Почему сервисные операторы выгодны ТЦ?

Светлана Малышкина, ведущий консультант RealJet
 
За последние пять лет с сервисными операторами в торговых центрах произошли кардинальные изменения – из факультативной опции и «довеска» они превратились чуть ли не в якорных арендаторов. Можно ли считать это хорошей новостью для девелоперов? С одной стороны, полноценная сервисная составляющая генерирует для ТЦ лояльный трафик, с другой - сервисные операторы никогда не будут платить ставки fashion-ретейлеров или ювелирных магазинов.

Курс на район

В 2018 г. размеры новых торговых центров продолжали сокращаться, а на «районники» приходилась все большая доля совокупного объема ввода. Если в 2016-17 гг. на них приходилось 20% и 30% ввода в Москве соответственно, то уже в 2018-м – показатель перевалил за 60%. «Районники» продолжат доминировать на рынке – не менее 60% новых ТЦ в ближайшие два года будут именно этого формата. Это неудивительно: деньги становятся все дороже, покупатель – все экономнее, а желающих рисковать с «гигантскими» проектами девелоперов остается все меньше.

От того, насколько крепкой окажется в торговом центре связка «девелопер-управляющая компания-арендатор», зависит выживание проекта в принципе. Особенно это справедливо для торговых центров районного формата, которые, в связи с минимальными размерами, не имеют права на ошибку.



Городской романс

Да, районный торговый центр нового поколения – это город в городе, так называемое «третье место», куда приходят не только за покупками и услугами, но и в поисках «своих» - городских и районных сообществ, клубов по интересам и пр. Шопинг как досуг и стиль жизни без необходимости собственно «классического» шопинга становится непременным условием успешности ТЦ малого формата. Управляющие компании не зря настаивают на мультиформатности и максимальной персонификации объектов: клиент все чаще выбирает ТЦ исключительно по принципу «мне там хорошо».

В этих условиях на первый план выходят операторы услуг, которые, с одной стороны, умеют «делать хорошо» пока еще не избалованному сервисом российскому клиенту, с другой стороны, в условиях экономии они даже способны заместить традиционный шопинг.

И если еще семь лет назад сервисных арендаторов вроде МФЦ и «Почты России», не рассматривали всерьез, то сегодня ТЦ, в которых таких операторов нет, можно пересчитать по пальцам.



Спасибо за услугу!

Повышение значимости в «районниках» food-концепций, развлечений, услуг сферы красоты, а также сервисов первой необходимости будет продолжаться и дальше.

Напомню, что трафик для районного торгового центра, как правило, генерируется из двух основных источников: около 50% посетителей (иногда больше, в зависимости от локации) - это постоянные резиденты объекта (люди, живущие неподалеку и пользующиеся ТЦ постоянно); остальные – посетители из проходящих рядом транспортных потоков (станции метро, ТПУ, остановки общественного транспорта и т.д.). Сейчас сервисные арендаторы в хорошем районном торговом центре занимают до трети площадей в количественном соотношении, и это имеет еще и важное социальное значение.

Дело в том, что в районных торговых центрах «сервисные» места, как правило, арендуют не сети, а ИП с «пропиской и проживанием» в этом же районе – ювелиры, обувщик и другие мастера. Это априори позволяет выстроить совсем иную схему отношений «клиент - мастер» (и, соответственно «торговый центр – посетитель»): здесь почти все – постоянные клиенты, и все – постоянные мастера. Таким образом, именно «районники» предъявили рынку то, что утрачено практически повсеместно в больших городах и особенно – в Москве: личные отношения, когда люди ходят друг к другу за услугами годами. Для девелопера и управляющей компании же такая модель, подразумевающая многолетнюю и безусловную лояльность потребителей, – возможность сохранять объект актуальным и прибыльным на долгие годы.

Тут еще стоит вспомнить вот о чем: в 2014 г., на пике кризиса, когда «классические» арендаторы стояли без покупателей и не знали вообще, как со всем этим дальше жить, сервисные игроки вроде салонов красоты, напротив, отметили приток клиентов: люди шли снимать сюда стресс, а некоторые клиенты, лишенные из-за скачка курса валют отпуска, заменяли его, скажем, курсом массажа.

Прошло пять лет, но ничего не изменилось до сих пор – новой кофточке жители Москвы и Петербурга все чаще предпочитают «инвестиции в себя» и свои удовольствия. На этой же волне, кстати, взлетели и «правильные» цветочные салоны. Хотя в России даже в состоятельных кругах до сих пор не слишком принято покупать цветы в дом «просто так», некоторые флористы сделали невозможное, заложив фундамент новой культуры потребления цветов. Они предлагают «домашние» букеты с хорошими скидками, подбирают цветы под интерьер по фотографиям и бесплатно обучают ухаживать за срезанными цветами с тем, чтобы их не нужно было менять как можно дольше.

