JLL внедряет новый индикатор на рынке офисной недвижимости

Компания JLL разработала новый индикатор рынка недвижимости – индекс неравномерности вакантности. Он отражает, как именно распределены свободные площади, на чьей стороне находится сейчас рынок и стоит ли ждать скорого изменения практики рынка.
6134
Индекс показывает, что сегодня основные рынки трех столиц – Москвы, Санкт-Петербурга и Киева – на стороне арендодателя.

Кто диктует условия на рынке – арендатор или арендодатель – один из наиболее часто задаваемых вопросов. Соотношение баланса сил играет определяющую роль при переговорах о договоре аренды. До сих пор при ответе на этот вопрос аналитики приводили данные по доле свободных площадей или динамике ставок аренды.

«Однако использование такого показателя, как доля свободных площадей, не всегда позволяет точно отразить ситуацию на рынке, – замечает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. – Рыночная сила арендатора зависит не только от общего объема свободных площадей, но и от количества бизнес-центров, в которых есть пустующие офисы. Например, наличие офисных блоков по 500 кв. м в десяти разных объектах дает арендатору десять альтернатив, тогда как свободные 5 тыс. кв. м в одном БЦ – лишь одну. При этом в обоих случаях общий объем вакантных площадей одинаков».
Динамика вакантности и ставок аренды также не всегда соответствует происходящим изменениям:
  • В середине 2017 г. доля вакантных площадей в Санкт-Петербурге выросла, однако позиция арендодателей при этом усиливалась. Это произошло из-за ввода нескольких крупных и не заполненных на этапе строительства комплексов, тогда как в уже работавших бизнес-центрах свободных площадей становилось все меньше.
  • В начале 2015 г. на офисном рынке Киева началось сокращение вакантности вследствие заполнения пустующих объектов после существенного снижения арендных ставок. Тем не менее рыночная сила арендаторов в течение 2015 г. продолжала усиливаться, а арендные ставки снижались до конца года.

 
Методология
 
Аналитики JLL разработали индекс неравномерности вакантности, который отражает, как именно распределены свободные площади по объектам, и более точно определяет состояние рынка по сравнению с уже привычными индикаторами. При его расчете был использован подход, предложенный итальянским социологом Коррадо Джини для оценки степени экономического неравенства; он иллюстрируется с помощью кривой Лоренца распределения анализируемого показателя.

Подсчитанный аналогичным способом на основании свободных площадей на рынке недвижимости индекс неравномерности вакантности также варьируется от 0 до 1. Чем меньше значение индекса, тем более равномерно распределены свободные площади, что при прочих равных условиях означает больший выбор помещений, доступных для аренды, и в большей степени характерно для рынка арендатора.

«Естественно, что такой индекс достигает наибольших значений, когда свободных площадей почти нет, а наименьших – в периоды рецессии, когда спрос ограничен, а собственники помещений конкурируют за клиентов. Анализ офисных рынков Москвы, Петербурга и Киева показывает, что есть определенные численные характеристики индекса, которые характеризуют баланс рынка. Так, при значениях индекса ниже 0,6 рынок находится на стороне арендатора. Если более 0,7 – на стороне арендодателя. В настоящий момент индекс равен 0,81 в Петербурге, 0,73 в ЦДР Москвы, 0,77 в Киеве, то есть все три рынка находятся на стороне арендодателя», - говорит Владислав Фадеев.

При этом значение индекса может значительно отличаться на субрынках, что позволяет наглядно демонстрировать различия в конкурентной ситуации в отдельных районах. В большей степени такая ситуация характерна для крупных рынков, например, для Москвы, когда рыночная сила арендодателя в центре города отличается от нее за пределами ТТК.

Применение на практике

Еще более интересные выводы можно сделать, если смотреть на совместную динамику индекса неравномерности вакантности и доли свободных площадей.

«Если оба показателя растут, то общее количество свободных площадей становится больше, но они менее равномерно распределены. Это происходит в случае, когда количество крупных свободных блоков увеличивается, а небольших уменьшается. Для арендатора это означает возможность получения повышенного дисконта при аренде больших блоков, для арендодателя – целесообразность ориентации на малые и средние компании, – объясняет Владислав Фадеев. – Если же оба показателя снижаются, то увеличивается возможность аренды небольших блоков, тогда как крупных помещений становится меньше. Остальные два случая показывают устойчивое движение рынка в одну из сторон».


иГРОКИ РЫНКА

IBC Real Estate

Фадеев Владислав

Консалтинг и брокеридж

IBC Real Estate

Материалы по теме

Экспертный анализ

Москве критически не хватает свободных крупных офисов

По итогам I квартала 2019 г. на рынке офисной недвижимости Москвы сохраняется дефицит качественных предложений площадью более 10 000 кв. м, считают в Colliers International.
23.04
Экспертный анализ

В Петербурге все сложнее арендовать крупный офис

Квартальный рост ставок аренды на офисы в Петербурге оказался максимальным за последние шесть лет, считают в JLL.
 
22.04
Исследования рынка

Офисы Москвы – ввод по-прежнему низкий

Аналитики компании Knight Frank проанализировали итоги I квартала 2019 г. на рынке офисной недвижимости Москвы. С начала 2019 г. объем предложения вырос на 0,1%, однако объем ввода упал в 2 раза по сравнению с 2018 годом.
22.04

журнал CRE 9 (429)

Сентябрь 2
Свежий CRE №9 (429) вышел в PDF-формате. Прочитать его можно ЗДЕСЬ Читайте в номере: Инвестиции ЛОЖЕЧКУ ЗА МАМУ «Диванные инвесторы» несут деньги в недвижимость Девелопмент ЖЕСТКИЙ ДЕФИЦИТ Возможности спекулятивного строительства складов ограничивает загруженность мощностей ключевых девелоперов Консалтинг ОБРУСЕВШИЕ Консалтинг становится локальным и менее востребованным Актуально БРОНЯ КРЕПКА Почему в России не появляются качественные национальные сервисы бронирования ...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (11-17 сентября)

Новые складские проекты в Сибири и Ногинске, «Магнит» в краснодарском ТРЦ, гастропространство от А101, смена управления в «Южных Вратах», «Спортмастер PRO» в Воронеже, переговоры по крупнейшим объемам в офисах и ТРЦ – в нашей традиционной подборке.
17.09
Источник: «Телеграф»
Открытие

В «Ривьеру» придет «Телеграф»

Универмаг российских дизайнеров займет 2 000 кв. м в торгово-развлекательном центре. Консультантом сделки выступила консалтинговая компания RETEX.
20.09
Источник: Пресс-служба Malltech
Открытие

Новокузнецкой «Планете» добавили детства

В новокузнецком ТРЦ «Планета» открылся магазин Crockid.

21.09
Источник: cre.ru
CRE Awards

Все победители CRE Federal Awards 2023

Поздравляем победителей ежегодной премии в области коммерческой недвижимости CRE Federal Awards!
21.09
Источник: CRE
Экспертный анализ

Государство, это мы

По данным IBC Real Estate, в первом полугодии 2023 года объем инвестиций в объекты с госучастием в России составил 34,2 млрд руб., что сопоставимо с показателями 2022-го (34,6 млрд руб.) и 2021 года (32 млрд руб.); в расчете учитывались инвестиционные сделки в коммерческую недвижимость объемом более 350 млн руб. Наибольший объем транзакций в 2023 году был закрыт в сегменте земельных участков под жилые проекты, в том числе по программе КРТ – 66%, в тройку лидеров также вошли торговая (12%) и офисная недвижимость (12%). Впрочем, российский бизнес продолжает активно выходить практически в любые проекты государственно-частного партнерства: в сложившейся геополитической ситуации такие инвестиции для многих игроков остаются одними из немногих рабочих инструментов. Однако риски для обеих сторон довольно высоки.
 
Текст: Евгений Арсенин. Журнал CRE
19.09
Источник: cre.ru
Проект

Москва получит МФК Emotion

«Стилобат» вкладывает в развитие «Большого Сити».
 
21.09
Источник: Lazurit
Открытие

Lazurit получил склад на 19 тыс. кв. м в Раменском

Компания объявила о завершении строительства логистического комплекса в «PNK Парк Софьино».
20.09

подпишись НА эксклюзивные новости cre

Всегда будьте в курсе новостей CRE
Наш телеграм