Обзор рынка многоэтажных и многоярусных складов от SKLADMAN USG. Часть 2

Эксперты продолжают рассказывать об основных тенденциях рынка.
 
Драйверы роста E-Commerce. Мировые тренды

Бум интернет-торговли набирает обороты по всему миру и проникает во все сферы хозяйственной деятельности. Развитие интернет-технологий кардинальным образом меняет сферу торговли и связанную с ней индустрию логистики. Интернет-ретейлерам требуется в три раза больше складских площадей по сравнению с традиционными. Это связано с большим ассортиментом предлагаемых товаров, более высоким оборотом товарных запасов, значительными площадями для отгрузки и большими площадями для обработки возвратов.

Розничный оборот интернет-торговли (B2C) во всем мире за период с 2014 по 2018 гг. увеличился с 1,3 трлн до 2,8 трлн дол. К 2021 г. ожидается рост глобального оборота еще на 2 трлн дол. Можно предположить, что потребность глобального рынка в современных складах к 2021 г. увеличится примерно на 138 млн кв. м. И речь идет именно о новых современных складских объектах, отвечающих требованиям интернет-ретейлеров.

Доля интернет-торговли в общем обороте розничной торговли в 2018 г. оценивалась в 11,9%. К 2021 г. прогнозируется увеличение этой доли до 17,5%.

Драйверы роста E-Commerce. Российский интернет

Российский рынок интернет-торговли пока находится на самом начальном этапе своего развития. Совокупные объемы сделок на внутреннем рынке и кросс-бордер транзакций в 2018 г. составили 1,5 трлн руб., или ориентировочно 24 млрд дол.

Несмотря на небольшие объемы транзакций в розничном сегменте онлайн-продаж российского интернета, темпы роста сегмента (по объему продаж) даже после кризисного падения 2014 г. остаются на уровне 19–20% в год.

Средний чек онлайн-покупки в 2018 г. составил 3970 руб.

Каждый год объем прироста рынка интернет-торговли увеличивается. При сохранении существующих трендов к 2023 г. рынок вырастет более чем в 2 раза до 2,4 трлн руб. при среднегодовых темпах роста +16%.

Объемы транзакций в сегменте онлайн-продаж от физических лиц физическим лицам (C2C) в России в 2017 г. составили 295 млрд руб., что свидетельствует о высоком потенциале развития данного сегмента в стране. Проникновение интернет-технологий в оптовую торговлю в России только зарождается. Однако эксперты прогнозируют, что в 2019–2020 гг. в этой отрасли начнется настоящий бум.

В целом российский рынок интернет-торговли развивается очень динамичными темпами. Аналитики сходятся во мнении, что в ближайшее время спрос на складские помещения со стороны e-commerce будет только расти, чему будет способствовать развитие крупных российских онлайн-площадок (Ozon, Wildberries и др.), операторов фулфилмент-сектора, а также за счет массового выхода в онлайн традиционных ретейлеров.

Высокая конкуренция среди ретейлеров сегодня приводит к тому, что в «битве за клиента» такие факторы, как цена товара и уровень сервиса становятся недостаточными. В крупных городских агломерациях с высокой плотностью населения все большее значение для покупателей имеет скорость доставки товара. Уже 41% потребителей готовы платить за доставку товара «в день заказа». Около четверти покупателей готовы заплатить больше за возможность получения товара в выбранный промежуток времени в день оформления заказа. При этом покупатели считают стоимость доставки «в тот же день» обоснованной, если она не превышает 7–8% от суммы самой покупки.

«Скорость доставки» является вторым (после ее стоимости) наиболее важным фактором, на который обращают внимание пользователи при совершении покупок в интернет-магазинах. За срочную доставку готовы платить 72% респондентов, но только 24% готовы отдавать за нее более 300 руб. Наиболее востребованные категории срочной доставки – это электроника, медицина и продукты питания. В ряде категорий потребность в срочной доставке возникает более регулярно: это зоотовары, косметика и – в меньшей степени – детские товары и одежда. И наоборот, несмотря на востребованность категории «продукты питания», срочная доставка в ней носит чаще разовый (форс-мажорный) характер.

Склады растут вверх

Нужно отметить, что многоэтажные склады не являются изобретением нашей постиндустриальной эпохи. Такие объекты были довольно распространены по всему миру еще в первой половине XX в. Как правило, они располагались на территории городов, поближе к своим клиентам, что в конечном итоге и привело к их вытеснению другими видами недвижимости, преимущественно жильем. Развитие дорог, увеличение объемов перевозимых грузов и замена ручного труда механическими погрузчиками способствовали появлению огромных одноярусных складских комплексов, которые мы сегодня видим на периферии городских агломераций.

Сегодня под давлением конечного потребителя складские многоэтажные комплексы возвращаются в города. При этом крайне высокая стоимость земли заставляет девелоперов искать новые решения строительства. При стоимости земли, достигающей 50% от всех строительных затрат, становится экономически целесообразным строить вверх.

Развитие технологий способствовало появлению автоматизированных систем по размещению, сбору и упаковке товара в многоярусных и многоэтажных складах. Совмещение вертикального строительства и автоматизации складских операций обеспечило девелоперам новых складских объектов экономию – как за счет меньших инвестиций в землю, так и за счет снижения операционных расходов на персонал.

Вертикальные решения в логистической индустрии обычно имеют два разных формата:

• многоярусные склады (high-bay warehouses);
• многоэтажные склады (multi-storey warehouses).

Под определением «многоярусные склады» понимаются одноэтажные склады с высотой перекрытия, значительно превышающей стандартные 10–12 м. Склады с многоярусным хранением, как правило, имеют встроенную систему хранения, или стеллажную систему, интегрированную в каркас здания. При использовании такой системы увеличивается плотность размещения грузов, уменьшается время пути до нужного товара и облегчается доступ к нему.

