посмотрим, так ли все неизбывно.

Понятно, что на нестабильную макроэкономическую ситуацию управляющие компании повлиять не в состоянии. Как и магическим образом воздействовать на количество и формат ретейл-сетей, которых у нас в стране совсем не много. Они так же вряд ли могут изменить потребительское поведение, активно сдвигающееся в сторону e-commerce.

Рост предложения качественных торговых площадей — тоже объективный фактор: на 2018 год многие города-миллионники имеют метраж GLA на 1000 жителей, cопоставимый с европейскими столицами.

Но состав и качество арендного пула, его адекватность сегодняшним реалиям - все эти переменные изменить возможно. Не сразу, но можно.

Что не так в арендном миксе?

У большинства сегодняшних неспециализированых ТЦ в основу концепции заложена стандартная схема: на трафик, сгенерированный якорными арендаторами, сажается торговая галерея по более высоким арендным ставкам, и таким образом из бетонной коробки извлекается стабильный cash flow.

Эта модель прижилась в тучные годы, когда рост рынков исчислялся двухзначными цифрами. В качестве якорей — и тогда, да и сегодня — продуктовый ретейл, БТиЭ гипермаркеты и fashion универмаги.

Но на сегодняшний день fashion рынок уже несколько лет как демонстрирует отрицательную динамику, да и с потреблением бытовой техники и электроники тоже все не так заманчиво, как 10-15 лет назад. Уход «Медиа Маркта» — тому свидетельство.



Получается, что не в последнюю очередь причина снижения трафика торговых центров - в устаревающих на глазах концепциях, не в полной мере отвечающих запросам рынка.

Еда как развлечение

Основные сегодняшние посетители ТЦ не принадлежат к бэби-бумерам и Х-поколению, традиционно ориентирующимся на бренды.
 
Большая часть участников трафика — представители наиболее экономически активного поколения Y. Но они не нацелены на интенсивное потребление вещей. Гораздо охотней они покупают услуги, развлечения. В силу приверженности к коммуникациям и активному образу жизни они предпочитают питание и проведение досуга вне дома, в ресторанах быстрого обслуживания, кафе, барах, гастро-пабах и других заведениях.

Рестораны и кафе (Food&Bеvеrage) занимают сегодня важное место в жизни потребителя. Появилось даже название - поколение Foodie: обычно это люди моложе 25 лет, в том числе представители поколения Zet. Для них поход в новый ресторан - не просто способ утолить голод. Foodie постоянно стремятся к поиску новых впечатлений; они - драйверы роста фудкортов и сasual ресторанов.



О чем говорит зарубежный опыт?

Согласно исследованию компании ECE (Германия), люди, посещающие рестораны во время совершения покупок, проводят в ТЦ на 27 минут больше и увеличивают свои траты на 18%. В результате товарооборот торгового центра увеличивается в среднем на 5%.
В докладе The socio-economic contribution of European shopping centres Международного Совета Торговых Центров (ICSC) рассмотрена британская практика, согласно которой время пребывания в торговом центре увеличивается на 12 минут, если покупатели посещают в нем кафе и рестораны.

По данным JLL, в Европе рестораторы в среднем занимают 15% арендуемой площади ТЦ и являются ключевыми арендаторами. И вполне понятно, почему. Ведь даже самые активные адвокаты одежных fast брендов не в состоянии посещать любимые магазины чаще одного раза в 2-3 недели. А обедать и ужинать посетители центральных ТЦ могут практически ежедневно, ведь в современном молле уровня московского «Европейского» или лондонского Blue Water соответственно - более 70 - 200 заведений общественного питания.

Считается, что торговый центр с современной концепцией, располагающий не просто высокой долей площадей под Food&Bеvеrage, а имеющий сбалансированный и интересный потребителю пул ресторанов, в конечном итоге добивается листа ожидания для арендаторов и соответственно - повышения уровня арендных ставок. Такие примеры есть не только за рубежом, но и в наших родных пенатах.

Не только молодежный общепит, но и другие рестораны

Рестораны в ТРЦ – это одно из ключевых проявлений современной диверсификации бизнеса рестораторов, что в большой степени обусловлено ростом роли торговых центров как life-style центров, как городских зон community, куда люди приходят в том числе приятно провести время. При этом рост культуры еды вне дома способствует тому, что качественные рестораны довольно хорошо себя чувствуют в рамках городских ТРЦ и показывают высокие обороты, сопоставимые с показателями ресторанов сети, размещенных в стрите.



Рестораны интересны не только молодежным группам — это обязательная часть семейного отдыха, который в России традиционно связан с посещением торговых центров. Поэтому в них активно открываются не только РБО, но и casual заведения. Согласно данным CBRE, этот тренд развивается начиная с 2015-2016 гг.

Вообще во многих российских ТЦ начинают появляться инновационные, грамотно организованные F&B зоны с качественным и разнообразным подбором операторов. Растущая конкуренция вынуждает девелоперов искать новые способы увеличения популярности объектов для того, чтобы привлечь и удержать арендаторов и увеличить посещаемость. Особенно активно этот процесс идет в Москве и Санкт-Петербурге - например, в ТРЦ Vegas, «Ривьера», «Метрополис», «Кунцево Плаза», «Океания», «Хорошо!» и в ряде других.

Сеть «МЕГА» делает успешные реновации своих проектов не только в центре, но и в регионах.
Продолжение следует
 


Материалы по теме

Экспертный анализ

Какие торговые центры любят покупатели?

Компания «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ» совместно с агентством INSIGHT MR провели исследование, посвященное ретейлу и потребительскому поведению. Основной задачей проекта было изучить факторы, которые влияют на выбор потребителями различных розничных форматов торговой недвижимости, а также выяснить, насколько разные торговые центры отвечают запросам респондентов.
13.11
Экспертный анализ

Срок жизни торговых центров сократится вдвое

Жизнеспособность проекта в сфере торговой недвижимости сейчас составляет в среднем от 5 до 7 лет, а вскоре сократится до 3 лет, считает Ольга Летютина, генеральный директор управляющей компании «Столица Менеджмент».
19.10
Экспертный анализ

Как реанимировать торговый центр? Часть 2

Мы продолжаем рассказывать о способах реконцепции «устаревших» ТЦ.
 
01.10

журнал CRE 1(446)

Февраль 2025
Из печати вышел традиционный ежегодный номер прогнозов журнала Commercial Real Estate. Более шестидесяти топ-менеджеров российских компаний рассуждают о будущем рынка недвижимости, ритейла, e-commerce, логистики и индустрии гостеприимства. Инвестиции. Коллективное и сознательное Девелопмент. Рубль сберегут Управление недвижимостью. В имени тебе моём Консалтинг. Команда молодости нашей Право. По закону и по душе Читать PDF версию журнала

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (10-16 февраля)

Еще один бизнес-центр построят на Белорусской, NF Group закрепится на Бали, в Level Box Терехово состоялась крупная сделка, Becar FM расширяет сотрудничество с DDX, у Nikoliers новый проект в Петербурге. Эти и другие новости, а также отчет о первом мероприятии CRE Events в новом году - в нашей традиционной подборке.
16.02
Источник: CMWP
Проект

CMWP разработала мастер-план «СмартСити – Новосибирск»

Компания представила мастер-план и эффективные модели по реализации инновационного микрорайона на заседании Правительства Новосибирской области 4 февраля 2025 г. На территории более 180 га появится новая жилая и деловая инфраструктура: дома, школы, детские сады, уникальный парк, а также научно-исследовательские, производственные и спортивные объекты. Проект был успешно утвержден. 
19.02
Источник: CRE
Аукцион

На Селигере продают базу отдыха

В лот включены земельные участки общей площадью 32,3 га и 12 летних домиков общей площадью 333 кв. м. Начальная цена - 173,7 млн рублей.
19.02
Источник: Источник: ТРЦ "Весна!", Central Properties. Автор идеи - Александра Бартель. Дизайн - Ася Воронцова
Экспертный анализ

Ноги в тепле: как возможные изменения в геополитике отразятся на рынке недвижимости

Геополитические изменения и «отклонения от прежнего курса» в последние три недели стали причинами десятков «тёплых» прогнозов: от возможного возвращения в Россию в разном формате и статусе покинувших её в 2022-м инвесторов, девелоперов, консультантов и юристов до возвращения же в торговые центры транснациональных брендов уже к концу года. Однако второй – с девяностых – «великий приход» западных и прозападных игроков может стать для российской отрасли и всей экономики намного более серьёзной проблемой, чем их уход.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
19.02
Источник: KravtGroup
Назначения

Андрей Жамкин присоединился к KravtGroup

Андрей назначен исполнительным директором гостиничной управляющей компании.
20.02
Источник: CRE
Игроки рынка

БЦ White Stone задолжал Сбербанку 20 миллиардов

Кредитная организация подала иск о банкротстве компании «Старгланс», на балансе которой находится бизнес-центр арендопригодной площадью 39,7 тыс. кв. м у метро «Белорусская».
17.02
Источник: NC Logistic
Сделка

NC Logistic арендовал 10 000 кв. м в «Северном Домодедове»

3PL-оператор арендовал дополнительный блок под конкретного клиента, который является крупным поставщиком и производителем косметических средств.
19.02

подпишись НА эксклюзивные новости cre