Как поднять посещаемость торгового центра? Часть 1

Управляющий партнер Zirer & Co Андрей Цирер - о тех причинах падения трафика ТЦ, которые можно исправить, и о том, как сделать объект более привлекательным в глазах потребителя.

Почему падает трафик ТЦ?

Посещаемость падает у всех - у суперрегиональных и специализированных, столичных и локальных, у старых и новых. Разница - в масштабах клиентского оттока: у одних он не превышает 4-5%, у других - достигает 20% и выше.

И здесь, как в старой молитве, стоит отделить объективные причины от того, что собственникам по силам изменить. Давайте посмотрим, так ли все неизбывно.

Понятно, что на нестабильную макроэкономическую ситуацию управляющие компании повлиять не в состоянии. Как и магическим образом воздействовать на количество и формат ретейл-сетей, которых у нас в стране совсем не много. Они так же вряд ли могут изменить потребительское поведение, активно сдвигающееся в сторону e-commerce.

Рост предложения качественных торговых площадей — тоже объективный фактор: на 2018 год многие города-миллионники имеют метраж GLA на 1000 жителей, cопоставимый с европейскими столицами.

Но состав и качество арендного пула, его адекватность сегодняшним реалиям - все эти переменные изменить возможно. Не сразу, но можно.

Что не так в арендном миксе?

У большинства сегодняшних неспециализированых ТЦ в основу концепции заложена стандартная схема: на трафик, сгенерированный якорными арендаторами, сажается торговая галерея по более высоким арендным ставкам, и таким образом из бетонной коробки извлекается стабильный cash flow.

Эта модель прижилась в тучные годы, когда рост рынков исчислялся двухзначными цифрами. В качестве якорей — и тогда, да и сегодня — продуктовый ретейл, БТиЭ гипермаркеты и fashion универмаги.

Но на сегодняшний день fashion рынок уже несколько лет как демонстрирует отрицательную динамику, да и с потреблением бытовой техники и электроники тоже все не так заманчиво, как 10-15 лет назад. Уход «Медиа Маркта» — тому свидетельство.



Получается, что не в последнюю очередь причина снижения трафика торговых центров - в устаревающих на глазах концепциях, не в полной мере отвечающих запросам рынка.

Еда как развлечение

Основные сегодняшние посетители ТЦ не принадлежат к бэби-бумерам и Х-поколению, традиционно ориентирующимся на бренды.
 
Большая часть участников трафика — представители наиболее экономически активного поколения Y. Но они не нацелены на интенсивное потребление вещей. Гораздо охотней они покупают услуги, развлечения. В силу приверженности к коммуникациям и активному образу жизни они предпочитают питание и проведение досуга вне дома, в ресторанах быстрого обслуживания, кафе, барах, гастро-пабах и других заведениях.

Рестораны и кафе (Food&Bеvеrage) занимают сегодня важное место в жизни потребителя. Появилось даже название - поколение Foodie: обычно это люди моложе 25 лет, в том числе представители поколения Zet. Для них поход в новый ресторан - не просто способ утолить голод. Foodie постоянно стремятся к поиску новых впечатлений; они - драйверы роста фудкортов и сasual ресторанов.



О чем говорит зарубежный опыт?

Согласно исследованию компании ECE (Германия), люди, посещающие рестораны во время совершения покупок, проводят в ТЦ на 27 минут больше и увеличивают свои траты на 18%. В результате товарооборот торгового центра увеличивается в среднем на 5%.
В докладе The socio-economic contribution of European shopping centres Международного Совета Торговых Центров (ICSC) рассмотрена британская практика, согласно которой время пребывания в торговом центре увеличивается на 12 минут, если покупатели посещают в нем кафе и рестораны.

По данным JLL, в Европе рестораторы в среднем занимают 15% арендуемой площади ТЦ и являются ключевыми арендаторами. И вполне понятно, почему. Ведь даже самые активные адвокаты одежных fast брендов не в состоянии посещать любимые магазины чаще одного раза в 2-3 недели. А обедать и ужинать посетители центральных ТЦ могут практически ежедневно, ведь в современном молле уровня московского «Европейского» или лондонского Blue Water соответственно - более 70 - 200 заведений общественного питания.

Считается, что торговый центр с современной концепцией, располагающий не просто высокой долей площадей под Food&Bеvеrage, а имеющий сбалансированный и интересный потребителю пул ресторанов, в конечном итоге добивается листа ожидания для арендаторов и соответственно - повышения уровня арендных ставок. Такие примеры есть не только за рубежом, но и в наших родных пенатах.

