Объемы бизнеса в Санкт-Петербурге увеличиваются с каждым годом, несмотря на явный дефицит качественных офисных площадей. Сегодня суммарный объем качественных свободных площадей на рынке офисной недвижимости составляет всего 180 000 кв. м, что равняется 7% от общего объема в 2,6 млн кв. м.
Экспонируемые на рынке площади класса А – небольшие офисные блоки до 1 000 – 1 500 кв. м. Этого достаточно, чтобы закрыть спрос со стороны небольших компаний, которые запрашивают по 200-500 кв. м, но предложить достойную подборку офисов площадью более 1 000 кв. м практически невозможно – приходится искать нетривиальные решения. Ситуация обостряется, если учитывать требования по локации или арендной ставке.
В 2018 г. объем поглощения составил порядка 100 000 кв. м, из которых 70% приходится на офисы площадью более 1 000 кв. м. При этом важно учитывать, что объем нового спекулятивного предложения в прошлом году составил всего порядка 16 000 кв. м, которые практически сразу ушли с рынка.
В этом году мы прогнозируем, что на рынке появится немногим больше 80 000 кв. м качественных площадей, по которым уже ведутся предварительные переговоры, частично подписаны договоры о намерении. Фактически, нас ожидает повторение ситуации прошлого года, следовательно, уровень вакантных площадей будет сокращаться, а ставки – расти.
С другой стороны, в перспективе 2-3 лет нас не ожидает массовый «бум» строительства офисных центров – девелоперы научены опытом 2008 г., когда рынок оказался в упадке, и опытом 2014-2015 гг., когда от падения рынок Петербурга удержал «Газпром», не готовый пойти на риск. Тем более, что все ждут окончательного переезда монополиста в новую штаб-квартиру – точной прогноз о том, что будет с площадями, арендуемыми «Газпромом» и его структурами, дать никто не решается. Пока очевидно только одно – несмотря на замедление роста, «Газпром» продолжает занимать значительную долю в структуре поглощения, которая в 2018 г. составила 23% против 26% в 2017-м.
Лидером по поглощению в 2018-м стал IT-сегмент с показателем в 29%, который в свою очередь наращивает долю с каждым годом. Предпосылки этому очевидны – сегмент растет за счет развития уже существующих компаний, выхода новых международных и московских, запуска стартапов, которые в перспективе могут вырасти, как это было практически со всеми знаковыми игроками в айти.
Компаниям, которые продолжают расти и развиваться, строить стратегии развития хотя бы на 4-5 лет вперед, учитывать возможности расширения офисных площадей в текущих условиях довольно сложно. Как и увидеть нетривиальные решения.
Есть три непростых пути. Первый – выбирать из объема спекулятивного предложения, включая строящиеся объекты, но при этом, возможно, придется поступиться какими-то требованиями: чаще всего либо локацией, либо бюджетом, если расположение в определенном районе принципиально. Например, компания Mail.ru на сегодняшний день занимает площади в «Доме Зингера» и продолжает расширять в бизнес-центре Renaissance Pravda.
Второй путь – строительство по build-to-suit по собственным требованиям. Яркий пример – IT-компания Jet Brains, выросшая из стартапа, которая в 2016 г. купила БЦ Univers, который ранее арендовала, а в 2018 г. выкупила два апарт-отеля на берегу Финского залива, которые переформатирует под собственные нужды.
Третий – редевелопмент зданий промышленного назначения под офисные функции. Последние два варианта потребуют значительных инвестиций и определенный срок ожидания готовности проекта, но при этом будут соответствовать изначально всем требованиям компании, включая возможность дальнейшего развития и роста в долгосрочной перспективе. В подтверждение тому – БЦ «Смоленский» (бывший корпус завода имени М.И. Калинина) и компания Nexign, которая не побоялась зайти на бывшие заводские территории и создать для себя современный и технологичный офис. Изначально компания арендовала 9 800 кв. м, а через год уже расширилась еще на 5 000 кв. м.
Подобные примеры не единичны. Они демонстрируют факт, что все участники офисного сегмента – девелоперы и управляющие компании, собственники бизнеса, консультанты и брокеры – научились подстраиваться под постоянно изменчивый рынок, внедряя новые инструменты и предлагая неочевидные решения.
