Эксперты агентства недвижимости LAPINA рассказали о том, покупая какие объекты можно скинуть 50% от цены, а где - столкнуться с неадекватными владельцами, живущими в прошлом.
Коммерческая недвижимость Петербурга делится на ликвидные и неликвидные для определенного вида бизнеса объекты. Торговые компании, банки и другие организации охотятся за помещениями, которые находятся вблизи от станций метро, в местах, где есть высокий пешеходный трафик, где много туристов или там, где сосредоточена высокая деловая активность. За примерами далеко ходить не надо. Выход со станции метро «Проспект Просвещения» - выходишь из вестибюля и видишь 4 дома - помещения в них и являются самыми дорогими и востребованными. Средняя стоимость аренды одного метра в таких объектах составляет около 3,5 тыс. руб., а стоимость продажи - около 250-300 тыс. руб.
«Сегодня на дисконт рассчитывать сложно, потому что ликвидных объектов коммерческого назначения продается мало. В основном покупатели готовы приобретать помещения на первых этажах с отдельным входом. Особым спросом пользуются лоты, которые располагаются на красной линии Петербургского метрополитена. Кроме того, объект должен обладать рядом качественных характеристик, одной из которых является наличие витринных окон. Сразу скажу, что таких объектов - единицы», - отметила генеральный директор агентства недвижимости LAPINA Екатерина Лапина.
Как правило, добавляет эксперт, стоимость продажи рассчитывается из 10-тилетней окупаемости - если сегодня объект сдается за 1 млн в месяц, то его цена будет около 100 млн руб.
Наибольший дисконт может быть при продаже под офисы и торговые центры зданий бывших НИИ и заводов. Суммы в подобных сделках фигурируют внушительные, и зачастую собственник уже не в состоянии финансово и эмоционально поддерживать объект в современном и востребованном у арендаторов состоянии.
«При продаже таких лотов дисконт может в течение года достигать 50%. То есть изначально собственник выставляет объект по цене, например, 80 тыс. руб. за “квадрат”, а в реальности сделки происходит по цене в два раза ниже - по 40 тыс. руб. за метр», - отметила Екатерина Лапина.
На рынке ликвидного стрит-ретейла ситуация иная. Качественного предложения мало, а спрос достаточно высок. Сложности при продаже коммерческих помещений зачастую возникают из-за завышенных ожиданий продавцов.
«Покупатели понимают “вес” денег. Они анализируют рынок и прекрасно знают, сколько такие объекты сейчас стоят и какие аналогичные предложения есть. На основе этого и делается предложение. При этом собственники зачастую пребывают в своем вакууме и отказываются принимать те цены, которые есть сейчас.
За последние 10 лет цены на коммерческую недвижимость существенно снизились. На Невском проспекте есть объекты, владельцы которых оценивают свои метры по ценам 2007 г. Хотя сдают их же по ставкам в два раза ниже, чем 12 лет назад. Продажа помещения по цене 20-тилетней окупаемости неадекватна нынешнему положению дел», - резюмирует эксперт.
Коммерческая недвижимость Петербурга делится на ликвидные и неликвидные для определенного вида бизнеса объекты. Торговые компании, банки и другие организации охотятся за помещениями, которые находятся вблизи от станций метро, в местах, где есть высокий пешеходный трафик, где много туристов или там, где сосредоточена высокая деловая активность. За примерами далеко ходить не надо. Выход со станции метро «Проспект Просвещения» - выходишь из вестибюля и видишь 4 дома - помещения в них и являются самыми дорогими и востребованными. Средняя стоимость аренды одного метра в таких объектах составляет около 3,5 тыс. руб., а стоимость продажи - около 250-300 тыс. руб.
«Сегодня на дисконт рассчитывать сложно, потому что ликвидных объектов коммерческого назначения продается мало. В основном покупатели готовы приобретать помещения на первых этажах с отдельным входом. Особым спросом пользуются лоты, которые располагаются на красной линии Петербургского метрополитена. Кроме того, объект должен обладать рядом качественных характеристик, одной из которых является наличие витринных окон. Сразу скажу, что таких объектов - единицы», - отметила генеральный директор агентства недвижимости LAPINA Екатерина Лапина.
Как правило, добавляет эксперт, стоимость продажи рассчитывается из 10-тилетней окупаемости - если сегодня объект сдается за 1 млн в месяц, то его цена будет около 100 млн руб.
Наибольший дисконт может быть при продаже под офисы и торговые центры зданий бывших НИИ и заводов. Суммы в подобных сделках фигурируют внушительные, и зачастую собственник уже не в состоянии финансово и эмоционально поддерживать объект в современном и востребованном у арендаторов состоянии.
«При продаже таких лотов дисконт может в течение года достигать 50%. То есть изначально собственник выставляет объект по цене, например, 80 тыс. руб. за “квадрат”, а в реальности сделки происходит по цене в два раза ниже - по 40 тыс. руб. за метр», - отметила Екатерина Лапина.
На рынке ликвидного стрит-ретейла ситуация иная. Качественного предложения мало, а спрос достаточно высок. Сложности при продаже коммерческих помещений зачастую возникают из-за завышенных ожиданий продавцов.
«Покупатели понимают “вес” денег. Они анализируют рынок и прекрасно знают, сколько такие объекты сейчас стоят и какие аналогичные предложения есть. На основе этого и делается предложение. При этом собственники зачастую пребывают в своем вакууме и отказываются принимать те цены, которые есть сейчас.
За последние 10 лет цены на коммерческую недвижимость существенно снизились. На Невском проспекте есть объекты, владельцы которых оценивают свои метры по ценам 2007 г. Хотя сдают их же по ставкам в два раза ниже, чем 12 лет назад. Продажа помещения по цене 20-тилетней окупаемости неадекватна нынешнему положению дел», - резюмирует эксперт.
