Офисный рынок Москвы возвращается на докризисный уровень

После 2018 г., который поставил новый рекорд по объему сделок на офисном рынке Москвы – 2 млн. кв. м за год, в 2019 г. офисный сегмент столицы вернется к естественному уровню, считают аналитики компании Cushman & Wakefield.
Согласно ежеквартальному отчету #MARKETBEAT, за первые три месяца 2019 г. было арендовано и куплено 365 тыс. кв. м офисной недвижимости.

Текущий год для офисного рынка Москвы станет годом индивидуальных, точечных решений. После рекордного спроса в 2018 г. активность арендаторов возвращается к естественному для рынка уровню – 365 тыс. кв. м по итогам первого квартала 2019 г. Это сравнимо со средним значением по аналогичным периодам в 2011-2014 гг. - 353 тыс. кв. м. В прошлом году этот показатель составил 479 тыс. кв. м.

Рекордные показатели последних лет стали реакцией на кризисные явления и следствием ротации арендаторов, повышенного спроса на низком рынке. Поэтому данные 2019 г. стоит рассматривать не как падение рынка, а как стабилизацию.

Средний уровень ставок

В первом квартале 2019 г. произошло снижение средней ставки аренды офисных помещений на 4,4%. Это обусловлено снижением показателя по классу А. Заметное влияние на колебание уровня средней ставки оказала крупная сделка: аренда Росбанком большей части офисных помещений в БЦ ОКО II, площадью 15 500 кв. м.

Примечательно, что это первый за последние 5 лет договор предварительной аренды на столичном рынке, так как башня ОКО будет введена в эксплуатацию только во втором квартале 2019 г. Традиционно подобные сделки заключаются по заниженной ставке. Появление договоров предварительной аренды говорит об оздоровлении рынка коммерческой недвижимости на фоне недостатка качественных консолидированных блоков.

«На фоне роста диспаритета (значительного разрыва) арендных ставок даже внутри одного класса индикаторы рынка становятся более чувствительными к крупным сделкам. Снижение уровня арендной ставки в первом квартале, вызванное в значительной степени сделкой аренды в БЦ ОКО, является иллюстрацией этого тренда, однако не говорит о снижении ставок в Москве. По итогу первого полугодия рынок вернется к уровню 2018 г. Возможен небольшой рост», - отметила Татьяна Дивина, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield.

Новое строительство

Первый квартал текущего года подтвердил прогнозы аналитиков: за три месяца в Москве было введено всего три офисных здания общей арендуемой площадью 27 тыс. кв. м.

Новое строительство офисной недвижимости, побив в 2018 г. 15-летний антирекорд, по итогам текущего года увеличится почти в два раза и составит порядка 300 тыс. кв. м. Тем не менее, мы не видим предпосылок для начала очередного цикла строительного бума. Уровень нового строительства в ближайшие годы будет оставаться на уровне 200-300 тыс. кв. м ежегодно.

Уровень вакансии в 2018 г. на фоне рекордно высокого спроса и низкого нового строительства снизился на 1,8 п.п. и составил 10,4%. В первом квартале 2019 г. уровень вакансии вырос на 0,7 п.п. и составил 11,1% (класс А – 11,7%, класс В – 11%). Данное увеличение носит временный характер и говорит о том, что арендаторы заняли выжидательную позицию, рассматривая возможности аренды площадей класса А, в то время как площади класса В выбираются с рынка.

Самыми активными игроками офисного рынка стали компании с госучастием. Если в 2014 г. они занимали 3% от общего объема сделок, то в последующие годы с 2015 по 2018 гг. сделки компаний с государственным участием составили 15% от общего объема сделок на коммерческом рынке. IT-компании также заняли большую долю – 9% рынка. Можно быть уверенным, что в ближайшие годы доля сделок компаний с госучастием и IT-компаний на офисном рынке будет оставаться высокой.


иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

Cushman & Wakefield

Материалы по теме

Точка зрения

Как бизнес увеличивает объемы при дефиците качественных офисов?

Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate

30.04
Экспертный анализ

JLL внедряет новый индикатор на рынке офисной недвижимости

Компания JLL разработала новый индикатор рынка недвижимости – индекс неравномерности вакантности. Он отражает, как именно распределены свободные площади, на чьей стороне находится сейчас рынок и стоит ли ждать скорого изменения практики рынка.
24.04
Экспертный анализ

Москве критически не хватает свободных крупных офисов

По итогам I квартала 2019 г. на рынке офисной недвижимости Москвы сохраняется дефицит качественных предложений площадью более 10 000 кв. м, считают в Colliers International.
23.04

журнал CRE 22-1 (358)

16.12.2019-15.01.2020
Девелопмент: Строительный обряд Несмотря на восстановление девелоперской активности и завершение острой фазы пятилетнего кризисного цикла, на рынок по-прежнему влияют дорогое финансирование, спад покупательской способности, изменение потребительского поведения и трансформация кадровых и логистических сегментов.  Консалтинг: Запишитесь на консультацию Увеличение спроса на консультационные услуги во всех сегментах, рост интереса к запросам для новых и нетрадиционных формато...

Популярное

Конфликт

В Москве снесут элитный апарт-комплекс

Апарт-комплекс Loft River на северо-западе Москвы будет снесен, поскольку его признали самовольной постройкой. Комплекс возвели без разрешения на строительство и заключения государственной экологической экспертизы.
16.01
Инвестиции

Датский конкурент IKEA вновь берет курс на Москву

В апреле 2020 г. свои двери откроет первый магазин JYSK в Москве.
 
15.01
Открытие

«Детский мир» открыл два магазина

Новые магазины сети «Детский мир» открылись в Сергиевом Посаде и Нальчике, один из них – в малом формате.
15.01
Назначения

Новое назначение в JLL

Алексей Кучвальский вновь возглавит отдел по работе с владельцами офисных помещений компании JLL.
16.01
Проект

Основатели JLL, MLP и Orco будут развивать в Москве склады для e-commerce

Майкл Ланге, Жан Франсуа Отт и Мишель Паскалис создали инвестиционный фонд для развития в Москве складов последней мили для сектора e-commerce.
15.01
Назначения

Metrika Investments – новое назначение

Елизавета Голышева возглавила департамент по управлению активами и аренде в компании Metrika Investments, входящей в структуру концерна «Россиум».
16.01
Сделка

Morgan Stanley можно поздравить!

Часть «Галереи» в Петербурге наконец-то продана. Morgan Stanley удалось закрыть сделку в конце декабря. Арабский фонд Mubadala приобрел 49%. 
17.01

подпишись НА эксклюзивные новости cre