Почему падает трафик ТЦ?
Посещаемость падает у всех - у суперрегиональных и специализированных, столичных и локальных, у старых и новых. Разница - в масштабах клиентского оттока: у одних он не превышает 4-5%, у других - достигает 20% и выше.
И здесь, как в старой молитве, стоит отделить объективные причины от того, что собственникам по силам изменить. Давайте посмотрим, так ли все неизбывно.
Понятно, что на нестабильную макроэкономическую ситуацию управляющие компании повлиять не в состоянии. Как и магическим образом воздействовать на количество и формат ретейл-сетей, которых у нас в стране совсем не много. Они так же вряд ли могут изменить потребительское поведение, активно сдвигающееся в сторону e-commerce.
Рост предложения качественных торговых площадей — тоже объективный фактор: на 2018 год многие города-миллионники имеют метраж GLA на 1000 жителей, cопоставимый с европейскими столицами.
Но состав и качество арендного пула, его адекватность сегодняшним реалиям - все эти переменные изменить возможно. Не сразу, но можно.
Что не так в арендном миксе?
У большинства сегодняшних неспециализированых ТЦ в основу концепции заложена стандартная схема: на трафик, сгенерированный якорными арендаторами, сажается торговая галерея по более высоким арендным ставкам, и таким образом из бетонной коробки извлекается стабильный cash flow.
Эта модель прижилась в тучные годы, когда рост рынков исчислялся двухзначными цифрами. В качестве якорей — и тогда, да и сегодня — продуктовый ретейл, БТиЭ гипермаркеты и fashion универмаги.
Но на сегодняшний день fashion рынок уже несколько лет как демонстрирует отрицательную динамику, да и с потреблением бытовой техники и электроники тоже все не так заманчиво, как 10-15 лет назад. Уход «Медиа Маркта» — тому свидетельство.
Получается, что не в последнюю очередь причина снижения трафика торговых центров - в устаревающих на глазах концепциях, не в полной мере отвечающих запросам рынка.
Еда как развлечение
Основные сегодняшние посетители ТЦ не принадлежат к бэби-бумерам и Х-поколению, традиционно ориентирующимся на бренды.
Большая часть участников трафика — представители наиболее экономически активного поколения Y. Но они не нацелены на интенсивное потребление вещей. Гораздо охотней они покупают услуги, развлечения. В силу приверженности к коммуникациям и активному образу жизни они предпочитают питание и проведение досуга вне дома, в ресторанах быстрого обслуживания, кафе, барах, гастро-пабах и других заведениях.
Рестораны и кафе (Food&Bеvеrage) занимают сегодня важное место в жизни потребителя. Появилось даже название - поколение Foodie: обычно это люди моложе 25 лет, в том числе представители поколения Zet. Для них поход в новый ресторан - не просто способ утолить голод. Foodie постоянно стремятся к поиску новых впечатлений; они - драйверы роста фудкортов и сasual ресторанов.
О чем говорит зарубежный опыт?
Согласно исследованию компании ECE (Германия), люди, посещающие рестораны во время совершения покупок, проводят в ТЦ на 27 минут больше и увеличивают свои траты на 18%. В результате товарооборот торгового центра увеличивается в среднем на 5%.
В докладе The socio-economic contribution of European shopping centres Международного Совета Торговых Центров (ICSC) рассмотрена британская практика, согласно которой время пребывания в торговом центре увеличивается на 12 минут, если покупатели посещают в нем кафе и рестораны.
По данным JLL, в Европе рестораторы в среднем занимают 15% арендуемой площади ТЦ и являются ключевыми арендаторами. И вполне понятно, почему. Ведь даже самые активные адвокаты одежных fast брендов не в состоянии посещать любимые магазины чаще одного раза в 2-3 недели. А обедать и ужинать посетители центральных ТЦ могут практически ежедневно, ведь в современном молле уровня московского «Европейского» или лондонского Blue Water соответственно - более 70 - 200 заведений общественного питания.
Считается, что торговый центр с современной концепцией, располагающий не просто высокой долей площадей под Food&Bеvеrage, а имеющий сбалансированный и интересный потребителю пул ресторанов, в конечном итоге добивается листа ожидания для арендаторов и соответственно - повышения уровня арендных ставок. Такие примеры есть не только за рубежом, но и в наших родных пенатах.
Не только молодежный общепит, но и другие рестораны
Рестораны в ТРЦ – это одно из ключевых проявлений современной диверсификации бизнеса рестораторов, что в большой степени обусловлено ростом роли торговых центров как life-style центров, как городских зон community, куда люди приходят в том числе приятно провести время. При этом рост культуры еды вне дома способствует тому, что качественные рестораны довольно хорошо себя чувствуют в рамках городских ТРЦ и показывают высокие обороты, сопоставимые с показателями ресторанов сети, размещенных в стрите.
Рестораны интересны не только молодежным группам — это обязательная часть семейного отдыха, который в России традиционно связан с посещением торговых центров. Поэтому в них активно открываются не только РБО, но и casual заведения. Согласно данным CBRE, этот тренд развивается начиная с 2015-2016 гг.
Вообще во многих российских ТЦ начинают появляться инновационные, грамотно организованные F&B зоны с качественным и разнообразным подбором операторов. Растущая конкуренция вынуждает девелоперов искать новые способы увеличения популярности объектов для того, чтобы привлечь и удержать арендаторов и увеличить посещаемость. Особенно активно этот процесс идет в Москве и Санкт-Петербурге - например, в ТРЦ Vegas, «Ривьера», «Метрополис», «Кунцево Плаза», «Океания», «Хорошо!» и в ряде других.
Сеть «МЕГА» делает успешные реновации своих проектов не только в центре, но и в регионах.
Посещаемость падает у всех - у суперрегиональных и специализированных, столичных и локальных, у старых и новых. Разница - в масштабах клиентского оттока: у одних он не превышает 4-5%, у других - достигает 20% и выше.
И здесь, как в старой молитве, стоит отделить объективные причины от того, что собственникам по силам изменить. Давайте посмотрим, так ли все неизбывно.
Понятно, что на нестабильную макроэкономическую ситуацию управляющие компании повлиять не в состоянии. Как и магическим образом воздействовать на количество и формат ретейл-сетей, которых у нас в стране совсем не много. Они так же вряд ли могут изменить потребительское поведение, активно сдвигающееся в сторону e-commerce.
Рост предложения качественных торговых площадей — тоже объективный фактор: на 2018 год многие города-миллионники имеют метраж GLA на 1000 жителей, cопоставимый с европейскими столицами.
Но состав и качество арендного пула, его адекватность сегодняшним реалиям - все эти переменные изменить возможно. Не сразу, но можно.
Что не так в арендном миксе?
У большинства сегодняшних неспециализированых ТЦ в основу концепции заложена стандартная схема: на трафик, сгенерированный якорными арендаторами, сажается торговая галерея по более высоким арендным ставкам, и таким образом из бетонной коробки извлекается стабильный cash flow.
Эта модель прижилась в тучные годы, когда рост рынков исчислялся двухзначными цифрами. В качестве якорей — и тогда, да и сегодня — продуктовый ретейл, БТиЭ гипермаркеты и fashion универмаги.
Но на сегодняшний день fashion рынок уже несколько лет как демонстрирует отрицательную динамику, да и с потреблением бытовой техники и электроники тоже все не так заманчиво, как 10-15 лет назад. Уход «Медиа Маркта» — тому свидетельство.
Получается, что не в последнюю очередь причина снижения трафика торговых центров - в устаревающих на глазах концепциях, не в полной мере отвечающих запросам рынка.
Еда как развлечение
Основные сегодняшние посетители ТЦ не принадлежат к бэби-бумерам и Х-поколению, традиционно ориентирующимся на бренды.
Большая часть участников трафика — представители наиболее экономически активного поколения Y. Но они не нацелены на интенсивное потребление вещей. Гораздо охотней они покупают услуги, развлечения. В силу приверженности к коммуникациям и активному образу жизни они предпочитают питание и проведение досуга вне дома, в ресторанах быстрого обслуживания, кафе, барах, гастро-пабах и других заведениях.
Рестораны и кафе (Food&Bеvеrage) занимают сегодня важное место в жизни потребителя. Появилось даже название - поколение Foodie: обычно это люди моложе 25 лет, в том числе представители поколения Zet. Для них поход в новый ресторан - не просто способ утолить голод. Foodie постоянно стремятся к поиску новых впечатлений; они - драйверы роста фудкортов и сasual ресторанов.
О чем говорит зарубежный опыт?
Согласно исследованию компании ECE (Германия), люди, посещающие рестораны во время совершения покупок, проводят в ТЦ на 27 минут больше и увеличивают свои траты на 18%. В результате товарооборот торгового центра увеличивается в среднем на 5%.
В докладе The socio-economic contribution of European shopping centres Международного Совета Торговых Центров (ICSC) рассмотрена британская практика, согласно которой время пребывания в торговом центре увеличивается на 12 минут, если покупатели посещают в нем кафе и рестораны.
По данным JLL, в Европе рестораторы в среднем занимают 15% арендуемой площади ТЦ и являются ключевыми арендаторами. И вполне понятно, почему. Ведь даже самые активные адвокаты одежных fast брендов не в состоянии посещать любимые магазины чаще одного раза в 2-3 недели. А обедать и ужинать посетители центральных ТЦ могут практически ежедневно, ведь в современном молле уровня московского «Европейского» или лондонского Blue Water соответственно - более 70 - 200 заведений общественного питания.
Считается, что торговый центр с современной концепцией, располагающий не просто высокой долей площадей под Food&Bеvеrage, а имеющий сбалансированный и интересный потребителю пул ресторанов, в конечном итоге добивается листа ожидания для арендаторов и соответственно - повышения уровня арендных ставок. Такие примеры есть не только за рубежом, но и в наших родных пенатах.
Не только молодежный общепит, но и другие рестораны
Рестораны в ТРЦ – это одно из ключевых проявлений современной диверсификации бизнеса рестораторов, что в большой степени обусловлено ростом роли торговых центров как life-style центров, как городских зон community, куда люди приходят в том числе приятно провести время. При этом рост культуры еды вне дома способствует тому, что качественные рестораны довольно хорошо себя чувствуют в рамках городских ТРЦ и показывают высокие обороты, сопоставимые с показателями ресторанов сети, размещенных в стрите.
Рестораны интересны не только молодежным группам — это обязательная часть семейного отдыха, который в России традиционно связан с посещением торговых центров. Поэтому в них активно открываются не только РБО, но и casual заведения. Согласно данным CBRE, этот тренд развивается начиная с 2015-2016 гг.
Вообще во многих российских ТЦ начинают появляться инновационные, грамотно организованные F&B зоны с качественным и разнообразным подбором операторов. Растущая конкуренция вынуждает девелоперов искать новые способы увеличения популярности объектов для того, чтобы привлечь и удержать арендаторов и увеличить посещаемость. Особенно активно этот процесс идет в Москве и Санкт-Петербурге - например, в ТРЦ Vegas, «Ривьера», «Метрополис», «Кунцево Плаза», «Океания», «Хорошо!» и в ряде других.
Сеть «МЕГА» делает успешные реновации своих проектов не только в центре, но и в регионах.
Продолжение следует