Не только молодежный общепит, но и другие рестораны

Рестораны в ТРЦ – это одно из ключевых проявлений современной диверсификации бизнеса рестораторов, что в большой степени обусловлено ростом роли торговых центров как life-style центров, как городских зон community, куда люди приходят в том числе приятно провести время. При этом рост культуры еды вне дома способствует тому, что качественные рестораны довольно хорошо себя чувствуют в рамках городских ТРЦ и показывают высокие обороты, сопоставимые с показателями ресторанов сети, размещенных в стрите.



Рестораны интересны не только молодежным группам — это обязательная часть семейного отдыха, который в России традиционно связан с посещением торговых центров. Поэтому в них активно открываются не только РБО, но и casual заведения. Согласно данным CBRE, этот тренд развивается начиная с 2015-2016 гг.

Вообще во многих российских ТЦ начинают появляться инновационные, грамотно организованные F&B зоны с качественным и разнообразным подбором операторов. Растущая конкуренция вынуждает девелоперов искать новые способы увеличения популярности объектов для того, чтобы привлечь и удержать арендаторов и увеличить посещаемость. Особенно активно этот процесс идет в Москве и Санкт-Петербурге - например, в ТРЦ Vegas, «Ривьера», «Метрополис», «Кунцево Плаза», «Океания», «Хорошо!» и в ряде других.

Сеть «МЕГА» делает успешные реновации своих проектов не только в центре, но и в регионах.
Продолжение следует
 


иГРОКИ РЫНКА

Ретейл

МЕГА

Консалтинг и брокеридж

JLL

Консалтинг и брокеридж

CBRE

Сверхбольшой торговый центр

Vegas Каширское шоссе

Сверхбольшой торговый центр

Ривьера

Сверхбольшой торговый центр

Метрополис

Многофункциональная недвижимость

Кунцево Плаза

Крупный торговый центр

Океания

Крупный торговый центр

Хорошо!

Материалы по теме

Экспертный анализ

Какие торговые центры любят покупатели?

Компания «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ» совместно с агентством INSIGHT MR провели исследование, посвященное ретейлу и потребительскому поведению. Основной задачей проекта было изучить факторы, которые влияют на выбор потребителями различных розничных форматов торговой недвижимости, а также выяснить, насколько разные торговые центры отвечают запросам респондентов.
13.11
Экспертный анализ

Срок жизни торговых центров сократится вдвое

Жизнеспособность проекта в сфере торговой недвижимости сейчас составляет в среднем от 5 до 7 лет, а вскоре сократится до 3 лет, считает Ольга Летютина, генеральный директор управляющей компании «Столица Менеджмент».
19.10
Экспертный анализ

Как реанимировать торговый центр? Часть 2

Мы продолжаем рассказывать о способах реконцепции «устаревших» ТЦ.
 
01.10

журнал CRE 9-10 (387-388)

Май (1-2)
CRE №9-10 Ознакомиться с PDF-версией можно ЗДЕСЬ   Номер вышел при поддержке MD Facility Management www.mdpm.ru   City&Malls PFM www.cmpfm.ru   Raven Russia www.rrpa.ru   Radius Group www.radiusrussia.com В НОМЕРЕ:   Фоторепортаж CRE Moscow AWARDS 2021: почти голливудская история   Девелопмент Не время перекраивать офисные карты   Актуально Из жизни принимающих отдыхающих Сможет ли ажиотажный спрос изменить отношение к южным курортам России?   Законодательство ...

Популярное

Открытие

«Байкал-Сервис» открыл РЦ под Ногинском

«Байкал-Сервис» увеличил число терминалов под Москвой.
 
09.06
Инвестиции

Aktivo купит Cubus

Компания Aktivo планирует приобрести ТРК Cubus в Кингисеппе.
 
07.06
Переговоры

AB Development построит штаб-квартиру «Газпром-медиа»

Ведутся переговоры по строительству объекта общей площадью более 47 тыс. кв. м на Мосфильмовской улице.
08.06
Игроки рынка

CBRE подарит «Центральному телеграфу» вторую жизнь

«Центральный телеграф» станет домом для флагманов.
 
09.06
Игроки рынка

В Шушарах продали 9 га земли

Посредником при продаже промышленных земель в самом складском районе Петербурга и области выступила компания SPB4RENT.
08.06
Открытие

В БЦ «Амальтея» открыли самый большой серфинг-центр в России

Проект Surf Brothers арендовал в бизнес-центре «Корпорации А.Н.Д.» 2800 кв. м сроком на 10 лет.
08.06
Сделка

Knight Frank будет управлять Nordway

Складской комплекс класса А площадью 107 000 кв. м перешел в управление Knight Frank PM.
 
07.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre