Как бизнес увеличивает объемы при дефиците качественных офисов?

Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate

Объемы бизнеса в Санкт-Петербурге увеличиваются с каждым годом, несмотря на явный дефицит качественных офисных площадей. Сегодня суммарный объем качественных свободных площадей на рынке офисной недвижимости составляет всего 180 000 кв. м, что равняется 7% от общего объема в 2,6 млн кв. м.

Экспонируемые на рынке площади класса А – небольшие офисные блоки до 1 000 – 1 500 кв. м. Этого достаточно, чтобы закрыть спрос со стороны небольших компаний, которые запрашивают по 200-500 кв. м, но предложить достойную подборку офисов площадью более 1 000 кв. м практически невозможно – приходится искать нетривиальные решения. Ситуация обостряется, если учитывать требования по локации или арендной ставке.

В 2018 г. объем поглощения составил порядка 100 000 кв. м, из которых 70% приходится на офисы площадью более 1 000 кв. м. При этом важно учитывать, что объем нового спекулятивного предложения в прошлом году составил всего порядка 16 000 кв. м, которые практически сразу ушли с рынка.

В этом году мы прогнозируем, что на рынке появится немногим больше 80 000 кв. м качественных площадей, по которым уже ведутся предварительные переговоры, частично подписаны договоры о намерении. Фактически, нас ожидает повторение ситуации прошлого года, следовательно, уровень вакантных площадей будет сокращаться, а ставки – расти.

С другой стороны, в перспективе 2-3 лет нас не ожидает массовый «бум» строительства офисных центров – девелоперы научены опытом 2008 г., когда рынок оказался в упадке, и опытом 2014-2015 гг., когда от падения рынок Петербурга удержал «Газпром», не готовый пойти на риск. Тем более, что все ждут окончательного переезда монополиста в новую штаб-квартиру – точной прогноз о том, что будет с площадями, арендуемыми «Газпромом» и его структурами, дать никто не решается. Пока очевидно только одно – несмотря на замедление роста, «Газпром» продолжает занимать значительную долю в структуре поглощения, которая в 2018 г. составила 23% против 26% в 2017-м.

Лидером по поглощению в 2018-м стал IT-сегмент с показателем в 29%, который в свою очередь наращивает долю с каждым годом. Предпосылки этому очевидны – сегмент растет за счет развития уже существующих компаний, выхода новых международных и московских, запуска стартапов, которые в перспективе могут вырасти, как это было практически со всеми знаковыми игроками в айти.

Компаниям, которые продолжают расти и развиваться, строить стратегии развития хотя бы на 4-5 лет вперед, учитывать возможности расширения офисных площадей в текущих условиях довольно сложно. Как и увидеть нетривиальные решения.

Есть три непростых пути. Первый – выбирать из объема спекулятивного предложения, включая строящиеся объекты, но при этом, возможно, придется поступиться какими-то требованиями: чаще всего либо локацией, либо бюджетом, если расположение в определенном районе принципиально. Например, компания Mail.ru на сегодняшний день занимает площади в «Доме Зингера» и продолжает расширять в бизнес-центре Renaissance Pravda.

Второй путь – строительство по build-to-suit по собственным требованиям. Яркий пример – IT-компания Jet Brains, выросшая из стартапа, которая в 2016 г. купила БЦ Univers, который ранее арендовала, а в 2018 г. выкупила два апарт-отеля на берегу Финского залива, которые переформатирует под собственные нужды.

Третий – редевелопмент зданий промышленного назначения под офисные функции. Последние два варианта потребуют значительных инвестиций и определенный срок ожидания готовности проекта, но при этом будут соответствовать изначально всем требованиям компании, включая возможность дальнейшего развития и роста в долгосрочной перспективе. В подтверждение тому – БЦ «Смоленский» (бывший корпус завода имени М.И. Калинина) и компания Nexign, которая не побоялась зайти на бывшие заводские территории и создать для себя современный и технологичный офис. Изначально компания арендовала 9 800 кв. м, а через год уже расширилась еще на 5 000 кв. м.

Подобные примеры не единичны. Они демонстрируют факт, что все участники офисного сегмента – девелоперы и управляющие компании, собственники бизнеса, консультанты и брокеры – научились подстраиваться под постоянно изменчивый рынок, внедряя новые инструменты и предлагая неочевидные решения.



иГРОКИ РЫНКА

IPG.Estate

Починщиков Иван

Консалтинг и брокеридж

IPG.Estate

Материалы по теме

Экспертный анализ

В Петербурге все сложнее арендовать крупный офис

Квартальный рост ставок аренды на офисы в Петербурге оказался максимальным за последние шесть лет, считают в JLL.
 
22.04
Исследования рынка

В Петербурге выросли офисные арендные ставки

В 1 квартале 2019 г. уровень вакансии на рынке офисной недвижимости не изменился относительно итогового показателя 2018 г. По данным на конец марта 2019 г. свободно около 165 000 кв. м, или 5.5%.
17.04
Исследования рынка

Итоги 1 квартала на рынке офисов Петербурга

Аналитики компании Knight Frank St Petersburg рассказали, каким стал первый квартал для офисного рынка Северной столицы.

12.04

журнал CRE 9-10 (387-388)

Май (1-2)
CRE №9-10 Ознакомиться с PDF-версией можно ЗДЕСЬ   Номер вышел при поддержке MD Facility Management www.mdpm.ru   City&Malls PFM www.cmpfm.ru   Raven Russia www.rrpa.ru   Radius Group www.radiusrussia.com В НОМЕРЕ:   Фоторепортаж CRE Moscow AWARDS 2021: почти голливудская история   Девелопмент Не время перекраивать офисные карты   Актуально Из жизни принимающих отдыхающих Сможет ли ажиотажный спрос изменить отношение к южным курортам России?   Законодательство ...

Популярное

Сделка

Сделка по продаже «Пекина» завершена

Покупателем выступил входящий в «Союз Маринс Групп» «Гостиничный Комплекс «Жемчужина». Продавцом ОАО «Бэйджинг-Инвест» - структура ГК «Галс». Сумма сделки оценивалась в 4,8 млрд рублей.

17.06
Сделка

В «Шереметьевском» сдали почти 3000 кв. м офисов

Times Estate выступила консультантом сделки на 2 750 кв.м. в бизнес-квартале «Шереметьевский». Новым арендатором стала компания Ресурс-Медиа.
15.06
Сделка

Сделка по продаже БЦ «Технополис Пулково» закрыта

«Корпорация Стерх» приобрела бизнес-центр площадью 43 тыс. кв. м. Это крупнейшая инвестиционная сделка на петербургском рынке офисов класса А за всю историю. Консультантом выступила компания JLL.
17.06
Игроки рынка

Savills продаст дом отца-основателя Harley Davidson

Загородный коттедж 18 века в Шотландии оценивается в сумму около 32,6 млн рублей.
 
15.06
Проект

На Каспии появится курортно-гостиничный комплекс

Стоимость реализации проекта, состоящего из восьми зданий разной этажности, оценивается в 3 миллиарда рублей.
15.06
Управление недвижимостью

Zeppelin обслужит территорию завода «ТехноГрупп»

Площадь территории завода вентиляционного оборудования в Дзержинском составляет более 50 тыс. кв. м. Также УК занимается обслуживанием инженерных систем предприятия.
15.06
События

Pro FM открыла Центр Компетенций в Comcity

Управляющая компания открыла в офисном парке Центр Инженерных Компетенций. Торжественное мероприятие, посвященное открытию проекта, состоялось 9 июня.

17.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre