«За прошедшие 10 лет рынок высокобюджетных апартаментов столицы пережил настоящий бум, развиваясь стремительными темпами. Так, в 2008 г. в Москве во всех проектах насчитывалось всего около 1 000 лотов подобного формата, а в период с 2008 по 2018 гг. девелоперы вывели на рынок более 20 000 единиц c суммарной продаваемой площадью около 1,7 млн кв. м. Сегодня, вне всякого сомнения, апартаменты представляют собой самостоятельный инвестиционно привлекательный сегмент рынка недвижимости со своими законами формирования спроса и предложения, а также с собственной целевой аудиторией….», - убежден Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России.
В 2018 г. на покупку апартаментов в центральной части города розничные покупатели потратили 35 млрд руб. Всего было продано 1140 апартаментов совокупной площадью 84 тыс. кв. м. Приблизительно половина от этого показателя приходится на бизнес-класс, 15-20% - премиальные апартаменты, и около трети – это апартаменты в Сити.
География апартаментных проектов
• Апартаментный комплекс на сегодняшний день можно найти практически в любом районе города, но их основная часть сосредоточена в центре Москвы. Сейчас здесь в продаже находится 55 апартаментных проектов, в которых можно выбирать объекты в т.ч. и для инвестирования. Суммарно в них доступно для покупки 5000 единиц жилья.
• Основные локации, где расположены апартаменты, - это Сити и прилегающие районы (23%): Ленинградский проспект, Кутузовский проспект и Проспект Мира. В целом, апартаментные проекты тяготеют к зонам деловой активности и в силу этого имеют максимальный потенциал роста цены и возможности быть сданными в аренду по наиболее выгодной ставке. Апартаменты, расположенные в центральной части города, представляют собой практически 1/3 от общего объема жилья как в самом дорогом, премиальном, так и в бизнес-сегменте.
Структура цен и площадей апартаментных предложений
- Разнообразна не только география апартаментов, но и структура их цен и площадей. Минимальная площадь апартамента, находящегося сейчас в продаже, – 16 кв. м, самый крупный лот – 1000 кв. м.
- Самый доступный апартамент предлагается за 3,2 млн руб., самый дорогой лот на рынке экспонируется за 2 млрд руб.
Апартаменты как инструмент инвестирования
- Доля инвестиционного спроса на апартаменты разнится в Сити и вне Сити. В ММДЦ 40% лотов покупаются инвесторами, которые нацелены только на получение дохода от перепродажи или сдачи апартаментов в аренду.
- Вне Сити инвесторов, которые преследуют только инвестиционные цели, - 13%. Основная доля покупателей – это жители Москвы, региональных покупателей около 20%. Достаточно высока доля жителей других стран (порядка 14%). В основном это жители стран ближнего зарубежья. Иностранцы из дальнего зарубежья охотно покупают этот продукт в основном в качестве объекта инвестирования.
- Доходность апартаментов примерно на +30% выше, чем доходность квартир в аналогичных районах, и колеблется от 5 до 8% годовых. Если говорить о центре города, сумма годового дохода, на которую может рассчитывать покупатель апартамента с 1 спальней, – около 830 тыс. руб. В случаях с самыми дорогими лотами премиум-класса доход от их сдачи в аренду может доходить до 6 млн руб./год.
- Основной спрос, в т.ч. инвестиционный, сосредоточен в районе Пресни, Филях, Хорошевском районе и далее равномерно распределяется по всему центру.
- С точки зрения ценообразования, экономия при покупке апартаментов на первичном рынке в сравнении с квартирами составляет 15-20%. Это же объясняет и более высокую выгоду от сдачи в аренду (квартиры - 2-5% годовых, апартаменты - 5-8% в год).
- Владельцы апартаментов во многих случаях экономят на налогах: кадастровая стоимость апартаментов в 6-10 раз ниже, чем квартир.
