10
дни
10
часы

Офисы Москвы – итоги I квартала от S.A. Ricci

Аналитики компании S.A. Ricci рассказали, что происходило с офисным рынком Москвы в I квартале 2019 г.
 
Общие тенденции и события

По итогам I кв. 2019 г. девелоперская активность в части ввода в эксплуатацию новых качественных бизнес-центров отсутствует. Завершение строительства офисных объектов было перенесено на конец 1П 2019 г. и более поздние сроки.   

Вакансия продолжает снижаться – средний уровень составляет порядка 8%, а в центральных районах Москвы этот показатель еще ниже.

Активность спроса умеренная (82 тыс. кв. м). Объясняется, с одной стороны, интенсивным окончанием 2018 г., а с другой – вымыванием качественного предложения и сокращением объемов крупных блоков.

Наметилась тенденция на рост уровня арендной ставки. Средневзвешенная ставка аренды (класс А, B+, B) увеличилась на 0,6% и по итогам I кв. 2019 г. составила 18 100 руб./кв.м/год. 

Инвестиционный рынок

В I кв. 2019 г. инвестиционная активность в офисном сегменте практически отсутствовала. Объем меньше 10 млн дол. сопоставим с погрешностью предыдущих периодов.

Ставка капитализации в I кв. 2019 г. находилась на уровне 10-12%.

Предложение

По итогам I кв. 2019 г. не было введено ни одного качественного бизнес-центра, что повторяет результат аналогичного периода прошлого года. Напомним, что в I кв. 2018 г. также отсутствовал прирост новых качественных объектов, что явилось исключительным случаем за последние 10 лет. Таким образом, по итогам I кв. 2019 г. совокупный объем офисной недвижимости не изменился и составил 15,8 млн кв. м.

Согласно заявленным планам по завершению строительства, в течение 2019 г. должен состояться ввод в эксплуатацию около 442 тыс. кв. м. Больше половины новых объектов – крупные бизнес-центры площадью от 20 тыс. кв. м. Однако все они будут располагаться вне зон БК и СК, таким образом, дефицит крупных качественных блоков в центре столицы будет накапливаться.

Более половины офисных объектов (53% от общего объема) будет введено в зоне ТТК – 233 тыс. кв. м. В территориальной зоне МКАД к вводу планируется 119 тыс. кв. м (27% от общего объема). В зоне Садового кольца девелоперская активность будет невысокой – порядка 50 тыс. кв. м. Прирост нового предложения в территориальных зонах ММДЦ Москва-сити и Бульварного кольца составит 6% и 3% соответственно.

Доля качественных объектов класса А составит 66% от общего объема (290 тыс. кв. м). Прирост новых офисных помещений класса B+ составит 152 тыс. кв. м (34% от общего объема).

Спрос

В первые три месяца 2019 г. спрос на рынке офисной недвижимости со стороны арендаторов/покупателей был довольно сдержанным. Данный факт объяснятся тем, что большое количество сделок было реализовано в конце 2018 г.  По итогам I кв. 2019 г. объем новых сделок составил 82 тыс. кв. м, что на 51% уступает показателю I кв. 2018 г. – 168 тыс. кв. м. Напомним, что в аналогичном периоде 2017 г. спрос составлял 91 тыс. кв. м.



Совокупный объем спроса в I кв. 2019 г. составил 125 тыс. кв. м. Доля новых сделок уменьшилась по сравнению c I кв. 2018 г. на 51% с 168 до 82 тыс. кв. м. Показатель объема сделок по пересогласованию договоров аренды идентичен показателю I кв. 2018 г. – 43 тыс. кв. м. 

По итогам трех месяцев 2019 г. спрос в разрезе классности по сравнению с I кв. 2018 г. скорректировался в сторону B+, но такое соотношение было сформировано одной крупной сделкой и довольно сдержанным спросом.  Доля реализованных сделок в объектах класса B+ составила 51% от общего объема (42 тыс. кв. м). Напомним, что в аналогичном периоде 2018 г. показатель арендованных/купленных офисных помещений составлял 62 тыс. кв. м. В I кв. 2019 г. объем спроса на качественные объекты класса А составил почти 34 тыс. кв. м (41% от общего объема). В I кв. 2018 г. доля сделок в объектах класса А составляла 55% от общего объема (93 тыс. кв. м). 

По итогам I кв. 2019 г. фактически весь реализованный объем пришелся на аренду. 

В I кв. 2019 г. средний размер сделки составил порядка 1 500 кв. м. Одна из причин уменьшения среднего размера сделки – отсутствие крупных блоков на рынке офисной недвижимости. Напомним, что в аналогичном периоде 2018 г. средний размер сделки составлял 2 тыс. кв. м.

В спросе по профилям арендаторов в I кв. 2019 г. традиционно лидируют:

- финансово-инвестиционный сектор – 40% от общего объема;

- представители телекоммуникации и IT компаний – 17%; 

- компании-производители – 14%. 

Сегмент коворкингов не вошел в тройку лидеров, однако занимает 6% и, по прогнозам, продолжит развиваться в 2019 г.

По итогам 1П 2019 г. доли финансовых компаний и государственных структур будут увеличиваться. Доля коворкингов также будет расти. Стоит отметить, что будет наблюдаться рост сделок формата built-to-suit, а также сделок по предварительным договорам аренды.

Спрос по кольцевым зонам Москвы в I кв. 2019 г. распределился следующим образом:

- традиционно зона ТТК стала лидером – 38% от общего объема;

- спрос в зоне Москва-Сити был сформирован одной крупной сделкой и составил 31% от общего объема;

- объем реализованных сделок в объектах, расположенных в зоне МКАД, занял 15% от совокупного объема.

