Склады: спрос - стабилен, свободных площадей - все меньше

Согласно данным компании JLL, в первые три месяца 2019 г. на складском рынке Московского региона произошло очередное снижение вакантности – на 0,3 п.п., до 4,2%. Объем сделок аренды и покупки площадей составил 348 тыс. кв. м, из которых уже традиционные 60% пришлись на вторичный рынок.
В свою очередь, объем ввода вырос почти вдвое по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и достиг 132 тыс. кв. м.
«С одной стороны, позитивная динамика основных показателей от квартала к кварталу является сигналом восстановления складского рынка. С другой, ряд экономических индикаторов, таких как оборот розничной торговли, индекс деловой активности и прогноз развития экономики страны в целом, сдерживают оптимизм в оценке дальнейшего развития рынка, – комментирует Евгений Бумагин, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL. – Крупные девелоперы начали активно рассматривать возможность приобретения земельных участков в Московском регионе для строительства индустриальных парков и объявляют о готовности оперативно реализовывать новые проекты при наличии клиента. Компания PNK Group является лидером по количеству новых проектов, среди которых “PNK Парк Вешки”, “PNK Парк Пушкино”, “PNK Парк Жуковский”. Кроме того, в начале этого года девелоперские компании “Холмогоры” и Radius Group заявили о возобновлении спекулятивного строительства в рамках своих парков».
 
Стоит отметить, что ввод 1-го квартала 2019 г. почти полностью сформирован спекулятивными проектами, среди которых стоит выделить новые здания в «PNK Парк Валищево» (суммарной площадью 31 тыс. кв. м) и складской комплекс в Новосёлках (28 тыс. кв. м) компании RCS Corporation. Из всего объема ввода этого квартала рынку сейчас доступно 60% площадей, т.е. 75 тыс. кв. м.

До конца года на текущий момент заявлено еще порядка 1,1 млн кв. м складских площадей, реализация которых должна привести к росту годового показателя ввода в 1,4 раза относительно результата 2018 г. Как и в прошлом году, значительную часть (53%) заявленного нового строительства составляют законтрактованные объекты и складские площади, строящиеся под конечного пользователя; крупнейшими из них являются здания IKEA (90 тыс. кв. м), Wildberries, фазы 2 и 3 (50 и 46 тыс. кв. м) и «Ленты» (70 тыс. кв. м).

В числе значимых новых объектов, анонсированных к выходу на спекулятивный рынок в 2019 г. в аренду или на продажу, – 2-я фаза в ИП «Софьино» девелопера «Логопарк Менеджмент» (49 тыс. кв. м), новая фаза в складском комплексе «Атлант Парк» (54 тыс. кв. м) и новое здание в ТЛК «Томилино» компании «Томилино Девелопмент» (24 тыс. кв. м).
Общий объем предложения на складском рынке Московского региона сегодня составляет 17,9 млн кв. м; из них вакантными являются 755 тыс. кв. м. «Эта вакантность сформирована из неоднородных по размеру, расположению и качеству предложений. К примеру, из 85 блоков, представленных на рынке, три четверти – 63 – это небольшие блоки площадью до 10 тыс. кв. м. Как результат, они далеко не всегда соответствуют требованиям спроса, как минимум, по своему размеру, что и сохраняет довольно значительный объем пустых площадей вне зависимости от количества сделок на вторичном рынке», – поясняет Оксана Копылова, руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL.

По оценке аналитиков, выход на рынок в течение года нескольких крупных спекулятивных объектов повлечет за собой небольшую коррекцию вакантности. Однако до конца 2019 г. при условии сохранения высокого уровня деловой активности показатель доли стабилизируется в диапазоне 4-5%.
 
Общий объем сделок 1-го квартала находится на одном уровне с результатами предыдущего квартала и аналогичного периода прошлого года. Крупнейшей закрытой сделкой стала покупка «PNK Парк Коледино» площадью более 53 тыс. кв. м компанией «Мистраль Трейдинг» (сделка JLL). Также в числе знаковых сделок – покупка «Почтой России» нового здания площадью 50 тыс. кв. м в логистическом центре «Внуково-2».



Ретейл в 1-м квартале 2019 г. уступил лидерство в структуре спроса логистическим операторам и производственным компаниям, заняв только 3-е место с долей в 21%. Для сравнения: на логистов и производство пришлось 31% и 29% спроса соответственно. Тем не менее, с учетом количества сделок в процессе, ретейл восстановит и усилит свои позиции уже в следующем квартале, прогнозируют аналитики JLL.

Уровень запрашиваемых арендных ставок на складском рынке Московского региона сохраняется в диапазоне 3,6-3,8 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). При этом становится все более заметным набор факторов, как сдерживающих, так и стимулирующих рост ставок.
«Точечное повышение уровня средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды в отдельных объектах происходило в прошлом году на фоне резкого снижения вакантности – c 8,3% до 4,5% за год, – комментирует Евгений Бумагин. – Кроме того, дополнительным стимулом роста ставок является изменение стоимости строительства на фоне повышения ставки НДС и усиления контроля со стороны государства за соблюдением трудового и налогового законодательства».
 
«С другой стороны, на рынке также действуют и факторы, ограничивающие рост ставок. В первую очередь это низкая динамика роста розничного товарооборота; на этом фоне рост спроса со стороны ретейла происходит преимущественно за счет процесса консолидации, – добавляет Оксана Копылова. – Помимо этого, давление на ставки оказывают высокая доля строительства под клиента (63% по итогам 2018 г.): существующие свободные здания конкурируют с новыми площадками».

В совокупности перечисленные выше факторы с учетом позитивных индикаторов рынка позволяют прогнозировать рост средней ставки на 5-10% до конца года в зависимости от направления и удаленности объектов.
 


иГРОКИ РЫНКА

JLL

Бумагин Евгений

JLL

Копылова Оксана

Консалтинг и брокеридж

JLL

Материалы по теме

Экспертный анализ

Многофункциональные склады как новый тренд

Аналитики компании Skladman USG проанализировали международный и российский опыт нового строительств и пришли к выводу, что девелоперы все чаще совмещают склад с дополнительными функциями.
19.06
Экспертный анализ

Россияне готовы платить за склады личного хранения

Рынок аренды складов для личных вещей вырос в 2,6 раза за год.

06.06
Экспертный анализ

Склады растут вверх

26 апреля 2019 г состоялась третья практическая конференция «Light industrial 3.0», участники которой обсудили стратегии реализации комплексного устойчивого развития территорий, роль складской недвижимости в развитии КУРТ, привлекательность инвестиций в многоэтажные городские склады, форматы индустриальных парков, наиболее востребованные у арендаторов. Девелоперы наиболее успешных проектов Light Industrial из разных стран поделились своим опытом реализации складов с мелкой «нарезкой». Организаторами конференции выступили Ассоциация индустриальных парков России, компания Skladman USG и Ассоциация инвесторов Москвы. В работе форума приняло участие более 250 специалистов.
16.05

журнал CRE 11-12 (368-369)

1-30.06.2020
Читать журнал: https://www.cre.ru/content/upload/journal/item/file/15935269088019.pdf Цифры и факты Обзор рынка коммерческой недвижимости Скамейка запасных Игроки убеждены: в ближайшие полтора года банкам снова придётся стать санитарами рынка коммерческой недвижимости. Идите все на шопинг Закат философии шопинга как удовольствия игроки называют одной из главных проблем постпандемного рынка: для того, чтобы зайти в магазин, все еще нужно надеть маску, в залах нет доступа к тестера...

Популярное

Игроки рынка

Свежий номер CRE на всех экранах

Вышел свежий номер журнала CRE. 
30.06
Назначения

Новый президент РСТЦ — Дмитрий Москаленко

На данный момент в Президиум РСТЦ входит девять человек: Дмитрий Москаленко - АО «Корпорация А.Н.Д.», Николай Артёменко - ООО «Моллтек», Ольга Антонова - АО «Крокус Интернешнл», Сергей Вадяев - ООО «Молл Менеджмент Групп», Виктор Григорян - ООО «Ташир М», Мартин Шаффер - ООО «ППФ Риэл Истейт Раша», Сергей Рябокобылко - ООО «Кушман энд Вейкфилд», Павел Чекрыжов - ООО «Атриум Менеджмент», Олег Войцеховский – Управляющий директор РСТЦ.

 

30.06
Игроки рынка

P&G достроила дистрибьюторский центр в Новомосковске

PROCTER & GAMBLE завершила строительство дистрибьюторского центра в Тульской области, крупнейшего в Европе.

30.06
Назначения

Плутник перешел в РЖД

Экс-глава «Дом.рф» вошел в топ-менеджмент РЖД.
 
02.07
Сделка

PNK group договорилась с Fix Price

PNK group построит для Fix Price 35 500 кв. м в Санкт-Петербурге. Консультантом сделки выступила международная компания Knight Frank.
03.07
Проект

На Волгоградке появится ТЦ

ТРЦ площадью более 200 тыс. кв. м появится на Волгоградском проспекте в Москве.
 
03.07
Управление недвижимостью

RD Management займется складами

Первым индустриальным объектом в портфеле управляющей компании стал складской комплекс «Кожухово» общей площадью 47 261 кв. м.

03.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre