Почему готовый арендный бизнес стал хитом?

Одно из самых перспективных направлений инвестирования в коммерческую недвижимость — готовый арендный бизнес (ГАБ), доходность которого достигает 18%, подсчитали в Sminex. Средний срок окупаемости — 8 лет. Средняя сумма входа в ГАБ начинается от 8–10 млн руб., при привлечении ипотечного займа — от 4 млн руб.
Поскольку доходность от сдачи коммерческих помещений в аренду выше ставок по ипотеке на их покупку, кредитные займы «дешевле» собственных средств. Аналитики Sminex на реальном примере рассказывают, как при использовании ипотечного кредита обеспечить доходность собственных вложений в ГАБ до 23% годовых.

Управление готовым арендным бизнесом не требует от владельца предпринимательского опыта и постоянного контроля. Если у арендатора заключен договор с управляющей компанией, которая берет на себя обслуживание помещений, контролирует оплату арендатором коммунальных и эксплуатационных услуг, владелец ГАБ освобожден от решения этих вопросов. Такая практика разработана и применяется в проектах Sminex. Таким образом, собственник ГАБ только получает арендный доход и платит налоги.

Возможности инвестиций в готовый арендный бизнес

По итогам 2018 г. доля инвестиций в коммерцию составила 47% от общего объема инвестиций в недвижимость, а продажи коммерческих площадей выросли в два раза (Knight Frank). Одно из самых перспективных направлений для инвестиций — готовый арендный бизнес (ГАБ). По данным Sminex, показатели доходности ГАБ в проектах достигают 18% годовых в рублях, средний срок окупаемости — 8 лет. В 2018 г. количество сделок по продажам ГАБ в проектах Sminex увеличилось в 4,5 раза по сравнению с 2017 годом.

Ключевое преимущество инвестиций в готовый арендный бизнес в том, что инвестор покупает офис или ретейл сразу с арендатором, не тратит время на его поиск, согласование и регистрацию договора и с первого же дня начинает получать доход. Дополнительное преимущество — это управление ГАБ, которое не требует предпринимательского опыта и постоянного контроля «на месте».
«В наших проектах арендаторы подписывают договор со службой комфорта Sminex. Она берет на себя обслуживание помещений, контролирует оплату арендатором коммунальных и эксплуатационных услуг. Это значит, что у собственника ГАБ не будет головной боли, связанной с решением вопросов с коммунальными службами, отслеживанием показаний счетчиков и прочим. Владелец ГАБ только получает арендный доход и платит с него небольшие налоги», — рассказывает Роман Семчишин, коммерческий директор Sminex.


При покупке ГАБ, кроме определения ликвидности помещения, нужно уделять внимание изучению истории арендатора и условий договора аренды. Грамотный договор страхует собственника ГАБ от большинства возможных рисков, связанных со взаимоотношениями с арендаторами. К примеру, в проектах Sminex арендаторы подписывают договор, который предусматривает уведомление о досрочном расторжении не менее чем за 3 месяца и сохранение арендной ставки при изменении организационно-правовой формы арендодателя (чтобы избежать ситуации, когда сумма арендной платы сокращается на 20% НДС). Благодаря этому владелец ГАБ получает арендные платежи в одинаковом размере, предусмотренном договором, независимо от того, кто его арендатор: индивидуальный предприниматель, физическое или юридическое лицо.
«Конечно, всегда остается риск, что арендатор съедет внезапно. Но если помещение ликвидное, нового арендатора собственник найдет в течение месяца, и не возникнет простой, который влияет на срок окупаемости. Это доказывает опыт владельцев коммерческих помещений в наших проектах, где средний срок поиска арендатора — 3 недели», — уточняет Роман Семчишин.
 
Сколько стоит ГАБ?
 
Средняя стоимость готового арендного бизнеса начинается от 8–10 млн руб. С привлечением ипотечных средств можно приобрести ГАБ с относительно небольшим первоначальным взносом — от 4 млн руб., что сопоставимо с вложениями в покупку аналогичной по площади квартиры.

Рассмотрим покупку в ипотеку ГАБ площадью 63,8 кв. м стоимостью 14 310 000 руб. в одном из проектов Sminex. При первоначальном взносе 30% (4 293 000 руб.) сумма кредитных средств составит 10 017 000 руб. по ставке банка 14,5%. Таким образом, размер ежемесячного ипотечного платежа будет равен 158 556 руб., арендной ставки — 136 200 руб. в месяц. Если арендные платежи будут направлены на погашение ипотеки, с учетом ежегодной индексации арендной ставки 8% через 4 года собственник начнет получать доход, который сможет направить на досрочное погашение ипотеки, чтобы максимально быстро выйти в чистую прибыль. Срок окупаемости в этом случае составит 11 лет 3 месяца.

Доходность ГАБ рассчитывается от стоимости собственных средств, вложенных в проект. К примеру, если бы этот ГАБ купили за 100% собственных средств, доходность составила бы 17,7% годовых, срок окупаемости — 8 лет 1 месяц. В случае привлечения ипотечного кредитования доходность составит 23,6% годовых, поскольку ипотечная ставка меньше процента доходности ГАБ.
«Так сложилось на рынке коммерческой недвижимости, что показатель доходности в ГАБ выше средних ставок по ипотеке. В рассмотренном случае ставка ипотеки — 14,5%, доходность ГАБ — 17,7%. То есть банковские деньги стоят „дешевле“ собственных, поэтому выгоднее покупать на заемные: это увеличивает доходность вложенных собственных средств. При этом увеличивается и срок окупаемости. Поэтому инвестор может варьировать величину собственных вложений для поиска оптимального соотношения ежемесячного арендного потока, доходности и периода окупаемости», — поясняет Роман.


иГРОКИ РЫНКА

Инвестиции

Sminex

Материалы по теме

Экспертный анализ

Инвесторы вышли из спячки

К 2020 г. инвестиции в недвижимость со стороны институциональных инвесторов в мире могут составить 2,5 трлн дол., подсчитали в Colliers International.
03.04
KnowHow

Как инвестировать в небоскреб?

С 2015 г. средняя этажность московских новостроек выросла на 18%. Дальше –  больше: почти 40% реализуемых жилищных проектов предполагают строительство корпусов от 25 этажей и выше. Высотки (здания от 100 м) становятся неотъемлемой частью московского горизонта, и не в последнюю очередь к этому должны подготовиться инвесторы. Эксперты Ikon Development рассказывают, как правильно вкладываться в небоскребы. 
02.04
Экспертный анализ

Объем инвестиций вырос – итоги I квартала от JLL

По оценке компании JLL, объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России в 1-м квартале 2019 г. составил 967 млн долл., что на 30% больше результата за аналогичный период предыдущего года (742 млн долл.).
01.04

журнал CRE 18 (354)

16-31.10.2019
«Белая книга» против СанПиН «Белая книга» станет настольной для индустрии гостеприимства только в том случае, если вместо устаревших создаст простые и понятные требования, не допускающие двусмысленных трактовок, уменьшит количество проверок и снизит давление на бизнес, считают отельеры. Налей и отойди Депутаты Государственной думы приняли в первом чтении законопроект, позволяющий вводить запрет на продажу алкоголя в барах, кафе и ресторанах площадью менее 20...

Популярное

Проект

Отель Radisson откроется в Перми

Первый в России отель под брендом Radisson откроется в Перми.
17.10
Управление недвижимостью

«Россиум» и «Регион» создали компанию по управлению коммерческой недвижимостью

Новая компания «Метрика инвестментс», которая займется управлением и приобретением премиальной коммерческой недвижимости в Москве, может закрыть сделку по покупке офисной части Neva Towers в «Москва-сити».
16.10
Сделка

RT&I получил контроль над бывшими активами O1 Properties

Миноритарии O1 Properties не смогли обменять свои доли на активы компании. Апарт-комплекс А-Residence, БЦ «Аврора», а также «Большевик» в Москве достались крупнейшему акционеру O1 Properties - Riverstretch Trading & Investments (RT&I).
17.10
Игроки рынка

Сеть кофеен закрыла все заведения в России

Сеть кофеен Stories ушла с рынка и закрыла все заведения в Санкт-Петербурге, Красноярске, Екатеринбурге и Надыме.
18.10
Назначения

У Apple – новый гендиректор

У Apple в России сменился гендиректор.
21.10
Сделка

«Колди» построит комплекс на Садовом кольце

Cтруктура компании «Вашъ финансовый попечитель» продала участок площадью 0,63 га в центре Москвы рядом с Садовым кольцом. Компания «Колди» планирует построить там лофт-комплекс.
16.10
Проект

И тишина… Мошкович построит апартаменты у 3 кладбищ

Компания Level Group планирует возвести здание площадью около 25 тыс. кв. м в Донском районе Москвы.
18.10

подпишись НА эксклюзивные новости cre