В центральных частях столицы (Садовое и Бульварное кольцо) процент реализованных сделок составил 13% и 3% соответственно.
В I кв. 2019 г. доля российских компаний составила 77% от общего объема. Иностранные компании арендовали/купили 23% от общего объема реализованных сделок.

По прогнозам, по итогам 1П 2019 г. объем спроса может быть реализован в диапазоне 400 – 500 тыс. кв. м.

Ставки

По итогам I кв. 2019 г. наблюдался медленный рост средневзвешенной ставки аренды. В классах A, B+ и B средневзвешенная ставка увеличилась на 0,6% и составила 18 100 руб./кв.м/год.



В классе А средневзвешенная ставка аренды не изменилась и составила 24 800 руб./кв.м/год. Ставка в классе B+ увеличилась менее чем на 1% и составила 13 200 руб./кв.м/год. Средневзвешенная ставка аренды в классе B увеличилась на 1,7% и составила 12 100 руб./кв.м/год.

По итогам 1П 2019 г. ожидается сдержанный рост средневзвешенной ставки аренды. Темпы роста будут усиливаться по мере дальнейшего ухода площадей с рынка и формирования «наглядного» дефицита качественных офисных площадей.

Вакантность

По итогам I кв. 2019 г. совокупный уровень вакантных площадей (A, B+ и B) снизился и составил 8%. Напомним, что по итогам 2018 г. средняя вакантность на рынке составляла 9%. В зонах БК и СК уровень вакантных площадей - ниже 8%. По итогам I кв. 2019 г. мы видим падение вакантности в центральной части столицы, особенно в классах A и B+ в зоне Бульварного кольца, что подтверждает вымывание свободных площадей в центре столицы.

В I кв. 2019 г. доля свободных помещений в классе А снизилась более чем на 1 п. п. По итогам 2018 г. вакансия составляла 11%, а в I кв. 2019 г. – менее 10%. Уровень вакансии снизился во всех зонах, особенно в территориальных зонах БК, ТТК и МКАД.

В классе B+ вакансия также снизилась и по итогам I кв. 2019 г. составила 8,1%. Напомним, что в 2018 г. уровень вакантных площадей в данном классе составлял 9%. Особенно снижение вакансии (более чем на 2 п. п) было заметно в таких зонах как Бульварное кольцо и МКАД. При этом в зоне БК уровень вакансии - ниже 6%.

В классе B вакантность снизилась незначительно (на 0,3 п. п.) и составила 6,2% по итогам I кв. 2019 г. 

Если ввод новых площадей будет и дальше откладываться, то уверенная тенденция на снижение вакансии сохранится.


иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

S.A. Ricci

Материалы по теме

Экспертный анализ

Дефицит предложения уменьшил количество сделок – офисы Москвы

По данным компании JLL, на московском офисном рынке объем ввода за 1-й квартал 2019 г. снизился на 26% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. При этом, несмотря на небольшое сокращение объема закрытых сделок, доля свободных офисов продолжила уменьшаться до очередных минимальных значений.
30.05
Экспертный анализ

Коворкинг или офис? Пока - ничья

25 апреля в смарт-офисе SOK «Сады Пекина» прошла дискуссия «Коворкинг vs Офис». Участниками события стали представители ведущих компаний, специализирующихся в административно-хозяйственной деятельности и коммерческой недвижимости.
20.05
Экспертный анализ

Офисный рынок Москвы возвращается на докризисный уровень

После 2018 г., который поставил новый рекорд по объему сделок на офисном рынке Москвы – 2 млн. кв. м за год, в 2019 г. офисный сегмент столицы вернется к естественному уровню, считают аналитики компании Cushman & Wakefield.
14.05

журнал CRE 13-14 (349-350)

1.07-31.08.2019
Гипер-: реанимация vs эвтаназия «Ашан» может сократить присутствие в формате гипермаркета в России, другие игроки не исключают, что ритейлер может вообще уйти из страны. Эксперты убеждены, что дело – в кардинальном изменении за посткризисные пять лет покупательского поведения и катастрофическом спаде популярности формата гипермаркета вообще. Потеря доверия Во время экономического форума в Петербурге в кулуарах обсуждались все болезни новой России последних двадцат...

Популярное

Открытие

«Леонардо» улетит в «Космос»

В ТРК «Космос» в Челябинске откроется «Леонардо».  
 
20.08
Проект

«Павелецкой плазе» дали старт

Mall Management Group получила разрешение на строительство торгового центра «Павелецкая плаза».
 
19.08
Переговоры

Где разместится второй офис Huawei?

Huawei откроет второй крупный офис в Москве. Сейчас компания выбирает между двумя площадками.
 
19.08
Сделка

CBRE эксклюзивно займется «Павелецкой Плазой»

CBRE выбрана эксклюзивным консультантом по сдаче в аренду «Павелецкой Плазы».

20.08
Игроки рынка

«Тинькофф» разочаровался в «Акватории»

«Тинькофф» отказался от перевода штаб-квартиры в строящийся БЦ «Акватория» и теперь рассматривает новые варианты. Предполагалось, что штаб-квартира займет на территории бизнес-центра более 68 тыс. кв. м, и переезд осуществится в 2022 г. Причины срыва сделки руководство банка не озвучивает.
20.08
Инвестиции

ПИК не смущает щекотливая локация

Группа ПИК может построить жилье рядом с Головинским кладбищем.
 
23.08
Назначения

Новое назначение в «М.Видео-Эльдорадо»

Группа «М.Видео-Эльдорадо» объявляет о новом назначении.
 
19.08

подпишись НА эксклюзивные новости cre