Любят счет

Разумеется, ювелирный мастер или мастер по ремонту обуви никогда не сможет платить столько, сколько «обычный» ретейлер. Но это компенсируется лояльным трафиком, который стоит дороже.

Однако здесь тоже есть свои нюансы – вовсе необязательно отдавать сервисным арендаторам лучшие секции. Напротив – фото-ателье,  массажному кабинету или пункту выдачу вы можете предложить «слепые» и тупиковые зоны, коллаборацию с другим оператором, крошечный «островок» в атриуме или другое индивидуальное решение.



Если же у вас есть сомнения, какие в принципе сервисы нужны, проведите анкетирование среди покупателей. Впрочем, классический и срабатывающий всегда пул не меняется уже много лет: ювелирная мастерская, химчистка, ремонт обуви и одежды, ателье, ремонт техники. В сфере красоты и здоровья происходит дифференциация услуг: актуальны как полноценные салоны красоты, так и салоны с отдельными услугами: маникюрные студии (до нескольких в одном ТЦ), студии загара, студии эпиляции, брау-бары, барбершопы, массажные кабинеты, косметология и др. В ТЦ покрупнее к этому набору могут добавляться фитнес-клуб, всевозможные образовательные детские школы, танцевальные студии и мастер-классы.
 


иГРОКИ РЫНКА

RealJet

Малышкина Светлана

Консалтинг и брокеридж

RealJet

Материалы по теме

Экспертный анализ

Москва ждет новых торговых площадей

По итогам 2019 г. в Москве планируется ввод 520 тыс. кв. м качественных торговых площадей, включая 120 тыс. кв. м развлекательной части тематического парка «Остров мечты».
06.05
MAPIC

К чему готовиться рынку торговой недвижимости?

Одной из самых интересных дискуссий MAPIC Russia 2019 стала заключительная сессия, в рамках который спикеры обозначили самые актуальные тренды рынка торговой недвижимости и ретейла на сегодня.
30.04
Экспертный анализ

Бум онлайн-торговли не помешал «районникам»

Об этом сообщили специалисты АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», анализируя итоги 2018 года и I кв. 2019 г. для районных торговых центров с GBA до 30 000 кв. м.
17.04

журнал CRE 7–8 (364–365)

1-30.04.2020
Читать журнал CRE в PDF: https://www.cre.ru/content/upload/journal/item/file/15860939247905.pdf Оставайтесь дома Продолжающийся обвал цен на нефть и рубля на фоне пандемии коронавируса как совокупность факторов уже признаны некоторыми экспертами главным социальным и экономическим потрясением последних десяти лет. Самый Русский завтрак в истории Несмотря на перенос Международной инвестиционной выставки MIPIM, организаторами Завтрака было принято реше...

Популярное

Назначения

В Ghelamco обновили топ-менеджмент

На должность генерального директора назначена Наталья Петрова, ранее занимавшая должность финансового директора компании. Новым коммерческим директором Ghelamco стал Александр Перфильев, до последнего времени возглавлявший департамент складской и индустриальной недвижимости ILM.

18.05
Конфликт

Воспитательный дом остался без УК и может потерять инвестора

Компания Visor Development вышла из проекта реконструкции Московского Императорского Воспитательного Дома из-за разногласий с инвестором проекта — китайской Vanke. Стоимость проекта оценивается в сумму около 40 млрд рублей.

19.05
Законодательство

Договоры аренды расторгнуть не только можно, но и нельзя

Госдума разрешила расторжение договора аренды в одностороннем порядке только представителям малого и среднего предпринимательства. Таким образом, в споре арендаторов и арендодателей первые как бы победили, но как бы и нет.

21.05
Игроки рынка

CRE 100 - 2020 уже здесь!

Вышел свежий ежегодный выпуск "CRE 100 - рейтинг самых влиятельных персон рынка коммерческой недвижимости". 
21.05
Законодательство

Арендаторам — свобода, собственникам — гранты

Минэкономразвития подготовило поправки к пункту 5 законопроекта о поддержке экономики, а московские власти анонсировали гранты собственникам коммерческой недвижимости.

18.05
Сделка

Судостроители переедут в Петербург

Государственная корпорация «ОСК» арендовала 7 000 кв. м в бизнес-центре «Сенатор». Здесь разместятся основные структурные подразделения крупнейшей судостроительной компании России, сформированной указом президента в 2007 году и возглавляемой бывшим губернатором Петербурга Георгием Полтавченко. Консультантом сделки выступила компания ILM.

19.05
Игроки рынка

Гуцериева исключили

Михаил Гуцериев выйдет из совета директоров «М.видео–Эльдорадо».
 
18.05

подпишись НА эксклюзивные новости cre