В большинстве складов многоярусного хранения используются различные системы автоматизированного выбора товара. Довольно часто это может быть автоматизированная система хранения и извлечения товаров (ASRS)14.

Многоэтажные склады (multi-storey warehouses), впервые появившиеся в Азии, изначально использовали грузовые лифты для перемещения товаров по этажам. С развитием отрасли широкое распространение получили многоэтажные склады с рамповым доступом, где грузы доставляются на верхние этажи с помощью грузовых автомобилей. В Европе часто встречается квазивариант многоэтажных складов, когда мезонинный этаж в стандартном big box складе используется для организации многоуровневых операций. Особенно популярно такое решение в фулфилмент-центрах, ориентированных на интернет-торговлю.

Поскольку автоматизированные системы сбора заказа довольно дороги, их использование экономически целесообразно только на больших площадях. Такие возможности есть именно в многоярусных и многоэтажных складах. При выборе конфигурации «вертикального» склада можно руководствоваться следующим принципом:

• многоэтажные склады больше подходят для операторов, работающих с большим ассортиментом товаров и высокой интенсивностью процесса сборки заказов;
• при работе с большими объемами однородных товаров, позволяющими использовать автоматизированные решения, оператору больше подойдут многоярусные склады.

При выборе варианта хранения в многоэтажном складе возникает вопрос об организации доступа и перемещении грузов по этажам. Вариант доступа на этажи, организованный по рампе, дает возможность разделить площадь склада, по сути, на отдельные склады. К каждому этажу организован доступ грузового транспорта, имеются разгрузочные доки, и это означает, что на каждом этаже может быть свой арендатор.

Склады с внутренним делением на уровни – например, при мезонинном этаже – практически всегда предполагают операционную деятельность одного арендатора. При этом строительство многоэтажных складов с рамповым доступом ставит перед девелоперами довольно сложные вопросы. Даже если не принимать во внимание требование к размеру земельного участка и стоимость строительства, главная проблема при строительстве рамповых складов – это размеры грузового транспорта. Включение в состав больших рамп и пространства для маневрирование грузовиков на каждом этаже увеличивает риск слишком больших затрат на строительство, что сделает проект экономически неэффективным, даже при наличии нескольких этажей, генерирующих арендный поток. Кроме того, если арендатору такого склада требуется занять несколько этажей, возникает проблема перемещения товара между ними. Необходимо в составе комплекса предусмотреть, помимо рамп, еще и дополнительные грузовые лифты.
 
Окончание следует


иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

Skladman USG

Материалы по теме

Исследования рынка

Обзор рынка многоэтажных и многоярусных складов от SKLADMAN USG. Часть 1

Одним из основных драйверов роста и развития логистической индустрии в мире является демография. Социально-демографические тренды, а именно: численность населения и темпы его воспроизводства, уровень занятости и уровень дохода, – напрямую определяют объемы потребительского спроса. Изменение портрета потребителя влияет на изменения в логистической отрасли.
03.07
Экспертный анализ

Эра складской автоматизации – не за горами

Практически все современные складские комплексы включают в себя элементы автоматизации. При этом, в общем объеме предложения площадей, представленных сегодня на российском рынке, число автоматизированных объектов не значительно.
25.06
Экспертный анализ

Склады: спрос - стабилен, свободных площадей - все меньше

Согласно данным компании JLL, в первые три месяца 2019 г. на складском рынке Московского региона произошло очередное снижение вакантности – на 0,3 п.п., до 4,2%. Объем сделок аренды и покупки площадей составил 348 тыс. кв. м, из которых уже традиционные 60% пришлись на вторичный рынок.
21.06

журнал CRE 16 (352)

16-30.09.2019
Питательная среда Ряд игроков убеждены, что гастромаркеты в России повторяют судьбу «фермерских» рынков и ярмарок, говоря о них как об «очевидно переоцененных проектах», «бледных копиях иностранных прародителей» и «потемкинских деревнях» и сравнивая с сетевыми магазинами сегмента масс-маркет – все везде одинаковое, «стандартизированное» и «никакое». Первая  пятилетка В этом году исполнилось пять лет так н...

Популярное

не указано

Все победители CRE Federal Awards 2019!

В Москве 18 сентября состоялась торжественная церемония награждения CRE Federal Awards 2019. 

18.09
Управление недвижимостью

RD Management продолжит обслуживать Oracle

RD Management продлила договор на оказание услуг по техническому обслуживанию инженерных систем офиса компании Oracle в БП Comcity.
13.09
Сделка

«Траст» продал землю Universal Studios девелоперу из Баку

Банк «Траст» продал почти 22 га и офисно-складской комплекс на 111 000 кв. м в Москве, ранее принадлежавшие группе «Сафмар» Михаила Гуцериева. Там планировалось построить развлекательный парк Universal Studios.
16.09
Аукцион

БЦ «Тусар» в Петербурге продадут

Российский аукционный дом продает бизнес-центр на территории бывшей фабрики «Красное знамя» в Санкт-Петербурге.
13.09
CRE Awards

CRE Federal Awards 2019 состоялась в Москве!

Церемония награждения победителей CRE Federal Awards 2019 состоялась в Москве 18 сентября. Смотрите фотографии и видео с мероприятия!
19.09
Открытие

Леонардо пришел в Калининград

Точка площадью более 1200 кв. м стала первой для сети в этой области и самой западной на текущий момент.
14.09
CRE Awards

Сегодня состоится CRE Federal Awards 2019!

Торжественная церемония награждения CRE Federal Awards 2019 состоится уже сегодня, 18 сентября. Смотрите прямую трансляцию!
18.09

подпишись НА эксклюзивные новости cre