Как поднять посещаемость торгового центра? Часть 1

Управляющий партнер Zirer & Co Андрей Цирер - о тех причинах падения трафика ТЦ, которые можно исправить, и о том, как сделать объект более привлекательным в глазах потребителя.

13129
Почему падает трафик ТЦ?

Посещаемость падает у всех - у суперрегиональных и специализированных, столичных и локальных, у старых и новых. Разница - в масштабах клиентского оттока: у одних он не превышает 4-5%, у других - достигает 20% и выше.

И здесь, как в старой молитве, стоит отделить объективные причины от того, что собственникам по силам изменить. Давайте посмотрим, так ли все неизбывно.

Понятно, что на нестабильную макроэкономическую ситуацию управляющие компании повлиять не в состоянии. Как и магическим образом воздействовать на количество и формат ретейл-сетей, которых у нас в стране совсем не много. Они так же вряд ли могут изменить потребительское поведение, активно сдвигающееся в сторону e-commerce.

Рост предложения качественных торговых площадей — тоже объективный фактор: на 2018 год многие города-миллионники имеют метраж GLA на 1000 жителей, cопоставимый с европейскими столицами.

Но состав и качество арендного пула, его адекватность сегодняшним реалиям - все эти переменные изменить возможно. Не сразу, но можно.

Что не так в арендном миксе?

У большинства сегодняшних неспециализированых ТЦ в основу концепции заложена стандартная схема: на трафик, сгенерированный якорными арендаторами, сажается торговая галерея по более высоким арендным ставкам, и таким образом из бетонной коробки извлекается стабильный cash flow.

Эта модель прижилась в тучные годы, когда рост рынков исчислялся двухзначными цифрами. В качестве якорей — и тогда, да и сегодня — продуктовый ретейл, БТиЭ гипермаркеты и fashion универмаги.

Но на сегодняшний день fashion рынок уже несколько лет как демонстрирует отрицательную динамику, да и с потреблением бытовой техники и электроники тоже все не так заманчиво, как 10-15 лет назад. Уход «Медиа Маркта» — тому свидетельство.



Получается, что не в последнюю очередь причина снижения трафика торговых центров - в устаревающих на глазах концепциях, не в полной мере отвечающих запросам рынка.

Еда как развлечение

Основные сегодняшние посетители ТЦ не принадлежат к бэби-бумерам и Х-поколению, традиционно ориентирующимся на бренды.
 
Большая часть участников трафика — представители наиболее экономически активного поколения Y. Но они не нацелены на интенсивное потребление вещей. Гораздо охотней они покупают услуги, развлечения. В силу приверженности к коммуникациям и активному образу жизни они предпочитают питание и проведение досуга вне дома, в ресторанах быстрого обслуживания, кафе, барах, гастро-пабах и других заведениях.

Рестораны и кафе (Food&Bеvеrage) занимают сегодня важное место в жизни потребителя. Появилось даже название - поколение Foodie: обычно это люди моложе 25 лет, в том числе представители поколения Zet. Для них поход в новый ресторан - не просто способ утолить голод. Foodie постоянно стремятся к поиску новых впечатлений; они - драйверы роста фудкортов и сasual ресторанов.



О чем говорит зарубежный опыт?

Согласно исследованию компании ECE (Германия), люди, посещающие рестораны во время совершения покупок, проводят в ТЦ на 27 минут больше и увеличивают свои траты на 18%. В результате товарооборот торгового центра увеличивается в среднем на 5%.
В докладе The socio-economic contribution of European shopping centres Международного Совета Торговых Центров (ICSC) рассмотрена британская практика, согласно которой время пребывания в торговом центре увеличивается на 12 минут, если покупатели посещают в нем кафе и рестораны.

По данным JLL, в Европе рестораторы в среднем занимают 15% арендуемой площади ТЦ и являются ключевыми арендаторами. И вполне понятно, почему. Ведь даже самые активные адвокаты одежных fast брендов не в состоянии посещать любимые магазины чаще одного раза в 2-3 недели. А обедать и ужинать посетители центральных ТЦ могут практически ежедневно, ведь в современном молле уровня московского «Европейского» или лондонского Blue Water соответственно - более 70 - 200 заведений общественного питания.

Считается, что торговый центр с современной концепцией, располагающий не просто высокой долей площадей под Food&Bеvеrage, а имеющий сбалансированный и интересный потребителю пул ресторанов, в конечном итоге добивается листа ожидания для арендаторов и соответственно - повышения уровня арендных ставок. Такие примеры есть не только за рубежом, но и в наших родных пенатах.

Не только молодежный общепит, но и другие рестораны

Рестораны в ТРЦ – это одно из ключевых проявлений современной диверсификации бизнеса рестораторов, что в большой степени обусловлено ростом роли торговых центров как life-style центров, как городских зон community, куда люди приходят в том числе приятно провести время. При этом рост культуры еды вне дома способствует тому, что качественные рестораны довольно хорошо себя чувствуют в рамках городских ТРЦ и показывают высокие обороты, сопоставимые с показателями ресторанов сети, размещенных в стрите.



Рестораны интересны не только молодежным группам — это обязательная часть семейного отдыха, который в России традиционно связан с посещением торговых центров. Поэтому в них активно открываются не только РБО, но и casual заведения. Согласно данным CBRE, этот тренд развивается начиная с 2015-2016 гг.

Вообще во многих российских ТЦ начинают появляться инновационные, грамотно организованные F&B зоны с качественным и разнообразным подбором операторов. Растущая конкуренция вынуждает девелоперов искать новые способы увеличения популярности объектов для того, чтобы привлечь и удержать арендаторов и увеличить посещаемость. Особенно активно этот процесс идет в Москве и Санкт-Петербурге - например, в ТРЦ Vegas, «Ривьера», «Метрополис», «Кунцево Плаза», «Океания», «Хорошо!» и в ряде других.

Сеть «МЕГА» делает успешные реновации своих проектов не только в центре, но и в регионах.
Продолжение следует
 


Материалы по теме

Экспертный анализ

Какие торговые центры любят покупатели?

Компания «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ» совместно с агентством INSIGHT MR провели исследование, посвященное ретейлу и потребительскому поведению. Основной задачей проекта было изучить факторы, которые влияют на выбор потребителями различных розничных форматов торговой недвижимости, а также выяснить, насколько разные торговые центры отвечают запросам респондентов.
13.11
Экспертный анализ

Срок жизни торговых центров сократится вдвое

Жизнеспособность проекта в сфере торговой недвижимости сейчас составляет в среднем от 5 до 7 лет, а вскоре сократится до 3 лет, считает Ольга Летютина, генеральный директор управляющей компании «Столица Менеджмент».
19.10
Экспертный анализ

Как реанимировать торговый центр? Часть 2

Мы продолжаем рассказывать о способах реконцепции «устаревших» ТЦ.
 
01.10

журнал CRE 11(445)

Декабрь 2024
Вышел из печати CRE №11 (445). Стратегический партнер журнала -  компания Pioneer  Конец года – время подводить итоги. Лучшие эксперты рынка коммерческой недвижимости рассказывают, что происходило в девелопменте, инвестировании, консалтинге, управлении недвижимостью. - Ключевой раунд: девелоперы упали и очнулись. - Не в одну корзину: куда выведут рынок инвестиционные рекорды 2024-го? - Разговорный жанр: консультанты снова стали самыми важными на рынке. - Управделами и пре...

Популярное

Источник: MR Group
Экспертный анализ

Театральный роман: зачем игроки рынка недвижимости тратят миллионы на культуру

Сложности с поездками в другие страны и многократно подорожавшие путешествия по России вернули не просто массовый, но всенародный интерес к театрам, концертам, музеям, выставкам, фестивалям и пр. Такого ажиотажного спроса с продажами билетов за три-шесть месяцев вперёд не было более тридцати лет; купить же билеты с декабря по середину января в Москве и Петербурге «хоть куда-нибудь» оказалось практически невозможно. В театры, музеи и концертные залы пришла аудитория, которая не ходила никогда и, если бы не пандемия, а затем события 2022 года – вряд ли дошла, а партнёрско-спонсорский интерес к культурным событиям и проектам разной степени размаха у игроков рынка коммерческой и жилой недвижимости уже назван беспрецедентным. Бюджеты «на культуру» закладывают теперь практически все, включая небольшие бизнесы.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
15.01
Источник: CRE
Сделка

ГК «Эфко» купила БЦ «Аркус IV»

Производитель масла планирует разместить здесь свою штаб-квартиру. Сумму сделки по покупке бизнес-центра площадью 25 тыс. кв. м эксперты оценивают в 10-11 млрд рублей.
15.01
Источник: cre.ru
Сделка

Возле «Белорусской» продали БЦ

БЦ в центре Москвы сменил владельца.
 
16.01
Источник: CRE
Сделка

«Времена года» меняют собственника

Премиальный торговый центр на Кутузовском проспекте перешел от структур RD Group к компании «Кэпитал менеджмент». Однако сделка, вероятнее всего, носит технический характер.
16.01
Источник: MR Group
Игроки рынка

ТЦ Discovery подвел итоги 2024 года

Заполняемость торгового центра от MR Group в составе ТПУ Ховрино составила 99%, а средний ежедневный трафик превысил 13 500 человек.
15.01
Источник: CRE
Проект

В Апрелевке построят четырехзвездочный отель

Власти выдали разрешение на строительство гостиницы площадью 7 тыс. кв. м и фондом 76 номеров.
15.01
Источник: Пресс-служба ADG group
События

ADG порадовала семьи

Новогодние мероприятия в районных центрах «Место встречи» посетили 6,5 тыс. человек.
 
17.01

подпишись НА эксклюзивные новости cre